プラウドタワー平井　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはプラウドタワー平井です！

［物件概要］

売主：野村不動産　阪急阪神不動産
施工：前田建設工業
価格：未定
専有面積：25.93㎡～120.59㎡（一部はトランクルーム面積0.52㎡～1.02㎡含む）
総戸数：374戸（非分譲住戸106戸含む）
規模：29階建て
交通：JR総武緩行線「平井」駅徒歩2分
所在地：東京都江戸川区平井五丁目
竣工予定：2024年11月下旬

地図はこちらです↓

画像出典：プラウドタワー平井公式HP

平井駅北口を出て目の前、戸建てなどが密集していた駅前の防災力向上などを目的とした再開発となります。南口には2000年築、21階建てのビューネタワー平井がありますが板状型の延長線上であるため平井駅でのザ・タワマンは初となります。

プラウドタワー亀戸クロスのように野村不動産が～ではなく地権者さんが～という事業です。そのため総戸数374戸中106戸が地権者住戸となっており下層階には1Rも多く設定されます。(販売される1Rは1部屋)

平井は江戸川区内でも荒川手前の都心寄りで江戸川区の玄関口となっています。少し歩けば旧中川と荒川ですからどちらの川も徒歩圏内で楽しむことができます。トレードオフとしてハザードマップでがっつりと色がついてきます。

1階は店舗等、2階は店舗、地域貢献施設(野村不動産のシェアオフィスH¹T)、3階は認可保育園、3階と4階に住宅用駐輪場があり5階から住戸となります。エントランスホールとメールコーナーは2階となりメインの動線としてはエスカレーターで一旦2階へ上がりそこからは住戸階までエレベーターでダイレクトなります。(1階と住戸階を結ぶエレベーターもあります)

日常の買い物は西友へ徒歩2分、肉のハナマサへ徒歩3分、ロピア(島忠ホームズ)へ徒歩8分、商店街の中村屋へ徒歩5分など徒歩圏内でも充実していますが下駄部分に使いやすい店舗が入ってくれるとより便利になりますね。

通学校は平井南小学校と小松川中学校(新校舎)でどちらも徒歩10分ほどです。大規模公園としては江東区の亀戸中央公園が徒歩11分です。

外観デザインは基壇部駅正面は窓面豊かにして大きな庇が三段構成に、その上に住戸がのっかり頭頂部でマリオンが左右に伸びるているのがかっこいいですね。周辺に背の高い建物が少なく全面接道していることもありどこから見ても目立つわけですがどこが正面なのかわからないのも特徴的です。

全面接道を活かして足回りは植栽を豊かにしてスキップテラス(階段)を設けることで圧迫感も軽減してくれそうです。改札を出て目の前に我が家がそびえたつ姿はオーナー満足度を高めるポイントの一つになること間違いなしでしょう。

軒裏と床が木目調のエントランスアプローチから風除室を抜けると1層ではありますが折り上げ天井が美しいラウンジがありさらに左手奥へ進んでもう一つセキュリティラインを超えてエレベーターホールとなる奥行きのある動線となっています。

共用施設は3階にライブラリーラウンジ、スタディルーム、プレイエリア、キッズルームあり横に長く一体型としており使いやすいだけでなく窓面も豊かになりその先がテラス(窓先空地)のため自然光が入ってくるのも良いですね。25階にキッチン完備のスカイラウンジ(スカイツリービューを楽しめます)とゲストルームがあります。

ランドスケープとしてもう少し工夫がほしかったところはエレベーターです。これは検討される方のほとんどが感じる不満かと思います。メインの出入口を2階とすることでエントランスホールを広く確保していること自体は分譲マンションらしい良い意味での無駄であり素晴らしいと思うのです。でも、それはそれとして別で1階にも狭くても良いので出入口を設けたほうが居住者の利便性が高まったであろうことは容易に想像できます。

