今回ご紹介するのはパークコート千代田四番町です!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル
施工:三井住友建設
価格:未定
専有面積:35.76㎡~181.23㎡
総戸数:168戸
規模:14階建て

交通:
総武緩行線「市ヶ谷」駅徒歩5分
東京メトロ有楽町線「麹町」駅徒歩4分 ※6番出口/利用時間6:00~23:00
中央線「四ツ谷」駅徒歩8分
南北線「四ツ谷駅」徒歩10分
丸の内線「四ツ谷駅」徒歩11分
東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅徒歩9分 ※サブエントランスより

所在地:東京都千代田区四番町
竣工予定:2022年9月下旬

駐車場:機械式88台 平面8台、来客用1台、荷捌き用1台
駐輪場:187台

地図はこちらです↓

画像出典:パークコート千代田四番町公式HP

市ヶ谷駅もしくは麴町駅から日テレ通りを経由して徒歩4~5分、一歩中へ入るため日テレ通りの交通量は気にならないでしょう。

市ヶ谷の高台エリアと異なり高低差がとても緩やかですから坂が苦手という方にもとっつきやすいですね。

もともとは上智大学の市ヶ谷キャンパスがあった場所で番町エリア最大スケールとなります。

接道しているのは南面のみですがその接道面が約60mと長く取れています。それを活かしてメインゲートの門とその横に剣先フェンス、そこからセットバックする形で住戸棟となるためプライバシー性を確保しつつ存在感を出せています。メインゲートの門を抜けると植栽豊かなエントリーフォレストが左右に広がり、正面には再度門があります。門の先の別世界を意識した導線ですね。扉も門に合わせた背の高さとしています。

エントリーフォレストから北西方向へ若干の高低差があるのですがそれを活かしてカスケードフォレスト、既存樹を活かしたシーズンズフォレストが続いています。都心の駅近立地だけどもセキュリティエリア内で緑と寄り添えるのは素敵ですね~。

2つ目の門を抜けると二層吹き抜けのロビー(エントランスホール)があり、大窓から各フォレストと水景を自然と望むことができる素敵な導線となっています。植栽部分がL字のようになっているためロビーからだと森に囲まれたようになるのがこれまた素敵なものとなるでしょうね~。ロビーの柱も中央部付近から上部にかけて鏡を貼り付けていたり、壁面には日本画家の作品を展示したりと当然ながら高級感あるものとなっています。

ロビー横には座ってフォレストの植栽を望めるコージーサロン、ロビーを抜けた先にはコンシェルジュが迎えてくれる壁面石張りのホワイエがあります。ホワイエも壁面石張りとなっていますし、ロビーの隣には応接室もあります。

2階にはプライベートスパが群馬県赤城温泉の湯を宅配、加温・加水して供給します。その横にはゲストルームとパーティルーム、個室もあるワークスペースなど総戸数の割に豪華です。

建物デザインとしては三層にデザイン分けしておりガラスを多用して周辺にも圧迫感出ないようにしています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

87Aタイプ 3LDK 87.24㎡

画像出典:パークコート千代田四番町公式HP

6階 20700万円台 坪単価784万円
8階 20500万円台 坪単価776万円
10階 20900万円台 坪単価792万円
12階 21300万円台 坪単価807万円

100Bタイプ 3LDK 100.16㎡

画像出典:パークコート千代田四番町公式HP

6階 26300万円台 坪単価868万円
8階 25900万円台 坪単価854万円
10階 26300万円台 坪単価868万円
12階 26700万円台 坪単価881万円

83Aタイプ 3LDK 83.23㎡

画像出典:パークコート千代田四番町公式HP

6階 18500万円台 坪単価734万円
8階 18700万円台 坪単価742万円
10階 19100万円台 坪単価758万円
12階 19500万円台 坪単価774万円

116Aタイプ 3LDK 116.45㎡

画像出典:パークコート千代田四番町公式HP

6階 31500万円台 坪単価894万円
8階 32300万円台 坪単価916万円
10階 32700万円台 坪単価928万円
12階 33300万円台 坪単価945万円

80Bタイプ 3LDK 80.68㎡

画像出典:パークコート千代田四番町公式HP

6階 20100万円台 坪単価823万円
8階 20300万円台 坪単価831万円
10階 20500万円台 坪単価840万円
12階 20800万円台 坪単価852万円

80Aタイプ 3LDK 80.01㎡
4階 19800万円台 坪単価818万円
6階 20000万円台 坪単価826万円
8階 20200万円台 坪単価834万円
10階 20400万円台 坪単価842万円
12階 20700万円台 坪単価855万円

105Aタイプ 3LDK 105.89㎡
2階 28100万円 坪単価877万円

101Aタイプ 3LDK 101.74㎡

画像出典:パークコート千代田四番町公式HP

4階 27800万円台 坪単価903万円
6階 28200万円台 坪単価916万円
8階 28800万円台 坪単価935万円
10階 29400万円台 坪単価955万円
11階 30000万円台 坪単価974万円

