今回ご紹介するのはザ・パークハウス三鷹レジデンスです!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス
施工:南海辰村建設
価格:未定
専有面積:41.46㎡~73.41㎡
総戸数:74戸(事業協力者住戸17戸含む)、他に店舗3戸
規模:地上11階地下1階建て
交通:JR中央快速線、JR総武緩行線「三鷹」駅徒歩3分
所在地:東京都三鷹市上連雀2丁目
竣工予定:2020年11月下旬

駐車場:14台(平置3台、機械式10台、身障者用1台)他に荷捌駐車場2台
自転車置場:89台
ミニバイク置場:4台

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウス三鷹レジデンス公式HP

平均坪単価440万円ほどでしたがサクッと完売したグレーシアタワー三鷹の売主(売主幹事は相鉄不動産、販売幹事は三菱地所レジデンスであった)でもあった三菱地所レジデンスが三鷹駅徒歩3分の駅近立地にて分譲マンションを供給します。

三鷹駅南口からグレーシアタワー三鷹横のエスカレーターを降りて道なりに進むと正面に建物が見えることになります。物件目の前の信号が待ち時間長めなのは気になりますが駅近というだけでなく駅からほどなくして建物が見えてくるという気持ちよさも得られるでしょう。

駅からほどなくして見えることもあってか外観デザインも凝っており駅からの導線上で一番目立つ部分はコーナーサッシに。最上階部分のデザインを変えたり三菱地所らしいエントランス前の豊かな植栽計画(接道も並木道)など一目で高級マンションだとわかるレベルとしてきています。駅から見える東側住戸は接道しているとはいえ目の前のマンションとこんにちはということもありふりきってバルコニー面を少なくしているためそれがまたマンション感を出さずホテルっぽい外観デザインとできているのがいいですね。

西側は一種低層(目の前は一種低層でないため壁ドンになる可能性は0ではないが土地が細いため可能性は低い?)と駅徒歩3分ながら住宅街に近接しているため西側住戸は静かな環境となります。

グレーシアタワー三鷹はおすすめです!ではなく売れますね!という評価でしたがその通りとなりました。ペデストリアンデッキで駅直結とはいえ三鷹で坪単価440万円は高すぎるのでおすすめというには違和感あったわけですが売れない理由もないですからね。。。三鷹好きからしたらよだれものの立地でしたから。

今回ご紹介するザ・パークハウス三鷹レジデンスはグレーシアタワー三鷹販売時点で土地を仕入れていることは検討者にも話されており、私自身も当時「そこまでお安く販売するのは難しいですよ~」と言われました。実際に蓋を開けてみると坪単価400万円ほど。グレーシアタワー三鷹より1割はお安いですが非駅直結であることを考えるとお高いですね。いくら便利とはいえ三鷹で坪単価400万円です。総評でお伝えいたしますが平均では差があるものの・・・。

非駅直結となれば地元富裕層に響きにくいですし、高価格帯の広めのお部屋はグレーシアタワー三鷹で刈り取り気味ですから今回はシングル・ディンクス層を主なターゲットとしてきました。販売対象57戸中70㎡超えは1戸のみ。60㎡台後半を含めても3LDKは12戸のみ、残りの45戸は1LDKと2LDKとなります。

地元需要だけではなく広範囲へのアプローチとなることでしょう。

1LDKを探しているシングル層、とくに女性がビビビとくるよう1階エントランスホール・ラウンジはお城や美術館の回廊みたくなっており、そこに折り上げ天井とグラスアートを設けることで高級感の演出もなされています。外観含めて良い意味でマンションっぽくないのです。

内廊下(カーペット敷きだがエアコンはなし)を採用しており建物中央部分で区切っていますからエレベーターは2基。北側が1基あたり40戸、南側が1基あたり34戸とゆとりがあります。(74戸に2基よりかは待ち時間が長くなる)

鍵をかざさないとエレベーターが動かず、自身が住まう階以外のボタンは押せないようにするなど単身女性を意識したセキュリティとしています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[北・西角]

Fタイプ 2LDK 56.50㎡ 管理費(月額)19160円 修繕積立金(月額)6610円

画像出典:ザ・パークハウス三鷹レジデンス公式HP

2階 6700万円台 坪単価392万円
3階 6800万円台 坪単価397万円
4階 7000万円台 坪単価409万円
5階 7100万円台 坪単価415万円
6階 7100万円台 坪単価415万円
7階 7200万円台 坪単価421万円
8階 7300万円台 坪単価427万円

Iタイプ 2LDK 58.56㎡ 管理費(月額)19860円 修繕積立金(月額)6860円

画像出典:ザ・パークハウス三鷹レジデンス公式HP

9階 7500万円台 坪単価423万円
10階 7500万円台 坪単価423万円
11階 7600万円台 坪単価429万円

[西向き]

Lタイプ 3LDK 69.35㎡ 管理費(月額)23520円 修繕積立金(月額)8120円

画像出典:ザ・パークハウス三鷹レジデンス公式HP

2階 7900万円台 坪単価376万円
3階 8000万円台 坪単価381万円
4階 8200万円台 坪単価390万円
5階 8300万円台 坪単価395万円
7階 8400万円台 坪単価400万円

