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今回ご紹介するのはザ・パークハウス吉祥寺です！
［物件概要］
売主：三菱地所レジデンス
施工：木内建設
価格：未定
専有面積：59.02㎡～107.81㎡
総戸数：28戸（事業協力者住戸13戸、一般販売対象外住戸2戸含む）
規模：5階建て
交通：JR中央快速線、JR総武緩行線、京王井の頭線「吉祥寺」駅徒歩11分
所在地：東京都武蔵野市吉祥寺本町3丁目
竣工：2019年8月上旬
駐車場：13台(機械式8台、平置4台、身障者用平置1台)※内1台は事業協力者住戸優先
自転車置場：52台※内5台は事業協力者住戸・一般販売対象外住戸優先
ミニバイク置場：1台
地図はこちらです↓
画像出典：ザ・パークハウス吉祥寺公式HP
吉祥寺本町アドレスでは13年ぶりの供給となります。
吉祥寺駅から高架下の商業施設を経由して中町通り商店会を一直線、徒歩分数にすると11分とけして駅近ではないのですが楽しい徒歩11分と言っても違和感ないでしょう。三鷹方面に寄るため三鷹駅へも徒歩15分弱となりますから始発に乗りたいときや帰宅時に特快を利用した際など2つの駅を使い分けることができます。
南側以外は接道しており低層住宅が建ち並ぶエリアですから眺望の抜け感は一部住戸のみですが圧迫感はどの住戸からもありません。完成してからの販売ですからその目で確認することができます。
外観に関してはバルコニー部分を広くとらないことで集合住宅感をあえて出さず、三面接道を活かした豊かな植栽計画と車寄せの手前にせり出させた庇(天井は木目調)などなど邸宅と呼ぶにふさわしいものとなっています。既存木の松(もともとはお屋敷)をシンボルツリーとしてその横に車寄せと駐車場、そのまた横にエントランスホールとすることで人通りがそこそこある道沿いだからこそ目立つ存在とさせています。
価格と間取りの一部を共有いたします！
［西・北角］
Iタイプ 3LDK 84.20㎡ 管理費(月額)26110円 修繕積立金(月額)9270円
2階 11500万円 坪単価451万円
3階 11600万円 坪単価455万円
Mrタイプ 3LDK 104.93㎡ 管理費(月額)32530円 修繕積立金(月額)11550円
画像出典：ザ・パークハウス吉祥寺公式HP
［南・西角］
Jタイプ 3LDK 94.13㎡ 管理費(月額)29180円 修繕積立金(月額)10360円
2階 13800万円 坪単価484万円
Nタイプ 3LDK 107.81㎡ 管理費(月額)33430円 修繕積立金(月額)11860円
画像出典：ザ・パークハウス吉祥寺公式HP
［南向き］
Cタイプ 2LDK 70.79㎡ 管理費(月額)21950円 修繕積立金(月額)7790円
2階 10700万円 坪単価499万円
Gタイプ 2LDK 82.60㎡ 管理費(月額)25610円 修繕積立金(月額)9090円
1階 11400万円 坪単価456万円(Ggタイプ)
3階 13300万円 坪単価532万円
［南・東角］
Kタイプ 3LDK 97.51㎡ 管理費(月額)30230円 修繕積立金(月額)10730円
画像出典：ザ・パークハウス吉祥寺公式HP
［東向き］
Aタイプ 2LDK 59.02㎡ 管理費(月額)18300円 修繕積立金(月額)6500円
2階 8400万円 坪単価470万円
［東・北角］
Eタイプ 3LDK 80.76㎡ 管理費(月額)25040円 修繕積立金(月額)8890円
2階 10800万円 坪単価442万円
3階 10900万円 坪単価446万円
Frタイプ 3LDK 80.92㎡ 管理費(月額)25090円 修繕積立金(月額)8910円
4階 11900万円 坪単価486万円
平均坪単価は約490万円です。
単価はとてつもないですが久しぶりの供給かつ大手ブランド、グレードの高さなどから売れることは間違いないでしょう。17000万円くらいのお部屋になると買える層も限られてくるため即日完売はなんともですが他のお部屋はサクサクっと売れるでしょう。
リビングのスパンが取れている住戸は少ないですが全体としてはスパンを取っており内廊下でありながらも行灯部屋がないのはいいですね。
Aタイプは柱の食い込みが気になるものの収納豊富ですし「億ションの数少ない8000万円台」ということで部屋の広さを求めない方には狙い目感があります。
設備仕様に関してはディスポーザー、食洗機、食器棚、水回り天板御影石(食器棚含む)、リビング壁掛け式エアコン(一部住戸は天カセ)、浴室浴槽側面もタイルなど単価なりのものとなっています。構造は二重床・二重天井、基本天井高は2500mmです。80㎡以上は浴室サイズが1620となります。一般的には80㎡でも1418であることがほとんどですから大きく評価したいポイントです。
内廊下はカーペット敷きで各階天カセ付きです。内廊下ですが1階部分の坪庭から上階までガラスで囲まれた吹き抜けとなっているため自然光を取りこめていました。細かい部分ですが1階部分のごみ置き場も天カセとなっていました。壁掛けエアコンが付いているごみ置き場はたまに見かけますが天カセは素晴らしいですね。