もちろんブランズタワー豊洲のようにあえてエレベーターを乗り換えさせて景色も楽しませるというのであれば話は別ですが今回は乗り換えるのが屋外のエスカレーターですから一般エレベーターも1階へ直通させるべきだったと思ってしまいました。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［一般フロア］

MAタイプ　3LDK　77.86㎡

画像出典：プラウドタワー平井公式HP

MBタイプ　3LDK　72.53㎡

画像出典：プラウドタワー平井公式HP

MCタイプ　2LDK　58.04㎡

画像出典：プラウドタワー平井公式HP

MFタイプ　3LDK　81.98㎡

画像出典：プラウドタワー平井公式HP

［プレミアムフロア］

HAタイプ　4LDK　101.92㎡

画像出典：プラウドタワー平井公式HP

HCタイプ　4LDK　93.55㎡

画像出典：プラウドタワー平井公式HP

HDタイプ　3LDK　89.36㎡

画像出典：プラウドタワー平井公式HP

HEタイプ　4LDK　120.51㎡

画像出典：プラウドタワー平井公式HP

平均坪単価は約420万円です。

2020年の記事で坪単価360万円と予想しましたがそこからのマーケット変化を考えると違和感ない単価設定となります。2020年は錦糸町のブリリアタワー東京が坪単価370万円ほどで購入できたのですが今では坪単価500万円ほどとなっています。

ブリリアタワー東京

2006年築　錦糸町駅徒歩3分

新築時の坪単価約250万円
2020年の坪単価約365万円
2021年の坪単価約410万円
現在の坪単価約500万円 pic.twitter.com/uMjtuGlh8U

— マンションマニア (@mansionmania) January 16, 2023

中住戸でもワイドスパンとなっているのはいいですね～10m超えやリビングと洋室すべての部屋が南方位のバルコニーに面している間取りもあります。

角住戸はダイレクトウィンドウを採用、南西・北西角住戸からはスカイツリービューとなります。その列は地権者さんが多く取得しており販売戸数も少ないため単価は強めですが激戦になりそうですね。

採光という面では南東・南西角が優れてくるわけですが南東側にはビューネタワー平井があるため南西・北西角のほうが眺望が抜けてきます。南西方向は都心ビル群の夜景も楽しめるためそちらに単価を盛っていることに違和感はないでしょう。

中住戸は私の中で期待を超えたのですがプレミアムフロアはもう少し頑張ってほしかったところです。基本天井高を2700mm(28階)、2800mm(29階)にしているのは良いのですがサッシは10cmしか伸びてこないですしキッチンの天井高が2300mmくらいであるなど最大天井高との落差がすごくて…基本天井高を高くするならサッシはもっと伸ばすべきですしその他の部分も高くしてあげないと逆に窮屈に感じてしまいやすいのですよね。平井で2億前後となればかなりの高価格です。プレミアムを謳うには少々物足りなさがあります。

第一期は条件の良い南東・南西角、南西向き、南西・北西角から販売となります。北東向きも中層階以上であればグッと抜けてきてカーテンいらずではありますがやはり高くともスカイツリービューは人気でしょうね～たまらん眺望です。それに対してプレミアムを除くと乳白のガラス手摺が基本となるため座って眺望を楽しみたい方にとっては残念と感じるでしょう。(透明が嫌だという方もいるのでこれは好みの問題ではありますがタワマンで眺望が抜けるとなれば透明を好む方も多いことでしょう)

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板御影石、浴室ダウンライト、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、玄関前カメラ付きインターホンなど豪華というほどではないですが悪くないでしょう。1Rは玄関前カメラ付きインターホンがなくなるなど設備仕様が異なってきます。28階と29階のプレミアムフロアはリビング天カセ、廊下と浴室の床タイル、浴室タイル貼りなどグレードアップします。

基本天井高は約2600mm、サッシ高は2100mmです。プレミアムフロアの28階は基本天井高2700mmサッシ高2200mm、最上階の29階は基本天井高2800mmサッシ高2200mmです。サッシ高はもう一声ほしかったですが一般的なマンションと比べれば基本天井高もサッシ高も高いほうです。

