ザ豊海タワーマリン&スカイ　価格は？！　こちらも間違いない！！

今回ご紹介するのはザ豊海タワーマリン&スカイ(THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY)です！

［物件概要］

売主：三井不動産レジデンシャル　東急不動産　東京建物　野村不動産　三菱地所レジデンス　清水建設
施工：清水建設
価格：未定
専有面積：32.92㎡～156.56㎡
総戸数：2046戸（一般販売対象戸数1509戸）
規模：地上53階地下1階建て　※建築確認上は地上54階建て
交通：都営大江戸線「勝どき」駅徒歩10分
所在地：東京都中央区豊海町
竣工予定：2026年11月下旬
引き渡し予定：2027年6月下旬

駐車場：機械式654台　平面18台　月額35000円～55000円
駐輪場：3097台　月額200円～600円
バイク置場：108台　月額2000円～4000円

地図はこちらです↓

画像出典：ザ豊海タワーマリン&スカイ公式HP

豊海地区第一種市街地再開発事業の公式HPがオープンしましたね！！

海人(うみんちゅ)感が強い立地ですから物件名にマリンが付いているのはキュンとしました！

記事タイトルの「こちらも(満足度の高さが)間違いない！！」というのはけしてPV(ページビュー)を狙っているわけでなく本当にそう思っており、先日公式HPがオープンしたパークシティ中野ザタワーと同じく狙い目の新築となることでしょう。

エリア柄検討者層はバッティングしてこない(私のようなマンション好きなどは除いて～ですが東京の西側と湾岸側では検討者層が異なるのは言わずもがな)わけですが販売時期はどちらも2024年4月を予定しており被ってくるのも面白いですね。

ただ、注意しなければならないのは引き渡し予定時期です。パークシティ中野は2026年の7月下旬、それでも待ち時間はけして短くはないですよね。それに対してザ豊海タワーの引き渡し時期は2027年6月下旬です。(TTTって呼ぶとザ東京タワーズやザ豊洲タワーと被っちゃいますね。東京タイムズタワー所有のしげのさんには「TTTと言えば東京タイムズタワー！」ともツッコまれてしまいますがw無難に豊海タワーと呼ばれるでしょうか。)

買い替え組であればその間にローン残債も減らせるため個別事情はさておき金銭的なダメージはほとんどないのですが一次取得層からすれば今時点からですと4年弱もあるためその間の賃料が言い方(使い方)は適切ではないですがわかりやすい表現をするのであれば実質キャッシュアウトしていくことになります。

もしも家賃補助が大きかったとしても4年間ローン残債を減らすことができないのはタイムイズマネーという世界の分譲マンションではもったいないなぁ～と。

そのためもしも私が一次取得でザ豊海タワーをガチで狙いに行くのであれば今のうちに年内入居(引き渡し)できる周辺中古マンションを購入してポジションセット、買い替え組としてザ豊海タワーに参戦すると思います。(買い替えのお客さんとしてザ豊海タワーで住宅ローン審査が通るかどうかは与信力、所有物件力次第となります)

※不動産の売買には大きな手数料がかかるため先に買うことで得しようということではなくザ豊海タワーが思っていたより高かったり思っていたより安すぎて買えなかったときにポジションセットできていないということを避ける意味合いも大きいです(販売開始まででも半年以上ある)

もちろん上記はお金の話ですから住むための分譲マンションにおいてはそこを最優先にする必要はないのですが今から4年弱先であることは事実ですので一般的な新築マンションよりも注意すべき点であることはたしかでしょう。

ザ豊海タワーの立地面でのあきらかなウィークポイントとしてはシンプルに駅距離ですね。

勝どき駅徒歩10分、さらに地下深い大江戸線ですから自宅玄関から電車に乗り込むまでの時間としては勝どき陸橋での信号待ちなども合わせて10分では済まないことでしょう。そのため住まい探しの優先順位で駅近が上位にある方は当然ですが検討候補には入ってこないでしょう。ただ、清澄通りに面しているためバス利用はとても便利(始発停留所も利用可能＆運行本数充実)ですからそこでカバーできるとなれば駅近派であっても検討候補にしてみても良いのかと思います。

