パークコート御茶ノ水ザタワー　予定価格と間取り　旧JFAハウス跡地のタワマン

今回ご紹介するのはパークコート御茶ノ水ザタワーです！

［物件概要］

売主：三井不動産レジデンシャル
設計：日建設計
施工：東急建設
予定価格：18000万円台～80000万円台　※1000万円単位
最多価格帯：33000万円台　※1000万円単位
専有面積：55.06㎡～138.97㎡
総戸数：267戸（一般販売対象戸数264戸）
規模：23階建て

交通：
東京メトロ丸ノ内線「御茶ノ水」駅徒歩7分
JR中央本線/JR総武・中央緩行線「御茶ノ水」駅徒歩8分
都営大江戸線/東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目」駅徒歩8分
東京メトロ千代田線「新御茶ノ水」駅徒歩9分
東京メトロ銀座線「末広町」駅徒歩10分

所在地：東京都文京区本郷3丁目
竣工予定：2028年1月下旬
引き渡し予定：2028年4月下旬

駐車場：機械式89台
駐輪場：321台
バイク置場：27台

地図はこちらです↓

画像出典：パークコート御茶ノ水ザタワー公式HP

本郷ハウスの建て替え事業はパークコート本郷ザ・タワーになるとの噂ですが今作は御茶ノ水を名乗っていますね。

最寄り駅の御茶ノ水駅でも徒歩7分とタワマンにしては駅距離あるものの本郷三丁目駅徒歩8分、新御茶ノ水駅徒歩9分、末広町駅徒歩10分と徒歩10分圏内で利用できる駅＆路線としては多いですから駅距離への拘りが薄い方には魅力が大きいロケーションとなるでしょう。

日本サッカー協会跡地(文京区後楽へ移転済)、サッカー通り沿い(通りの名称は残す？)の「文京区本郷アドレス」の「御茶ノ水物件」、いかにもドクターや士業ウケが良さそうなロケーションでもありますね(笑)

文京区アドレスゆえに練馬ナンバーである点は中広域検討者は注意が必要でしょう。(文京区オンリー検討であれば呑むしかないが、中広域検討者はこれを気にして文京区を選ばない方も実際いらっしゃいます)

旅先にて

「ぐん…ねりまからお越しくださったのですね」

文京区民「…（文京区のパークコートじゃ）」

— マンションマニア (@mansionmania) August 21, 2026

エリア柄起伏は伴いますが御茶ノ水、外神田、春日付近と比べるとグラウンドレベルが高くなるためハザードマップ(水害)を気にされる方にも合ってきます。とはいえ文京区内比較ではその起伏も緩やかですね。

日常の買い物は湯島のサミットストアと本郷三丁目駅寄りのマルエツプチが徒歩7分、妻恋坂交差点近くのピーコックストアが徒歩8分、本郷三丁目駅寄りのライフと新御茶ノ水ソラシティの成城石井が徒歩10分、近年スーパーマーケットが増えているエリアのため徒歩10分圏内で見れば選択肢は多いですね。

ただ、近年はタワマンの下にスーパーマーケットが入ることも多いですから買い物利便性の高さを優先される方には物足りないでしょう。

通学校は湯島小学校で徒歩7分、もちろん私立校の選択肢も多くとれます。

建設地は南側以外が接道、北側傾斜なのはやや気になりますが(傾斜地なら南傾斜が理想)ほぼ正方形の整った土地形状です。

主開口部は各方位設定あり、ざっくり15階くらいから周辺の建物を一山超えてきて視界抜けしてきます。

そもそも御茶ノ水界隈かつ文京区アドレスとなればタワー系というだけで希少性があるため、タワマンにしては背が低い23階建てとはいえ視界抜けする住戸が多くなっています。

文京区らしくタワマン乱立エリアではないですから20階くらいでもカーテンいらずが叶いやすくなっていますね。

向かいの建物と被る低層階でも足元の公開空地が豊かですから壁ドンにはなりません。とはいえエリア内では希少なタワマンゆえに「眺望代」が大きい価格設定を予定しています。

