ヴィークステージ船橋薬園台ソライエ　価格と間取り　15年ぶりの分譲マンション

今回ご紹介するのはヴィークステージ船橋薬園台ソライエです！

［物件概要］<第2期>予告

売主：清水総合開発　東武鉄道
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
予定価格：2700万円台～4700万円台　※100万円単位
予定最多価格帯：3600万円台（25戸）　※100万円単位
専有面積：62.92㎡～88.65㎡
総戸数：247戸
規模：7階建て
交通：新京成線「薬園台」駅徒歩6分(サブエントランスより計測)　東葉高速鉄道「飯山満」駅徒歩18分
所在地：千葉県船橋市飯山満町3丁目
竣工予定：2025年1月
引き渡し予定：2025年2月

駐車場：174台　機械式150台（ハイルーフ93台、ミドルルーフ19台、標準ルーフ38台）平置き24台　(月額6000円～13000円)
駐輪場：494台（平置56台、2段ラック式438台）(月額100円～500円)
バイク置場：平置き17台(月額2500円)

管理費（月額）11500円～16300円
修繕積立金(月額)6290円～8860円

地図はこちらです↓

新京成線の薬園台駅から徒歩6分、メインの接道は北側ですがだいぶ入り組んだ土地形状となっています。元々は日立系列の社宅があった場所で戸建てが主な街の中ではとても大きな土地です。

北側のメインエントランスから駅までは大周りしなければならないため徒歩8分かかるのですが南側のサブエントランス(ほんの少しだけ接道しており階段となります)から線路沿いを歩き踏切を超えた東口までは徒歩6分です。(サブエントランスルートは少々起伏があります。踏切りのタイミングや荷物次第ですがサブエントランス経由で西口を利用される方も多いかと思います。)

建設地の建物周りは住宅街ですからとても静かです。成田街道など主要道路、そして線路からもしっかりと離れています。

前原と同じく津田沼の利便性に寄り添いつつ静かな住環境＆住宅費抑え目とすることができます。千葉湾岸部と比べて標高が高いエリアのためハザードマップで色がつくことを嫌う方にも合ってきます。

日常の買い物は24時間営業の西友が徒歩5分、線路超えた成田街道寄りのエコ・ピアが徒歩7分、コープみらいが徒歩9分と10分圏内と良好です。

通学校は飯山満小学校で徒歩6分、二宮中学校で徒歩15分です。公園は点在しており薬園台公園も1.5キロ弱ですから自転車であれば容易に行き来できますし、休日は早起きして足を延ばしアンデルセン公園へ行くというのも楽しみの一つになるのではないでしょうか。

建物は南西向きのカームレジデンス(A棟・36戸)、東向き(ほんの少し南寄り)のフロントレジデンス(B棟・56戸)、南東向きのエアリーレジデンス(C棟・77戸)、南西向きのゲートレジデンス(D棟・78戸)の4棟構成です。

眺望に関してはA棟～C棟はバルコニー方向に戸建てなど背の低い建物ばかりですからそちらを超える階であれば抜け感もあるのですがD棟のみバルコニー方向にマンション(ライオンズガーデン薬園台)が被ってきます。ただ、それを意識してかはわかりませんが共用施設やごみ置場(こちらは中心部にはあるためそこまでの差はありません)、メールコーナーなどの動線はD棟が一番便利です。

外観デザインはガラス手摺の一部を茶系としてその周りをスクエア型にするなど横に長いながらも単調に見えないようにしてくれていますし単価抑えていながらもバルコニー隣戸境の隔て板はスラブtoスラブとしてくれています。

土地形状を活かして植栽豊かなエントランスアプローチから庇せり出しの風除室へ入っていく動線は分譲マンションらしいものとなっています。エントランスホールは特別広くはないもののその横にヴィレッジスクエアとしてカフェスペース(自販機が設置されます)とキッズプレイス、少し離れたところには集中して作業できるワークスペース(個室×3、個別オープンデスク×4)があるなど管理費を抑えることを意識しつつ総戸数200戸超らしい共用施設となっています。

サブエントランス周りも植栽豊かですし庇も設けるなどサブではあるもののメイン使いされる方も多いであろうなりに良い意味でサブらしくない空間としてくれています。

価格と間取りの一部を共有いたします！

B-Cgタイプ　2LDK+S　68.89㎡
1階　3298万円　坪単価158万円

B-Cタイプ　2LDK＋S　68.89㎡

B-F2タイプ　3LDK　72.59㎡

C-Cタイプ　3LDK　73.2㎡
2階　3748万円　坪単価169万円
3階　3898万円　坪単価176万円
4階　3958万円　坪単価178万円
7階　4118万円　坪単価186万円

