今回ご紹介するのはバウス武蔵境です!

[物件概要]

売主:日本土地建物 三菱地所レジデンス 三信住建株式会社
施工:若築建設
価格:未定
専有面積:54.60㎡~77.95㎡
総戸数:130戸
規模:地上7階地下1階建て
交通:JR中央線「武蔵境」駅徒歩9分 西武多摩川線「武蔵境」駅徒歩9分
所在地:東京都武蔵野市境2丁目
竣工:2020年9月下旬

駐車場:52台(機械式51台、身障者用平置1台)
自転車置場:295台(内平置(子供用)10台含む)
バイク置場:6台

地図はこちらです↓

画像出典:バウス武蔵境公式HP

武蔵境駅からフラットな道のりで徒歩9分。歩道も整備されており徒歩9分にしては体感時間が短かったです。

まずこちらのマンションの大きなポイントして敷地面積8.779.59㎡の内、なんと!約2.100㎡が都市計画道路の区域となっているのです。一般的には都市計画道路で敷地の一部をもっていかれるとお金は入ってくるものの既存不適格となってしまい将来同じ規模の建物が建設できなくなってしまうのですが今回は都市計画道路が開通すると一種低層から中高層に化けてむしろ敷地があまり将来建て替える際はもっとでかい建物が建設できる可能性を秘めているのです。

用途地域が本当に変わるかは約束されたものではないのですが都市計画道路の大きさからしても用途地域が変わる可能性大となっています。

これは今時点での土地の価値ですから買収時にどうかはわかりませんが単純計算しても1戸あたり600万円~700万円は戻ってきそうです。(一旦管理組合に入りそこから分配)

都市計画道路自体はマンション敷地目の前までは完成していますからけして非現実的なものではなく、10年くらいで完成する可能性もありそうです。ただ、必ずしも必要な道路ではない(大通りと大通りを結ぶ近道をつくっている)ため実現しない可能性もあります。ようはどっちに転んでも問題ないということです。ただし、都市計画道路の工事が始まって完成する数年間は用途地域が落ち着かないためその期間は売却するのが難しくなります。

敷地のほとんどが一種低層となっており南向きの棟が7階建て、その他の棟が地下1階、地上3階建てとなります。

都市計画道路予定地は植栽豊かなガーデン(公開空地)としており、隣接している花の通学路と合わせて贅沢すぎるくらいの彩となります。西向き住戸はこのガーデンを望むことになりますが都市計画道路が実現すると目の前が歩道となります。ただし、若干高低差があるため歩道のほうが低い位置となる住戸もありそうですから丸見えというわけではありません。ガーデンの一部は都市計画道路実現にて一部が切り離されてしまいますが都に買取請求することもできます。

外観に関しては顔となる南向きは3階までと4階以上で色合いをガラッと変え、隣戸境のコンクリートを外にせりださせることでデザイン性、重厚感をしっかりと出しています。低層となる東向き、西向きの棟も隣戸境をコンクリートとしてその色合いを最上階のみ変えるなど凝ったものとなっています。

東棟と西棟の間は石庭のコリドーとしていますから横移動が長くなってしまう北側住戸に住まう方にも歩くことを楽しみへと変える工夫をしています。玄関部分もしっかりと奥まらせて袖壁を設けるなど全体的にゆとりを感じることができます。

共用施設はエントランスホール真横にブックラウンジが設けられます。こちらは定期的な本の入れ替えがおこなわれ、本格的なコーヒーマシンも設置されます。ガーデンの一部に家庭菜園コーナーがありますが自然豊かな武蔵野市物件らしい共用施設ですね。

価格と間取りの一部を共有いたします!

地下1階住戸は表記上1階。その他の階も実質+1階のため2階住戸がエントランス階となります。

[サウス棟 南向き 30戸]

Pタイプ 3LDK 74.41㎡

画像出典:バウス武蔵境公式HP

3階 7800万円台 坪単価346万円
5階 8200万円台 坪単価364万円
7階 8400万円台 坪単価373万円

Bタイプ 2LDK 58.32㎡

画像出典:バウス武蔵境公式HP

3階 5800万円台 坪単価328万円
5階 6100万円台 坪単価345万円
7階 6400万円台 坪単価362万円

M2タイプ 3LDK 72.34㎡
3階 7200万円台 坪単価329万円
5階 7600万円台 坪単価347万円
7階 7900万円台 坪単価361万円

Rタイプ 3LDK 77.95㎡

画像出典:バウス武蔵境公式HP

3階 8100万円台 坪単価343万円
5階 8500万円台 坪単価360万円
7階 8800万円台 坪単価373万円

[イースト棟 東向き 31戸]

Qタイプ 3LDK 76.34㎡
1階 7000万円台 坪単価303万円(Qtタイプ)
2階 7700万円台 坪単価333万円
3階 8100万円台 坪単価350万円
4階 8300万円台 坪単価359万円

Fタイプ 3LDK 70.10㎡

画像出典:バウス武蔵境公式HP

1階 6400万円台 坪単価301万円(Ftタイプ)
2階 6800万円台 坪単価320万円
3階 6900万円台 坪単価325万円
4階 7100万円台 坪単価334万円

