今回ご紹介するのはザ・パークハウスグラン三番町26です!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス 三菱倉庫
設計:東急建設一級建築士事務所
デザイン監修:三菱地所設計(石井邦彦氏・ザ・パークハウスグラン千鳥ヶ淵も担当)
施工:東急建設
価格:未定
専有面積:67.99㎡~237.69㎡
総戸数:102戸(募集対象外住戸24戸含む)
規模:地上17階地下2階建て

交通:
東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅(5番出口)徒歩8分
東京メトロ有楽町線・南北線、都営新宿線「市ケ谷」駅(A3出口)徒歩8分
東京メトロ東西線・半蔵門線、都営新宿線「九段下」駅(4番出口)徒歩11分、同駅(2番出口/利用可能時間/始発~22:00)よりサブエントランスまで徒歩10分
JR総武緩行線「市ケ谷」駅徒歩11分

所在地:東京都千代田区三番町26番
竣工予定:2024年9月下旬

駐車場:66台[平置き5台、機械式61台(身障者用1台含む)]※平置き5台は専用使用権付 他にサービス車両用駐車スペース2台(内1台はバイク用)
自転車置場:69台(平置き6台、小型用平置き6台、2段ラック垂直式57台)、他にレンタサイクル用4台
バイク置場:4台

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウス グラン 三番町26公式HP

三菱地所レジデンスの最上位ブランド「グラン」初見学となります。

グランブランドは2011年のザ・パークハウス以降6物件のみ、千代田区内では2014年築のザ・パークハウスグラン三番町、2015年築のザ・パークハウスグラン千鳥ヶ淵(首都高からも目立つマンション)以来の3作目となります。(グランでない三菱系マンションは数多く点在しているエリアです)

全体としては三番町(2014年竣工)、千鳥ヶ淵(2015年竣工)に続いて南青山(2016年竣工)、南青山高樹町(2017年竣工)、麻布仙台坂(2017年竣工)、南青山四丁目(2019年竣工)、神山町(2023年11月竣工予定)、そして今作の三番町26となります。物件名の26はアドレスとなります。

三菱地所レジデンスと三菱倉庫のJVでシェア率は6:4です。

最寄駅は半蔵門駅と市ケ谷駅で徒歩8分、半蔵門駅からはアップダウンのある大妻通りを経由して一直線です。建設地も大妻通りに面しています。三番町の中でも標高が高く、四面接道というのは珍しいですね。

重厚感ある列柱が曲線(それによって一部住戸の窓面が小さくなる)からの水平ラインへ、最上階から低層階にかけて太くなった後に細くなっていきタイルの色合いも変わるなど強調しすぎないながらも高級マンションであることが一目でわかる番町らしくグランらしい外観デザインとなっています。アイアンワークの連続性、柱そのものでデザイン豊かなものとしているのがかっこいいですよね~。

用途地域は第二種住居地域と商業地域、東京都総合設計制度と角地による容積緩和も受けておりエリア内では背も高い(17階建てですが60m級、一般的なマンションであれば20階建てになる)ですから竣工すると目立つことでしょう。エリア内ではブリリア一番町(三方角地)と同じくらいの背の高さとなります。

四面接道を活かして公開空地は植栽豊かに、桜の木と水景(カスケードガーデン)など周辺の方も歩いていて、そして見ているだけでも気持ちの良いものとなることでしょう。元々のオフィスビル(田辺三菱製薬→アイネス・アイネスの東京本社は晴海へ移転)時代も重厚感ある建物でしたが公開空地というほどのゆとりはありませんでした。

西側のメインエントランス(メールコーナーあり)と東側のサブエントランス(コンシェルジュカウンターあり)のダブルエントランスとなっておりエレベーターは1階部分がウォークスルーとなっているため無駄な動線がありません。ただ、大窓から公開空地の植栽と水景を望めるラウンドしたガーデンラウンジは思わず歩きたくなってしまうでしょうね…素敵です。

ガーデンラウンジ、コンシェルジュカウンター周り、エレベーターホールにはアート作品が飾られ床と壁が天然石なことはもちろん床の一部がカーペットになるなどエレガントな空間となっています。

共用施設は1階にセレニティヌック(ラウンジの延長線上)があります。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