有償トランクルームが各階（12階と20階を除く）に、角住戸(低層階など一部除く)とプレミアムフロアは自動的に玄関近くについてきます。

内廊下で各階ごみ置場ありです。玄関ドアが引っ込んでいない代わりに共用廊下は広めです。

構造は二重床・二重天井、免震です。長期優良住宅認定物件となります。多くの住戸が二重窓でT-4となるため外の音は窓を閉めていれば気にならないですし断熱性も高くなります。(窓を開けて静かに生活したい方には合わない立地です)

エレベーターは2階～29階の一般用が3基(分速150m)、1階から29階の非常用(分速150m)が1基、合計4基です。各階ごみ置場は裏口回収でないのは惜しいですが非常用エレベーターを使っての回収となります。エントランスホールを広くするために出入口を2階としていますのでベビーカー等で1階までダイレクトとなると非常用を使うことになるため少々不便を感じることもありそうでしょうか。

周辺相場を確認しましょう！

［平井駅］

・ビューネタワー平井　2000年築　江戸川区　平井駅徒歩1分　新築時の坪単価約225万円　現在の坪単価約230万円

・シティハウス平井　2023年築　江戸川区　平井駅徒歩8分　新築時の坪単価約295万円　新築販売中

［沿線駅近マンション］

・ブリリアタワー東京　2006年築　墨田区　錦糸町駅徒歩3分　新築時の坪単価約250万円　現在の坪単価約500万円

・プラウドタワー亀戸クロス　2021年築　江東区　亀戸駅徒歩2分　新築時の坪単価約375万円　現在の坪単価約470万円

・パークタワー東京イースト　2004年築　葛飾区　新小岩駅徒歩3分　新築時の坪単価約190万円　現在の坪単価約240万円

・シティテラス新小岩　2022年築　葛飾区　新小岩駅徒歩3分　新築時の坪単価約330万円　新築販売中　※現在はもう1割ほど高いです

・プラウドタワー小岩ファースト　2022年築　江戸川区　小岩駅徒歩1分　新築時の坪単価約350万円　現在の坪単価約410万円

・ザ・タワーズ・ウエスト　2009年築　市川市　市川駅徒歩1分　新築時の坪単価約260万円　現在の坪単価約375万円

・ガレリアサーラ　2009年築　市川市　本八幡駅徒歩1分　新築時の坪単価約240万円　現在の坪単価約370万円

・グランドターミナルタワー本八幡　2013年築　市川市　本八幡駅徒歩1分　新築時の坪単価約240万円　現在の坪単価約345万円

・プラウドタワー船橋　2005年築　船橋市　船橋駅徒歩1分　新築時の坪単価約195万円　現在の坪単価約300万円

・津田沼ザ・タワー　2020年築　習志野市　津田沼駅徒歩4分　新築時の坪単価約265万円　現在の坪単価約330万円

・プラウドタワー稲毛　2009年築　千葉市　稲毛駅徒歩2分　新築時の坪単価約210万円　現在の坪単価約235万円

総武線沿い駅前タワマン

駅距離・築年・坪単価

錦糸町　3分　17年　500万円
亀戸　2分　1年　470万円
平井　2分　新築　420万円(予定)
小岩　1分　1年　410万円
市川　1分　14年　375万円
本八幡　1分　10年　345万円
船橋　1分　18年　300万円
津田沼　4分　3年　330万円
稲毛　2分　14年　235万円

— マンションマニア (@mansionmania) January 16, 2023

上記相場からプラウドタワー平井の将来価値を予想すると

MBタイプ　3LDK　72.53㎡　24階　8700万円～8999万円(新築時)　→　8700万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は1階屋内でターンテーブル利用の機械式で設置率約28%、施設用13台合わせて1基で118台ですからシェア率が高くてバッティング可能性が高そうです。それに対して待合室なしなのはタワマンとしては鬼だと感じました。(タワーパーキング1基あたり50台等で待合室がないならまだわかりますが…)

