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今回ご紹介するのはクラッシィタワー新宿御苑です！
［物件概要］
売主：住友商事 三菱地所レジデンス
基本設計：日建ハウジングシステム
実施設計・監理：鹿島建設一級建築士事務所
施工：鹿島建設
価格：未定
専有面積：42.88㎡～208.17㎡
総戸数：280戸
規模：35階建て
交通：
東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前」駅徒歩4分
東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅徒歩7分
東京メトロ副都心線「新宿三丁目」駅徒歩11分
都営地下鉄新宿線「新宿三丁目」駅徒歩11分
都営地下鉄大江戸線「国立競技場」駅徒歩13分
JR総武緩行線「千駄ヶ谷」駅徒歩15分
JR各線「新宿」駅徒歩17分
所在地：東京都新宿区四谷四丁目
竣工予定：2024年11月
駐車場：87台（機械式駐車場86台、平置駐車場(身障者用)1台）
駐輪場：270台（2段式：上段ラック89台・下段スライドラック114台、スライドラック式33台、平置10台、子供用平置14台、レンタサイクル平置10台）
地図はこちらです↓
画像出典：クラッシィタワー新宿御苑公式HP
丸ノ内線の新宿御苑前駅から徒歩4分、新宿通り沿いです。元々はオフィスビルがあった場所で南北に長い土地形状で全面が接道しています。
新宿通りの南側には四谷区民センターがあり高さ約57mと背が高いものの今作は高さ約132mですからおおよそ19階以上(できるだけ上がおすすめ)になると真正面方向に新宿御苑を望むことができます。新宿通りは交通量が多いため窓を開けて生活したい方には厳しく映るかもしれません。
土地形状の影響で南向きは角住戸含めて1フロア3戸のみですが西向きでも前の建物を抜けてくる階であれば斜め方向に新宿御苑、真正面方向に新宿のビル群(夜景が◎)を望むことができます。東向きもライオンズ四谷タワーゲートが視界に入るもののスカイツリービュー＆都心ビューですし、北方向も(北にしか窓がない部屋はありません)グッと抜けてくるため眺望がスペシャルな部屋が多いマンションです。一方で低層階は全面接道とはいえ囲まれ感があります。
日常の買い物は近くのまいばすけっと、新宿通りの丸正(ビル建て替えにより仮店舗営業中)、富久クロスのヨークマート(当初はイトーヨーカドー食品館)、さらには伊勢丹(約1キロ)も徒歩圏内です。新宿を謳う物件の中でも今作は山手線の内側ですから外側物件よりも足回りが良い立地です。
通学校は四谷小学校で約1キロ、四谷中学校で約1.5キロと少々距離があります。公園関係は新宿御苑の年パスを購入する方がほとんどでしょう。新宿御苑でのランニング(早朝開園の7時-9時のみ可。開園しているかは時期や日による。)など大人だけでも楽しみは大きいです。
外観デザインは縦のラインと水平ラインを強調、ブロックデザインとなっておりスタイリッシュながらゴツさも感じられるのがかっこいいですね。新宿御苑から我が家を見る…オーナーとしてはたまらんでしょうしオーナーでない方もプラウド新宿御苑エンパイアのように「なんだあのかっこいい建物は」となり存在自体が広告になるくらい目立つマンションとなるでしょう。
総合設計制度を活用して背を高くしているため足元の空間にもゆとりがあります。二層吹き抜けのエントランスホール窓面に対して風除室は半分までの高さとしてこちらもブロックデザインとしているのは個人的にグッとときめいたポイントです。新宿通り側のセットバックも大きいですから道を歩く人や車内からでも目立つことになります。
共用施設は27階に新宿御苑と新宿のビル群を望めるパークビューラウンジ、貸切可能なプライベートラウンジ、そしてプレミアム住戸に住まう方だけが利用できるロイヤルサロンとイノベーティブプレイス(ワークスペース的なのを想定)があります。
2階のせり出した建物部分に保育施設が入ります。
予定価格と間取りの一部を共有いたします！
更新記事 → クラッシィタワー新宿御苑 予定価格と間取り② 低層階と高層階の単価差がとても大きい
［モデレート］
M68Lタイプ 3LDK 68.69㎡ 北・西角住戸
16階 15000万円～15999万円 坪単価721万円～坪単価770万円
M64Mタイプ 2LDK 64.76㎡ 西向き中住戸