エレベーターホールまでの間にオートロックドアが2つあるなどセキュリティ面も高めです。ただし玄関前カメラ付きインターホンはありません。メールボックスは部屋番号の記載がないものを採用しています。
周辺相場を確認しましょう！
・パークスクエア吉祥寺本町 2000年築 吉祥寺本町4 新築時の坪単価約290万円 現在の坪単価約295万円
・センチュリー吉祥寺本町 2001年築 吉祥寺本町3 新築時の坪単価約250万円 直近売り出し事例なし
・センチュリー吉祥寺本町Ⅱ 2002年築 吉祥寺本町3 新築時の坪単価約255万円 直近売り出し事例なし
・ヒルクレスト吉祥寺 2004年築 吉祥寺本町4 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約265万円
・パークハウス吉祥寺オイコス 2010年築 中町2 新築時の坪単価約280万円 直近売り出し事例なし
・ザ・パークハウス武蔵野中町 2015年築 中町2 新築時の坪単価約340万円 現在の坪単価約340万円
上記相場からザ・パークハウス吉祥寺の将来価値を予想すると
Jタイプ 3LDK 94.13㎡ 2階 13800万円(新築時) → 9840万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
総戸数28戸中2戸が特別販売(お得意様？)、13戸が一般販売、残り13戸が地権者住戸となりますが地権者住戸に関しては賃貸運用されるお部屋が多くなります。
一例を共有いたします。
Aタイプ 2LDK 59.02㎡ 3階 217000円
Cタイプ 2LDK 70.79㎡ 3階 257000円
Cタイプの2階が10700万円で販売されますから仮に金利1％で35年のフルローンとするならば毎月の支払いは維持費合わせて約33万円。つまりは賃貸を借りたほうが安いということになってしまいます。もちろん1億超えだとキャッシュ購入が多いでしょうし、購入であれば売却時に戻るお金(35年後に価値が0円ということは当然ない)があるわけですが利回りとしてはかなりの低さですから完全実需向けとなります。
【住むレーション】
［中央快速線］
吉祥寺 8:01発
西荻窪 8:03着
荻窪 8:06着
阿佐ヶ谷 8:08着
高円寺 8:10着
中野 8:14着
新宿 8:19着
四ツ谷 8:24着
御茶ノ水 8:29着
神田 8:31着
東京 8:33着
吉祥寺 8:01発
三鷹 8:03着
武蔵境 8:06着
東小金井 8:08着
武蔵小金井 8:10着
国分寺 8:13着
西国分寺 8:15着
国立 8:17着
立川 8:21着
［総武緩行線］
吉祥寺 8:01発
西荻窪 8:04着
荻窪 8:06着
阿佐ヶ谷 8:08着
高円寺 8:10着
中野 8:13着
東中野 8:16着
大久保 8:18着
新宿 8:20着
代々木 8:22着
千駄ヶ谷 8:24着
信濃町 8:26着
四ツ谷 8:28着
市ヶ谷 8:30着
飯田橋 8:32着
水道橋 8:34着
御茶ノ水 8:37着
秋葉原 8:39着
［総武緩行線(東西線直通)］
吉祥寺 8:04発
西荻窪 8:06着
荻窪 8:09着
阿佐ヶ谷 8:11着
高円寺 8:13着
中野 8:16着
落合 8:19着
高田馬場 8:22着
早稲田 8:25着
神楽坂 8:28着
飯田橋 8:31着
九段下 8:33着
竹橋 8:35着
大手町 8:38着
日本橋 8:40着
［井の頭線］
吉祥寺 8:00発（始発）
井の頭公園 8:01着
三鷹台 8:03着
久我山 8:05着
富士見ヶ丘 8:07着
高井戸 8:08着
浜田山 8:10着
西永福 8:12着
永福町 8:14着
明大前 8:17着
東松原 8:19着
新代田 8:20着
下北沢 8:22着
池ノ上 8:24着
駒場東大前 8:26着
神泉 8:28着
渋谷 8:30着
駅周辺に商業施設が多いことはもちろん物件近くに紀伊國屋吉祥寺店がありますから生鮮食品などの買い物も便利です。休日に井の頭公園を散策してその帰りに紀伊國屋吉祥寺で買い物～なんてのが実現できるのはいいですね。
通学校は井之頭小学校で徒歩5分、第一中学校で徒歩11分ですが私立に～という方も多いことでしょう。
【総評】
単価はぶっ飛んでますけど売れるか売れないかで言えば売れますね。高価格帯のお部屋もあるため即日完売になるかは微妙かもですが売れ行き好調となることは間違いない。
このエリアを好む方で予算が届くなら買わない理由がないでしょう。
ただ、ここまで賃料相場を無視した分譲価格は珍しいですよね。まさに吉祥寺好きの富裕層へ特化したマンションです。
駐車場は総戸数28戸に対して13台。身障者用含む5台が平置きで残りは機械式です。高額住戸に優先権が付くため平置きは埋まりそうですが機械式であれば希望すれば取れそうな設置率ではあります。月額24000円～30000円となります。
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