京葉ガス市川工場跡地はタワーマンションへ！　価格は？！　～市川駅周辺の分譲マンション相場 2022年7月編～

2006年に操業を停止した京葉ガス市川工場跡地の開発計画が発表されましたね～！！

画像出典：京葉ガス公式HP

分譲マンションは29階建てのタワーマンション、その他9階建ての賃貸マンション＆地域貢献施設(下駄？)、11階建てのシニアレジデンス、商業施設、コンビニエンスストア、運動広場と約3.8haの敷地を複合開発することになりました。

商業施設＋αのほうが嬉しかったと思われるご地元の方もいらっしゃるかもしれませんが大規模商業施設はニッケコルトンプラザがありますし、タワーマンションができることで新たな住民が増えますから街としてはプラス材料となることでしょう。

開発事業者は三井不動産レジデンシャル、野村不動産、三菱地所レジデンス、イオンリテール、三菱地所リアルエステートサービスということで商業施設はイオンスタイルとなるのでしょうか。分譲マンションはアイリンクタウンいちかわザ・タワーズ(A街区が三井・野村・清水の分譲、B街区がURの賃貸)のようにオリジナルネームとなるでしょうか。

全施設の設計は長谷工コーポレーションということは…タワーマンションも長谷工コーポレーション施工でしょうか…コストコントロールに走らないことを願うばかりです。(長谷工コーポレーションは良いものつくれと言われればよいものをつくりますし、安くつくれと言われれば天才的なコストコントロールができる会社のため長谷工コーポレーションだからチープになるとは限らないのですがハイスペックタワマンを求める方からすれば不安であることはたしかでしょう)

ザ・タワーズ・ウエストがディスポーザーなし、外廊下、各階ごみ置場なしなどタワマンにしては物足りないスペックだったため今作には期待したいところです。

地図はこちらです↓

画像出典：京葉ガス公式HP

市川駅から徒歩5分ほど、一直線ですが歩道は狭めです。タワーマンションでありながらも駅前でなかったりペデストリアンデッキ経由で直結でないというのはウィークポイントとなりますが採光と眺望面は恵まれた住戸ばかりとなるでしょうし、線路や大通りから離れているため音問題を抱えにくいというのもストロングポイントとなります。

コンビニエンスストアが2023年11月竣工予定、賃貸住宅が2025年2月竣工予定、シニア住宅が2025年4月竣工予定、商業施設が2025年9月竣工予定、運動広場とタワーマンションが2026年9月竣工予定です。分譲戸数などは未定です。

［周辺相場］

・パークシティ市川　2002年築　市川南3　市川駅徒歩9分　新築時の坪単価約185万円　現在の坪単価約240万円　※平均専有面積85㎡超のため広い部屋ばかりです

・パークシティ市川
2002年築　市川南3　市川駅徒歩9分　

新築時の坪単価約185万円
現在の坪単価約240万円

※平均専有面積85㎡超のため広い部屋ばかりです pic.twitter.com/vDZLPqXjCC

— マンションマニア (@mansionmania) July 21, 2022

・ザ・タワーズ・ウエスト　2009年築　市川南1　市川駅徒歩1分　新築時の坪単価約260万円　現在の坪単価約355万円

・ザ・タワーズ・ウエスト
2009年築　市川南1　市川駅徒歩1分　

新築時の坪単価約260万円
現在の坪単価約355万円 pic.twitter.com/dmpvPQysEW

— マンションマニア (@mansionmania) July 21, 2022

・市川ザ・レジデンス　2014年築　市川南1　市川駅徒歩2分　新築時の坪単価約255万円　現在の坪単価約345万円

・プラウド市川マークス　2020年築　市川1　市川駅徒歩5分　新築時の坪単価約320万円　現在の坪単価約340万円

・ルフォン市川一丁目ザタワー＆レジデンス　2020年築　市川1　市川駅徒歩4分　新築時の坪単価約275万円　現在の坪単価約325万円

上記相場からすれば平均の坪単価としては400万円未満(370万円前後)での供給となりそうですがどうなるか。

沿線新築マンションとしてはプラウドタワー亀戸クロスと同じくらいの価格です。平均で坪単価400万円を超えてくるとちょいと高いなぁ～という印象を受けるものの市川は快速線も利用できるためプラウドタワー亀戸クロスと同じく坪単価300万円台後半までであれば今のマーケットからすれば違和感ないでしょう。(もちろん条件良い部屋は坪単価400万円を超えるでしょうけども平均としては超えないでほしい)

パークシティ市川やザ・タワーズ・ウエストからの買い替え需要も多いことでしょう。含み益と残債が減った分の戻り金が多いですし、新築or築浅入居の方からすれば築年数リセットという面でもちょうどよい時期(徐々にですがリフォームを考えたくなってくる築年数)でしょう。

建設地

【住むレーション】

［総武快速線］

市川　8:02発
新小岩　8:07着
錦糸町　8:13着
馬喰町　8:17着
新日本橋　8:19着
東京　8:21着
新橋　8:26着
品川　8:31着

市川　8:02発
船橋　8:08着
津田沼　8:12着
稲毛　8:19着
千葉　8:23着

［総武緩行線］

市川　8:01発
小岩　8:05着
新小岩　8:08着
平井　8:11着
亀戸　8:14着
錦糸町　8:17着
両国　8:20着
浅草橋　8:22着
秋葉原　8:25着
御茶ノ水　8:27着
水道橋　8:30着
飯田橋　8:32着
市ヶ谷　8:34着
四ツ谷　8:36着
信濃町　8:38着
千駄ヶ谷　8:39着
代々木　8:42着
新宿　8:44着

通学校は大洲小学校からの大洲中学校となりそうでしょうか。どちらも近い位置にあります。(タワーズウエストは宮田小、パークシティは市川小)

市川小のように人気学区ではない(良い悪いという話ではなく一般論として)ものの防災公園が近いというのは魅力の一つです。

日常の買い物はオオゼキやシャポー、駅反対側のダイエーなど選択肢豊富です。

京葉ガス市川工場跡地の29階建てタワーマンション建設地！

商業施設(イオンスタイル？)が雨に濡れない直結ルートだと嬉しいですね～！

価格に関しては相場からすれば平均坪単価370万円前後かと思いますがどうなるか。 pic.twitter.com/hrM3HxxpQd

— マンションマニア (@mansionmania) July 21, 2022

今年も中止ではありますが市川市民納涼花火大会(江戸川花火大会)を見れる部屋も多そうですね！とにかく採光と眺望に恵まれた住戸が多そうですよね～公式HPオープンが楽しみです！！

動画もご覧ください！

■京葉ガス市川工場跡地開発　建設周辺レポート　アイ・リンクタウン展望施設から眺望シミュレーション