ブランズ千代田富士見　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはブランズ千代田富士見です！

［物件概要］

売主：東急不動産
施工：東急建設
価格：未定
専有面積：72.96㎡～120.00㎡（トランクルーム面積0.29㎡～1.32㎡含む）
総戸数：69戸
規模：地上18階地下1階建て

交通：
東京メトロ東西線・半蔵門線・都営新宿線「九段下」駅徒歩5分
東京メトロ東西線「飯田橋」駅徒歩6分
JR総武緩行線「飯田橋」駅徒歩8分
東京メトロ南北線・有楽町線・都営大江戸線「飯田橋」駅徒歩8分

所在地：東京都千代田区富士見一丁目
竣工予定：2024年12月上旬

駐車場：70台(機械式61台、平置9台(身障者用1台、来客用1台含む））
自転車置場：105台（2段スライドラック式94台、平置7台、来客用平置4台）
バイク置場：3台

地図はこちらです↓

画像出典：ブランズ千代田富士見公式HP

九段下駅から徒歩5分、飯田橋駅から徒歩6分、二合半坂沿いに位置しています。

飯田橋～九段下エリアの個人的な地縁としては駅員時代に飯田橋担当であったことがあるため駅周りは詳しい(24時間駅に勤務するので自然と住んでいる人並みに詳しくなりますw)のと今でも靖国通りと目白通りを車でよく通るのですが二合半坂を歩いたことは数回しかなく飯田橋の中でも詳しくない側でありかなり久しぶりに歩きました。飯田橋駅周辺をよく歩く方だとしてもなかなか通らない場所ですね。

飯田橋駅前のわちゃわちゃからしっかりと抜けきっており北側に暁星小学校、西側に暁星系の幼稚園、中学校、高校、南側にお茶ノ水小学校の仮校舎(旧九段中学校)、そのさらに南側に和洋九段女子と学校が多く立ち並ぶ文教エリア(用途地域は第一種住居地域)に位置しています。それでいて飯田橋駅と九段下駅が近いですから足回りも良いです。

日中は生徒たちの声が響きますが夜はいっきに静かになります。

旧九段中学校はもう少しでお茶の水小学校仮校舎としての役目を終えます。これまで通りどこかの学校建て替え事業の受け皿として使われる可能性も高そうではありますが現時点では未定とのことです。

飯田橋駅からも九段下駅からも上り坂となりますし接道は狭い道ですから人によってはその点がウィークポイントとなってきますが駅よりも標高の高い高台立地ですから山手線内側で足回りを妥協せずに住環境を得たいという方にはたまらない出物となるでしょう。

日常の買い物は飯田橋駅前の三徳、プレッセ飯田橋(東急系)、三浦屋、成城石井へ徒歩10分弱、九段下側のまいばすけっとへ徒歩6分と邸宅地物件しては悪くないでしょう。公立の場合の通学校は富士見小学校で徒歩6分です。

建設地は西側の二合半坂のみが接道しており東西に長い敷地です。東側はグランドレベルがグッと下がるのですが機械式駐車場のパレットをそちらに収めるため敷地内に体感する大きな高低差はありません。

住戸棟を中央部にもっていくことで接道から奥行きを感じられるゲートデザイン＆水景と植栽豊かなアプローチとできています。

ゲート部分から住戸棟までは天井部が木目調ギザギザデザインの庇が続いており住戸棟の庇も大きくせり出し、ラウンジの大窓と一体になったガラス面豊かな風除室が出迎えてくれます。ラウンジの大窓からは水景と植栽を望めるわけですが接道まで距離があることとゲートデザインにしていることで別世界に来たような眺めになるのが素敵ですね…石垣が壁となるゲートデザインでなければプライバシー性の問題でこれだけ開放感あるラウンジにはできなかったことでしょう。

駐車場棟の出入口にシャッターゲートはありますが接道から風除室付近までの車路は入ってこれるためタクシー利用の際などは優雅にラウンジで待つこともできます。

外観デザインは基壇部がギザギザ木目調なのに対してグレー系の石調で横も縦もギザギザが続いていく流行りの曲線とはまた一味も二味も違うものとなっています。デザイン監修は隈研吾建築都市設計事務所が担当しています。(私がよくtweet等するマンションとしてはブリリアタワー池袋が隈研吾建築都市設計事務所担当物件です)

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

※1000万円単位のため坪単価は●●500万円で計算

Fタイプ　3LDK　80.13㎡

画像出典：ブランズ千代田富士見公式HP

Hタイプ　3LDK　109.58㎡

画像出典：ブランズ千代田富士見公式HP

Iタイプ　3LDK　90.54㎡

画像出典：ブランズ千代田富士見公式HP

平均坪単価は約1050万円です。

第一期として東急不動産の見込み客及び三越にて39戸販売済みとなっています。(一般販売としては今回が初です)

