今回ご紹介するのはザ・パークハウス曳舟です!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス
施工:南海辰村建設
価格:未定
専有面積:44.91㎡~70.00㎡
総戸数:99戸
規模:11階建て
交通:東武スカイツリーライン「東向島」駅徒歩5分 東武スカイツリーライン・東武亀戸線「曳舟」駅徒歩7分 京成電鉄押上線「京成曳舟」駅徒歩7分
所在地:東京都墨田区東向島2丁目
竣工予定:2023年12月上旬

駐車場:20台(平置3台,機械式16台,身障者用1台 )
自転車置場:149台(他シェアサイクル用3台)
バイク置場:1台
ミニバイク置場:9台

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウス曳舟公式HP

最寄り駅は東武スカイツリーラインの東向島駅ですが東武スカイツリーラインに加えて京成押上線も利用可能、イトーヨーカドーもあり日常の買い物も便利な曳舟駅(京成は京成曳舟駅)へも徒歩7分ですから物件名通り曳舟駅物件と言ってもなんら違和感ない立地です。東向島駅前にはグルメシティやドラックストア、飲食店もあるなどそちらでも日常の買い物を済ますことはできますが曳舟が徒歩での生活圏とできることはあきらかなストロングポイントです。

東京ソラマチや東京ミズマチなど押上エリアも庭とできる距離感です。

立地は曳舟駅と東向島駅の間、水戸街道と明治通りが交差する東向島交差点の角地、もともとは三菱UFJ銀行があった場所です。水戸街道から見て南側、明治通りから見て西側のため交差点を渡る必要がないこと、そして東武線の曳舟駅からは信号なしのフラットアプローチ、京成曳舟駅からもすみだ生涯学習センター(ユートリヤ)の横を通り明治通りへ出るストレスない道のりであるなど徒歩分数以上に駅が近く感じやすいというのはとてもとても魅力なのですが…ザ・線路沿い(東武スカイツリーライン)となります。

水戸街道、明治通り、線路沿いというトリプルパンチです。そこに対しては内廊下、T-3相当(二重サッシの窓もあり)で対策していますが窓を開けて生活したい方にはとっつきにくいですね。

ただ、その辺りは商品力や価格でカバーしてくれるためそこさえ気にしないとできるのであればかなり条件良いことばかりと感じました。

外観デザインはニ方角地を向く風除室上に「I」をモチーフにした垂直ラインと両サイドの窓が特徴的ですね。風除室周りも窓面をせり出させて入ってすぐの部分を二層吹き抜けに、袖壁を長くとり天井部木目調&壁面白系とするなどおしゃれですよね。良い意味で一目で普通のマンションではないことがわかるものとなるでしょう。接道面は植栽にて緑豊かとしてくれているのも嬉しいポイントです。エリア内としては規模感あるほうですからより目立つ存在となるでしょう。(水戸街道の拡張が実現されると植栽の一部がなくなりますが実現するかは??です)

エントランスホールはこじんまりとしておりすぐにエレベーターホールとなるのですがその先にソファとテーブル(パソコン作業できるような大テーブルあり。個人的には壁向きのほうが集中できて好きですが向き合うタイプです。)の置かれたラウンジがあるため帰宅時に奥行きを感じることができます。

共用廊下は内廊下を採用、エレベーターホールが独立しておらず住戸玄関前付近で乗り降り~というのが惜しいですね。また、住戸同士の玄関もお見合いしています。玄関同士のお見合いはともかくエレベーターホールはもう少し気を使ってくれると嬉しかったと感じました。99戸の11階建てで1基のためゆとりあるわけではないですから尚更。

ビットキー(顔認証システム)対応(月額495円)となっており風除室のオートロックを顔認証やスマホアプリで解錠可能(もちろん実物の鍵でもOK)、住戸玄関もスマホアプリに対応しているため近場へのお出かけ程度ならスマホ1つ持ってのお出かけでも安心でしょう。

IOT対応(リブスマート)で照明やエアコンのオンオフ、カーテンの開け閉めなどもできるなど今どきな設備があるのは新築マンションらしくて嬉しいですよね。既存マンションでも共用部の変更は可能なのですが原則4分の3以上の賛成が必要であるなど容易とまではいかないわけで新築マンションだからこその強みがあると買いやすいですしおすすめしやすくなります。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[北東向き]

