プラウド王子神谷　予定価格と間取り　コンセプトルーム訪問

今回ご紹介するのはプラウド王子神谷です！

［物件概要］

売主：野村不動産
デザイン監修：IAO竹田設計
施工：⽊内建設
価格：未定
専有面積：38.29㎡～80.20㎡
総戸数：79戸
規模：10階建て

交通：
東京メトロ南北線「王子神谷」駅徒歩5分
東京メトロ南北線「王子」駅 徒歩10分
JR京浜東北線「王子」駅徒歩13分
JR京浜東北線「東十条」駅徒歩14分

所在地：東京都北区王子四丁目
竣工予定：2023年12月上旬
引き渡し予定：2024年1月下旬

地図はこちらです↓

画像出典：プラウド王子神谷公式HP

東京メトロ南北線の王子神谷駅から北本通りを経由して徒歩5分、北本通りから一歩中へ入ってすぐです。元々は中央工学校の寮がありました。

王子神谷駅から南方向へ5分歩くためJR京浜東北線の王子駅も徒歩13分と日常使いしやすい距離感となります。もちろん王子駅をもっともっと日常使いしたいということであれば中古にシフトしてプラウド王子本町や王子飛鳥山ザ・ファーストタワー＆レジデンスあたりを狙うのもおすすめです。

～プラウド王子本町直近売り出し事例～

価格：7580万円　坪単価349万円
間取り：2LDK
専有面積：71.62㎡
所在階：6階
総戸数：122戸
住所：東京都北区王子本町1
交通：JR京浜東北線・東京メトロ南北線「王子」駅徒歩4分
竣工：2013年11月

～王子飛鳥山ザ・ファーストタワー＆レジデンス　レジデンス棟売り出し事例～

価格：6990万円　坪単価349万円
間取り：3LDK
専有面積：66.15㎡
所在階：6階
総戸数：55戸
住所：東京都北区堀船1
交通：JR京浜東北線「王子」駅徒歩1分　東京メトロ南北線「王子」駅徒歩4分
竣工：2015年1月

～王子飛鳥山ザ・ファーストタワー＆レジデンス タワー棟売り出し事例～

価格：8290万円　坪単価372万円
間取り：3LDK
専有面積：73.62㎡
所在階：23階
総戸数：230戸
住所：東京都北区堀船1
交通：JR京浜東北線「王子」駅徒歩1分　東京メトロ南北線「王子」駅徒歩4分
竣工：2016年1月

また、王子神谷駅側であっても京浜東北線と南北線を使い分けたいとなれば東十条駅も近いザ・ガーデンズ東京王子を狙うのも良いでしょう。こちらも平均的な部屋で坪単価350万円ほどです。

中古にシフトすれば同じ単価帯でザ・王子物件が購入できることは紛れもない事実です。(プラウド王子神谷の価格が世に出てくると上記王子物件の割安感が出てしまうためサクッと売れてしまいそうではありますし、次の出物はもっと高くなるかもです)

南と東の二面接道で南北に長い土地形状のため南向きは2列のみと少なくボリュームゾーンとしては東向きとなるものの向かいの都営住宅(数年前に建て替え済み)が南向きのみで角に窓がなくこんにちはにはならないですし都営住宅らしく敷地にゆとりがあり、プラウド王子神谷は東側をしっかりとセットバックさせているため壁ドン感も薄いです。

それでも斜め向かいの都営住宅は昔ながらのままで圧迫感があったり接道の電線もしっかりあったりと雰囲気が良いとは言えないのですがそこをカバーするという意味もあってか建物のデザインやランドスケープは凝ったものとしてくれています。

南面の引っ込んでいる西側はダイレクトウィンドウとバルコニースクエア型に、出っ張る中央はバルコニーが緩やかに東側へカーブを描いて再度東側で袖壁＆ダイレクトウィンドウとなります。それに対して東側はバルコニーのガラス手摺とコンクリートラインの色味を中層部で切り替えて横への伸びやかさを感じさせてくれるデザインとなっています。これにより東側から見るとよくあるかっこいい分譲マンションなのが南面から見るとカーブを描く特徴的な印象となり住まう方も通りがかる方も二つの表情を楽しむことができます。(東側から見ると南側がカーブしているのがわからない)