供給中の近隣新築マンションですと晴海フラッグスカイデュオ、近隣中古マンションですと晴海3兄弟や新豊洲のスカイズやベイズと検討者層の価値観が似てくることでしょう。

画像出典：ザ豊海タワーマリン&スカイ公式HP

また、今作は目の前が豊海小学校(東京タワーズと勝どきザタワーと同じ学区)というのは子育てファミリーからすればかなりとっつきやすいポイントとなってくるでしょう。駅直結(もしくは駅前)のパークタワー勝どきを気に入ったけども学校までの距離で購入を見送ったという方も少なくはないでしょうから今作はそのパークタワー勝どきを見送った方にも合ってくる物件となります。(パークタワー勝どきも人道橋が開通すると今よりかは学校が近くなりますが今作と比べればあきらかに遠いため学校までの距離よりも大人の足回りの良さを優先される方向け)

小学校が目の前だけども豊海のため清澄通りをトラックが多く通ります。そのため同じ中央区でも晴海三兄弟側に良いイメージをお持ちの方だとハマらなそうではありますね。

とはいえ東京湾岸は供給が需要を生み新築も中古も人気が上昇している街の一つですからパークタワー勝どきよりも駅から10分遠いのだからパークタワー勝どきよりもお安く販売してくれるだろうという思いで待つことはおすすめしません。販売当初のパークタワー勝どきよりも高いと思います。

パークタワー勝どきを気に入りながらも見送った方が打席に立ちたくなるような新築マンションがこの先3年半の間に同じ単価で出てくる可能性は低いと思います。

— マンションマニア (@mansionmania) November 18, 2020

日常の買い物は東京タワーズのマルエツが徒歩4分ほど、晴海フラッグのサミットが徒歩10分ほど(豊海小学校のところにもう一本橋がかかるとより便利なのですが。)、パークタワー勝どきのライフも徒歩10分ほどと選択肢は充実しているのですが『むしろもっと駅から遠い晴海フラッグのほうが便利なのでは？』というようなスーパーマーケット事情ではあります。今作も足元に商業区画はありますがパークタワー勝どきのような規模感はないようです。

この辺りの小学校への近さを除いた大人(中学生以上)の足回りはパークタワー勝どきや勝どきザタワー、東京タワーズのほうが圧倒的に便利ではあるのですがやはり今作は眺望ですよね～。いや～ここからが今作の本領発揮ポイントと言っても怒られないかと思います。けして立地が悪いだなんてことはないのです。でももっともっと便利な立地のマンションが近くにあることはたしかです。そんな中でそれらの既存マンションよりも眺望が！眺望が！眺望が！すごい…

画像出典：ザ豊海タワーマリン&スカイ公式HP

北から西にかけては浜離宮＆都心ビュー！！西から南にかけては虹橋ビュー！！

南向き×虹橋ビューとしては『スカイデュオでいいんでない？』とツッコまれてしまうかもですが今作からでも素晴らしい眺めですし、北西にかけてはスカイデュオよりも今作のほうが浜離宮が綺麗に見えてくることでしょう。

ただ、今作はツインタワーがゆえに住戸毎の眺望差が大きくなります。(階数というよりかは向きと列)

画像出典：ザ豊海タワーマリン&スカイ公式HP

再開発タワーマンションですから空地は豊かですし、建物形状と配棟計画を工夫することでどん被りの列は少ないものの西棟と東棟を比べると今回の目玉となる側(北～西～南)の眺望は西棟のほうがひらけてきます。どのみちこのみち駅距離で選ぶ物件でないとなれば『ちょっと駅から遠くなっても西棟を選びたい』という方が多くなるのかな？と。