画像出典：モデルルーム配布資料
M90Oタイプ 3LDK 90.09㎡ 西・南角住戸
16階 21000万円～21999万円 坪単価770万円～坪単価807万円
M79Qタイプ 3LDK 79.98㎡ 南・東角住戸
16階 18000万円～18999万円 坪単価744万円～坪単価785万円
［スーペリア］
S73Nタイプ 3LDK 74.92㎡ 西向き中住戸
22階 19000万円～19999万円 坪単価838万円～坪単価882万円
S90Oタイプ 3LDK 90.09㎡ 西・南角住戸
画像出典：モデルルーム配布資料
S79Pタイプ 3LDK 79.14㎡ 南向き中住戸
22階 23000万円～23999万円 坪単価960万円～坪単価1002万円
S71Rタイプ 3LDK 71.88㎡ 東向き中住戸
22階 17000万円～17999万円 坪単価781万円～坪単価827万円
S65Sタイプ 2LDK 66.03㎡ 東向き中住戸
22階 15000万円～15999万円 坪単価751万円～坪単価801万円
［プレミアム］
P71Aタイプ 2LDK 71.90㎡ 北・西角住戸
画像出典：モデルルーム配布資料
P116Dタイプ 3LDK 116.67㎡ 南・東角住戸
28階 35000万円～35999万円 坪単価991万円～坪単価1020万円
P97Eタイプ 3LDK 97.68㎡ 東向き中住戸
画像出典：クラッシィタワー新宿御苑公式HP
P74Gタイプ 3LDK 74.55㎡ 東・北角住戸
28階 19000万円～19999万円 坪単価842万円～坪単価886万円
平均坪単価は約850万円です。(第一期販売対象外の低層階を合わせるともう少し低くなるかもしれません)
オプションは14階以上、設計変更は27階以上が可能となります。
1LDKと50㎡台の2LDK、35階最上階のペントハウスは次期以降販売を予定しています。
グレードは3つに分かれており2階から18階がモデレート、19階から26階がスーペリア、27階から34階がプレミアムです。
間取りは柱の食い込みがあったり下がり天井(部屋により大きく異なります)が強めだったりするもののスパンがとれており窓面がとても豊かです。内廊下でありながら行灯部屋がないのもいいですね。
設備仕様はディスポーザー、食洗機(プレミアムはAEG社製、スーペリア以下はパナソニック)、プレミアムは食器棚、キッチン・洗面台・トイレ手洗いカウンター天板シーザーストーン・フィオレストーン、浴室日ポリ化工(スーペリア以上)、ミストサウナ、プレミアムはリビング天カセ、プレミアムは玄関電子錠(スーペリア以下はオプション対応できるようになるかもとのこと)、玄関前カメラ付きインターホンなどグレードによって異なります。トランクルームのありなしはタイプによります。
プレミアムでも洋室は天カセではなかったり(部屋によっては設計変更で対応可能)、壁ポコ換気(窓が開かない部屋を除く)であったりと単価帯からすると「もう一声！！」とは思ってしまいましたがやはり眺望がスペシャルなマンションですから少し設備仕様で気になることがあっても窓面の豊かさに尖ってくれているのはとても好印象でした。
構造は制震、二重床(スラブ厚約270mm)・二重天井、基本天井高は2階から18階が2600mm、18階から26階が2650mm、27階から34階が2800mm、35階が4000mmです。サッシ高は2300mm以上(プレミアムだともう少し高い部屋もある)と天井高との落差が大きすぎないのも良いですね。
周辺相場を確認しましょう！
・ヒルズ新宿御苑 2002年築 新宿御苑前駅徒歩3分 新宿1 新築時の坪単価約360万円 現在の坪単価約770万円
・ライオンズ四谷タワーゲート 2007年築 四谷三丁目駅徒歩4分 四谷4 新築時の坪単価約360万円 現在の坪単価約470万円
・富久クロスコンフォートタワー 2015年築 新宿御苑前駅徒歩5分 富久町 新築時の坪単価約325万円 現在の坪単価約600万円
・ザ・パークハウス新宿御苑 2017年築 新宿御苑前駅徒歩1分 新宿2 新築時の坪単価約570万円 現在の坪単価約830万円
上記相場からクラッシィタワー新宿御苑の将来価値を予想すると
P71Aタイプ 2LDK 71.90㎡ 北・西角住戸 28階 18000万円～18999万円(新築時) → 17000万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
