今回ご紹介するのはイニシア中央湊です!

[物件概要]第一期販売戸数20戸

売主:コスモスイニシア
施工:大豊建設
価格:7298万円~12998万円
専有面積:71.78㎡~77.10㎡
総戸数:36戸
規模:10階建て
交通:日比谷線・京葉線「八丁堀」駅徒歩5分 有楽町線「新富町」駅7番出口徒歩9分 JR各線「東京」駅徒歩21分
所在地:東京都中央区湊1丁目
竣工予定:2019年12月下旬予定

管理費:24500円~26400円(月額)
修繕積立金:10600円~11400円(月額)

駐車場:5台(平置1台、機械式4台)、身障者用1台含む 月額36000円~42000円
自転車置場:56台(二段ラック式(下段スライド型):29台(上段12台・下段17台)、スライドラック式:27台)月額200円~400円
ミニバイク置場:2台 月額2000円

地図はこちらです↓

画像出典:イニシア中央湊公式HP

駅前立地ではないものの八丁堀駅だけでなく新富町駅も容易に利用できる距離感です。東京駅まで歩いて20分くらい(ホームまでだともっとかかりますが八重洲のオフィス街なら現実的な距離)というポジションとなり目の前にはパークシティ中央湊ザタワー1階に入るスーパーマーケットデリド湊店がありますから日常の買い物も便利です。デリドは朝10時から夜22時まで営業しています。

立地面で一番の特徴としてはリバーサイドということでしょう。同じくリバーサイドのパークシティ中央湊ザレジデンスは地権者住戸ばかりでしたから供給は数戸のみでした。同エリアでリバーサイドとなれば希少性があるわけです。

ただし残念だったのは南側の敷地を確保できなかったことです。現状では不動産会社保有の歴史的建造物があるのですが将来的に揉めないよう事業計画がある旨の看板を掲出しています。コスモスイニシアに売却しなかったくらいですから今すぐに南側に何かが建つことはないのでしょうけども将来的には壁ドン状態になる可能性はあります。(東方向は永久眺望です)

そのためイニシア中央湊はリバーサイドの東方向に1フロア2部屋、西方向に1フロア2部屋という配棟計画としています。当然ながら向きによる価格差はあります。ただ、それ以上に驚きなのは階数による価格差です。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[西向き]

Dタイプ 2LDK+S 71.78㎡ 管理費(月額)24500円 修繕積立金(月額)10600円

画像出典:イニシア中央湊公式HP

3階 7298万円 坪単価336万円
4階 7498万円 坪単価345万円
5階 7998万円 坪単価368万円
8階 8598万円 坪単価396万円
10階 8898万円 坪単価409万円

Cタイプ 3LDK 75.04㎡ 管理費(月額)25700円 修繕積立金(月額)11100円

画像出典:イニシア中央湊公式HP

3階 8098万円 坪単価356万円
4階 8498万円 坪単価374万円
7階 8968万円 坪単価395万円
9階 9098万円 坪単価400万円
10階 9298万円 坪単価409万円

[東向き]リバービュー

Bタイプ 2LDK+S 77.10㎡ 管理費(月額)26400円 修繕積立金(月額)11400円

画像出典:イニシア中央湊公式HP

2階 9298万円 坪単価398万円
3階 9798万円 坪単価420万円
4階 9998万円 坪単価428万円
8階 11498万円 坪単価493万円
9階 11598万円 坪単価497万円
10階 12998万円 坪単価557万円

Aタイプ 2LDK+S 75.01㎡ 管理費(月額)25700円 修繕積立金(月額)11100円

画像出典:イニシア中央湊公式HP

2階 9598万円 坪単価423万円
3階 9698万円 坪単価427万円
4階 9798万円 坪単価431万円
10階 12398万円 坪単価546万円

東向きに関しては低層階でも半永久眺望(堤防の管理用の国有地からのリバー)ですし、低層階~中層階のほうが川を近くに感じられるわけでここまでの価格差を付ける必要があったかは疑問です。最上階に関しては下がり天井などがなくなるとはいえ・・・すごい単価差(笑)

