グリーンパーク日本橋浜町公園　価格と間取り　良い意味でのコストコントロールが◎

今回ご紹介するのはGREEN PARK 日本橋浜町公園です！

［物件概要］第2期販売戸数5戸

売主：坂入産業
設計：イクス・アーク都市設計
施工：坂入建設
価格：16280万円～17750万円
専有面積：68.51・70.58㎡
総戸数：28戸
規模：10階建て

交通：
都営新宿線「浜町」駅徒歩2分
東京メトロ日比谷線・都営浅草線「人形町」駅徒歩7分
東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅徒歩8分

所在地：東京都中央区日本橋浜町二丁目
竣工予定：2026年7月
引き渡し予定：2026年9月

駐輪場：40台（上段ラック17台、下段スライドラック10台、下段3人スライドラック13台）月額500円～1000円

管理費(月額)30500円・31300円
修繕積立金(月額)10300円・10600円
防災積立金：(月額)200円

地図はこちらです↓

画像出典：グリーンパーク日本橋浜町公園公式HP

都営新宿線の浜町駅から信号なしで徒歩2分、階段だけでなくエレベーターもある出入口ですから子育てファミリーにとっても嬉しいですね。

浜町駅以外にも人形駅へ徒歩7分、水天宮前駅へ徒歩8分と複数駅複数路線が利用可能、お勤めのオフィスまで歩いて行けてしまう方も多いでしょう。(東京駅まででも徒歩30分くらい)

清洲橋通りから一歩中へ入っているため駅徒歩2分にしてはとても静かなロケーションです。

ただ、一歩中へ入っているがゆえに囲まれ感はかなり強いです。

角地ではあるものの接道幅は短く向かいにはウィルローズ日本橋浜町、ディアナコート日本橋浜町など近年建設された分譲マンション等がありそれらを望むことになります。

とはいえこのエリアでお住いをお探しのほとんどの方が『マイホームに対して眺望は求めずに足回りを優先』されるわけで売れ行きに悪い影響はないでしょう。

もちろん界隈でも稀に視界抜けする出物もあるのですがそういったお部屋は眺望代がセットされるためグッと高値で動きます。

～視界抜けするお部屋の動き一例～

プレミスト日本橋浜町　2017年築
約82㎡　22000万円台　坪単価880万円台
(新築時12900万円台)

今作は視界抜けが厳しいため上記のような視界抜けする中古よりも価格が抑えられています。

日常の買い物は新大橋通り渡ってすぐの成城石井が徒歩3分、トルナーレのピーコックストアが徒歩4分、2年ほど前にオープンした久松町のオーケーと人形町のマルエツプチが徒歩8分と都心立地にしては選択肢がある方でしょう。

通学校は久松小学校で徒歩7分と言うことなしです。

浜町公園至近ですし、大人でもスポーツセンターを使い倒すことができるなど足回りの良さだけでなく住環境としてもスペシャルですね。

建設地は敷地面積300㎡ほどと分譲マンションとしてはかなり小さな土地ですからランドスケープにゆとりを感じることはできません。駐車場を1台も設けることができていないレベルです。

エントランスアプローチも短いですしホールも緑の壁がおしゃれではあるもののこじんまり、外観デザインもいつもの坂入らしさは感じられるものの坪単価からすると全体的に箱は価格に見合っていない印象を受けます。(悪いという意味ではなく坪単価800万円クラスのマンションを横並びにして比べた際に～という意味)

そういった箱に対しての豪華さも求めるならより高いお金を出してクリオ日本橋人形町やパークホームズ日本橋人形町三丁目を選べば良いわけですからね。

あちらは外観デザインも単価帯らしく特徴的ですし、内廊下としているなど箱のレベルが大きく上がります。

ただ、今作の良い意味でのコストコントロールは下記の価格帯に活きています。

価格と間取りの一部を共有いたします！

※第一期時点での調査情報含む
※台表記は100万円単位

48B　2LDK　48.82㎡

画像出典：グリーンパーク日本橋浜町公園公式HP

68C　3LDK　68.51㎡

画像出典：グリーンパーク日本橋浜町公園公式HP

70A　3LDK　70.58㎡

画像出典：グリーンパーク日本橋浜町公園公式HP

平均坪単価は約800万円です。

オールリビングinに関しては酷評されていることを見かけることも多いですが、人によっては『家族の気配を感じられて良い』とプラスに捉えるなどこればかりは好みです。

ただ、洋室が…柱食い込みすぎでしょー…(ハイレグの女王こと岡本夏生の食い込み話ではありません)

当然ながら食い込み部分は専有面積カウントされているため高坪単価ほど損をしている計算になりますし、そもそもベッド置いたら横の隙間がかなり狭くなるなど住み心地に影響しますからね…