その公開空地は接道していない南側も歩行者空間として確保、全方位植栽豊かな緑地となります。

今作はいわゆる再開発事業ではないのですが、豊かな公開空地を設けることで総合設計制度を活用、だからこそのタワマンを実現できています。

南側の湯島総合センターは文京区の施設のまま建て替えが計画されているため眺望が大きく変わる可能性があります。

ただ、区の施設が豪華になるわけで、とくに今作の中心になるであろう子育てファミリーからすればメリットも大きいでしょう。

外観デザインは角住戸の大きく曲線を描くダイレクトウィンドウ、中住戸もバルコニーラインを斜めにすることで柔らかく曲線を描いておりどこから見ても躍動感があります。

エントランスホールだけでなくエントランスアプローチも2層吹き抜けとなっているため外周部からパッと見た際にもかなりカッコいいですね。一目でハイエンドな暮らしを予感させてくれる玄関口となっています。

公開空地には従前地時代のモニュメント、エントランスホールには日本サッカー協会跡地であることを意識(継承)したブルーのチェアを配している辺りも粋で良いですね。

共用施設は地下1階にゴルフラウンジ、2階にプライベートブース、3階にパーティラウンジ、小学生～10代の学習利用を想定したティーンスペース、キッズスペース、クリエイティブラウンジ、ゲストルーム、屋上にテラスが設けられています。

株式会社ぴんぴんきらりと提携、小学生の放課後の宿題サポートなど教育支援サービスが導入されます。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

55C 2LDK 55.62㎡

画像出典：パークコート御茶ノ水ザタワー公式HP

55C’ 2LDK 55.62㎡

画像出典：パークコート御茶ノ水ザタワー公式HP

67B 2LDK 67.81㎡

画像出典：パークコート御茶ノ水ザタワー公式HP

72A 3LDK 72.70㎡

画像出典：パークコート御茶ノ水ザタワー公式HP

83M 3LDK 84.62㎡

画像出典：パークコート御茶ノ水ザタワー公式HP

84E 3LDK 85.03㎡

画像出典：パークコート御茶ノ水ザタワー公式HP

85D 3LDK 85.99㎡

画像出典：パークコート御茶ノ水ザタワー公式HP

100F 3LDK 100.66㎡

画像出典：パークコート御茶ノ水ザタワー公式HP

S100J 3LDK 101.35㎡

画像出典：パークコート御茶ノ水ザタワー公式HP

P101A 3LDK 103.55㎡

画像出典：パークコート御茶ノ水ザタワー公式HP

S104C 3LDK 105.35㎡

画像出典：パークコート御茶ノ水ザタワー公式HP

P111C 3LDK 112.60㎡

画像出典：パークコート御茶ノ水ザタワー公式HP

P118G 3LDK 119.69㎡

画像出典：パークコート御茶ノ水ザタワー公式HP

P136D 3LDK 137.07㎡

画像出典：パークコート御茶ノ水ザタワー公式HP

P138B 3LDK 139.70㎡

画像出典：パークコート御茶ノ水ザタワー公式HP

平均坪単価は1200万円ほどになりそうでしょうか。

駅前でないこと、地権者住戸0(3戸はアンダー販売済み？)もあってか一番狭くても55㎡台からのプラン設定となっています。

2階から21階が一般フロア、22階と23階がプレミアムフロアという設定です。

コーナーを活かしたデザイン設計のため角住戸のダイレクトウィンドウが素晴らしいですね…

フラット天井でないのは惜しいですが、下がり天井2220mmに対して同サイズのサッシですから開放感は素晴らしいものになるでしょう。

一方で全体で曲線を描いているがゆえにバルコニーが一般的なマンションより狭くなっているのは注意が必要でしょう。

バルコニーに出て何かをするようなキャラクターではないものの、居室から外を見た際にバルコニーが広い方が室内も広く感じやすいですからね。もちろん日が室内へ入りやすいというメリットはありますが。

角住戸のスペシャルなコーナーサッシに対して中住戸は窓面が物足りないプラン(カクカクしているプランもあります)もあるため、できれば角住戸を選びたくはなってしまいますね。