駐車場は設置率約31％、身障者優先の平置きを除いてタワーパーキングです。作業中も住戸との行き来でも雨に濡れることはないですし待合室に出庫盤もあるなど高価格帯のマンションらしいものとなっています。
～タワーパーキングパレットサイズ～
全長5300mm×全幅2050mm×全高1550mm×タイヤ外幅1920mm×総重量2300kg 62台
全長5300mm×全幅2050mm×全高2050mm×タイヤ外幅1920mm×総重量2500kg 24台
車寄せもありますしそこから屋内へダイレクトに入れるのですがそちらを通れるのはプレミアムフロアの住民のみとなります。(プレミアムフロア専用のエレベーターホールへ繋がっているため)
駐輪場は設置率約92％、ウォークスルーの専用エレベーターありで地下1階です。レンタサイクルが10台導入されます。
維持費は未定でした。プレミアム専用の共用部に対しては別途徴収する予定とのことです。
24時間有人管理、コンシェルジュサービス、内廊下、各階ごみ置場ありです。
エレベーターは
・低層用 ～16階 2基 1基あたり約70戸 分速105m
・中層用 17階～27階 2基 (27階の住戸部分は別セキュリティ) 1基あたり約41戸 分速105m
・プレミアム、ペントハウス用 27階～35階 2基 1基あたり約30戸 分速180m 着床制限あり
・非常用 全階停止 1基 (各階ごみ置場回収等) 分速150m
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
・ヒルズ新宿御苑 総戸数46戸 管理費㎡単価月額約270円
・ライオンズ四谷タワーゲート 総戸数295戸 管理費㎡単価月額約302円
・富久クロスコンフォートタワー 総戸数1093戸 管理費㎡単価月額約319円
・ザ・パークハウス新宿御苑 総戸数52戸 管理費㎡単価月額約342円
建設地
【住むレーション】
［丸ノ内線］
新宿御苑前 8:02発
新宿三丁目 8:03着
新宿 8:04着
西新宿 8:06着
四谷三丁目 8:02発
四ツ谷 8:04着
赤坂見附 8:07着
国会議事堂前 8:10着
霞ヶ関 8:12着
銀座 8:14着
東京 8:16着
大手町 8:18着
首都高の外苑出入口が近いため車での遠出も便利です。
四谷区民センターのモスバーガーで眺望シミュレーション！ pic.twitter.com/Ncqxzz6XRA
— マンションマニア (@mansionmania) February 24, 2023
【総評】
「ペントハウスとプレミアム住戸のためにモデレートとスーペリア住戸がある」
ちょいと尖った言い方になってはしまうのですがそれを言っても怒られないであろうくらい差別化しています。
プレミアム住戸と言っても27階から34階までの55戸ありますので販売当初であれば選択肢豊富です。予算伸びるならプレミアム住戸へいってしまったほうがクラッシィタワー新宿御苑を購入する価値を最大限引き出せるはずです。
プレミアム専用のメールコーナー、プレミアム専用のエレベーターホール、プレミアム専用の車寄せからのアプローチ、プレミアム専用の各階宅配ボックス、プレミアム専用のロイヤルサロン…
これでプレミアム住戸がスーペリア以下と比べてべらぼうに高いのであれば話は別なのですがそこまで差がないのです。となれば…少し背伸びしてでもプレミアムを購入したほうがその価格差以上の満足度が返ってくるのではないでしょうか。
一例…同向き比較で68㎡台モデレート15000万円台を検討しているなら68㎡もしくは71㎡のプレミアム18000万円台へ
3000万円がご予算の方に6000万円の部屋を購入しましょうと言っているわけではありません。一概には言えないものの15000万円に手が届く方なら18000万円もいけるのではないかなぁ～と。
もちろん立地が良いマンションですから眺望が抜けない部屋やプレミアムでない部屋にも大きな価値はあるのですがエリア内では希少な新宿通り沿いのタワマンであるからこそ上層階、とくにプレミアムをおすすめしたいです。
動画もご覧ください！
■クラッシィタワー新宿御苑 建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション
■クラッシィタワー新宿御苑 プレミアム住戸がおすすめ！
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