南面のアプローチは短めですがカーブを描いた庇と植栽＆左右砂利道を超えた先のエントランスホールは戸数なりにこじんまりとはしているものの天井部円形折り上げのおしゃれな空間となっています。共用施設は1階西側中央付近にオープンスペースと完全個室(2部屋)のマルチワークラウンジとウッドデッキのちょっとした中庭があります。1階は廊下がすべて床タイルになっているのもかっこいいのですよね～。

背中側(西側)も階段部分をガラス手摺とするなどどこから見てもかっこいい建物としてくれています。外観も共用部も見た目を気に入る方はかなり多いことでしょう。けして利益率が高いとは思えないPJ(野村不動産に限らずですが現在の建築コストではこの単価帯で利益を大きく確保するのは難しく高単価物件で稼ぐ時代)ですがここまで見た目で頑張ってくれると「冷静に考えればザ・王子物件が買えちゃうけどこれだけかっこいいマンションのファーストオーナーになれるならプラウド王子神谷がいいよね～」となりやすいことでしょう。

もちろん外観デザインがかっこいいことだけを理由に買う人は少ないにしてもかっこいいに越したことはないですからね(笑)

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［南向き］

Aタイプ　3LDK　65.27㎡

画像出典：プラウド王子神谷公式HP

Bタイプ　3LDK　74.34㎡

画像出典：プラウド王子神谷公式HP

Prタイプ　3LDK　80.20㎡
10階　9900万円台　坪単価408万円

［東向き］

Cタイプ　3LDK　66.07㎡
1階　6300万円台　坪単価315万円
2階　6600万円台　坪単価330万円
3階　6700万円台　坪単価335万円
4階　6900万円台　坪単価345万円
5階　7100万円台　坪単価355万円
6階　7200万円台　坪単価360万円
7階　7300万円台　坪単価365万円
8階　7400万円台　坪単価370万円
9階　7400万円台　坪単価370万円

D1タイプ　2LDK　56.67㎡
1階　5200万円台　坪単価303万円

Dタイプ　2LDK　56.62㎡

画像出典：プラウド王子神谷公式HP

Eタイプ　2LDK　60.78㎡

画像出典：プラウド王子神谷公式HP

Fタイプ　3LDK　65.22㎡
予定価格表記載なし

G1タイプ　1LDK　38.60㎡
予定価格表記載なし

Gタイプ　1LDK　38.29㎡
予定価格表記載なし

Hタイプ　1LDK　38.29㎡
予定価格表記載なし

Iタイプ　3LDK　65.44㎡
予定価格表記載なし

Jタイプ　3LDK　70.30㎡

画像出典：プラウド王子神谷公式HP

Lrタイプ　3LDK　70.41㎡
6階　7900万円台　坪単価370万円

Mrタイプ　3LDK　71.61㎡

画像出典：プラウド王子神谷公式HP

Nrタイプ　3LDK　72.04㎡
8階　8100万円台　坪単価371万円

Orタイプ　3LDK　72.76㎡
9階　8200万円台　坪単価372万円

Qrタイプ　3LDK　78.81㎡

画像出典：プラウド王子神谷公式HP

［北向き］

Kタイプ　1LDK　42.96㎡
予定価格表記載なし

平均坪単価は約350万円です。

3LDKでも70㎡切りが多いなどプラウドにしては弱気なのですがグロス勝負もしないと売りにくい立地のため致し方なしでしょうか。柱の食い込みが気になってくるプランも多いなど間取りで差別化している感じはありません。Bタイプの南面浴室窓は面白いのですが4.5畳の洋室は寝る部屋としてはなかなか使いにくそうですね。(テレワークスペースとしては窓もあり良さそう)

1LDKはかなりのナロースパンですが面積自体は頑張っています。

設備仕様はディスポーザー、食洗機、キッチン天板フィオレストーン、ミストサウナ、浴室フラットラインLED照明、玄関電気錠(ラクセスキー)、フロアコンセントなど単価帯からすると充実しておりこの辺りはプラウドらしさを感じます。収納扉や浴室壁(eパネル)などのデザインもおしゃれであるなど外観や共用部だけでなく室内でもテンションを高まらせてくれます。