57Aタイプ 2LDK 57.88㎡

画像出典:パークコート千代田四番町公式HP

2階 12000万円台 坪単価685万円
4階 12200万円台 坪単価696万円
6階 12400万円台 坪単価708万円
8階 12900万円台 坪単価736万円
10階 13300万円台 坪単価759万円
12階 13700万円台 坪単価782万円

72Aタイプ 3LDK 72.67㎡

画像出典:パークコート千代田四番町公式HP

2階 15600万円台 坪単価709万円
4階 15800万円台 坪単価718万円
6階 16200万円台 坪単価736万円
8階 16800万円台 坪単価764万円
10階 17200万円台 坪単価782万円
12階 17400万円台 坪単価791万円

73Aタイプ 3LDK 73.44㎡
2階 15700万円台 坪単価706万円
4階 15900万円台 坪単価715万円
6階 16300万円台 坪単価733万円
8階 16900万円台 坪単価760万円
10階 17300万円台 坪単価778万円
12階 17500万円台 坪単価787万円

85Aタイプ 3LDK 85.02㎡

画像出典:パークコート千代田四番町公式HP

2階 20700万円台 坪単価804万円
4階 20000万円台 坪単価777万円
6階 20400万円台 坪単価796万円
8階 20900万円台 坪単価812万円
10階 21300万円台 坪単価828万円
12階 22300万円台 坪単価867万円

78Aタイプ 3LDK 78.09㎡
2階 19600万円台 坪単価829万円
4階 19000万円台 坪単価804万円

55Aタイプ 2LDK 55.77㎡

画像出典:パークコート千代田四番町公式HP

6階 12100万円台 坪単価717万円
8階 12400万円台 坪単価735万円
10階 12700万円台 坪単価752万円
12階 13100万円台 坪単価776万円

70Aタイプ 3LDK 70.64㎡
6階 15200万円台 坪単価711万円
8階 15500万円台 坪単価725万円
10階 16000万円台 坪単価748万円
12階 16400万円台 坪単価767万円

37Aタイプ 1LDK 37.30㎡
6階 8000万円台 坪単価709万円
8階 8300万円台 坪単価735万円
10階 8700万円台 坪単価771万円
12階 9100万円台 坪単価806万円

平均坪単価は約800万円です。

ワイドスパン住戸が多くなっています。間取りに関してはメニュープラン含めてかなり豊富で選ぶ楽しみがあります。

2億円ちょっとを予算としている方でも角を取れるのはいいですね~。角は100㎡超えばかりかと思っていましたが85Aと87Aという角住戸がありそちらは平均坪単価ほどで購入できます。(予算2億円ほどの方には85Aタイプと87Aタイプを強くおすすめいたします!!)

東向きの72Aと73Aは目の前がコインパーキングのため将来的に眺望が苦しくなる可能性はあるものの単価をしっかりと抑えていますし、共用廊下側に吹き抜けを設けるなどマンション内で苦しい位置だからこその味付けをしているあたりはさすがだなぁ~と。眺望苦しくなるかもなので安くしました!で終わらせないのは素晴らしいです。

敷地内のフォレストを望めるということもあってか低層階にもルーフバルコニーが付いたりするプレミアム住戸を設けています。低層階のプレミアム住戸に住む方向けのエレベーターが別途あるなど低層階に王様住戸的なのをもってくるのは珍しいですよね。

設備仕様としてはディスポーザーはもちろん機械換気の全熱交換あり、廊下・水回り床タイル、リビング・寝室天カセ(97㎡以上は全居室)、プレミアムになるとリビングがタイル&フローリングになったりと広さなどにより異なりますがそつないレベルと言えるでしょう。ミストサウナはありませんでした。1LDKはコンロが2口になるくらいで他は各部小さくなるだけで天カセや床暖房も付いてきます。

虎ノ門の居室扉は隠し丁番でしたが四番町は軸吊り丁番(ピポットヒンジ)でした。どちらも扉が扉だとわからないくらいスタイリッシュなのですがどちらがコストかかるのでしょうかね?私が普段見学している一般的なマンションではどちらも見かける機会が少ないのですが、やはり扉と壁(枠)の隙間が少ないというのはかっこいいですね~。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2600mmです。リビングの折り上げ天井と間接照明が標準となっています。

免震ではなく耐震なのですね。今回一番驚いたポイントです。この単価なら免震でもおかしくないような…

売主オプションも選択肢は豊富ではあるのですがトイレ手洗いカウンターの自動水栓を非自動水栓、風呂釜撤去、風呂手摺撤去、浴室ミラー撤去などなどデチューン的なものも多く、多様なニーズに答えるようにしています。

低層階の一部住戸では温泉アウトバスと温泉供給セレクトを選ぶことができます。

温泉アウトバスはルーフバルコニーもしくはテラスに浴槽を設置、温泉水を使用することができます。こちらは通常のお湯も利用できますから温泉水にこだわらない方にも魅力でしょう。