Dタイプ 3LDK 67.75㎡
1階 6100万円台 坪単価297万円(Dtタイプ)
2階 6500万円台 坪単価317万円
3階 6800万円台 坪単価331万円

[ウエスト棟 西向き 48戸]

Lタイプ 3LDK 71.66㎡

画像出典:バウス武蔵境公式HP

1階 6400万円台 坪単価295万円(Ltタイプ)
2階 6700万円台 坪単価309万円
3階 6800万円台 坪単価313万円

Hタイプ 3LDK 71.66㎡

画像出典:バウス武蔵境公式HP

1階 6400万円台 坪単価295万円(Htタイプ)
2階 6700万円台 坪単価309万円
3階 6800万円台 坪単価313万円

Cタイプ 3LDK 66.98㎡
1階 5900万円台 坪単価291万円(Ctタイプ)
2階 6200万円台 坪単価306万円
3階 6400万円台 坪単価315万円
4階 6600万円台 坪単価325万円

[ノース棟 西向き 21戸]

Eタイプ 3LDK 68.36㎡

画像出典:バウス武蔵境公式HP

2階 6600万円台 坪単価319万円(Egタイプ)
3階 7000万円台 坪単価338万円
4階 7100万円台 坪単価343万円

G3タイプ 3LDK 71.29㎡
2階 6800万円台 坪単価315万円(G3gタイプ)
3階 7100万円台 坪単価329万円
4階 7300万円台 坪単価338万円

Agタイプ 2LDK 54.60㎡
2階 5200万円台 坪単価314万円

平均坪単価としては330万円ほどになりそうです。

注目は1階表記の地下住戸です。地下でありながらもテラスの幅を広くとっていますし目の前に建物がないため日が入ってきます。共用廊下側も石庭が吹き抜けになっていますから真っ暗ではなさそうですし地下住戸にしては条件が良いんですよね。それもあってかモデルルームは地下住戸となっています。

こちらは都市計画道路でもっていかれることはないですが西向きのノース棟2階表記住戸の専用庭はもっていかれてしまいます。ノース棟はエントランスホールまで遠いですし位置条件は悪いのですが全戸ワイドスパンとして間取りの条件を良くしており、とくにリビングの窓面が豊かなのはいいですね。

全体的に収納率が高めとなっています。玄関前にゆとりを出して共用廊下側の洋室も基本アウトフレームとしていますから70㎡ちょいで収納率を高めても有効面積に狭さが出ません。

設備仕様はディスポーザー、食洗機、キッチン天板天然石、ローシルエットトイレ、可動式ルーバー面格子、スロップシンク、ウォールドアハイタイプなど単価なりのものとなっています。ただし浴室はブラケットライトでした。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2420mm~2510mmです。

将来の都市計画道路に備えて念のためT2サッシを採用していました。

エレベーターは南向き棟に1基、その他の低層棟に1基の合計2基です。4階までの方はどちらも利用できます。

駐車場は身障者用1区画を除いて機械式で設置率は40%です。

周辺相場を確認しましょう!

・ザ・ヒルズ武蔵境 1996年築 境南町2 新築時の坪単価約285万円 直近売り出し事例なし

・ルネステージ武蔵境 1999年築 境南町2 新築時の坪単価約265万円 直近売り出し事例なし

・センチュリー境 2003年築 境2 新築時の坪単価約220万円 直近売り出し事例なし

・シーズガーデン武蔵境 2005年築 境南町2 新築時の坪単価約230万円 直近売り出し事例なし

・センチュリー武蔵境 2005年築 境2 新築時の坪単価約235万円 直近売り出し事例なし

・ゼファー武蔵境 2006年築 境南町2 新築時の坪単価約215万円 直近売り出し事例なし

・ザ・ライオンズ武蔵野 2009年築 境2 新築時の坪単価約380万円 現在の坪単価約230万円

・ライオンズ武蔵境マスターズゲート 2013年築 境2 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約305万円

シティテラス武蔵境 2013年築 境南町2 新築時の坪単価約325万円 現在の坪単価約355万円

・クリオ武蔵境ザ・クラシック 2015年築 境南町2 新築時の坪単価約310万円 現在の坪単価約280万円

・ザ・パークハウス武蔵境 2015年築 境南町3 新築時の坪単価約275万円 直近売り出し事例なし

・アールブラン武蔵境 2019年築 境南町2 新築時の坪単価約340万円 直近売り出し事例なし

・プラウド武蔵境テラス 2018年築 境南町2 新築時の坪単価約345万円 直近売り出し事例なし

上記相場からバウス武蔵境の将来価値を予想すると

Fタイプ 3LDK 70.10㎡ 3階 6900万円台(新築時) → 5420万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(建設地から武蔵境駅まで)

維持費も予定ではありますが㎡あたり月額259円ほど、修繕積立金は当初から㎡あたり月額120円とちょいと高めにする代わりに将来的にも2.5倍ほどの上り幅に抑える計画(一般的には当初の4~5倍くらいになる物件が多い)で予定しているそうです。

植栽豊かなガーデンがある前提での維持費ですから都市計画道路の建設着工後は見直されてより抑えられることでしょう。

管理会社は三菱地所系列となります。

【住むレーション】

[中央快速線]

武蔵境 8:02発
三鷹 8:05着
吉祥寺 8:08着
西荻窪 8:10着
荻窪 8:12着
阿佐ヶ谷 8:15着
高円寺 8:17着
中野 8:20着
新宿 8:26着
四ツ谷 8:30着
御茶ノ水 8:36着
神田 8:38着
東京 8:40着

武蔵境 8:01発
東小金井 8:03着
武蔵小金井 8:06着
国分寺 8:09着
西国分寺 8:11着
国立 8:13着
立川 8:17着
日野 8:20着
豊田 8:24着
八王子 8:28着
西八王子 8:31着
高尾 8:35着

[西武多摩川線]

武蔵境 8:06発
新小金井 8:08着
多磨 8:11着
白糸台 8:13着
競艇場前 8:15着
是政 8:18着

車移動に関しても近くはありませんが調布ICまで天文台の横を通って一直線ですからまぁまぁ便利です。調布ICから物件横を通り五日市街道まで繋げるのが都市計画道路の最終目標ですがまずは公団通りまでの実現が数年以内の予定(こちらで土地買収される)でそこから先の五日市街道までは数十年はかかるはずです。そのため公団通りまで開通した時点では交通量がめちゃ多いということにはならないでしょう。

通学校は第二小学校で徒歩11分、第六中学校で徒歩13分ほどとなります。

バルス祭りにバウスで参戦しました!

【総評】

都市計画道路に関しては絶対とは言えないものの用途地域の変更も絡みそうですから既存不適格になる可能性が低いのはいいいですね。1戸あたり600万円~700万円入る可能性があるのは大きいです。もちろん実現しなきゃしないで植栽豊かなガーデンが目の前ですからそのままでも魅力があります。

武蔵境としては高単価ですが物件グレードも高いですからトータルバランスは良いでしょう。

一番怖いのは都市計画道路が実現して用途地域が変更にならないパターンですね。一種低層なのにドバっと土地をもっていかれるわけで用途地域変更はしてくれると思うのですがその交渉をおこなうのは管理組合、すなわち購入者ですからそこを煩わしいと思ってしまうなら先行き不明で住んだ後も気になって仕方ないかもです。逆に東京都と交渉(用途地域変更は武蔵野市)してがっつり買収金をもらいさらには用途地域も変更してもらうぞ!というエネルギッシュな方には合っていることでしょう。頑張り次第では700万円ほどが手に入りさらには容積まで若干余らすことができるかもしれませんから。苦労はありますが頑張れば甘いチョコレートが待っています。

話は中古へ。

武蔵境駅北側だと桜堤での供給ラッシュが懐かしいですね。

桜堤庭園フェイシア(2008年築)、桜堤庭園テラス(2012年築)、パークシティ武蔵野桜堤(2012年築)、パークシティ武蔵野桜堤桜景邸(2013年築)と名作マンションが生み出されました。今では整備されて綺麗なものとなっていますが当時の武蔵境駅北口は絶賛工事中でしたしフェイシアのときはまだ中央線が地上を走っていた記憶があります。

フェイシアはリーマンショック前のマンション高値時代物件のため新築時より下がってはいますが駅遠にしては環境面などが評価され全体的に見ると安定した相場となっています。桜景邸は上記の中ではこぶりですが目の前が公園だったりと条件良いため売り出しが少なくなっています。

駅まで歩くにはちょいと遠い(東小金井のほうが近いですがそれでも容易な距離ではない)ですがバス停がすぐ近くにあり本数もそこそこありますから武蔵野市、武蔵境の環境は気に入ったけど予算が・・・という方であれば検討してみても良いのではないでしょうか。

次に今後供給される新築マンションについてです。

武蔵境駅北口すぐの市政センター跡地周辺で建設中のマンションは賃貸を予定しています。

分譲としてわかっているのは武蔵野赤十字病院真横の(仮称)武蔵野市境南町2丁目619計画です。

[建築概要]

所在地:武蔵野市境南町2

敷地面積:2.756.47㎡
建築面積:1.381.89㎡
延べ面積:7.189.30㎡

階数:地上7階地下1階
高さ:21.37m
総戸数:82戸

工事期間:2020年1月6日~2022年3月30日

開発事業者:三菱地所レジデンス

地図はこちらです↓

武蔵境駅から徒歩10分ほど、南面が遊歩道で東西にそこそこ長さを取れているので南向きを推しにしてくるかもしれません。

開発事業者はバウス武蔵境の売主及び販売代理にも入っている三菱地所レジデンスですがザ・パークハウスブランドでしょうか。近くのプラウド武蔵境テラスが坪単価345万円くらいでしたから同じくらいか駅距離の分ちょっとだけ安いくらいでしょうか。ただ、プラウドは西向きでしたから南向きが多くなりそうなことを考慮するとプラウドと同じくらいと思っておいたほうが無難でしょう。

ザ・パークハウス武蔵境ほげほげ? (仮称)武蔵野市境南町2丁目619計画新築工事 建設地周辺動画

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