今回ご紹介するのはプレミスト三鷹です!

[物件概要]※普通借地

売主:大和ハウス工業
施工:村本建設
価格:未定
専有面積:45.21㎡~81.00㎡
総戸数:55戸、うち非分譲住戸3戸含む(別途管理事務室1戸、店舗1戸)
規模:11階建て
交通:JR中央線、JR中央・総武線、東京メトロ東西線「三鷹」駅南口徒歩9分
所在地:東京都三鷹市下連雀四丁目
竣工予定:2019年8月上旬

駐車場:10台 平面式2台(身障者用駐車場1台含む)、機械式(横行昇降式)8台 ※別途カーシェア用1台
駐輪場:96台 平面式11台(子ども用駐輪場6台含む)、機械式(二段ラック)85台
バイク置き場:2台、うちミニバイク置き場1台

地図はこちらです↓

画像出典:プレミスト三鷹公式HP

こちらのマンションは普通借地権となります。定期借地権とは違い基本的には更新されていき余ほどのことがない限りは住み続けることができます。余ほどのことの一例としては100年後くらいに建て替えようとした際に建て替えずに解体して解散しましょうかぁ~となることなどです。少なくとも私たち今すでに大人となっている者がそのような問題に直面することはまぁ考えにくいでしょう。130歳とかまで生きれば可能性はありますが・・・。

そもそも三鷹エリアはお寺さんが所有している土地がたくさんありますから普通借地権の分譲マンションが点在しています。また、お寺さんが地主ということで「経営がやばくなったから貸してる土地売る~!!」みたいなこともまぁ考えにくいですし、今回土地所有者となる禅林寺は有名なお寺さんですから尚更のことです。

ただ同エリアにはすでに普通借地権の分譲マンションが点在しているわけでこの建築費高騰の中で三鷹駅徒歩9分という駅徒歩圏内ではありますが既存物件はもっと駅に近い・・・どうやって勝負してくるのかなぁ~と思っていたら外観のデザイン性など他にはない【存在感】で勝負してきました。

昨年狙い目マンションとしてご紹介したプラウド上鷺宮(サクッと完売)以来のドキドキですかね。。。都心物件ならわぁ~すごい!!という外観も多々ありますが近郊・郊外エリアだとなかなか出会えないんですよね。

この曲線!!

画像出典:プレミスト三鷹公式HP

ヒャッホー!!完成予想図を見るだけでテンション上がりますがモデルルームの模型見るとめちゃ高まりますよ!早く完成したのが見たい~!!

曲線部分の下部をくぼませているためよりデザイン性があります。曲線部分の逆側は一般的なバルコニーがある間取りとなりますがそちらもバルコニーラインをあえてずらすなど単調なものとはなっていません。

内廊下としていますし、1階部分のごみ置き場には前室を設けて臭い問題が発生しないよう配慮がなされています。ごみ収集日に管理人さんがごみ持出置場にごみを運ぶのですがそのごみ持出置場さえ豪華になっています・・・。

画像出典:プレミスト三鷹公式HP

上記画像、車の横がごみ持出置場(住民が捨てにくる場所ではありません)ですが造りこんでます(笑)

設備仕様に関してもディスポーザーを採用していますし、キッチン天板及び洗面台天板はフィオレストーン、食洗機、トイレ手洗いカウンターとするなど大きなコストカットは見られませんでした。それよりも「ここまでこだわるか?!」と思えるほど細かい部分にも力を入れており、例えば居室内の扉はすべて特注として縦に3本の線を入れたアクセントのあるものとしています。この3本の線とは三鷹の三を取り込んだそうです。なんとも粋な計らいだこと。

構造面では二重床・二重天井として階高も3mは確保しています。天井高はお部屋にもよりますが2500mmを基本としています。

共用施設として屋上広場が設けらており調布の花火を見ることができます。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

細かい情報が発表され次第追記いたしますが平均坪単価としては330万円から350万円ほどになりそうです。まだざっくりとした情報しか出ていなかったのですが㎡あたり100万円は超えてくると思っておけば大きなブレはなさそうです。

Aタイプ 4LDK 77.60㎡

6階 7900万円台 坪単価336万円

地代に関してはすでに概算のものがでており70㎡換算で月額5000円ほどと抑えめでした。また1000円ちょっとではありますが更新料を積み立てていくため30年後の更新時にいきなり数十万取られる心配もありません。

ただし内廊下であったりディスポーザーも採用しているため管理費に関してはそこそこなものとなりそうで、管理費・修繕積立金・地代・更新料を合わせると70㎡換算で4万円を若干切るくらいになるかもしれないとのことでした。

全体的に単調な間取りがないため部屋選びを楽しむことができそうです。6000万円を切る2LDKもありますからディンクス層にも注目していただきたいマンションです。

周辺相場を確認しましょう!