温泉供給セレクトは室内の通常浴槽に温泉水をはれるようにするものです。こちらを選ぶと浴室乾燥機がなくなります。シャワーから温泉水は出ません。

どちらも共用スパと同じく宅配温泉のため供給量に限りはあるとのことです。(利用状況を見て宅配頻度を変えたりは管理組合で決めていくものと思われます)

どちらかを選ぶと月額3000円の温泉管理費、月額6250円の温泉修繕積立金が発生します。(温泉オプションを選択しなければかかりません)

各階ごみ置き場、各階宅配ボックス、部屋によってはバトラーサービス(各階ごみ置き場に捨てに行く必要すらない)も導入されます。

住戸階へのエレベーターは非常用含めて5基、非常用と低層専用を除いたとしても3基あるわけで待ち時間はかなり少ないでしょう。

周辺相場を確認しましょう!

・ルクセンブルグハウス 2003年築 四番町 新築時の坪単価約320万円 現在の坪単価約490万円

・パークコート三番町 2004年築 三番町 新築時の坪単価約450万円 現在の坪単価約610万円

・パークコート四番町 2005年築 四番町 新築時の坪単価約410万円 現在の坪単価約510万円

・番町パークハウス 2007年築 四番町 新築時の坪単価約430万円 現在の坪単価約615万円

・ザ・パークハウス四番町レジデンス 2013年築 四番町 新築時の坪単価約435万円 直近売り出し事例なし

・ブランズ四番町 2014年築 四番町 新築時の坪単価約455万円 現在の坪単価約635万円

・パークコート三番町ヒルトップレジデンス 2017年築 三番町 新築時の坪単価約595万円 直近売り出し事例なし

・ザ・パークハウス五番町 2018年築 五番町 新築時の坪単価約700万円 直近売り出し事例なし

・ブランズ六番町 2019年築 六番町 新築時の坪単価約745万円 現在の坪単価約730万円

・パークコート一番町 2019年築 一番町 新築時の坪単価約625万円 現在の坪単価約730万円

上記相場からパークコート千代田四番町の将来価値を予想すると

85Aタイプ 3LDK 85.02㎡ 6階 20400万円台(新築時) → 19280万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

賃料からすると利回りは4%を切ってくる水準ではありますが都心立地ですからそんなものでしょう。

駐車場は専用使用権含めて約57%、タワーパーキングは44台×2のため待ち時間は少ないほうでしょう。スマートフォンから出庫予約をすることも可能です。スクールゾーンのため時間によっては通行がややめんどい(許可証取れるので通れはします)のは難点でしょうか。月額45000円~90000円です。

駐輪場は地下、専用エレベーターありです。レンタサイクルが10台導入されます。

管理費は㎡単価月額約625円、24時間有人管理&コンシェルジュ、各階ごみ置き場、豊かな植栽、水物などがありますから高くなるのは致し方ないですが周辺マンションと比べてもけっこうな単価です。エリア的に「高いお金を払って良いサービスを受けたい」方が買うマンションですから気にしないのでしょうけども…

バトラーサービス付き住戸は駐車場での車両誘導や出かける際に荷物を下まで運んでおいてもらうポーター業務などサービス面の付加価値もあります。別途月額8400円発生します。

建設地

【住むレーション】

銀座駅、六本木駅、虎ノ門駅、東京駅へ4キロ圏内などタクシーで1500円~2000円ほどあれば主要スポットへサクッとアクセス可能です。

日常の買い物としては成城石井がすぐ近くに、麴町駅方面に行けばよしやセーヌもあります。

通学校は番町小学校で徒歩4分、麹町中学校で徒歩14分、複数の私立へも徒歩圏内ですからこの点を気に入って購入される方は多いでしょう。

【総評】

周辺には素敵すぎる中古マンションがいくつもあり、それらのほうがお安く購入できます。ただ、番町エリアにしては規模感がありますから室内空間以外の+αを求める方には新築を買うという理由が見つけやすいのではないでしょうか。

立地は素晴らしいですしエリア内では規模感で差別化できていますから「買える方は買い」の新築マンションとなります。

細かいスペックがどうのこうのとかではなく、地縁があったり地縁がなくともアドレスや学区を魅力と感じ、そこに三井レジのパークコートブランド×新築が刺さる方が買うマンションでしょう。高価格帯住戸に関しては「現金を持っていることがリスク」と考えるお金持ちがキャッシュでポンと買う世界でしょう。日に日に現金の価値が低くなっていくのを目の当たりすると使いたくなりますし、それが正解と思います。

投資目線強い(買い替え前提)方は虎ノ門を選ぶのではないでしょうか。とはいえ「実需向けだけど人気のマンション」であることはたしかで、パンダ部屋はないものの含み益ある共働き世代でも届くような部屋を設けているあたりは三井らしい価格のメリハリと言えるでしょう。

もともと立地面に魅力があることはもちろん、日テレの開発など将来の楽しみもあるエリアですから売るに困るような物件ではありませんがエリア内の買い替え層にも響くものとなっていますから中長期的に住む(住みたい)という方が多いことでしょう。

動画もご覧ください!

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