もちろんそういったネック含めての単価設定ではあるのでしょうけども…

それでもワイドスパン×角住戸とすることで(3LDKは全戸角住戸)廊下の面積は少ないため全体の有効面積で見れば悪くはないでしょう。

設備仕様としてはディスポーザーがないものの食洗機、キッチン天板フィオレストーン、食器棚、全室壁掛けエアコン標準装備、トイレ手洗い器、調光コントローラー、玄関前カメラ付きインターホン、構造は二重床(床スラブ厚200mm)・二重天井など充実しています。

周辺相場を確認しましょう！

■プレミスト日本橋浜町公園

2017年築　浜町駅徒歩2分

新築時の坪単価約410万円
現在の坪単価約740万円

動き一例

約70㎡
新築時9200万円台
中古時16500万円台

■プラウド日本橋浜町

2019年築　浜町駅徒歩5分

新築時の坪単価約390万円
現在の坪単価約760万円

動き一例

約65㎡
新築時7600万円台
中古時14900万円台

■日本橋浜町ダイヤレジデンス

2020年築　浜町駅徒歩7分

新築時の坪単価約405万円
現在の坪単価約830万円

動き一例

約56㎡
新築時7100万円台
中古時14700万円台

上記相場からグリーンパーク日本橋浜町公園が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

68C　3LDK　68.51㎡　5階　16600万円台　→　15240万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐輪場は屋内で1世帯1台は確保できます。

管理費は㎡単価月額約445円、総戸数からすれば致し方ないですがコストパフォーマンスは悪いですね。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■プレミスト日本橋浜町公園　総戸数78戸　管理費㎡単価月額約250円

■プラウド日本橋浜町　総戸数33戸　管理費㎡単価月額約398円

■日本橋浜町ダイヤレジデンス　総戸数61戸　管理費㎡単価月額約256円

【住むレーション】

［都営新宿線］

浜町　8:00発
馬喰横山　8:02着
岩本町　8:03着
小川町　8:05着
神保町　8:07着
九段下　8:09着
市ヶ谷　8:11着
曙橋　8:14着
新宿三丁目　8:16着
新宿　8:18着

［都営浅草線］

人形町　8:01発
東日本橋　8:02着
浅草橋　8:04着
蔵前　8:06着
浅草　8:08着
本所吾妻橋　8:10着
押上　8:12着

人形町　8:04発
日本橋　8:05着
宝町　8:07着
東銀座　8:09着
新橋　8:11着
大門　8:14着
三田　8:16着
泉岳寺　8:19着
品川　8:22着

［東京メトロ日比谷線］

人形町　8:02発
小伝馬町　8:03着
秋葉原　8:05着
仲御徒町　8:07着
上野　8:09着

人形町　8:01発
茅場町　8:03着
八丁堀　8:05着
築地　8:08着
東銀座　8:10着
銀座　8:12着
日比谷　8:13着
霞ヶ関　8:16着
虎ノ門ヒルズ　8:18着
神谷町　8:19着
六本木　8:23着
広尾　8:26着
恵比寿　8:30着

［東京メトロ半蔵門線］

水天宮前　8:00発
三越前　8:02着
大手町　8:04着
神保町　8:07着
九段下　8:09着
半蔵門　8:12着
永田町　8:14着
青山一丁目　8:17着
表参道　8:19着
渋谷　8:22着

電車利用はもちろんのこと首都高の出入口が近いため車での移動も大変便利です。

浅草線、T-CATから空港リムジンバスにて羽田と成田どちらへもダイレクトアクセス可能です。

【総評】

駅徒歩2分ながらも大通りから一歩中へ入った静かな住環境、替えが効かないロケーションではないものの中古市場においても出物が潤沢というわけではないですから日本橋界隈でマイホームを探されていた方からすれば嬉しい出物ですね。

さらに最近は新築マンションの供給も増えてきたため比較検討できるのが嬉しいところでしょう。(一時期ファミリータイプの新築供給が止まっていた)

読者様の多くが『これならパークホームズやクリオのほうが良いのでは？』となることでしょう。

たしかに同じ価格なら私もそう思います。

ただ、あくまで予定価格段階ですがそれらは今作よりお高いわけですから箱への豪華さを求めない方や、そもそも今作のグロスでご予算お腹いっぱいという方には今作のほうが合ってきますね。(良い意味で買うしかない)

間取り形状や淡白な外観デザイン(個人的には坂入デザイン好きですけども坪単価800万円ならエントランス周りだけでも華がほしかった)など気になるところはありますが『ロケーションを買えれば良い』という考えであれば十分納得できるであろう商品力でしょう。

この立地をこのグロスで掴みに行くという『割り切り』は実需層にとってむしろ戦略的な買い方とも言えるでしょう。

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