2階から8階が1フロア5戸で1列を除いて角住戸、9階から15階が1フロア4戸で全戸角住戸、16階から18階が1フロア2戸でこちらも全戸角住戸と角住戸比率が高くなっています。

角住戸比率は高いのですが北側の窓は暁星小学校との話し合いの上ですべてグラデーションガラス(室内から外も外から室内も見えない)となっています。せっかく眺望抜けるわけで角住戸を最大限活かせないものとなっています。男子小学校ではあるのですが男子だから女子だから～と言っていい時代ではないですから致し方ないところではあります。

間取りはいずれもワイドスパンで窓面も豊かですが角部分の柱は食い込んできます。

眺望は階数や向きによって大きく異なりそれが価格にしっかりと反映されています。とくに南向きの低層階中住戸はいわゆる壁ドン状態で苦しいため価格抑え目となりそうです(今期は販売なし)。同じく南側でも前の建物を抜けてくると皇居ビューとなったりその他の向きも斜め方向に背の高い建物があったりしますが高台であることもあり抜け感は得やすいです。低層階目線だと東より西のほうが視界が抜けてきます。

南向き壁ドン住戸で一番お安かった15000万円弱の部屋はすでに販売済みのため次期販売合わせても一般販売のスタートラインは2億円くらいとなるかもしれません。5階くらいまでザ・壁ドン、6階と7階で屋上が見えて8階でしっかりと抜ける印象でした。ただ、いつか目の前の建物が建て替わるときに壁ドン住戸が今以上に壁ドンになることはないわけでザ・パークハウスグラン三番町26のように美味しい結果となる可能性もあります。(ザ・パークハウスグラン三番町26のグロス最安値住戸は結果として目の前の三井レジ定借マンションの緑豊かな足元ビューのためラッキーでした)

内廊下で各階ごみ置場と各階宅配ボックスあり。各階ごみ置場は前室ありで非常用エレベーター(分速105m)にて回収となります。回収時は前室内で作業をしてくれます。非常用を除いてもメインの通常利用エレベーターが2基(分速105m)あるため1基あたり約35戸とゆとりがあります。18階建て(地下含めると19フロア)と背は低くないとはいえエレベーター待ちストレスはかなり少ないものとなることでしょう。

15階までの設備仕様としてはディスポーザー、食洗機(ミーレはオプション対応)、キッチン・洗面・トイレカウンター天板御影石(シーザーストーンも選択可)、電子コンベック、食器棚、浴室扉テンパードア(ピポットヒンジ)、浴室扉テンパードア、浴室日ポリ化工、オーバーヘッドシャワー、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、全室天カセ、全室床暖房、照明付き折り上げ天井、ダウンライト、全熱交換器、廊下・水回り・リビング床タイル(600角)、挽板フローリング、玄関電子錠、玄関前カメラ付きインターホン、バルコニースロップシンク、乾太くん(ガス衣料乾燥機)など充実したものとなっています。

16階以上はプレミアムフロアとなり食洗機が標準でミーレになるなどグレードアップします。

構造は二重床(ボイドスラブで厚さ260mm～300mm)・二重天井、基本天井高は2階～15階が2750mm、16階以上が3000mmです。サッシ高は2350mmとしっかりとした高さですし角のサッシ下はクオーツストーン貼りとしており高級感もあります。

共用施設は地下1階にゴルフシミュレーターとパターコーナーがあります。首都高の出入口も近いですから山岳(さんがく)コースがお好きな方でも林間コースがお好きな方でも各方面へ車でアクセス容易なのも相性良いポイントでしょう。同じく地下1階に全戸分のトランクルームが設置されます。

周辺相場を確認しましょう！

・プラウドタワー千代田富士見　2009年築　飯田橋駅徒歩2分　新築時の坪単価約470万円　現在の坪単価約820万円

・プラウドタワー千代田富士見レジデンス　2014年築　飯田橋駅徒歩4分　新築時の坪単価約450万円　現在の坪単価約800万円

・パークコート千代田富士見ザタワー　2014年築　飯田橋駅徒歩3分　新築時の坪単価約470万円　現在の坪単価約1000万円

～パークコート千代田富士見ザタワーの動き一例～　※1000万円単位

新築時：10000万円台　→　中古時：24000万円台
新築時：6000万円台　→　中古時：12000万円台

賃料相場：㎡約8400円

・アルビオ・ザ・タワー　2021年築　飯田橋駅徒歩3分　新築時の坪単価約630万円　現在の坪単価約770万円

上記相場からブランズ千代田富士見の将来価値を予想すると

Fタイプ　3LDK　80.13㎡　11階　24000万円台(新築時)　→　21300万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は設置率100％(＋来客用1台)、平置き8台と機械式61台です。敷地西側から出入りで駐車場は東側の別棟となりますがしっかりと屋根があるため入出庫作業も住戸との行き来でも雨に濡れることはありません。待合室はありませんが機械式も61台ですからバッティングは少なめかと思います。平置きの方からすると機械式駐車場で出し入れしている車両があると少々影響を受けてしまう近さなのが気になるでしょうか。(車両待機スペースは1台分あるのですがその目の前にも平置き区画がある)

