パークタワー西新宿　予定価格と間取り　コンセプトサロン見学

今回ご紹介するのはパークタワー西新宿です！

［物件概要］

売主：三井不動産レジデンシャル
施工：熊谷組
予定価格：8000万円～30000万円　※1000万円単位
専有面積：42.48㎡～108.88㎡
総戸数：470戸（一般販売対象戸数287戸）
規模：40階建て
交通：都営大江戸線「西新宿五丁目」駅徒歩6分　東京メトロ丸ノ内線「西新宿」駅徒歩10分　各線「新宿」駅徒歩19分
所在地：東京都新宿区西新宿5丁目
竣工予定：2024年11月下旬(入居予定：2025年4月上旬)

駐車場：機械式126台　平面9台
駐輪場：527台
バイク置場：6台

地図はこちらです↓

画像出典：パークタワー西新宿公式HP

※コンセプトサロン＝オンライン(自分で見るタイプ)

都営大江戸線の西新宿五丁目駅から徒歩6分、東京メトロ丸ノ内線西新宿駅徒歩10分、各線新宿駅徒歩19分、十二社通り沿いです。

青梅街道から見て西側の再開発としては現状最南端(南側は西新宿五丁目南地区)となります。背の高い建物としては青梅街道側からラ・トゥール新宿ファースト(高さ約151m・19階～35階)、シティタワー新宿(高さ約131m)、ザ・パークタワー西新宿タワー60(高さ約208m)、そしてパークタワー西新宿(高さ約144m)となります。

ザ・パークハウス西新宿タワー60が話題になって以降はこれといった目玉の分譲マンション供給がなかった(ラ・トゥール新宿アネックスやDマークス西新宿タワーなど賃貸住宅はありました)ため相場的にも穴場感あったのですがシティタワー新宿(ラ・トゥール新宿ファーストの賃料に合わせた分譲価格)と今作のパークタワー西新宿が供給されることで相場が上がっていきそうですね。

全体としては20年超かかるでしょうけども新宿グランドターミナル構想による駅と駅周りの大化けも楽しみが大きいですよね。時間がかかるからこそ早めに買うと美味しいと。今時点で不便な街であれば話は別ですが今時点でも便利だけどもそれがさらに発展していくとなれば住んで良し保有して良しと考えることに違和感はないでしょう。

山手線の西側でわかりやすいビッグターミナルとしては池袋・新宿・渋谷があるわけですがこれらの周りで不動産を持っておくということは私は手堅い(資産性だけでなく今時点の住み心地としても)と考えています。

通学校は西新宿小学校と西新宿中学校かと思います。どちらも1キロほどです。新宿中央公園も再整備されておしゃれになり使いやすくなりましたね。

とはいえ新宿ですから街全体として見ればわちゃわちゃしていますから好みが大きく分かれるのは言わずもがなでしょう。

日常の買い物はマルエツプチへ徒歩5分、もとまちユニオンへ徒歩7分、ライフへ徒歩10分など現状でも選択肢はありますがラ・トゥール新宿ファーストの下にスーパーマーケットが入るためより便利になりますね。パークタワー西新宿の基壇部(施設棟)1階と2階にはコンビニエンスストア、調剤薬局、クリニック等、3階には認可保育園が入る予定です。

外観デザインは全体的に大滝(水流)をイメージしたものとなっています。頭頂部を滝の始まりとしてバルコニー手摺をフリットパターンガラス(デザインガラス)で横の流れ、角住戸のダイレクトウィンドウで縦の流れ、背の低い基壇部低層ラインを渓谷となるような表現としています。

植栽豊かな水景、ザ・パークハウス西新宿タワー60の西側公開空地と連動した広場など足元にもゆとりがあります。

良い意味で西新宿らしくない背の高い建物となります。「住友不動産の建物とは真逆なものをつくろう」という強い気持ちすら伝わってきます。ギラギラした街ではありますしギラギラした建物が多い中で子育てファミリー世代にもウケが良いデザインと感じました。

エントランスホールは天井高約9m、柱から足元の水盤への水流など中へ入っても水を感じさせてくれます。おそらくですが音でも楽しませてくれるのではないでしょうか。曲線状の天井やコンシェルジェカウンター周りの壁面屏風型、1階のエレベーターホールは流れる水をイメージしたアートが横一面に設置、さらに住戸階のエレベーターホールを降りると青系のカーペット敷き内廊下となるなど全体的に青々しいデザインとなっています。

ダブルエントランスとなっておりメインエントランスは上にカーブした大庇、サブエントランスには景石を配すなど帰宅時には少し離れた場所から外観を見つつ自宅玄関に着くまで楽しませてくれるものとなっています。いつもお伝えしているところですが住宅を買うからには見た目でも気分を高騰させてくれるかはとても大事なポイントとなります。