住戸以外は店舗、区民館、診療所、保育所などの生活利便施設が下駄部分に入ります。

共用施設は2階、3階、51階、52階に集約、ワーキングスペース(個室あり)、フィットネス(浜離宮ビュー！！)、ゴルフレンジ、防音室、ランドリーコーナー、キッズライブラリー(プレイスペース)、ゲストルーム(5部屋・サウナとバルコニー付きもあり)、スカイパーティラウンジ(51階)などメガタワーマンションらしく多彩です。

そしてそして…外観デザインや共用部デザインが…ワンダホーすぎませんか。はぁ。はぁ。もう冷静でいられないくらい。

画像出典：ザ豊海タワーマリン&スカイ公式HP

虹橋や竹芝などの対岸側からも目立ちますね～そちらからも見てみたい！！

デザイン監修はパークコート神宮北参道ザタワーやパークタワー勝どきと同じくホシノアーキテクツ(施工はミッドと同じ清水建設)です。パークコート神宮北参道ザタワーの曲線美学が豊海で見れるとは…(半年ほど前のプレリリースでも外観は出ていましたが公式HPで確信に変わったという方ばかりでしょう…やべーぞこのマンション！！と。)

これがツインタワーでなければ『パークコート神宮北参道ザタワーによく似たマンション』で終わってしまう(北参道のほうが縦ラインなどを合わせるとより凝っているためそれを真似た存在で終わってしまいかねないという意味)わけですが作り手側の『そうは言わせないよ』というのが一番発揮されているのが足元でしょう。

いや…なんですかこれは。

画像出典：ザ豊海タワーマリン&スカイ公式HP

スペースマウンテンの入口みたいにワクワクしちゃうのですが！！

画像出典：ザ豊海タワーマリン&スカイ公式HP

これぞ湾岸！！これぞ新築マンション！！だなぁ～と。湾岸物件はワクワクさせてくれなきゃ！！そしてすでにマンションを購入済みの方でも買い替えたくなったりセカンドハウスとして欲しくさせてくれなきゃ！！

画像出典：ザ豊海タワーマリン&スカイ公式HP

この駐車場動線(コーチエントランス)かっこよすぎませんか？？

設置率は30％ちょっとですのでお馴染みの大抽選会(価格が高い部屋には新築時の優先権があるはずです)にはなるでしょうけども(晴海フラッグと同じく落選した際に周辺で月極を見つけるのが難しい)車好きにもウケは良いことでしょう！！(パレットサイズなどが発表されてからでないとなんともですが少なくともこの動線は萌えポイントでしょう。ただ、地下駐車場ではなさそう？)

晴海三兄弟や新豊洲のスカイズ＆ベイズのように駅距離ネックがあるからこそ商品力でしっかりと勝負してくれそうです。

間取りはスペシャル住戸を除けばタワマンでありがちな形状という印象は受けます。(バルコニー形状は特殊になります)

一部を除けば間取りで勝負しているほどではないのかな？と思います。(悪いという意味ではなくパークタワー勝どきの全室バルコニーみたいな間取りは少なさそう)

画像出典：ザ豊海タワーマリン&スカイ公式HP

リビングダイニングの基本天井高は

4～37階：約2550mm
38～50階：約2600mm
51・52階：約2700mm
53階：約3000mm

とのことですから低くないですね。となればサッシ高にも期待したいところです！！

話したいことはまだまだあるのですが一発目の記事のためこの辺で価格について予想してみたいと思います。

どんな部屋から販売するのかもわからないため平均で予想するのはとても難しいのですが少なくとも勝どきザタワーやザ東京タワーズよりかはお高いことでしょう。

周辺相場を確認しましょう！

■ザ・東京タワーズ

2007年築　勝どき6　勝どき駅徒歩5分

新築時の坪単価約215万円
現在の坪単価約460万円

動き一例

約65㎡　新築時3400万円台　中古時8200万円台
約90㎡　新築時5300万円台　中古時12500万円台

■勝どきザタワー

2016年築　勝どき5　勝どき駅徒歩6分

新築時の坪単価約305万円
現在の坪単価約500万円

動き一例

約57㎡　新築時4800万円台　中古時8300万円台
約78㎡　新築時6500万円台　中古時11200万円台

上記の通りですからザ豊海タワーが『平均坪単価500万円』ということは120％ないと考えて良いでしょう。もしも平均坪単価500万円という謎の投げ売りスタイルとなれば欲しくても高倍率で買えないでしょう。