Bタイプ 1LDK 52.47㎡

画像出典:ザ・パークハウス曳舟公式HP

3階 4800万円台 坪単価302万円
6階 4900万円台 坪単価308万円
9階 5100万円台 坪単価321万円

[北西向き]

Cタイプ 2LDK 55.00㎡

画像出典:ザ・パークハウス曳舟公式HP

4階 5100万円台 坪単価309万円
6階 5200万円台 坪単価315万円
9階 5300万円台 坪単価321万円

Aタイプ 1LDK 44.91㎡

画像出典:ザ・パークハウス曳舟公式HP

3階 4100万円台 坪単価301万円
6階 4300万円台 坪単価316万円

Hタイプ 2LDK 53.33㎡

画像出典:ザ・パークハウス曳舟公式HP

3階 5100万円台 坪単価316万円
6階 5200万円台 坪単価322万円
9階 5300万円台 坪単価328万円

[南東向き]

Jタイプ 3LDK 70.00㎡

画像出典:ザ・パークハウス曳舟公式HP

3階 6500万円台 坪単価307万円
6階 7600万円台 坪単価358万円
9階 8100万円台 坪単価382万円

Eタイプ 2LDK 55.09㎡ ← 選べる内はGタイプを狙うべし!!

画像出典:ザ・パークハウス曳舟公式HP

6階 5800万円台 坪単価348万円
9階 6100万円台 坪単価366万円

Gタイプ 2LDK 55.24㎡ ← 2LDK内でおすすめ!!Eタイプよりもおすすめ度合いかなり高めです!!

画像出典:ザ・パークハウス曳舟公式HP

6階 5800万円台 坪単価347万円
9階 6100万円台 坪単価365万円

Iタイプ 3LDK 69.84㎡

画像出典:ザ・パークハウス曳舟公式HP

3階 6800万円台 坪単価321万円
6階 7600万円台 坪単価359万円
9階 7900万円台 坪単価373万円

平均坪単価は約340万円です。

商品力高いわりに現実的な価格設定ですね。もちろん過去と比べれば高いですが中広域の新築マンションと比べても選ばれやすい価格設定でしょう。

線路&大通り沿いということも影響しているかとは思いますができる限り本体価格が高くならないように一番広い部屋でも70㎡というのは時代を感じますね。

ただ、柱をできるだけ外に出していますし、収納力高い間取りも多く単調でないのも良いですね。窓面は全体的に少なめではありますが部屋の広さを求めない方にはむしろ好都合でしょう。リビングの下がり天井が目立つ間取りもあったりします。

Cタイプがマンションの顔となる風除室上の住戸となります。

眺望による価格差をしっかりと付けています。

南東向きは3階くらいまでは東武線の高架が気になってきます。4階、5階でも高架は目に入るものの高架より少し上となるため視界がひらけてきますし電車好きにはたまらない眺めとなりそうです。

6階からは架線を超えるなどより抜け感あるため3階との価格差が大きいのですが間となる4階と5階がどちら寄りの価格設定になるのかが楽しみです。3階寄りの価格設定なら4階と5階がおすすめしやすくなりますし、6階寄りの価格設定ならそれなら6階がおすすめ~になってしまいます。売り手としても悩ましいところでしょう。(地所レジさんは販売後の大きな値上げを嫌っているようにも感じますので余計に。値上げ当たり前の会社なら低層階は後から販売するでしょうからね…高層階と似た価格にして実質値上げとしないあたりは良心的と感じます。)

北西向きは水戸街道向かいのマンションを望むこととなるため採光面だけでなく眺望面も南東向きより劣りますがその分単価は抑えられています。

個人的に北東向きのBタイプは推しです。眺望のひらけかたと電車ビューのバランスが良いですし、柱の食い込みはあるものの1人で住むにはゆとりがあっていいですよね。Aタイプ検討の方でももう少し予算伸びるならBタイプを検討しても面白いでしょう。(Bタイプは下がり天井が気になりやすいというデメリットもあります)

スカイツリーが見えないのはエリア柄惜しいですけどもね…(曳舟で買うならスカイツリーが見えたら嬉しいなぁ~という方も多いことでしょう)