共用施設は5階にワークスペースとしても利用可能なオーナーズリビング(コピー機あり)、個室のスタディスペース、ランドリー、無人コンビニ、フィットネススタジオ、ゲストルーム2部屋、施設棟との間にドッグラン、23階には富士山を望めるスカイラウンジなど充実しています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

61Aタイプ　2LDK　61.02㎡　西向き中住戸

画像出典：パークタワー西新宿公式HP

22階　12000万円～12999万円　坪単価650万円～坪単価704万円

61Bタイプ　2LDK　61.60㎡　北向き中住戸

画像出典：パークタワー西新宿公式HP

22階　10000万円～10999万円　坪単価536万円～坪単価590万円

74Aタイプ　3LDK　74.86㎡　西向き中住戸

画像出典：パークタワー西新宿公式HP

22階　14000万円～14999万円　坪単価618万円～坪単価662万円

88Aタイプ　3LDK　88.39㎡　南・西角住戸

画像出典：パークタワー西新宿公式HP

22階　19000万円～19999万円　坪単価710万円～坪単価748万円

108Aタイプ　3LDK　108.88㎡　南・西角住戸

画像出典：パークタワー西新宿公式HP

36階　27000万円～27999万円　坪単価819万円～坪単価850万円

平均坪単価は約680万円です。

スペシャル広い部屋は少なめ(一番広くても108㎡台)ですが2LDKは60㎡、3LDKは中住戸でも70㎡超え、角住戸の多くは80㎡超えであるなど今の時代にしてはゆとりある専有面積となっています。また、ワイドスパンの間取りが多いため中住戸でも主開口部側に洋室がきやすくなっています。

全面接道しておりしっかりと離隔がとれているためどの列でも苦しさはないですがより条件が良いのは西と南になります。南方向(やや斜めを向くと)は都庁や新宿中央公園、西方向はカーテンいらずとも言える抜け感で富士山、北方面はザ・パークハウス西新宿タワー60が視界には入ってきますがザ・パークハウス西新宿タワー60は十二社通り沿いに建物が寄っているためドン被りではありません。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、食器棚(一部住戸除く)、キッチン・洗面天板クオーツストーン、廊下床タイル、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、全戸玄関前トランクルームなど単価なりに充実していそうですが角部屋でも天カセはないかもしれません。(プレミアムはさすがに天カセありますよね？)

断熱工法、リビングだけでなく主寝室床暖房、LOW-Eガラスなどエネルギー効率に配慮した設備仕様となっておりZEH Oriented（ゼッチオリエンテッド）を取得予定です。換気はおそらく壁ポコありの同時吸排かと思われます。

サッシ高は2130mm(掃き出し窓)と価格帯、そして抜け感ある部屋も多いわけでもう少し頑張ってほしかったところです。ハイサッシと謳っていますが…ハイサッシではないですよね…身長173cmくらいの日本男子が自ら高身長と言っているくらいグレー感あります。40階はザ・ハイサッシの2400mmとなります。こちらは身長180cmの日本男子が高身長と言うくらいの納得感がありますね。(笑)

35階から40階はプレミアムフロア(すべての部屋が広くなるわけではなく60㎡台の2LDKもあり)となり内廊下のグレードアップ、エレベーター着床制限(どうせなら一般フロアにもつけてくれぇ！)、室内の設備仕様もグレードアップするようです。

構造は中間免震です。

各階ごみ置場、各階宅配ロッカー、各階食配ステーションがあります。

周辺分譲マンション売買相場を確認しましょう！

・アトラスタワー西新宿　2006年築　西新宿6　西新宿駅徒歩6分　新築時の坪単価約280万円　現在の坪単価約440万円

・コンシェリア西新宿タワーズウエスト　2008年築　西新宿6　西新宿五丁目駅徒歩5分　新築時の坪単価約440万円(リーマンショック前)　現在の坪単価約450万円

・ザ・パークハウス新宿タワー　2012年築　北新宿2　西新宿駅徒歩6分　新築時の坪単価約325万円　現在の坪単価約460万円

・ザ・パークハウス西新宿タワー60　2017年築　西新宿5　西新宿五丁目駅徒歩7分　新築時の坪単価約355万円　現在の坪単価約520万円

周辺分譲賃貸マンション・高級賃貸マンション相場を確認しましょう！

・ザ・パークハウス西新宿タワー60　2017年築　㎡単価月額約5000円　70㎡＝月額約350000円

・ラ・トゥール新宿ファースト　2023年竣工予定　㎡単価月額約6800円　71㎡＝月額約480000円

周辺分譲マンションの予定価格を確認しましょう！

・シティタワー新宿　2023年竣工予定　平均坪単価約820万円

・75Eタイプ　3LDK　74.99㎡　西向き中住戸

画像出典：シティタワー新宿公式HP

24階　18800万円　坪単価828万円

・75Fタイプ　3LDK　77.23㎡　南・西角住戸

画像出典：シティタワー新宿公式HP

24階　20500万円　坪単価877万円

・75Gタイプ　3LDK　76.32㎡　南・東角住戸
27階　19000万円　坪単価823万円

・55Dタイプ　2LDK　55.06㎡　東向き中住戸
27階　12800万円　坪単価768万円

第一期販売戸数：10戸　
販売価格：12500万円～22000万円　
最多価格帯：12000万円台（3戸）(1000万円単位)　
間取り：2LDK～3LDK　
専有面積：54.60㎡～83.79㎡　