55㎡台の2LDKは浴室が1317サイズなのは惜しいですがスクエア型プランもあるのは面白いですね。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、リビング天カセ、手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、玄関・廊下・洗面・トイレ床タイル、玄関電子錠、玄関前戸別宅配ロッカーなど基本的なものに加えて今どきなものも備えていますが、目が肥えた方だと「パークコートでもこのレベルかぁ」「今のうちのほうがスペック上だわ」となる方も多いでしょう。

ただ、今作はマンションで選ぶのではなく立地で選ぶ方が主な検討者であることは確かであることから、過度にスペックを上げなくても売れ行きにはほぼ影響ないでしょうから事業者視点でいくと違和感はないでしょう。

100Fタイプ、22階と23階はキッチン扉が突板、床タイルが大型化(600角)するなどスペックアップ、さらに22階と23階は全館空調(全熱交換)となります。(22階と23階以外は全熱なしです)

建設が進んでおり、タワマンにしては待ち時間も短いため19階以上でないとオナスタ(オプション)対象にならないのはつらいところです…

基本天井高も2500mmと普通です。パークコートブランド、平均坪単価1000万円超となればもう少し期待(例えば同じ2500mmでもフラット等)しちゃいますよね、笑(プレミアムは2650mm・2800mmと基本天井高も高くなります)

各宅配会社から届けられた荷物をマンション内のセンターで受け取り、それをレジデンスサポーターが仕分けしたのちに各戸へ配達するロジスティクスサービスが採用されています。

私自身マンション内配送サービス採用マンションに住んだことがあるのですが、メリットも大きい反面、デメリットもあります。

メリットとしては冷凍物含めて預かってくれること、営業時間内であれば電話一本で配達してくれるため一つ一つ再配達手配をしなくても済みますし、速やかに受け取ることができます。受け取りも発送も大変便利です。

一方で間にセンターを挟むため荷物到着が最速ではなくなります。

一般的な配達であれば午前10時に到着していたものがロジスティクスサービス採用物件の場合は10時に受け取るのはレジデンスサポーターです。そこから少し時間を置いての配達となるため直配よりは若干遅くなります。もちろんセンターへ取りに行けば良いのですが早く受け取ることを優先される方にはややストレスかもしれません。

周辺相場を確認しましょう！

■ワテラスタワーレジデンス

2013年築　新御茶ノ水駅徒歩3分

新築時の坪単価約430万円
現在の坪単価約1380万円

動き一例

約79㎡
新築時9600万円台
中古時29200万円台

約84㎡
新築時11900万円台
中古時39000万円台

■バウス本郷三丁目

2018年築　本郷三丁目駅徒歩7分

新築時の坪単価約460万円
現在の坪単価約770万円

動き一例

約59㎡
新築時7300万円台
中古時13800万円台

■パークコート文京小石川ザタワー

2021年築　春日駅徒歩1分(直結)

新築時の坪単価約575万円
現在の坪単価約1400万円

動き一例

約43㎡
新築時6600万円台
中古時13600万円台

約81㎡
新築時14100万円台
中古時35000万円台

■プラウド御茶ノ水

2024年築　御茶ノ水駅徒歩6分

新築時の坪単価約620万円
現在の坪単価約925万円

動き一例

約63㎡
新築時10700万円台
中古時17800万円台

約71㎡
新築時11600万円台
中古時19800万円台

上記相場からパークコート御茶ノ水ザタワーが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

55C’ 2LDK 55.62㎡　15階 18900万円台　→　17700万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は…いかにも「私、車興味ありません」という人が設計担当されたことが伝わってきます…苦笑

設置率約33％、これはまぁ仕方ないですがサイズ感が「今の時代、アッパー層がどんな車乗ってるか知ってます？？」というレベルです。

～機械式駐車場パレットサイズ～

共通：全長5300mm×全幅2050mm×車両重量2700kg(この共通項目は悪くないです！！)

ノーマルルーフ　全高1550mm　38台　月額50000円
ノーマルルーフ(EV)　全高1550mm　12台　月額55000円
ハイルーフ　全高2000mm　35台　月額57000円
ハイルーフ(EV)　全高2000mm　4台　月額62000円