構造は二重床(ミライフル)・二重天井、基本天井高は2450mm、サッシは2000mmちょい(最上階2100mm)です。

周辺相場を確認しましょう！

・パークタワー王子リバーグレイス　2007年築　王子神谷駅徒歩8分　新築時の坪単価約170万円　現在の坪単価約235万円

・レシアス王子神谷パークフロント　2007年築　王子神谷駅徒歩3分　新築時の坪単価約210万円　現在の坪単価約265万円

・パークホームズ王子　2016年築　王子神谷駅徒歩5分　新築時の坪単価約230万円　現在の坪単価約300万円

・ザ・ガーデンズ東京王子　2018年築　王子神谷駅徒歩5分　新築時の坪単価約260万円　現在の坪単価約350万円

・プレミスト王子神谷　2022年築　王子神谷駅徒歩2分　新築時の坪単価約315万円　直近売り出し事例なし

・シティハウス王子　2022年築　王子神谷駅徒歩10分　新築時の坪単価約295万円　新築販売中

上記相場からプラウド王子神谷の将来価値を予想すると

Cタイプ　3LDK　66.07㎡　6階　7200万円台(新築時)　→　6600万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は敷地北側の屋外(一部車路部分は建物下)でターンテーブル利用(区画による)の機械式で設置率約22％です。身障者優先のみ平置きです。

～機械式駐車場サイズ～

全長5050mm×全幅1900mm×全高1750mm・2000mm×重量2000kg×最低地上高150mm　18台　月額25500円～月額28000円

駐輪場は屋内と屋外混在で設置率約149％です。

管理費は㎡単価月額約293円、ディスポーザーありですから単体で見れば違和感ないもののザ・ガーデンズ東京王子などの大規模マンションと比べてしまうとコストパフォーマンスは悪く見えてしまいます。(こればかりは致し方ないですが大規模マンションほど管理費のコストパフォーマンスはよくなりがちです)

※70㎡で比べた際にザ・ガーデンズ東京王子のほうが毎月8000円ほどお安く、ローン換算すると300万円相当になります

エレベーターは1基(分速105m)です。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・パークホームズ王子　総戸数40戸　管理費㎡単価月額約303円

・ザ・ガーデンズ東京王子　総戸数864戸　管理費㎡単価月額約176円

・プレミスト王子神谷　総戸数戸　管理費㎡単価月額約167円

建設地

【住むレーション】

［南北線］

王子神谷　8:00発
王子　8:02着
西ヶ原　8:04着
駒込　8:07着
本駒込　8:10着
東大前　8:12着
後楽園　8:15着
飯田橋　8:17着
市ヶ谷　8:20着
四ツ谷　8:22着
永田町　8:25着
溜池山王　8:27着
六本木一丁目　8:30着
麻布十番　8:33着
白金高輪　8:36着
白金台　8:40着
目黒　8:42着

［京浜東北線］

王子　8:02発
上中里　8:04着
田端　8:07着
西日暮里　8:09着
日暮里　8:11着
鶯谷　8:13着
上野　8:15着
御徒町　8:17着
秋葉原　8:19着
神田　8:21着
東京　8:24着
有楽町　8:26着
新橋　8:28着
浜松町　8:31着
田町　8:33着
高輪ゲートウェイ　8:35着
品川　8:37着

日常の買い物はジャパンミートへ徒歩5分、サミットストアへ徒歩6分です。

通学校は王子小学校と王子桜中学校(小中一貫校)で徒歩6分です。

ハザードマップでしっかりと色がついてくるエリアです。

【総評】

王子に寄っている王子神谷物件で学区も王子小ルートですからとっつきやすさはあるでしょう。

外観デザインや共用部がかっこいいデザインで室内のスペックも高く気持ちよく購入しやすい要素が整っています。

あとはあくまで今時点ではありますがプラウド王子本町や王子飛鳥山ザ・ファーストタワー＆レジデンス、ザ・ガーデンズ東京王子に手が届いてしまうことをどう考えるかでしょう。

新築にこだわらなければもっと便利な立地やもっと大きなマンションが購入できてしまうわけですがそこを蹴ってでも欲しくさせるスペックとしてくる辺りはさすが野村不動産だなぁ～と感じました。(価格勝負ではなく商品力勝負)

北区内で似たような価格帯(もう少しお安いです)の新築マンションとしてはヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイス＆マナープレイスがありますがそこは山手線西側へのアクセス重視なのか山手線東側＆都心中央部へのアクセス重視なのかで評価が異なるためそこまでバッティングはしてこないと思いますがどちらも新築マンションとしてはおすすめしやすいため比較検討してみると面白いかもしれません。

動画もご覧ください！

■プラウド王子神谷　建設地周辺レポート

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