Jタイプ 3LDK 67.37㎡ 管理費(月額)22850円 修繕積立金(月額)7890円

画像出典:ザ・パークハウス三鷹レジデンス公式HP

8階 8500万円台 坪単価417万円

Mタイプ 3LDK 73.41㎡ 管理費(月額)24890円 修繕積立金(月額)8600円

画像出典:ザ・パークハウス三鷹レジデンス公式HP

11階 9800万円台 坪単価441万円

Gタイプ 2LDK 56.70㎡ 管理費(月額)19230円 修繕積立金(月額)6640円

画像出典:ザ・パークハウス三鷹レジデンス公式HP

2階 6400万円台 坪単価373万円
3階 6500万円台 坪単価379万円
4階 6700万円台 坪単価390万円
5階 6800万円台 坪単価396万円
6階 6900万円台 坪単価402万円

Cタイプ 1LDK 46.11㎡ 管理費(月額)15640円 修繕積立金(月額)5410円

画像出典:ザ・パークハウス三鷹レジデンス公式HP

7階 5700万円台 坪単価408万円

[南・西向き]

Kタイプ 3LDK 68.46㎡ 管理費(月額)23220円 修繕積立金(月額)8020円

画像出典:ザ・パークハウス三鷹レジデンス公式HP

2階 7300万円台 坪単価352万円
3階 8200万円台 坪単価396万円
4階 8600万円台 坪単価415万円
5階 8700万円台 坪単価420万円
6階 8800万円台 坪単価424万円

[東向き]

Aタイプ 1LDK 41.46㎡ 管理費(月額)14070円 修繕積立金(月額)4860円

画像出典:ザ・パークハウス三鷹レジデンス公式HP

4階 4600万円台 坪単価366万円
5階 4700万円台 坪単価374万円
9階 4900万円台 坪単価390万円
10階 5000万円台 坪単価398万円

Bタイプ 1LDK 44.32㎡ 管理費(月額)15030円 修繕積立金(月額)5200円

画像出典:ザ・パークハウス三鷹レジデンス公式HP

4階 5000万円台 坪単価372万円
6階 5100万円台 坪単価380万円
8階 5200万円台 坪単価387万円
10階 5400万円台 坪単価402万円

平均坪単価は約400万円です。

個性的な間取りが多いですね。

Jタイプはすべての洋室がリビングinですが南側の洋室2部屋がウォールドアのため容易に1LDK、2LDKに間取り変更することができます。(洋室3をサービスルームにしないためかな・・・?)

1LDKの収納率が高めとなっており収納扉もしくは玄関部分に姿見を標準装備してくれています。BタイプとCタイプは収納力があるだけでなく洋室が広いためディンクス層でもぎりいけそうですからとりあえずの1戸めとしてもいいですね。浴室は洗い場が1418に比べて狭いものの1LDKでも1416としています。ただ、2LDKで1416はちょっと残念。1418はマストにしてほしいところです。

メニュープランも豊富でインスタ映え間違いなし?!の衣裳部屋プランもあります。

設備仕様に関してはディスポーザー、食洗機、水回り天板クオーツストーン、浴室ダウンライト、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターなど単価なりのものとなっています。1LDKだとコンロが2口になりますが食洗機は付いてきます。玄関前カメラ付きインターホンはなくオプション対応もできないとのことです。構造は二重床・二重天井、基本天井高は2500mmです。

一部住戸を除いて隣戸境はコンクリートとなっておりプライバシー性高めとなっています。

メールボックスは住戸番号記載がないもので台車や工具のシェアも可能です。

周辺相場を確認しましょう!

クレッセント三鷹ザタワー 2007年築 下連雀3 新築時の坪単価約315万円 現在の坪単価約310万円

・ローレルコート三鷹(賃借権) 2014年築 下連雀3 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約275万円

・グレーシアタワー三鷹 2019年築 下連雀3 新築時の坪単価約440万円 直近売り出し事例なし

上記相場からザ・パークハウス三鷹レジデンスの将来価値を予想すると

Fタイプ 2LDK 56.50㎡ 3階 6800万円台(新築時) → 4980万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

残念だったのは駐車場導線です。

車の導線自体は入口と出口を別にしてどちらもリングシャッターを設けていますしターンテーブル利用が必要となるものの外側の機械式駐車場と建物との間に屋根を設けているため作業中に雨に濡れることはなく駐車場自体は恵まれたものなのですがサブエントランスなしです。接道ではなく敷地内の駐輪場ですが一旦外に出なくてはならないのです。せっかく建物内にターンテーブルがあり壁向こうは共用廊下だってのになぜ外に出なければならないのか?謎すぎます。