一目でわかるレベルですが東向きのAタイプとBタイプは間取りに特徴があります。

柱をバルコニーより手前にもってくることでいわゆる窓先空地を設け、リビングの窓(床)を突き出したものとしています。それによりリビングの窓面に柱がなく一面窓の贅沢なコーナーサッシとなっています。足元10cmほどを除けばカーテンボックス(最上階はカーテンボックスの下がりもほぼなし)まで窓となりますからリバービューを堪能できるというわけです。それゆえリビングの中央付近に柱がきてしまうのですが独立キッチンとすることでその中に隠し、リビング自体は柱が見えない形となります。

柱が窓面にないことで窓面の下がり天井がほぼありませんから開放感は素晴らしいものとなります。窓が網入りでないのも大きく評価できます。AタイプとBタイプのリビング天井高は2450mm~2500mmとなるのですが2階から5階が2500mmということもあり階数による価格差を考慮すればAタイプとBタイプの4階、5階くらいは狙い目感ありますね。

リビング天井高

Aタイプ 2~5階:2500mm 6階~9階:2450mm 10階:2480mm
Bタイプ 2~5階:2500mm 6階~9階:2450mm 10階:2480mm
Cタイプ 2~5階・10階:2450mm 6階~9階:2400mm
Dタイプ 2~5階・10階:2450mm 6階~9階:2400mm

西向きに関しては接道しているとはいえ眺望に期待できるお部屋が少ないですから単価は抑えられています。眺望さえ割り切れば坪単価330万円ちょっととなれば割安感さえあります。抜け感はなくとも圧迫感があるほど前の建物と近くはないですから真っ暗ということもないでしょう。東向き住戸と違いいつものイニシアらしい一般的な間取りですからそれはそれで魅力あるものとなっています。細かい部分ではありますがDタイプのリビング入ってすぐのところに窓があるのですが階段横の空地部分を活かしたものとなっています。開口制限はありますが網戸も付いていますから換気するにももってこいです。

設備仕様はディスポーザー、食洗機、水回り天板シーザーストーン、リビング調光ライト、トイレ手洗いカウンター、浴室ダウンライト、LOW-E複層ガラス、突板フローリング(床暖房もあります)などなど単価からしても違和感ないものとなっています。構造は二重床・二重天井です。エレベーターは鍵をかざさないと動かないセキュリティ高いものを採用しているのですが玄関前カメラ付きインターホンがなかったのは残念です。

共用廊下は内廊下を採用しています。感動したのはエレベーターをウォークスルータイプとしていることです。エントランスホールからエレベーターホールが見えないように配置していますし、あえてしなくてもつっこまれないことをして満足度を高める努力をしているあたりはさすがイニシアだなぁ~と。

戸数が少ないことはもちろん内廊下であったり駐車場台数が少なかったりFIXガラスが多かったり(半年に1回清掃)するため管理費は㎡あたり約342円とお安くはないですが先に述べた条件がある割には頑張っていると言えるでしょう。管理員が巡回ではなく通勤であるわけで尚更です。

パーカーズとコラボしておりグリーンカーテンのデコレーションサービスを受けることができます。リビング天井の一部には最初から下地が採用されていますから花や緑を吊るすことも可能です。

周辺相場を確認しましょう!