15階~17階 エグゼクティブフロア
2階~14階 オーセンティックフロア

100Dタイプ 3LDK 104.53㎡ 管理費(月額)66170円 修繕積立金(月額)11500円
2階 27800万円 坪単価879万円
3階 28000万円 坪単価885万円
4階 28300万円 坪単価895万円
5階 28900万円 坪単価914万円
6階 29100万円 坪単価920万円
10階 29900万円 坪単価945万円
11階 30100万円 坪単価951万円

200K2タイプ 3LDK 204.59㎡ 管理費(月額)129510円 修繕積立金(月額)22510円
15階 81800万円 坪単価1321万円

110G1タイプ 3LDK 115.50㎡ 管理費(月額)73120円 修繕積立金(月額)12710円
3階 31000万円 坪単価887万円
4階 31500万円 坪単価901万円
6階 32600万円 坪単価933万円
11階 34200万円 坪単価978万円

110G2タイプ 3LDK 113.68㎡ 管理費(月額)71960円 修繕積立金(月額)12510円
5階 32200万円 坪単価936万円
10階 33900万円 坪単価985万円

80Cタイプ 2LDK 83.40㎡ 管理費(月額)52800円 修繕積立金(月額)9180円

ザ・パークハウス グラン 三番町26公式HP

3階 20500万円 坪単価812万円
4階 20800万円 坪単価824万円
10階 22300万円 坪単価883万円
11階 22800万円 坪単価903万円

70Bタイプ 2LDK 76.53㎡ 管理費(月額)48450円 修繕積立金(月額)8420円
3階 17200万円 坪単価743万円
4階 17400万円 坪単価751万円
5階 17600万円 坪単価760万円
6階 17800万円 坪単価768万円
10階 18900万円 坪単価816万円
11階 19100万円 坪単価825万円

60Aタイプ 1LDK 67.99㎡ 管理費(月額)43040円 修繕積立金(月額)7480円

画像出典:ザ・パークハウス グラン 三番町26公式HP

4階 14100万円 坪単価685万円
5階 14300万円 坪単価695万円
6階 14500万円 坪単価705万円
10階 15600万円 坪単価758万円
11階 16000万円 坪単価777万円

120Hタイプ 3LDK 126.87㎡ 管理費(月額)80310円 修繕積立金(月額)13960円
15階 48800万円 坪単価1271万円

110Fタイプ 3LDK 112.41㎡ 管理費(月額)71160円 修繕積立金(月額)12370円

ザ・パークハウス グラン 三番町26公式HP

2階 28900万円 坪単価849万円
3階 29200万円 坪単価858万円
4階 29700万円 坪単価873万円
5階 30400万円 坪単価894万円
6階 30800万円 坪単価905万円
11階 31700万円 坪単価932万円

110E1タイプ 3LDK 109.31㎡ 管理費(月額)69200円 修繕積立金(月額)12030円
2階 28200万円 坪単価852万円
3階 28400万円 坪単価858万円
4階 28700万円 坪単価868万円
5階 29300万円 坪単価886万円
6階 29500万円 坪単価892万円

100E3タイプ 3LDK 109.15㎡ 管理費(月額)69100円 修繕積立金(月額)円
10階 30300万円 坪単価917万円
11階 30500万円 坪単価923万円

170Iタイプ 3LDK 171.64㎡ 管理費(月額)円 修繕積立金(月額)12010円
15階 68800万円 坪単価1325万円

共視聴設備利用料 月額330円
インターネット利用料 月額1936円

修繕積立金は段階増額方式
100Dタイプ 3LDK 104.53㎡の場合(参考値)

1年目~4年目 月額11500円
5年目~9年目 月額21430円
10年目~14年目 月額31360円
15年目~19年目 月額41290円
20年目以降 月額48090円

(この価格帯のマンションなら均等積立方式で良いと思うのですけども…)

平均坪単価は約900万円です。

パークコート千代田四番町と比べて思っていたよりかは価格を上げきれていない感もありました。それは買う側にとってはプラス材料のほうが大きいのですがグランでさえも一つ前の他社新築マンションより高値チャレンジできないということは伸びしろという面では一旦は天井感あると考えても良いのかもしれません。

当然ながら内廊下です。ザ・パークハウスグラン千鳥ヶ淵やザ・パークハウス白金長者丸で採用された太陽光の光により廊下の色調が変わるシステムを導入しています。

間取りはワイドスパンとなっており行灯部屋がありません。共用廊下に居室が面することないようにしてくれています。

バルコニーは最小限にしてダイレクトウィンドウ多めに、逆梁アウトフレーム工法(梁の部分がカウンターになっています)のため窓付近の天井もすっきりとしています。カウンターの背が高いためサッシの縦の長さはそれほどでもないのですが数枚の連窓になっている部屋が多いですから全体としてみれば窓面豊かといっても違和感ないでしょう。