ザ・パークハウス市ヶ谷でも言及しましたが三菱地所レジデンスは駐車場導線に愛がないことが多いのですよね。。。

総戸数74戸中駐車場を利用するのは最大でも14戸しかないから手を抜いたのかもですがそこは頑張ってほしかったですね。

駐車場利用料金は月額26000円~月額28000円となります。

建物1階に店舗スペースが3つあり喫茶店などの軽飲食まではOKとするそうです。

建設地

エントランス前が都市計画道路となっており将来的には一部をもっていかれる可能性はあります。ただ、もっていかれてもどのみち歩道になるでしょうから大きなデメリットというわけではありません。

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(三鷹駅から建設地まで)

【住むレーション】

[中央快速線]

三鷹 8:01発
吉祥寺 8:03着
西荻窪 8:06着
荻窪 8:08着
阿佐ヶ谷 8:10着
高円寺 8:12着
中野 8:16着
新宿 8:22着
四ツ谷 8:26着
御茶ノ水 8:31着
神田 8:34着
東京 8:35着

三鷹 8:03発
武蔵境 8:06着
東小金井 8:08着
武蔵小金井 8:10着
国分寺 8:13着
西国分寺 8:15着
国立 8:17着
立川 8:21着

[総武緩行線]

三鷹 8:04発(始発)
吉祥寺 8:06着
西荻窪 8:09着
荻窪 8:11着
阿佐ヶ谷 8:13着
高円寺 8:15着
中野 8:18着
東中野 8:20着
大久保 8:22着
新宿 8:25着
代々木 8:27着
千駄ヶ谷 8:29着
信濃町 8:31着
四ツ谷 8:33着
市ヶ 谷8:35着
飯田橋 8:37着
水道橋 8:39着
御茶ノ水 8:42着
秋葉原 8:44着

[総武緩行線(東西線直通)]

三鷹 8:01発(始発)
吉祥寺 8:04着
西荻窪 8:06着
荻窪 8:09着
阿佐ヶ谷 8:11着
高円寺 8:13着
中野 8:16着
落合 8:19着
高田馬場 8:22着
早稲田 8:25着
神楽坂 8:28着
飯田橋 8:31着
九段下 8:33着
竹橋 8:35着
大手町 8:38着
日本橋 8:40着

中央快速線の特快停車駅ですし総武線各駅停車と東西線直通では始発となりますから座って都心方面へアクセスすることができます。

日常の買い物利便性も言わずもがな。

通学校は第三小学校で徒歩9分、第四中学校で徒歩10分です。

デメリットとしては車移動がそこまで便利でないことでしょうか。ICまでそこそこ距離があります。

【総評】

「グレーシアタワー三鷹で良かったのでは?」

それを言っちゃおしめーよ!(笑)

そもそもグレーシアタワー三鷹販売中には「後発物件(当時は物件名未定)がお安く出ることはないのでこちらを買っておいたほうが良いですよ。」と営業さんがご親切に説明していたわけです。

階数で比べると単価差がほとんどないのですよね。

・グレーシアタワー三鷹

[南東角]

Fタイプ 2LDK 65.12㎡ 管理費(月額)22720円 修繕積立金(月額)5870円
6階 8600万円台 坪単価436万円

[南向き]

Eタイプ 2LDK 53.87㎡ 管理費(月額)18810円 修繕積立金(月額)4860円
7階 6900万円台 坪単価423万円

D1タイプ 3LDK 65.44㎡ 管理費(月額)22840円 修繕積立金(月額)5900円
7階 8100万円台 坪単価409万円

・ザ・パークハウス三鷹レジデンス

[北・西角]

Fタイプ 2LDK 56.50㎡ 管理費(月額)19160円 修繕積立金(月額)6610円
7階 7200万円台 坪単価421万円

[西向き]

Lタイプ 3LDK 69.35㎡ 管理費(月額)23520円 修繕積立金(月額)8120円
7階 8400万円台 坪単価400万円

[南・西向き]

Kタイプ 3LDK 68.46㎡ 管理費(月額)23220円 修繕積立金(月額)8020円
6階 8800万円台 坪単価424万円

眺望の条件は違えどこの差ならグレーシアタワー三鷹で良かったじゃんという意見は違和感ないでしょう。すでに完売済みの物件と比べても仕方ないとはいえ当時からここが安く出るという話ではなかったわけで。維持費もさほど変わらないですし。

ただ、ザ・パークハウス三鷹レジデンス、1LDKは魅力が多いですね。東向きは眺望が抜けないものの接道していますし設備仕様を落としていないどころか姿見を付けたり収納力をupしたりと条件が良いです。それでいて単価は抑えめです。

・グレーシアタワー三鷹

[東向き]

Hタイプ 1LDK 40.06㎡ 管理費(月額)13990円 修繕積立金(月額)3620円
8階 5700万円台 坪単価470万円

・ザ・パークハウス三鷹レジデンス

Bタイプ 1LDK 44.32㎡ 管理費(月額)15030円 修繕積立金(月額)5200円
8階 5200万円台 坪単価387万円

この単価差なら納得でしょう。

私なりの意見としてはザ・パークハウス三鷹レジデンスがどうこうというよりかは2LDK及び3LDKは「グレーシアタワー三鷹で良かったのでは??」、1LDKは「条件良いのでおすすめしやすいです」となります。

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