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今回ご紹介するのはリーフィアレジデンス八王子北野です！
［物件概要］第3期
売主：小田急不動産
施工：京王建設
価格：4708万円～5428万円
専有面積：56.99㎡～68.49㎡
総戸数：48戸
規模：地上12階地下1階建て
交通：京王線「北野」駅徒歩4分
所在地：東京都八王子市打越町
竣工：2024年10月中旬
引き渡し予定：2025年3月下旬
駐車場：21台（機械式駐車場18台、平置駐車場2台、車椅子使用者用駐車場1台）/月額 機械式9000～11000円、平置き11000円・16000円
駐輪場：72台/2段ラック式65台（うち上段28台）、平置き7台/月額200円～1000円
トランクスペース：8区画 月額2000円
管理費（月額）15900円～19100円
修繕積立金（月額）7180円～8630円
インターネット使用料（月額）583円
地図はこちらです↓
画像出典：リーフィアレジデンス八王子北野公式HP
京王線北野駅南口(八王子バイパスを超えるための駅舎までの屋根付き連絡通路)から徒歩2分(駅舎からは合わせて徒歩4分)、湯殿川と北野街道の間に位置しています。
北野駅での分譲マンション供給は2017年築のシティハウス八王子北野ステーションコート以来となりますのでお久しぶりですね！
駅と現地までは信号なしのため時間を読みやすいですし、北野駅北側と南側の北野街道辺りまでは高低差が少ないですから日常生活はフラットな道のりで済むというのも北野駅徒歩4分のストロングポイントと言えるでしょう。(野猿街道側のマンションは上り坂となる)
日常の買い物は駅構内の京王リトナード(京王ストア等)が徒歩4分、駅北側の八王子コピオ北野(スーパーアルプス等)が徒歩7分と徒歩圏内で済ますことができます。
もちろんエリア柄マイカー派ばかりですから選択肢は豊富ですし、竜泉寺の湯八王子みなみ野店も車で5分ほどですから郊外エリアらしい生活ができます。オートバックスもすぐ近くにあります！
通学校は由井第一小学校で徒歩8分、打越中学校で徒歩10分です。学校は駅北側のため少々距離はありますが急坂はありません。
現地は南側の北野街道と北側の湯殿川沿いの道が接道、主開口部は全戸南西向きです。
南西側の接道向かいは一種低層エリア内の戸建てではあるもののグラウンドレベルが10m弱高くなるため中層階以上にならないと視界抜けしてきません。
ただ、低層階でも採光は抜群ですし上階になれば緑豊かな木々と山々を望む北野らしい眺望となるなど条件が厳しい部屋というのはありません。とはいえ将来的に眺望面も守られるがゆえに下階と上階では価格差が大きなものとなっています。
外観デザインに関しては正面はシンプルですが背中側にこだわりを感じられます。
建物を南側に寄せているため北側のエントランスアプローチを長めにとれており大きな袖壁とエッジが効いたブラックキャノピーが迫力ありますし、その袖壁、エントランスホール、エレベーター裏側などに八王子織物の集大成多摩織デザインとしておりオリジナリティを感じられます。オーナーとしても住めば住むほど愛着が増していくのではないでしょうか。
植栽計画も頑張ってくれると嬉しかったですが管理費の高騰を嫌いシンプルにしたのでしょうか。
共用施設はありませんが北側と南側で1階相当分のグラウンドレベル差があるため地下1階(エントランスホールと同じ階のため体感的には1階)にトランクルームを8区画設けることができています。
価格と間取りの一部を共有いたします！
※部屋番号表記は＋1(5階の場合6●●号室)
Aタイプ 3LDK 66.19㎡
画像出典：リーフィアレジデンス八王子北野公式HP
Bタイプ 3LDK 63.89㎡
画像出典：リーフィアレジデンス八王子北野公式HP
Cタイプ 2LDK 56.99㎡
画像出典：リーフィアレジデンス八王子北野公式HP
Dタイプ 3LDK 68.49㎡
画像出典：リーフィアレジデンス八王子北野公式HP
平均坪単価は約245万円です。
郊外物件としては狭いですね。エリア内比較をすると単価が強烈なため買える価格に抑えるべく専有面積調整がなされています。
角住戸比率が50％ではあるものの妻側の窓はお気持ち程度ですし、スパンはしっかりとしているもののリビング側も一部柱が食い込んでいたり連窓サッシでないなど厳しさを感じます。廊下が短いため有効面積としては悪くないですが…
設備仕様としてはディスポーザーがありません。食洗機は付いていますが浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式、構造は直床・二重天井であるなど単価帯なりにコストカットされています。ただ、ゼッチ基準を満たしておりリビングだけでなく主寝室にも床暖房があるのは今どきで良いですね。