特別広い部屋はトイレと浴室が2つあったりシャワーブースがあったりと飛びぬけていますがそれ以外の一般的な広さの部屋でも水回りにはゆとりがありますし、そういった飛びぬけた部屋があるマンションの1LDK~2LDKあたりのコストパフォーマンスの良さはとてつもなく高いですよね。坪単価も盛られていません。

南側には大妻女子大学がありますし、東側には三井不動産レジデンシャルによる分譲マンション(定借・18階建てですが高さはほぼ同じ)が建設されるなど眺望の抜け感推しできる部屋は少なくなっています。ただ、大妻女子大は大妻通り沿いの建物の背が低くいですし、東側の大妻女子大の建物もしっかりとセットバック、北側の建物も背は高くないなど角住戸の中層階以上は気持ちの良い眺望となりそうです。そのため階数による価格差は大きいですし、角住戸にはしっかりと単価を盛っています。三井不動産レジデンシャルの分譲マンションも公開空地をしっかりとしたものにしてくるでしょうから借景とできる東向き低層階はよりお得感ありますよね。

設備仕様はディスポーザー、キッチンジーマティック(食洗機ミーレ)、食器棚、キッチン・主寝室・リビング床暖房、廊下と水回りの床は天然石・タイル、フローリングは突板、ミストサウナ、浴室日ポリ化工、トイレ手洗いカウンター(よくある手を洗うには小さいものではなく大きなもの)&ローシルエットトイレ、玄関電子錠、Low-E複層ガラス、全熱交換器(2階~14階)、15階以上はエアロテック[24時間全居室換気冷暖房システム・空気清浄フィルター付き]となり洗面室やトイレなども快適な室温となります。エグゼクティブフロアになるとミーレの食洗機の幅がワイドになるなどさらにグレードアップしますが一般住戸でも十分すぎるスペックと感じる方が多いでしょう。

構造は二重床・二重天井、床スラブ厚は270mm、基本天井高はオーセンティックフロアが2730mm~2800mm、エグゼクティブフロアが2850mm・3000mmです。

全室玄関近くにトランクルームが設置されます。

各階ごみ置場ではなく各戸玄関部分にガーベッジスペースがありそちらにごみを置いておくだけで回収してくれます。パークコート千代田四番町は一部住戸のみ(バトラーサービスという名称でした)でしたが今作は全戸となります。清掃員さんとこんにちはにならないように一方の扉しか開かないようになっています。ごみを置くと清掃員さんに伝わり回収しに来てくれます(8:00~17:00)。ガーベッジスペースの清掃に関しては基本的にはご自身でとなるようですがきれいに保つ方が多いことでしょう。

ザ・パークハウスグラン三番町もザ・パークハウスグラン千鳥ヶ淵、他社物件ですがブリリア一番町も免震構造だったのに対して今作は耐震というのは少々惜しいでしょうか。パークコート千代田四番町も耐震でしたが売れましたし売れ行きには影響ないでしょうけども安心を買うという意味では頑張ってくれると嬉しかったですね。

周辺相場を確認しましょう!

・ローレルコート三番町 2001年築 三番町 新築時の坪単価約365万円 現在の坪単価約605万円

・ホーマット三番町 2003年築 三番町 新築時の坪単価約440万円 現在の坪単価約825万円

・パークコート三番町 2004年築 三番町 新築時の坪単価約450万円 現在の坪単価約890万円

・コノエ三番町 2012年築 三番町 新築時の坪単価約375万円 現在の坪単価約570万円 ※エリア内としてはコンパクト住戸多め

・ザ・パークハウスグラン三番町 2014年築 三番町 新築時の坪単価約490万円 直近売り出し事例なし

・ザ・パークハウスグラン千鳥ヶ淵 2015年築 三番町 新築時の坪単価約785万円 直近売り出し事例なし

・パークコート三番町ヒルトップレジデンス 2017年築 三番町 新築時の坪単価約595万円 現在の坪単価約685万円

・ザ・パークハウス三番町テラス 2018年築 三番町 新築時の坪単価約610万円 直近売り出し事例なし

・ブリリア一番町 2019年築 一番町 新築時の坪単価約700万円 現在の坪単価約840万円

・ジオ一番町 2022年築 一番町 新築時の坪単価約705万円 新築販売中 ※エリア内としてはコンパクト住戸多め

・パークコート千代田一番町 2022年9月竣工予定 一番町 新築時の坪単価約755万円 新築販売中(一旦売り止め中)