2LDKは洋室認定を取るためとリビング畳数を広く見せるためかリビングの扉位置調整をしていたりそもそもリビングにゆとりがないなど『3人家族になってもゆとりをもって住める2LDK』とはまた違う点は注意が必要でしょうか。選べる内はGタイプがおすすめとなります。リビング畳数がしっかりと確保されており洗面は非リビングin、Eタイプよりも有効面積が多くなっています。

設備仕様としてはディスポーザーありです。戸数的になくても違和感ない中で付けてくれるのは嬉しいですね。入居後の満足度はもちろん少し高くても買おうという気にさせてくれる設備の一つでしょう。トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、浴室ダウンライト、浴室扉タオルダブルバー、玄関前カメラ付きインターホンなどスペック面は安心できるものとなっています。欲を言えば曳舟としては高価格帯のため水回り天板の高級感があるとよかったでしょうか。3LDKは共用廊下玄関近くにトランクルーム(専有面積込み)が設置されます。

構造は二重床(床スラブ厚200mm~)・二重天井、基本天井高は階数や間取りによりますが2550mmが多く2600mmの住戸もあります。

周辺相場を確認しましょう!

・マーク・ゼロワン曳舟タワー 2007年築 京島1 京成曳舟駅徒歩2分 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約315万円

・イーストコア曳舟 2008年築 京島1 スカイツリーライン曳舟駅徒歩1分 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約315万円

・ウィルローズ曳舟 2009年築 東向島2 京成曳舟駅徒歩3分 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約250万円

・マークフロントタワー曳舟 2012年築 京島1 京成曳舟駅徒歩3分 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約360万円

・ブランズ曳舟 2014年築 京島1 京成曳舟駅徒歩4分 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約320万円

・アトラスタワー曳舟 2015年築 京島1 京成曳舟駅徒歩3分 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約360万円

・デュオステージ曳舟 2017年築 東向島2 京成曳舟駅徒歩3分 新築時の坪単価約310万円 現在の坪単価約325万円

上記相場からザ・パークハウス曳舟の将来価値を予想すると

Eタイプ 2LDK 55.09㎡ 6階 5800万円台(新築時) → 5200万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は平置き4台(一部建物下)、屋外機械式16台(一部ターンテーブル使用)で設置率約20%、1LDKと2LDK多めではありますが多くはないですね。月額19000円~26000円を予定しています。

機械式駐車場のサイズに関しては一部がかなり苦しいものとなっています。

2台 全長4700mm×全幅1700mm×全高2100mm×重量1700kg
4台 全長4700mm×全幅1700mm×全高1750mm×重量1700kg
4台 全長5300mm×全幅1950mm×全高2100mm×重量2300kg
3台 全長5300mm×全幅1950mm×全高1550mm×重量2300kg
3台 全長5300mm×全幅1950mm×全高1800mm×重量2300kg

駐輪場は1階の屋内となっています。自転車での移動が便利なエリアですから屋内駐輪場の評価は高くなりそうですね。シェアサイクルが3台設置されます。

管理費は㎡単価月額約279円(予定)、軽くはないですがディスポーザーありの内廊下(エアコンなし)ですから納得はしやすいでしょう。作り手としても管理することになる購入者側としても悩ましい戸数と階数ではありますがエレベーターホールをしっかりと設けて(住戸玄関の目の前にならないようにする)2台としてくれると嬉しかったのですが。100戸で2基設定のところもありますからね。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・マーク・ゼロワン曳舟タワー 総戸数151戸 管理費㎡単価月額約265円

・イーストコア曳舟一番館 総戸数273戸 管理費㎡単価月額約277円

・ウィルローズ曳舟 総戸数33戸 管理費㎡単価月額約208円

・マークフロントタワー曳舟 総戸数97戸 管理費㎡単価月額約289円

・ブランズ曳舟 総戸数91戸 管理費㎡単価月額約186円

・アトラスタワー曳舟 総戸数233戸 管理費㎡単価月額約290円

・デュオステージ曳舟 総戸数36戸 管理費㎡単価月額約287円

建設地

【住むレーション】

[スカイツリーライン]

東向島 8:02発
曳舟 8:03着
とうきょうスカイツリー 8:08着
浅草 8:14着

[スカイツリーライン→半蔵門線]

曳舟 8:07発
押上 8:09着
錦糸町 8:15着
住吉 8:18着
清澄白河 8:21着
水天宮前 8:25着
三越前 8:28着
大手町 8:30着
神保町 8:33着
九段下 8:34着
半蔵門 8:37着
永田町 8:39着
青山一丁目 8:42着
表参道 8:44着
渋谷 8:47着