おぉ…私はセダン好きなので全然いいのですけどね…(今作の駐車場にも入るクラウンセダンおすすめです！！)

しかも、、、え～、、、8億円の部屋でも専用使用権なしです…おぉ…大胆ですね…マーケティングした結果、今作を買うスペシャル富裕層は専用使用権なしを希望するであろうということだったのですかね？(専用使用権が付いていると車なしでもお金払わなければならない)

駐車場設計は車好きな人(詳しい人)に担当させたほうが良いと思うのですよね…だって、例えば私がバイク好きが納得するバイク置場を設計できないですもの。(駐車場なら任せて！！)

ただ、コーチエントランス(車寄せ)はカッコいいですね！！

1階に店舗区画がないこともあってか贅沢な空間となっており、これは心躍ることでしょう。タクシーも付けることができます。

しかし、車寄せのすぐ近くに機械式駐車場(出入りはタワーパーキングと同じ仕組みですが車は地下に格納されます)があるため価格帯の割にプライバシー性としては低くなっています。(車寄せの先にセキュリティバーがあり、その先に住民専用の駐車場空間としている物件が多い単価帯だけに惜しい)

また、文京区あるあるですが北側と西側は一方通行道路になっているためちょいと迂回が必要なシーンがあります。

プレミアムフロアであれば希望すればハイルーフを必ず確保できます。プレミアムフロア以外は4億円の部屋であろうとハイルーフは諦めたほうが良いでしょう。

駐輪場は専用のウォークスルーエレベーター1台ありで地下1階、設置率約120％しかないため2台目希望の方は厳しいかもしれないですね。

管理費は㎡単価月額約611円、24時間有人管理(夜間は警備員のみ)、コンシェルジュサービスはありませんがレジデンスサポーターあり、ディスポーザー、内廊下、各階ごみ置場ありですから今の時代の新築タワマンとしては違和感ないでしょう。

修繕積立金は㎡単価月額約174円とお安め設定です…当初から高めに設定したほうが良いかと…

エレベーターは着床制限ありで一般用が3基(内1基は広々タイプ・分速120m)、別途宅配業者さんや管理用として利用する非常用が1基(分速120m)あります。速度は普通ですが23階建てですからそこまで違和感はないでしょう。(上層階に住まう方は遅く感じそうではありますがメンテコストは抑えられますね)

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■ワテラスタワーレジデンス　総戸数333戸　管理費㎡単価月額約438円