・パークコート千代田四番町 2022年11月竣工予定 四番町 新築時の坪単価約895万円 完売

・ザ・パークハウス麹町テラス 2022年11月竣工予定 麹町3 新築時の坪単価約650万円 完売

・ザ・パークハウス麹町レジデンス 2023年6月竣工予定 麹町3 新築時の坪単価約745万円 新築販売中

上記相場からザ・パークハウスグラン三番町26の将来価値を予想すると

100Dタイプ 3LDK 104.53㎡ 10階 29900万円(新築時) → 29400万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

賃料相場は平均的なお部屋で㎡単価6000円~6500円ほどであれば決まりそうです。利回りとしては3%ほどになるため低めです。最初から貸す前提での投資目的としてはまったくもって合いませんがそのような方の購入は売り手も購入者も望んでいないでしょうから違和感はありません。もちろんいざという時には定期借家であろうと借り手はいる立地ですから空室リスクは少ないでしょう。ただ、利回りからすれば実需向けの高価格帯マンションとなります。

駐車場は平置き専用駐車場5台と機械式61台、計66台で設置率約64%、平置き5台は専用使用権(5部屋中2部屋が分譲対象)となります。

出入りは西側の接道からでリングシャッターを超えて地下へ進みます。乗降室は1つ、使わなくても出し入れできますがご丁寧にターンテーブルがあります。すべてのエレベーターが地下へと繋がっており車路には車寄せもあるなどパレットサイズなど総合的に見てもさすがすぎます。ザ・パークハウスグラン三番町が地下駐車場でなかったことからこの点は勝ってきたと言えるのではないでしょうか。(1階のほうが出し入れは楽ですが高級マンションとしては地下駐車場はプラス材料となるでしょう)

ごみ置場は地下1階(各戸から集めたごみを置くところ)でありながらもごみ収集車は1階ということで駐車場は完全に住民専用としており人目につくことを嫌う業種の方にも合っていますね。一方でマイカーでない場合は1階に車寄せがないのは惜しいですね(サービス車両駐車スペースはあります)。

パークコート三番町ヒルトップレジデンスが設置率約32%で空きなし、ブリリア一番町が設置率約35%で空きなし、ザ・パークハウスグラン三番町が設置率約64%で空きありということで今作も足りなさすぎるということにはならないかもですがご不安であれば優先権付き住戸(27000万円台~を予定)を狙うべきでしょう。

※空き状況はマンションマニア調べ

駐車場サイズ

平置き 5台 月額63000円 全長5600mm×全幅2500mm×全高2100mm ※平置き駐車スペースにはEVコンセント(200V)が付きます

ハイルーフ 30台 月額49000円 全長5600mm×全幅2050mm×全高2100mm×重量2600kg×最低地上高90mm

ミドルルーフ 31台 月額47000円 全長5600mm×全幅2050mm×全高1750mm×重量2600kg×最低地上高90mm ※身障者優先1台含む

バイク置場と駐輪場も地下です。駐輪場は専用エレベーターありで設置率約64%、自転車を使う方が少ないことは想像できますが念のためもう少し設置率が高いと嬉しかったでしょうか。ただ、レンタサイクルが4台導入されます。

管理費は㎡単価月額約633円、重たいですがここ最近は一般的なマンションですらなかなか重たい単価になってきていますからそれらと比較すると高いなりのサービスがあるわけで納得しやすいのではないでしょうか。そもそも部屋の単価帯からして高い管理費だとしても充実したサービスを受けたいという価値観でしょうから管理費を理由に購入をやめるということはほぼないでしょう。

管理方式:24時間有人管理

管理人8:00~19:00 1名
夜間警備員18:30~8:30 1名
コンシェルジュ(英語対応)8:00~21:00 1名
清掃員8:00~17:00 3名(内1名はガーベッジスペースの回収要員)