C-D2gタイプ　3LDK　76.25㎡

C-Gタイプ　3LDK　73.11㎡
3階　3868万円　坪単価174万円
5階　3968万円　坪単価179万円

D-F1タイプ　3LDK　74.41㎡

D-Jタイプ　2LDK　62.92㎡

平均坪単価は約175万円です。

リセールバリューには期待しにくいものの新築にしてはとっつきやすい単価帯ですね！

間取りは田の字が主で共用廊下側の柱も食い込んでいたりと特別感はないのですが平均専有面積約74㎡というのは今の時代の新築マンションとしてはゆとりがあるほうですね。

設備仕様としてはディスポーザーがありません。総戸数200戸オーバーなら付けてほしいところではありますが「ディスポーザーは維持費がかかりそうだからいりません」というような方がメインターゲットのマンションですから事業としては違和感のない判断でしょう。食洗機は標準ですが浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式、直床(床スラブ厚200mm～)、基本天井高2400mmなど単価なりにテンション高まるようなものはありません。

周辺相場を確認しましょう！

・レクセルプラザ船橋薬園台　2007年築　滝台2　薬園台駅徒歩5分　新築時の坪単価約135万円　現在の坪単価約100万円

動き一例　約85㎡　新築時3300万円台　中古時2700万円台

・グランシーナ薬園台　2008年築　飯山満町3　薬園台駅徒歩8分　新築時の坪単価約150万円　現在の坪単価約105万円

動き一例　約87㎡　新築時4300万円台　中古時2800万円台

上記相場からヴィークステージ船橋薬園台ソライエが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

B-F2タイプ　3LDK　72.59㎡　5階　3798万円　→　2550万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外、機械式150台と平置き24台で設置率約70％です。別途電気自動車用充電スペースとあくまで通り道ではあるのですがメインエントランス横に車寄せとして使ってよいスペースがあります。(もう少し庇がせり出していると嬉しかったですが)

～駐車場サイズ～

平置き身障者優先　全長6000mm×全幅3500mm
平置き　全長5000mm×全幅2500mm/2800mm

機械式　全長5000mm×全幅1850mm×全高1550mm/1800mm/2100mm×重量2000kg/2200kg×最低地上高150mm

駐輪場も屋外で設置率約200％、1世帯2台は確保可能です。

管理費は㎡単価月額約184円、ディスポーザーなしならもう少しお安いと嬉しいとは思うものの共用施設は充実していますから納得度の高い水準なのではないでしょうか。エレベーターもしっかりと3基(分速90m)あります。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・レクセルプラザ船橋薬園台　総戸数94戸　管理費㎡単価月額約183円

・グランシーナ薬園台　総戸数54戸　管理費㎡単価月額約200円

【住むレーション】

［新京成線］

薬園台　8:02発
前原　8:04着
新津田沼　8:06着

薬園台　8:01発
習志野　8:02着
北習志野　8:03着
高根木戸　8:05着
高根公団　8:06着
滝不動　8:08着
三咲　8:09着
二和向台　8:11着
鎌ヶ谷大仏　8:12着
初富　8:15着
新鎌ヶ谷　8:17着
北初富　8:18着
くぬぎ山　8:21着
元山　8:23着
五香　8:25着
常盤平　8:27着
八柱　8:30着
みのり台　8:32着
松戸新田　8:33着
上本郷　8:35着
松戸　8:38着

新京成線ですから都心へのアクセスとなれば乗り換えが必要になります。東葉高速鉄道(東西線直通)の飯山満駅へも徒歩18分ではあるもののそちらをメイン使いされるのであればあえて今作は選ばない(東葉高速線沿いでも同じような価格帯でマンションが購入できる)ことでしょう。

新京成線沿いあるあるですが道が狭かったり渋滞が激しかったり近くに高速道路の出入口がなかったりでカーライフ優先という方には向いていない街です。

【総評】

周辺賃貸マンションや船橋市行政区縛りからのマイホーム初取得となればとっつきやすい価格帯ですね。

落ち着いた住環境でありながら駅は近いですし日常の買い物も徒歩圏内で済ますことができ小学校も近い距離に位置しています。都心へ出るには乗り換えが必要ですし新津田沼でのJR乗り換えは少々距離があるもののその間に商業施設もあるなど津田沼の商業利便に寄り添うこともできます。

リセールの高さを意識して買うことが難しい物件だからこそ長く住むに適しているか、そして毎月の支払い額に無理がないかが重要になってくるわけですがそこを満たしていると感じられる方も少なくないことでしょう。マンション自体も規模感ありますから気持ちも高まりやすい(買いやすいのと住んだ後のオーナー満足度)のではないでしょうか。

新築という気持ちよさを優先されたい方にとっては市内でもなかなかお目にかかれなくなった価格帯ですからそのようなニーズには答えてくれる物件でしょう。

動画もご覧ください！

■ヴィークステージ船橋薬園台ソライエ　建設地周辺レポート

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