周辺相場を確認しましょう！
■アルシオン北野
2003年築 北野駅徒歩9分
新築時の坪単価約140万円
現在の坪単価約100万円
動き一例
約85㎡
新築時3700万円台
中古時2600万円台
■Fステージ北野
2003年築 北野駅徒歩2分
新築時の坪単価約125万円
現在の坪単価約120万円
動き一例
約75㎡
新築時2900万円台
中古時2700万円台
■トラスティア北野
※2068年3月末までの定期借地権
2007年築 北野駅徒歩5分
新築時の坪単価約95万円
現在の坪単価約100万円
動き一例
約88㎡
新築時2400万円台
中古時2500万円台
■サンクレイドル八王子北野
2007年築 北野駅徒歩8分
新築時の坪単価約150万円
現在の坪単価約125万円
動き一例
約71㎡
新築時3100万円台
中古時2600万円台
■シティハウス八王子北野ステーションコート
2017年築 北野駅徒歩4分
新築時の坪単価約185万円
現在の坪単価約205万円
動き一例
約66㎡
新築時3500万円台
中古時3700万円台
約70㎡
新築時4100万円台
中古時4700万円台
上記相場からリーフィアレジデンス八王子北野が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Cタイプ 2LDK 56.99㎡ 10階 4738万円 → 3980万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は屋外の身障者優先平置き1台、建物下の平置き2台、ターンテーブル利用の屋外機械式が18台で設置率約43％です。全区画高さ1750mm以上対応となっているのは良いですね。
駐輪場は屋内で設置率150％です。
管理費は㎡単価月額約279円、ディスポーザーなしの外廊下の割には高いものの総戸数は48戸しかないため今の時代の新築マンションとしては致し方ないでしょう。エレベーターは1基です。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■アルシオン北野 総戸数55戸 管理費㎡単価月額約137円
■Fステージ北野 総戸数78戸 管理費㎡単価月額約97円
■トラスティア北野 総戸数127戸 管理費㎡単価月額約114円
■サンクレイドル八王子北野 総戸数29戸 管理費㎡単価月額約177円
■シティハウス八王子北野ステーションコート 総戸数65戸 管理費㎡単価月額約215円
【住むレーション】
［京王線・京王高尾線］
北野 7:49発
高幡不動 7:55着
聖蹟桜ヶ丘 8:02着
分倍河原 8:06着
府中 8:08着
調布 8:14着
千歳烏山 8:23着
明大前 8:32着
笹塚 8:35着
新宿 8:44着
北野 8:19発
京王八王子 8:22着
北野 7:47発
京王片倉 7:49着
山田 7:51着
めじろ台 7:52着
狭間 7:54着
高尾 7:57着
高尾山口 8:00着
［京王ライナー］
※席料410円
北野 7:50発
高幡不動 7:56着
聖蹟桜ヶ丘 8:00着
分倍河原 8:04着
府中 8:06着
明大前 8:30着
新宿 8:40着
［路線バス］
北野駅南口 7:48発
～中略～
八王子駅南口 8:03着
北野駅は京王線と京王高尾線が分岐する駅のため運行本数が多くなっています。
京王ライナーが停車するため課金しての着席通勤も可能です。
徒歩3分の北野駅南口停留所から路線バスに乗車して八王子駅南口へダイレクトアクセスが可能です。京王八王子駅とJR八王子駅は少し離れているため目的地に合わせて電車とバスを使い分けることができますね。
八王子バイパスの打越ICまで車で1分ほど、中央自動車道の八王子ICまで車で10分ほどのため車での遠出も便利です。
【総評】
郊外らしい生活がしたいけども『駅近』と『徒歩圏内での買い物利便性』と『新築』も譲りたくないという方に合ってくる出物ですね！
駅から近いなりに少々賑やかな立地ではありますがそれゆえ採光と眺望条件が良くそれが守られるという安心感もあります。
価格に関しては新築マンションとしては違和感ないでしょう。
ただ、周辺相場と比べるとお高いですね。
とはいえ周辺の中古マンションとの築年数差はそれなりに大きいですし、新築派からすれば『新築プレミアム代を払ってでも新築マンションを選びたい！』わけで専有面積調整された部屋の広さを呑めるのであれば無理に中古へシフトする必要もないでしょう。
青田売りから竣工販売へと切り替わっているため引き渡しまでの待ち時間が短いというのも『それならなおのこと新築だよね！』となりやすいことでしょう。
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