今回ご紹介するのはシエリア所沢です!

[物件概要]

販売戸数:18戸

売主:関電不動産開発
施工:山田建設
価格:3598万円~5778万円
専有面積:65.04㎡~77.55㎡
総戸数:55戸
規模:15階建て
交通:西武池袋線・新宿線「所沢」駅徒歩7分
所在地:埼玉県所沢市東町
竣工:2019年6月下旬

管理費11800円~14000円(月額)
修繕積立金5300円~6300円(月額)

駐車場:23台(機械式:21台、平面式:2台) 、月額:12000円~18000円 平面式2台(内、1台はバリアフリー対応、もう1台は宅配レンタカー対応用) 機械式21台(普通乗用車用10台、ハイルーフ乗用車用11台)
自転車置場:スライドラック式:84台、月額:100円~200円
バイク置場:屋外平置:2台、月額:2000円

地図はこちらです↓

画像出典:シエリア所沢公式HP

2018年3月にグランエミオ所沢がオープンしてより盛り上がりを見せる所沢エリアですが徐々に相場が上がってきました。

「狙い目の街だが少し出遅れか」というタイトルですが以前からお伝えしているように所沢駅周辺が世間的に注目されてきたということもあり今から新築を買うのでは価格維持率期待はもう厳しいなぁ~というのが現状です。

私が所沢をおすすめしたのは約3年前、当時はまだ注目度が低かったため新築、中古ともにまだまだ目に優しい価格でしたがすでに相場は上がっています。とはいえまだまだ開発が続きますし、住友不動産のタワーマンションも控えていますから街としては当然おすすめできます。

シエリア所沢のウリとしてはバルコニー面が低層住宅のため眺望と採光(真南ではないですが)が期待できる点と東口と西口の両方から歩ける場所に位置していることです。近隣で供給中のインプレスト所沢のウリが駅近とゆとりある専有面積ですから性格は異なります。とはいえ比較は大切ですから両方見学されることをおすすめいたします。

急いでいないときは東口のグランエミオ経由でも問題ありませんが西武池袋線と西武新宿線の踏切を渡る必要があるため朝の通勤時など電車の本数が多い時間帯は西口のプロぺ通り経由がおすすめです。

シエリア所沢は65㎡台の3LDKがあるなど専有面積にゆとりがない分買いやすい価格帯、インプレスト所沢は75㎡の3LDKがメインのため専有面積にゆとりがあるが買いにくい価格帯、坪単価は同じです。

所沢駅で新築マンションを買う場合、できるかはわかりませんが販売に苦戦しているインプレスト所沢を値引きして買うというのが理想形ではある市況です。インプレスト所沢ですがだいