今回ご紹介するのはデュオヴェール東京 Higashimukojimaです！
［物件概要］
売主：フージャースコーポレーション
施工：風越建設
価格：2498万円～3498万円
専有面積：30.69㎡～43.06㎡
総戸数：34戸
規模：9階建て
交通：京成押上線「八広」駅徒歩4分 東武スカイツリーライン「東向島」駅徒歩9分
所在地：東京都墨田区東向島6丁目
竣工予定：2019年9月上旬
バイク置場：平置4台（月額：1000円）
自転車置場：43台（二段式下段スライド式)（月額：100円～200円）
管理費（月額）12280円～17220円
修繕積立金（月額）2760円～3880円
地図はこちらです↓
画像出典：デュオヴェール東京 Higashimukojima
デュオヴェール東京 東向島ではダメだったのでしょうか(笑)
アドレスは東向島ですが最寄り駅は京成線の八広駅となります。八広駅までは大通りを渡らなければなりませんが物件側は横断歩道があるため歩道橋を渡る必要はありません。(反対車線には横断歩道がない)
八広駅から徒歩4分という近さですが駅高架下のドラッグストアくらいしかありませんから買い物利便性は低くなります。せめてまいばすけっとみたいな小さめのスーパーマーケットが通り道にあると便利なのですが。(同じく駅高架下に八百屋さんはあるのですが。。)
東向島駅前にはグルメシティなどがありますが東向島駅からは水戸街道を歩いて徒歩9分ですからいずれにしても買い物利便性が高いとは言えないですね。シングル層であれば帰り道のついでにサクッと買い物したいという方も多いでしょうから。ただ徒歩9分の割には大通りの歩道がしっかりと整備されているためか体感時間は短く感じました。大通り沿いを歩くので女性の一人歩きの夜道でもそこまで不安にならないでしょう。電線も地中化されており見た目も綺麗です。
曳舟駅まで出ればイトーヨーカドーなど大きめの商業施設もありますから買い溜め派であれば不便には感じないかと思います。
バルコニー方向に高い建物がないため眺望・採光に期待できるお部屋が多くなっています。また、バルコニー面は大通りから一歩中へ入っているため音や排気ガスもほとんど気にならないでしょう。
価格と間取りの一部を共有いたします！
［西・北角］
Aタイプ 1LDK 30.81㎡
画像出典：デュオヴェール東京 Higashimukojima
6階 2798万円 坪単価300万円
［西・南角］
Bタイプ 2LDK 42.99㎡
1階 2998万円 坪単価230万円(Bgタイプ)
3階 3198万円 坪単価245万円
5階 3288万円 坪単価252万円
［南向き中住戸］
Cタイプ 1LDK 30.69㎡
画像出典：デュオヴェール東京 Higashimukojima
3階 2998万円 坪単価322万円
5階 3038万円 坪単価327万円
8階 3098万円 坪単価333万円
［南・東角］
Dタイプ 2LDK 43.06㎡
画像出典：デュオヴェール東京 Higashimukojima
6階 3298万円 坪単価253万円
維持費一例・・・Cタイプ 1LDK 30.69㎡ 管理費(月額)12280円 修繕積立金(月額)2760円
修繕積立金の初期設定が激安すぎるのはいかがなものかと思ってしまいますね。投資向けでなく実需向けを謳っている以上は初期設定からそれなりの単価にしてほしいものです。
この価格設定だと30㎡台より40㎡超えのお部屋のほうが圧倒的に魅力的ですね。。。ここまであからさまに単価差を付けているのは40㎡超えのお部屋をサクッと売るためでしょうか。
設備仕様に関しては30㎡台でも三口コンロとしている点は大きく評価できます。ただ、食洗機が付いていないのは残念。標準でオープンキッチンとしてコンロ前にはガラス製のディバイダーを設けていますからリビングに開放感が出るのも好印象でした。洗濯機上吊戸棚、浴室扉のタオルバー2本、リビングダイニングに壁掛け式エアコン標準装備などなど頑張りも見られました。共用廊下は内廊下となっています。
構造は二重床・二重天井です。
周辺相場を確認しましょう！
・ライオンズシティ東向島 2005年築 東向島6 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約170万円
・コスモ東向島サウスビューコート 2005年築 東向島6 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約170万円
・ジェイパーク八広 2005年築 八広4 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約155万円
・日神パレステージ八広 2010年築 八広5 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約170万円
・アイルムーブル向島 2015年築 東向島6 新築時の坪単価約285万円 現在の坪単価約255万円
上記相場からデュオヴェール東京 Higashimukojimaの将来価値を予想すると
Bタイプ 2LDK 42.99㎡ 5階 3288万円(新築時) → 2600万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
【住むレーション】
［京成線→都営浅草線→京急線］
八広 8:02発
京成曳舟 8:04着
押上 8:07着
本所吾妻橋 8:09着
浅草 8:11着
蔵前 8:12着
浅草橋 8:14着
東日本橋 8:16着
人形町 8:18着
日本橋 8:20着
宝町 8:22着
東銀座 8:23着
新橋 8:25着
大門 8:28着
三田 8:30着
泉岳寺 8:33着
品川 8:35着
［東武スカイツリーライン］
東向島 8:01発
曳舟 8:02着
とうきょうスカイツリー 8:07着
浅草 8:12着
［曳舟駅から半蔵門線直通］
曳舟 8:02発
押上 8:05着
錦糸町 8:09着
住吉 8:11着
清澄白河 8:14着
水天宮前 8:17着
三越前 8:20着
大手町 8:22着
神保町 8:25着
九段下 8:27着
半蔵門 8:30着
永田町 8:32着
青山一丁目 8:34着
表参道 8:37着
渋谷 8:40着
八広駅は速達電車が通過してしまいますが都営浅草線直通電車で日本橋駅まで20分かからないなどマイナー駅ではありながらも鉄道利便性としては魅力があると言えるでしょう。
東向島駅から乗車して曳舟で半蔵門線直通に乗り換えた場合でも大手町駅へ20分ほどですからオフィスまでドアtoドアで30分ちょっとが実現できる方が多いのではないでしょうか。
【総評】
40㎡超えのお部屋に関しては割高感がないですね。シングル層にも手が届きやすい価格帯でありながらも一人で住むには贅沢(20㎡～30㎡などに比べて)な広さですから毎月の支払を抑えつつも利便性と満足度のバランスを取りたい方には合っています。
デュオヴェールブランドなので女性をターゲットとしているわけですがお世辞にも女性が好む立地条件ではないですね(笑)売り手側としてはできる限り現地周辺は見せたくないんだろうなぁ～と。あの現地をみて若いシングル層が「わぁ～素敵！住みたい！」とはなかなかならないかと。。。
部屋は狭くなって間取りも今一つにはなってしまいますがルフォン蔵前 ザ・レジデンス、普通借地権になってしまいますがリビオ錦糸町あたりと比較されることをおすすめいたします。後日記事化いたしますがシエリア秋葉原もチェックしてほしいです。普通借地権ですが現実的な価格でした。
住みながら投資となると流動性が高いエリアではないためそこまでの魅力はないかなぁ～という相場です。
デュオヴェール東京 Higashimukojimaは住みながら投資には向いていませんので売り手側から「資産形成に・・・」という話があればそれは信じないほうがいいです。もちろん20年、30年経過してローン残債が減れば隠れたる含む益も出るかとは思いますが当初10年くらいはけっこうきつきつです。とにかく周辺相場が弱いエリアなので坪単価300万円出すにはかなりの覚悟が必要となります。
築年数を10年ほど妥協できれば曳舟駅近くで50㎡台のお部屋が3000万円台前半で購入できてしまいますから。。。売り手側もドキドキの物件だと思います。
フージャースはコンパクトブランドの見せ方がうまいので売れるのかもしれないですね(笑)
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