パークコートザ・三番町ハウス　価格と間取り　強烈な予定価格からの現実的な正式価格でアクセル全開

今一度目を向けていただきたい新築マンションがあります。

それは『パークコートザ・三番町ハウス』です！

［物件概要］定期地上借地権の期間：2097年（令和79年）4月6日まで約70年

売主：三井不動産レジデンシャル
施工：五洋建設

専有面積：44.69㎡～129.25㎡

総戸数：193戸（一般販売対象戸数145戸）
規模：地上18階地下2階建て

交通：
東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅徒歩8分
東京メトロ有楽町線「市ケ谷」駅徒歩8分
東京メトロ東西線「九段下」駅徒歩9分

所在地：東京都千代田区三番町
竣工予定：2025年11月下旬
引き渡し予定：2026年1月下旬

駐車場：機械式63台　平面1台
駐輪場：196台
バイク置場：2台

地図はこちらです↓

画像出典：パークコートザ・三番町ハウス公式HP

半蔵門駅からアップダウンのある大妻通りを経由して徒歩8分、市ヶ谷駅と九段下駅へも徒歩10分圏内と駅近ではないものの複数駅複数路線が利用できる足回りの良さと千代田区番町エリアらしい住環境、さらにエリア内では規模感もあるため建物面の魅力も大きいマンションです。

居住期間約70年の定期借地権物件である点は一般論論としては所有権に比べて劣る（所有権マンションも多いエリアのため尚更）わけですがその所有権マンションよりも価格が抑えられていますし、何より出物不足感も強いため予定価格が世に出てきた2023年春頃よりも買いやすい状況となってきました。

当初の私の記事を見ると『言っていることと違うじゃないか』とツッコまれてしまいかねないため補足させていただけばと思います。

当初の記事では『いいマンションですけど…周辺の所有権中古マンションが購入できてしまいますね』というような発信でまとまっています。

ただ、今時点では同じ価格で近隣同グレードの所有権中古マンションは購入できないですし、そもそも当初の予定価格が高すぎたためか正式価格はグッと抑えてきました。

予定価格時代の印象が強烈すぎたためその後注目されなくなってしまった系ではあるのですが予定価格が正式価格に近いものであったならばもう完売しているのではないかな？と思うくらいです。

情報社会がゆえに『予定価格が高い！！』という情報が世に出回るとそこで検討をやめてしまいその後チェックしなくなるということも容易に想像できます。

～予定価格と正式価格の一例～

63Aタイプ　2LDK　63.11㎡
4階　15000万円～15999万円　坪単価785万円～坪単価838万円　←　予定価格
12階　14390万円　坪単価753万円　←　正式価格
13階　16000万円～16999万円　坪単価838万円～坪単価890万円　←　予定価格

76Aタイプ　2LDK　76.12㎡
10階　19000万円～19999万円　坪単価845万円～坪単価890万円　←　予定価格
13階　20000万円～20999万円　坪単価890万円～坪単価934万円　←　予定価格
16階　18490万円　坪単価803万円　←　正式価格

83Aタイプ　3LDK　83.58㎡
4階　24000万円～24999万円　坪単価949万円～坪単価988万円　←　予定価格
7階　20990万円　坪単価830万円　←　正式価格
10階　25000万円～25999万円　坪単価988万円～坪単価1028万円　←　予定価格

だいぶ違いますよね。

でも、予定価格が世に広まってしまい検討者に「高い！高い！」というイメージがついてしまうとそれをくつがえすのはとても難しいのです。

とはいえ利益の最大化を目指すのは企業としては当然のことですのでぎりぎりを狙うと。でもぎりぎりを超えてしまい当初のイメージを悪くしてしまうと…パークコートザ・三番町ハウスのように本当はそこまで高くないのに高いというイメージがつき検討候補にすら入らないというパターンになってしまいかねないのです。

その逆で予定価格時点で気を遣いすぎて安く出してしまうパターンもあるのがこれまた面白いところではありますよね。最近でいくとパークホームズ南池袋のGタイプとFタイプが良い例でしょう。あれは…外野の私がこう言うのは大変失礼ですし生意気なことであることは重々承知ですがあえて言わせていただくとミスプライス感さえあります。もっと高く売れたであろうに弱気になってしまったと。

パークコートザ・三番町ハウスの価格と間取りの一部を共有いたします！

63Aタイプ　2LDK　63.11㎡
管理費（月額）35780円　修繕積立金（月額）14390円

画像出典：パークコートザ・三番町ハウス公式HP

12階　14390万円　坪単価753万円

67Bタイプ　2LDK　67.39㎡
管理費（月額）38210円　修繕積立金（月額）15360円

画像出典：パークコートザ・三番町ハウス公式HP

7階　15190万円　坪単価745万円
10階　15290万円　坪単価750万円

76Aタイプ　2LDK　76.12㎡
管理費（月額）43930円　修繕積立金（月額）17670円

画像出典：パークコートザ・三番町ハウス公式HP

16階　18490万円　坪単価803万円

82Aタイプ　3LDK　82.12㎡
管理費（月額）47380円　修繕積立金（月額）19050円

画像出典：パークコートザ・三番町ハウス公式HP

5階　19290万円　坪単価776万円
7階　19390万円　坪単価780万円

83Aタイプ　3LDK　83.58㎡
管理費（月額）48210円　修繕積立金（月額）19380円

画像出典：パークコートザ・三番町ハウス公式HP

7階　20990万円　坪単価830万円

定期借地権とはいえ今の時代この価格でパークコートブランドの千代田区番町物件のファーストオーナーになれるというのはとても魅力が大きいと思います。

定期借地権のため土地の固定資産税はかからないですし本体価格に地代が一括で含まれているため毎月の地代もかかりません。解体準備金はかかるものの毎月の地代が発生しないというのは定期借地権物件の中でも買いやすいストロングポイントでしょう。

管理費は㎡単価月額約567円、24時間有人管理＆コンシェルジュサービスあり(週7日 8時～20時)、良い意味で番町物件らしくない共用施設が充実していますし、ディスポーザーはもちろん内廊下で各階ごみ置場と各階宅配ボックスもありますから高単価なりのサービスを受けることができます。

室内スペックもリビング＆主寝室床暖房(ゼッチマンションです)、浴室日ポリ化工など単価帯からすれば少々物足りない感もありますが悪くはないでしょう。（プレミアムは全室天カセ、全熱交換器などスペックが高くなります）

もちろんお隣の『ザ・パークハウスグラン三番町26が安すぎた』という事実は変わることがありませんし、好みの問題はさておき買えるならザ・パークハウスグラン三番町26を買っておければより最高でしたでしょう。でも過去には戻れません。あと半年～1年早く動いておけば～なんて考えずに今目の前にあるベストを掴むべきです。

強烈な予定価格の影響で幽霊(MFゴースト？)のような存在になってしまったのですが大きな抽選なく順調に販売が進んでおり販売総戸数145戸中100戸超が販売済みとなっています。

都心エリア×坪単価800万円前後でお探しの方は検討してみることをおすすめいたします！

動画もご覧ください！

■狙い目です！！　パークコートザ・三番町ハウス　強烈な予定価格からの現実的な正式価格でアクセル全開（2023/11/22）