・サンクタス東京スクエア 2001年築 湊1 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約295万円

・パークハウス八丁堀リバーサイド 2011年築 湊1 新築時の坪単価約295万円 現在の坪単価約345万円

・パークシティ中央湊ザレジデンス 2016年築 湊2 新築時の坪単価約385万円 現在の坪単価約355万円

パークシティ中央湊ザタワー 2017年築 湊2 新築時の坪単価約440万円 現在の坪単価約460万円

・シティタワー銀座東 2019年築 湊2 新築時の坪単価約455万円 新築販売中

上記相場からイニシア中央湊の将来価値を予想すると

Cタイプ 3LDK 75.04㎡ 4階 8498万円 → 7800万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画

【住むレーション】

[京葉線]

八丁堀 8:00発
東京 8:02着

八丁堀 8:02発
越中島 8:04着
潮見 8:07着
新木場 8:10着
葛西臨海公園 8:13着
舞浜 8:16着
新浦安 8:19着
市川塩浜 8:22着
二俣新町 8:27着
南船橋 8:30着
新習志野 8:33着
海浜幕張 8:38着

[日比谷線]

八丁堀 8:02発
築地 8:04着
東銀座 8:06着
銀座 8:08着
日比谷 8:09着
霞ヶ関 8:12着
神谷町 8:15着
六本木 8:18着
広尾 8:22着
恵比寿 8:25着
中目黒 8:28着

八丁堀 8:00発
茅場町 8:01着
人形町 8:04着
小伝馬町 8:05着
秋葉原 8:07着
仲御徒町 8:09着
上野 8:10着
入谷 8:12着
三ノ輪 8:14着
南千住 8:16着
北千住 8:20着

[有楽町線]

新富町 8:00発
銀座一丁目 8:01着
有楽町 8:03着
桜田門 8:05着
永田町 8:07着
麹町 8:09着
市ヶ谷 8:11着
飯田橋 8:13着
江戸川橋 8:16着
護国寺 8:18着
東池袋 8:21着
池袋 8:23着

新富町 8:03発
月島 8:04着
豊洲 8:07着
辰巳 8:10着
新木場 8:13着

八丁堀駅の最寄り出入り口から改札まで遠いのが難点ですが東京駅まで歩けたり有楽町線も日常使いできたりと交通利便性に関しては魅力的なものがあります。

隅田川テラスへも敷地南側の道路から行き来できますから散歩やジョギングもしやすいでしょう。

【総評】

価格差が大きい割に条件が大きく変わらない(最上階を除けばむしろ低層階のほうが天井高もある)ことを考慮すれば選べる内は5階くらいまでがおすすめしやすいです。

入札でなかったことも影響してか単価の割に設備仕様、ランドスケープなどなどこだわりあるものとなっています。

2LDK(2LDK+SのSはサービスルームではなくストレージ)ばかりというのがどう評価されるかですね。全戸70㎡以上を確保しているため各お部屋のゆとりはあるのですが部屋数が欲しい方には選択できる間取りが1つしかありません。2LDK自体が悪いものではなく、70㎡以上あるのに3LDKにできない2LDKという可変性のなさが評価しにくいなぁ~と。窓面の豊かさがウリですから無理して行灯部屋を設けてしまうよりかは良い判断であると個人的には思いますが。

東京駅周辺の就業人口が減ることは考えにくい(むしろ増える可能性大)わけで東京駅まで歩ける距離のリバーサイド物件となれば買っておいて損はないでしょう。ただ、上階の価格設定は・・・。。。その分、低層階・中層階が現実的な価格になってくれているわけですが。

東京駅まで徒歩20分ほどで歩ける八丁堀物件は多数ありますが(新川など)リバーサイドとなれば数は少なくなりますからマンションが多いエリアだからこそイニシア中央湊のように希少性ある物件を選んでおくと満足度はもちろんリセールバリューとしても強いと言えるでしょう。

車離れの時代とは言え1億円クラスの予算がある方だと車保有がマストな方も多くなりますし、設置率約13%では足りないと思います。

東側の窓面の豊かさと中央部分の凹みがあることで川向いから見た時も目立つんだろうなぁ~と。完成したら川向いからも見てみたいと思います!

いつものイニシアらしさを残しつつ立地特有のチャレンジがなされていますからぜひ見学していただきたいです。

しつこいですが価格設定の歪みが・・・(笑)

Dタイプの低層階、条件がさほどよくないとは言えお安いっ!!高層階は・・・目が痛すぎる!!

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