■バウス本郷三丁目　総戸数36戸　管理費㎡単価月額約310円

■パークコート文京小石川ザタワー　総戸数571戸　管理費㎡単価月額約439円

■プラウド御茶ノ水　総戸数98戸　管理費㎡単価月額約383円

【住むレーション】

［丸ノ内線］

御茶ノ水　8:00発
淡路町　8:01着
大手町　8:03着
東京　8:05着
銀座　8:08着
霞ヶ関　8:10着

本郷三丁目　8:00発
後楽園　8:02着
茗荷谷　8:04着
新大塚　8:07着
池袋　8:10着

［中央快速線］

御茶ノ水　8:02発
四ツ谷　8:06着
新宿　8:11着

御茶ノ水　8:00発
神田　8:02着
東京　8:04着

［総武緩行線］

御茶ノ水　8:00発
水道橋　8:03着
飯田橋　8:05着
市ヶ谷　8:07着
四ツ谷　8:10着

御茶ノ水　8:00発
秋葉原　8:02着
浅草橋　8:04着
両国　8:06着
錦糸町　8:09着

［大江戸線］

本郷三丁目　8:05発
春日　8:06着
飯田橋　8:09着
牛込神楽坂　8:11着
牛込柳町　8:13着
若松河田　8:15着

本郷三丁目　8:01発
上野御徒町　8:03着
新御徒町　8:04着
蔵前　8:06着
両国　8:09着
森下　8:11着

［千代田線］

新御茶ノ水　8:02発
大手町　8:04着
二重橋前　8:06着
日比谷　8:08着
霞ヶ関　8:10着
国会議事堂前　8:12着

新御茶ノ水　8:01発
湯島　8:03着
根津　8:05着
千駄木　8:07着
西日暮里　8:09着
町屋　8:11着

［銀座線］

末広町　8:01発
神田　8:02着
三越前　8:04着
日本橋　8:06着
京橋　8:08着
銀座　8:10着

末広町　8:00発
上野広小路　8:01着
上野　8:03着
稲荷町　8:05着
田原町　8:06着
浅草　8:09着

首都高1号線、C1を使い分けできますし、東京駅付近からタクシーに乗車しても3キロほどですから1500円～2000円弱で済むなど車移動も便利ですね。

東京ドームもサクッと行き来できますからスポーツ観戦やライブがお好きな方にとっても魅力が大きいでしょう。

現地観戦楽しかった！

若手選手の活躍！
高梨投手の今季初勝利！ pic.twitter.com/QsJsXPIdXy

— マンションマニア (@mansionmania) May 16, 2026

【総評】

駅距離と起伏を呑める方にとっては都心でありながら静けさも感じられるため好印象となりやすいでしょう。

とにかく堅実さがあるため、今作を好む方も堅実な方なんだろうなぁ～と(笑)

ロケーションとしての落ち着きに加えてタワマンでは珍しく店舗区画なしの住宅オンリー、さらに1Kどころか1LDKすらなしのため「最低販売価格及び最低賃料が重たくなる」というのも富裕層の実需組にとってはストロングポイントになってくるでしょう。

一概には言えませんがどんなに高級かつ高価格帯のマンションであろうと1Kや1LDKがあると「自分たちとは世界が異なりすぎる人」が入居者となりがちですから富裕層にとってエントリー価格が重たくなることはメリットのほうが大きいものです。

タワマンとしては規模感あるわけではないものの外観デザインに凝ってくれていますし、共用空間の雰囲気もさすがはパークコートというレベル、エリア内では珍しい高層マンションですから竣工したら惚れ惚れすること間違いなしでしょう。

公開空地の豊かさ、贅沢なエントランスアプローチ、スペシャルな外観デザイン、これは竣工したらかなり目立つこと間違いなし、パークコートブランドとなれば「高そうなマンションと思われることも大事」なわけで、そのあたりはぬかりないですね。

室内スペックはもう一声ほしかったところではありますが、先の通り今作を好む方にとっては枝葉となりやすいでしょうからね。

価格に関しても大幅上昇時代が終わった(未来のことは分かりませんが現状では踊り場と言える状況)中で、そのマーケットをある程度反映させた価格設定と言えるのではないでしょうか。2年後の金利もどうなっているやらですからね。

中のことはブラックボックスですが、おそらくイケイケ時代のまま販売となっていたらもう少し高かったかもしれないですね。

とはいえ15階と19階の価格差は大きすぎるような…さらに視界がひらけるかつオプション対応というのはありますが…この辺りが正式価格でどのように調整されるのかも注目ですね。(調整入らない可能性もあるでしょう)

部屋選びとしては「眺望抜けない中途半端な階なら思いっきり低層階」もしくは「今作だからこそのスペシャルな部屋」を狙いたいところです。

感覚は人それぞれですが、例えば72Aは2階と9階で3000万円弱価格が異なるわけですが、それなら2階で公開空地の植栽を感じられたほうが良いのでは？という印象を受けてしまいました。(2階と3階は共用部があるため人の出入りは多いですが住戸数は少なくなります)

一方で価格は重たいですがエリア内では希少な視界抜けとなる高層階も良いですね～。

例えば2LDKの北向き高層階、けして安くはないですが文京区内で視界抜けする2LDK自体が希少ですから満足度はもちろんいつかのリセール時も検討者を感動させることができるでしょう。

そして…やはり角住戸はいいですね～。フラット天井でないのは惜しいものの約2200mmのラウンドコーナーサッシはかなり満足度高くなること間違いなしでしょう。

「良い物件を買って長く住みたい」と考える方が増えている今のマーケットにおいては評価されそうな出物という印象を受けました。

申込は1世帯2住戸まで、手付金は80㎡未満が物件価格の10％、80㎡以上100㎡未満は15％、100㎡以上は20％、2026年10月下旬の販売開始を予定しています。

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