平置き9台(来客用含む)と機械式18台は電気自動車対応となっています。

月額43000円～56000円です。

～機械式駐車場サイズ～

全長5300mm×全幅2050mm×全高1550mm～2000mm×重量2700kg

駐輪場は設置率約146％(＋来客用4台)、西寄りの地下1階で屋内です。住戸棟のエレベーターに繋がっているためこちらも雨に濡れることはありません。

管理費は㎡単価月額752円、共用施設が少ない割に重たいですが内廊下で各階ごみ置場あり、24時間有人管理でコンシェルジュサービスもありますからサービス面は充実しています。

修繕積立金は㎡単価月額200円とけして低い設定ではないのですが上がっていく前提での初期設定となっています。環境先進マンションのリブランディング1号物件を謳うのであれば修繕積立金も均等化してほしかったとは感じてしまいました。(修繕積立金が上がっても余裕で支払える方向けのマンションではありますが)

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・プラウドタワー千代田富士見　総戸数414戸　管理費㎡単価月額約388円

・プラウドタワー千代田富士見レジデンス　総戸数137戸　管理費㎡単価月額約382円

・パークコート千代田富士見ザタワー　総戸数505戸　管理費㎡単価月額約395円

・アルビオ・ザ・タワー　総戸数99戸　管理費㎡単価月額約449円

建設地

【住むレーション】

［東西線］

九段下　8:00発
竹橋　8:01着
大手町　8:04着
日本橋　8:06着

飯田橋　8:00発
神楽坂　8:02着
早稲田　8:04着
高田馬場　8:07着
落合　8:10着
中野　8:14着

［半蔵門線］

九段下　8:02発
神保町　8:02着
大手町　8:06着
三越前　8:07着
水天宮前　8:10着

九段下　8:01発
半蔵門　8:03着
永田町　8:05着
青山一丁目　8:08着
表参道　8:10着
渋谷　8:13着

［新宿線］

九段下　8:04発
神保町　8:05着
小川町　8:07着
岩本町　8:09着

九段下　8:01発
市ヶ谷　8:02着
曙橋　8:05着
新宿三丁目　8:07着
新宿　8:09着

［南北線］

飯田橋　8:01発
後楽園　8:03着
東大前　8:06着

飯田橋　8:01発
市ヶ谷　8:02着
四ツ谷　8:05着
永田町　8:07着
溜池山王　8:09着
六本木一丁目　8:12着
麻布十番　8:14着

［有楽町線］

飯田橋　8:00発
江戸川橋　8:02着
護国寺　8:05着
東池袋　8:07着
池袋　8:09着

飯田橋　8:01発
市ヶ谷　8:03着
麹町　8:05着
永田町　8:07着
桜田門　8:10着
有楽町　8:12着
銀座一丁目　8:14着

［大江戸線］

飯田橋　8:00発
春日　8:02着
本郷三丁目　8:04着
上野御徒町　8:06着

飯田橋　8:02発
牛込神楽坂　8:04着
牛込柳町　8:06着
若松河田　8:08着
東新宿　8:10着
新宿西口　8:13着
都庁前　8:16着

［総武緩行線］

飯田橋　8:03発
水道橋　8:05着
御茶ノ水　8:08着
秋葉原　8:10着

飯田橋　8:01発
市ヶ谷　8:03着
四ツ谷　8:05着
信濃町　8:07着
千駄ヶ谷　8:09着
代々木　8:11着
新宿　8:13着

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【総評】

パークコート千代田富士見ザタワーの中古と同じくらいの価格ではありますがパークコート千代田富士見ザタワーは別格ですからプラウドタワー千代田富士見レジデンスなどのその他のマンションと比べると少々高くは感じてしまいます。坪単価にして後100万円～150万円お安ければなぁ～と。

ただ、その価格の高さを納得させる材料としてスペック面はかなりレベルが高いものとしてくれています。

番町エリアではなかなか得難い眺望の抜け感となる住戸も多いなど坂を上っただけの価値を見出しやすいマンションです。(南側が将来的にどうなるかの不安はありますが)

外観デザインやランドスケープの豪華さ豊かさだけでなく駐車場設置率100％も富裕層に響くことでしょう。実際に駐車場問題で高価格帯マンションを見送ったという方も多いのではないでしょうか。

もちろん千代田区にこだわらないとなれば三田ガーデンヒルズがありますので今時点としては千代田区ということに価値をどれくらい感じるかで評価は分かれることでしょう。(坪単価100万円～150万円お安かったらなぁ～というのはやはり三田ガーデンヒルズがあるからこそ感じてしまう部分でもあります)

動画もご覧ください！

■ブランズ千代田富士見　建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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