[亀戸線]

曳舟 8:01発(始発)
小村井 8:03着
東あずま 8:04着
亀戸水神 8:06着
亀戸 8:08着

[京成押上線→浅草線→京急線]

京成曳舟 8:04発
押上 8:07着
本所吾妻橋 8:09着
浅草 8:11着
蔵前 8:13着
浅草橋 8:15着
東日本橋 8:16着
人形町 8:18着
日本橋 8:20着
宝町 8:22着
東銀座 8:24着
新橋 8:26着
大門 8:29着
三田 8:31着
泉岳寺 8:34着
品川 8:36着

東向島駅からはスカイツリーラインの本線方面のみとなるため半蔵門線直通利用であれば曳舟駅まで歩いてしまっても良いでしょう。ただ、曳舟駅での乗り換えは同一ホームで容易ですから東向島駅からの利用でも特別不便というわけではありません。押上以南(錦糸町等)に比べると運行本数は少なくなります。朝はあまり感じないかもですが帰宅時は「押上止まりかぁーい!」となることも多いかと思います。

これは曳舟までの本数が少ないというよりかは押上までが多すぎるのでそう感じるだけではありますが。半蔵門線の錦糸町あたりの賃貸住まいからの検討だと錦糸町の運行本数に慣れてしまっているでしょうから…曳舟は本線からの電車もあるため半蔵門線からの直通を減らすしかないのですよね。

日常の買い物はグルメシティへ徒歩4分、イトーヨーカドー、オーケー、コモディイイダへ徒歩7分など選択肢豊富です。

通学校(学校選択制度あり)は第三寺島小学校で徒歩3分、寺島中学校で徒歩9分です。東向島北公園や隅田川沿いの堤通公園など徒歩圏内に公園もあります。向島百花園(入口手前に児童遊園もあります)へも徒歩6分です。

エリア柄ハザードマップで色は付いています。ただ、建物自体は50cmほど上げているため内水レベルでは浸かりにくいようにしています。

【総評】

駅前とかタワマンとか特別すんごい魅力が大きい立地や規模感というわけではないのにワクワクさせてくれるのは嬉しいですね。価格勝負に舵を切ってこなかったため地元検討の方だけでなく中広域で比較検討されている方が見ても「おっ!いいな!」と思わせてくれる要素がたくさんあります。カオスな立地をどう感じるかではありますが…それでもこの商品力なら欲しいと思える方が多そうです。

こういった新築マンションを見るとホッとするのですよね。「周りの中古よりいいのつくってやるぞ」ってのが伝わってきます。

もちろん音ネックもあるなど商品力で頑張らなきゃいけないってのはあるでしょうけども価格が過去より高いのは曳舟だけではないわけでどうせ高値で買うならいいの買ったほうがハッピーじゃないですか。

分譲マンション自体は数多く点在していますし(広めの出物は少なめです)、中古へシフトすれば選択肢がないわけではないですし、なんなら駅前タワマンも手が届いてしまうのですがそんな中でも「中古でいいじゃん」と言わせない新築マンションです。

曳舟自体はそこまで知名度高いわけではないため売主の広告動画で「曳舟じゃなくてもいいんじゃない?」という自虐からの実は便利な場所だから知ってみると「曳舟がいいです。曳舟だからこそ、住みたくなる。」となるのですがそこに勝手ながら付け加えさせていただくのであれば中広域検討者からすれば「ザ・パークハウス曳舟だから曳舟に住みたくなる。」というのもあるでしょうね。

マンションで決めちゃうってどうなのよ?って意見もあるでしょうけどもあまり知らない街で家を買うって容易なことではないのですよね。マンション価格が高い時代ですから尚更。諸々の不安も多い。マンションの見た目やスぺックがその不安を解消してくれるってわけではないのですが一歩踏み出すにはマンション自体の魅力だって無視できない。もちろん住んだ後の満足度にも直結する。

ただ、「新築だから買う」という方向けだとは感じています。でも、その新築派にとって買いやすいとも感じています。

動画もご覧ください!

■ザ・パークハウス曳舟 建設地周辺レポート前編

■ザ・パークハウス 建設地周辺レポート後半・モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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