※すべて普通借地権です

・グローリオ三鷹 2005年築 三鷹駅徒歩3分 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約260万円

・グローリオ三鷹禅林寺通りⅡ 2009年築 三鷹駅徒歩3分 新築時の坪単価約320万円 現在の坪単価約265万円

・シェルゼ三鷹禅林寺通り 2009年築 三鷹駅徒歩4分 新築時の坪単価約330万円 現在の坪単価約250万円

・ベリスタ三鷹 2010年築 三鷹駅徒歩4分 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約270万円

・ローレルコート三鷹 2014年築 三鷹駅徒歩3分 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約280万円

新築時の価格に関係なく築10年前後でも坪単価260万円ほどで動いています。

上記相場からプレミスト三鷹の将来価値を予想すると

Aタイプ 4LDK 77.60㎡ 6階 7900万円台(新築時) → 6600万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

[中央線]

三鷹 8:01発
新宿 8:22着
東京 8:35着

[総武緩行線]

三鷹 8:04発(始発)
新宿 8:25着

[東西線]

三鷹 8:01発(始発)
大手町 8:38着

中央快速線の特快が停車、総武緩行線と東西線(総武緩行線から直通)の始発駅ということで交通利便性の高さは相当な強みです。始発駅でありながらも都心まで短時間でアクセスできるというのは素晴らしいです。吉祥寺で京王井の頭線に乗り換える際にも座れますから新宿、大手町、渋谷など主要駅まですべて座って移動できる。しかも短時間で・・・。ほんと魅力的な交通利便性です。

駅から十分歩ける距離ですが物件の目の前に「三鷹第三小学校入口」というバス停があり、運行本数がとてつもなく多いため雨の日などは三鷹駅からバスで帰宅することも可能です。(三鷹駅方面へ向かうバス停は反対車線側かつ少し離れるため駅へ向かうには歩くのが現実的です)

建設地と目の前のバス停

【総評】

駅から徒歩圏内でありながらバス便も充実、買い物施設、小中学校も近いですし大きな弱点がないマンションとなります。

しかしながら価格の面では坪単価330万円ほどとなれば周辺相場との差が気になるところではあります。築4年、駅徒歩3分のローレルコートでさえ中古市場で坪単価300万円を超えられていません。こればかりは建築費高騰(主に人件費)の中で致し方のない部分ですし、高いんだけどもその分、凝りに凝ったマンションであるというのは強みになります。既存マンションよりただ新しいだけの価格が高いマンションというわけではなく、既存マンションより価格が高いんだけどもデザイン性にこだわった周辺では唯一無二とも言える外観デザインのマンションという点をどう評価するかです。

立地は魅力的ですが既存マンションがあるエリアですから立地だけでは勝負できないことを十分わかってのことか尖ったコンセプト、個人的にはとても評価しています。

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~2018年9月19日追記~

第一期物件概要

販売戸数:20戸

専有面積:45.34㎡~77.60㎡
価格:4498万円~7988万円
最多販売価格帯:6200万円台(3戸)
間取り:1LDK(1戸)・2LDK(6戸)・3LDK(12戸)・4LDK(1戸)

管理費/月額:20230円~34540円
修繕積立金/月額:5300円~9000円

ルーフバルコニー使用料/月額:500円・800円
インターネット使用料/月額:1375円

駐車場:10台/21500円~28000円 機械式(横行昇降式)8台、平面式2台(身障者用駐車場1台含む)※別途カーシェア用1台
駐輪場:96台/100円~600円 2段ラック式等85台、平面式11台(子ども用駐輪場6台含む)
バイク置き場:2台/1500円~2500円 うちミニバイク置き場1台

T1タイプ 1LDK 45.34㎡
8階 4498万円 坪単価327万円

Fタイプ 2LDK 61.63㎡
3階 6298万円 坪単価337万円

B-1タイプ 3LDK 77.49㎡
3階 7588万円 坪単価323万円


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