修繕積立金は当初の㎡単価が月額約110円、段階的に上げていき20年目から㎡単価月額約460円となる計画です。

エレベーターは住民用2基(13人乗り・分速105m)、ごみ回収時や業者さん用の1基(17人乗り・分速105m)、自転車置場用が1基(13人乗り・分速60m)あります。鍵がないとエレベーターへ乗り込めないセキュリティありです。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・ザ・パークハウスグラン三番町 総戸数148戸 管理費㎡単価月額約368円

・パークコート三番町ヒルトップレジデンス 総戸数92戸 管理費㎡単価月額約414円

・パークコート千代田四番町 総戸数168戸 管理費㎡単価月額約625円 ← 同等のサービスレベル

・ブリリア一番町 総戸数106戸 管理費㎡単価月額約604円 ← 同等のサービスレベル(+バレーサービスはありますが駐車場は少ない)

向かって右が三菱地所レジデンス、左が三井不動産レジデンシャル

【住むレーション】

大人で電車に乗る方がどれくらいいるかは…ですがお約束ですので一応。

[半蔵門線]

半蔵門 8:01発
永田町 8:03着
青山一丁目 8:05着
表参道 8:08着
渋谷 8:10着

半蔵門 8:01発
九段下 8:03着
神保町 8:05着
大手町 8:08着
三越前 8:10着

[有楽町線]

市ヶ谷 8:01発
飯田橋 8:02着
江戸川橋 8:05着
護国寺 8:08着
東池袋 8:10着
池袋 8:12着

市ヶ谷 8:01発
麹町 8:03着
永田町 8:05着
桜田門 8:07着
有楽町 8:09着
銀座一丁目 8:12着

[南北線]

市ヶ谷 8:05発
飯田橋 8:06着
後楽園 8:09着
東大前 8:12着

市ヶ谷 8:00発
四ツ谷 8:01着
永田町 8:04着
溜池山王 8:06着
六本木一丁目 8:08着
麻布十番 8:11着
白金高輪 8:13着
白金台 8:17着
目黒 8:19着

[新宿線]

市ヶ谷 8:03発
曙橋 8:05着
新宿三丁目 8:07着
新宿 8:09着

市ヶ谷 8:01発
九段下 8:03着
神保町 8:05着

[東西線]

九段下 8:01発
飯田橋 8:02着
神楽坂 8:05着
早稲田 8:07着
高田馬場 8:10着

九段下 8:00発
竹橋 8:01着
大手町 8:04着
日本橋 8:06着
茅場町 8:08着

[総武緩行線]

市ヶ谷 8:01発
四ツ谷 8:03着
信濃町 8:05着
千駄ヶ谷 8:07着
代々木 8:09着
新宿 8:11着

市ヶ谷 8:01発
飯田橋 8:03着
水道橋 8:05着
御茶ノ水 8:08着
秋葉原 8:10着

大妻通りはタクシーも流していますから迎車しなくともスムーズに乗り込めそうです。

スーパーマーケットは近くにまいばすけっと、少し歩くとリンコスもあります。セブンイレブンが目の前にあるのは便利ですね。

公立校の場合は九段小学校が近くにあり約300mです。

【総評】

グランブランドとなれば「すごいのつくらないとまずいぞ…」という売り手のプレッシャーもあるはずです。そしてそのプレッシャーをバネに消費者の期待を超える作品としてきたなぁ~と。

このクラスのマンションを見学できるようになってからまだ数年でしかありません。(買えない物件は見学しないため予算が伸びなかった20代の頃は番町エリアを見学していない)

一般的な価格帯のエリアと異なり過去物件に精通しているというほど詳しいわけではありません。

それでも同時期にいろいろな新築マンションを見学させていただいている立場からすると「一般的なマンションとはレベルが違う」と感じる部分が多く感動しました。

言わずもがなではありますが落ち着いた住環境を望む方に合ってきますね。そしてその方たちが気に入るような建物としています。今や東京湾岸や五反田、新宿や池袋(あくまで一例)なども番町エリアで購入できるくらいの稼ぎがないと買えないマンションも増えていますが例えば東京湾岸はどちらかと言えばギラギラ系の稼ぎ良い方に合ってきますから建物もそれに合わせてきています。

土地を最大限に活かしてその土地に合った建物をつくる…高価格帯マンションを見学(検討)する上での醍醐味でもありますね。

各戸ごみ置場などこれまでのグランの延長線上ではなく新しいグランをつくりたいという思いも伝わってきました。

動画もご覧ください!

■ザ・パークハウス グラン 三番町26 建設地周辺レポート

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