管理費（月額）25525円～38215円　
修繕積立金（月額）7280円～11180円

毎月の支払いイメージを確認しましょう！

※横並びにするために70㎡換算としています

・ザ・パークハウス西新宿タワー60を中古で購入した場合
70㎡＝約11000万円　維持費込みで月額約315000円

・ザ・パークハウス西新宿タワー60を賃貸で借りた場合
70㎡＝月額約350000円

・シティタワー西新宿を購入した場合
70㎡＝約17550万円　維持費込みで月額約470000円

・ラ・トゥール新宿ファーストを借りた場合
70㎡＝月額約470000円

・パークタワー西新宿を購入した場合
70㎡＝約14000万円　月額約360000円　※維持費抜き(74Aタイプの場合は月額44910円を予定)

今後大化けしていく新宿駅西口駅前

駐車場は北側からの出入りとなります。細かいスペックについてはまだ情報がないですが1階もしくは地下1階となります。おそらく1階部分も屋内かと思いますがタワーパーキングではなく昇降横行式かもしれません。そうなると反転して出てくるタワーパーキングと異なりややめんどそうですね。設置率は約28％です。

自転車とバイクは専用エレベーターありで2階となります。こちらも屋内だと思われます。駐輪場の設置率は約112％です。

管理費は未定、管理は24時間有人管理＆コンシェルジュサービス(12時～20時)を予定しています。

エレベーターは各階ごみ置場回収時などに使う非常用エレベーター1基、一般用は5基のようです。プレミアムフロアが2基なのかシンプルに中層階くらいでわけるのかはわかりませんでした。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・ザ・パークハウス西新宿タワー60　総戸数954戸　管理費㎡単価月額約300円　24時間有人管理＆コンシェルジュサービス　ディスポーザー　内廊下　各階ごみ置場

【住むレーション】

［都営大江戸線］

西新宿五丁目　8:00発
都庁前　8:02着
新宿　8:04着
代々木　8:06着
国立競技場　8:09着
青山一丁目　8:11着
六本木　8:14着
麻布十番　8:17着
赤羽橋　8:19着
大門　8:22着
汐留　8:24着
築地市場　8:27着
勝どき　8:29着

都庁前　8:01発
新宿西口　8:02着
東新宿　8:05着
若松河田　8:07着
牛込柳町　8:09着
牛込神楽坂　8:11着
飯田橋　8:14着
春日　8:16着
本郷三丁目　8:18着
上野御徒町　8:20着

［丸ノ内線］

西新宿　8:01発
新宿　8:02着
新宿三丁目　8:04着
新宿御苑前　8:06着
四谷三丁目　8:08着
四ツ谷　8:10着
赤坂見附　8:13着
国会議事堂前　8:16着
霞ヶ関　8:18着
銀座　8:20着
東京　8:22着
大手町　8:24着

中野坂上　8:04発
新中野　8:05着
東高円寺　8:07着
新高円寺　8:09着
南阿佐ヶ谷　8:12着
荻窪　8:14着

首都高の出入口も複数あるため車移動も便利です。

ホテルも多く駅まで出ずとも空港リムジンバスを利用することもできます。(ホテルからは遠回りルートなのと本数が少なくなるため駅まで出たほうが便利ではあります)

ざっくり予定価格ですが安くはないですが高くもない三井らしい現実的な価格設定であると感じました。第一期は中層階以上の条件良い列から販売とのことですから後の期で購入するくらいなら先に手を出してしまったほうが良いでしょう。(1LDKなど最初に販売しない部屋狙いの方を除く)

ラ・トゥールとの支払差が月7万円ほどありますからシティタワー新宿よりかは納得感ありますがもう10万円弱出せばラ・トゥールが見えてくるというのは分譲マンションの価格が高くなっていると感じてしまいますよね。

もちろんラ・トゥールは定期借家3年(基本的に再契約も可能)ですから次回更新時には値上げをしてくる可能性もありますし、分譲マンションを住宅ローンで購入すれば資産形成になりやすいわけで損得でいえば購入でしょうけどもスペックは明らかにラ・トゥールが上なわけで一部経費とできる経営者等となれば購入に対して二の足を踏んでしまいそうな価格帯であることはたしかでしょう。

ただ、ラ・トゥールがあの賃料でもしっかりと決まっていくのであればそれだけ高いお金を払ってでも西新宿に住みたいという人が今まで以上に増えることになるわけでいずれは安心材料へと変わっていきそうでもあります。

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■パークタワー西新宿　建設地周辺レポート