駐車場と住戸階をダイレクトで結ぶエレベーターが非常用1基なのも引っかかるところです。

プレミアムフロアは駐車場優先権(あくまで最初の抽選に対しての優先です)が付いてきますが居住者利用の平置きが1台もないのは平井で2億円支払う割には物足りなさを感じてしまいました。

～機械式駐車場サイズ～

ノーマル　全長5300mm×全幅2050mm×タイヤ外幅1920mm×全高1550mm×最低地上高110mm×重量2300kg　62台
ノーマル　全長5300mm×全幅2050mm×タイヤ外幅1920mm×全高1550mm×最低地上高110mm×重量2300kg　3台(電気自動車対応)
ミドル　全長5300mm×全幅2050mm×タイヤ外幅1920mm×全高1800mm×最低地上高110mm×重量2300kg　21台
ミドル　全長5300mm×全幅2050mm×タイヤ外幅1920mm×全高1800mm×最低地上高110mm×重量2300kg　3台(電気自動車対応)
ハイルーフ　全長5300mm×全幅2050mm×タイヤ外幅1920mm×全高2050mm×最低地上高110mm×重量2500kg　14台
身障者優先　全長5300mm×全幅2050mm×タイヤ外幅2050mm×全高2050mm×最低地上高90mm×重量2500kg　2台

駐輪場は3階と4階の屋内で設置率約175％(1Rなどもあるため基本的には1世帯2台は確保できそうです)、別途レンタサイクルが8台導入予定です。専用エレベーターが2基ありウォークスルーとなっています。駐輪場から住戸階へはエレベーターの乗り換えが容易なため便利ですね。

維持費は未定でしたが管理費㎡単価月額約400円ちょっとを目指して調整中とのことでした。コンシェルジュサービスはないですが24時間有人管理、内廊下(エアコンあり)、各階ごみ置場ありでそのくらいなら今の時代としては納得度高い水準でしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・ブリリアタワー東京　総戸数644戸　管理費㎡単価月額約230円　24時間有人管理＆コンシェルジュサービス　ディスポーザー　内廊下　各階ごみ置場

・プラウドタワー亀戸クロス　総戸数934戸　管理費㎡単価月額約365円　24時間有人管理　ディスポーザー　内廊下　各階ごみ置場

・プラウドタワー小岩　総戸数233戸　管理費㎡単価月額約388円　24時間有人管理　ディスポーザー　内廊下　各階ごみ置場

駅から建設地を望む

［総武緩行線］

平井　8:01発
亀戸　8:04着
錦糸町　8:07着
両国　8:10着
浅草橋　8:12着
秋葉原　8:15着
御茶ノ水　8:17着
水道橋　8:20着
飯田橋　8:22着
市ヶ谷　8:24着
四ツ谷　8:26着
信濃町　8:28着
千駄ヶ谷　8:29着
代々木　8:32着
新宿　8:34着

平井　7:59発
新小岩　8:02着
小岩　8:05着
市川　8:08着
本八幡　8:10着
下総中山　8:13着
西船橋　8:15着
船橋　8:18着
東船橋　8:20着
津田沼　8:23着
幕張本郷　8:26着
幕張　8:29着
新検見川　8:31着
稲毛　8:34着
西千葉　8:36着
千葉　8:39着