また、新築比較でもスカイデュオの西向きと南向きの坪単価500万円前後よりもお高いはずです。

とはいえ平均坪単価約730万円となりそうなグランドシティタワー月島よりかはお安いと思うのですよね。

そうなるとマンション内で条件劣る部屋が坪単価500万円台～、条件良い部屋が坪単価700万円台～、間をとって平均坪単価620万円(70㎡＝約13000万円)なら嬉しいなぁ～という予想(願望)です！！

玄関内開きからして価格もグローバルでもっと高いかもしれませんが…日本人的には上記くらいの価格に抑えてほしいところではありますね(笑)

ザ・豊海タワーとはキャラクターは異なりますが以前からお伝えしていますようにパークタワー勝どきの2LDK以上で坪単価700万円くらいのお部屋はまだ割安感があります。将来のことはわかりませんが特別豊海にこだわりがないということであれば『パークタワー勝どき×坪単価700万円前後』のほうがいろいろな面で手堅いと思います。

【住むレーション】

［都営バス　都04］

※運行本数が充実しています

豊海水産埠頭　8:01発(始発)
豊海区民館入口　8:02着
新島橋　8:04着
勝どき三丁目　8:05着
勝どき駅前　8:07着
勝どき橋南詰　8:09着
築地六丁目　8:11着
築地三丁目　8:13着
築地　8:14着
銀座四丁目　8:17着
有楽町駅前　8:20着
東京国際フォーラム前　8:22着
東京駅丸の内南口　8:23着

［都営バス　直行02］

※運行本数は平日朝ラッシュ時間帯の2本のみです

豊海水産埠頭　7:45発(始発)
豊海区民館入口　7:45着
新島橋　7:47着
勝どき三丁目　7:48着
勝どき駅前　7:50着
月島三丁目　7:51着
亀島橋　7:59着
東京駅八重洲口　8:09着

［東京BRT(京成バス)］

勝どきBRT　8:11発
新橋　8:15着
虎ノ門ヒルズ　8:27着

［都営大江戸線］

勝どき　8:03発
築地市場　8:05着
汐留　8:07着
大門　8:09着
赤羽橋　8:13着
麻布十番　8:15着
六本木　8:17着
青山一丁目　8:20着
国立競技場　8:22着
代々木　8:25着
新宿　8:27着
都庁前　8:29着

勝どき　8:02発
月島　8:03着
門前仲町　8:06着
清澄白河　8:08着
森下　8:10着
両国　8:12着
蔵前　8:15着
新御徒町　8:17着
上野御徒町　8:18着

始発停留所の豊海水産埠頭もしくは豊海区民館入口から都営バスに乗車すると東京駅まで座ってダイレクトアクセスが可能となります。通勤先にもよりますが東京BRTと合わせて電車を使わない生活も可能です。

都営大江戸線は地下深く出入口からホームまでの距離があることや車両が小さく走行音もうるさいなどのウィークポイントがある一方で全区間地下で他社線との直通運転もしていないため滅多なことでは止まらないというストロングポイントもあります。

車での移動に関しては首都高晴海線の出入口がすぐ近くですし環状二号線のトンネルも開通してより便利になりました。ただ、豊海となればやはり竹芝までの道(環状三号線・トンネル？)を整備してほしいですよね…晴海フラッグ以上に手を伸ばせばそこは港区なわけで行き止まりのままにしておくのはもったいないと思ってしまいます。地下鉄と同じくとても長い時間がかかる事業ではありますが環状二号線のトンネルが開通したことで世界が変わったことの再現性がある道路ですから期待しちゃいます。

更新記事　→　ザ豊海タワーマリン&スカイ　予定価格と間取り　駅から離れるだけの価値あり！！

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