［錦糸町から総武快速線］

錦糸町　8:13発
馬喰町　8:17着
新日本橋　8:19着
東京　8:21着
新橋　8:26着
品川　8:31着

［新小岩から総武快速線］

新小岩　8:10発
市川　8:15着
船橋　8:21着
津田沼　8:24着
稲毛　8:31着
千葉　8:35着

大通り沿いであり首都高の出入口も近いため車での遠出も便利な立地です。

カメイドクロックのペッパーランチでお肉たっぷりビーフペッパーライス！！ pic.twitter.com/Iku5WqehrM

— マンションマニア (@mansionmania) January 16, 2023

プラウドタワー平井のモデルルームわず！

カメイドクロックで買い物して帰ろう〜！！

プラウドタワー亀戸クロス×クラウンクロスオーバー！ pic.twitter.com/v5yO318ESl

— マンションマニア (@mansionmania) January 16, 2023

カメイドクロックの本庄鮮魚で勝利のシースーGET！！ pic.twitter.com/4pcRQTvLS7

— マンションマニア (@mansionmania) January 16, 2023

【総評】

とても買いやすい新築マンションですね！

まず、価格に割高感が一切ありません。沿線上の駅前タワーマンションと比べた際にとても納得できる価格設定です。

例えばですがプラウドタワー平井とブリリアタワー東京が同じ価格なのであれば築年数に大きな差はあれど「平井オンリー検討でなく新築にもこだわらないならどう考えてもブリリアタワー東京がおすすめ！」となってしまうのですがブリリアタワー東京で同じような条件の部屋を買おうとすると＋2000万円弱(さらにリフォーム代もかかるかも？)となります。

プラウドタワー平井とプラウドタワー亀戸クロスが同じ価格なのであれば「平井オンリー検討でなく新築にもこだわりないならプラウドタワー亀戸クロスのほうが良くないですか？」となってしまうのですがプラウドタワー亀戸クロスで同じような条件の部屋を購入しようとすると＋1000万円ほどするためほどよく迷うくらいの差にはなっています。

そしてその価格に対してとても満足度が高くなるであろう超ワイドスパン＆抜け感ある眺望(とくに都心、スカイツリービュー方面は夜景も◎。もしかしたら富士山も見えるかも？)＆しっかりとした採光(今作は南方位が充実)、けして悪くはない室内設備仕様に内廊下＆各階ごみ置場という高級感と利便性のザ・タワマンスペック、そこに免震という安心感。

これは気に入ったならば買わない理由がないというレベルでしょう。東京イーストで予算9000万円(コミコミの毎月の支払いでざっくり30万円)検討の方の最適解ではないでしょうか。

平井は特別開発が続いていくわけではないため伸びしろという面では東京湾岸のタワマンなどと比べた際に弱いのですが、後発がすぐに控えているわけでないことが存在感の証明でもあります。駅前真正面の全面接道立地ですから竣工してみると目立つこと間違いなしです。

こういった物件はいつの時代も第一期で条件良い部屋を掴んでおくことをおすすめしたいです。今後のマーケットはさておき先に買った方が満足度という面で後悔するような物件ではないですからね。

ただ、プラウドタワー亀戸クロスを購入した方がプラウドタワー平井のモデルルームを見学した際にほぼ100％の方がこう思うことでしょう。「プラウドタワー亀戸クロスを買っておいて良かった…」と。ハッキリ言ってプラウドタワー亀戸クロスよりはいろいろな面で下でしょう。プラウドタワー平井はゆかいふるもありません。プラウドタワー亀戸クロスは野村不動産が自由に羽を広げてつくったマンションであるのに対してプラウドタワー平井は下駄部分など地権者さんへ気を遣っていると感じ取れる部分もありました。

それでも一次取得層は今を見るしかありません。もちろん過去の物件も購入できるのが分譲マンションの面白さ(基本的には人間と同じくらいもしくはそれ以上の寿命があるため築20年クラスでも検討しやすい)ではありますが新築より魅力的な中古マンションを手にするのは新築以上のお金を払う必要も出てきがちです。とくに今回は新築なのに価格が新築価格でないですから余計に。

ブリリアタワー東京やプラウドタワー亀戸クロスにお住まいの方が買い替えたくなるような出物ではないと思いますが買い替え組で広さを取りたい方などにもおすすめしやすいです。

更新記事　→　プラウドタワー平井　予定価格と間取り②　条件良い南西向きから販売で一般フロアの平均坪単価は約410万円

動画もご覧ください！

■プラウドタワー平井　建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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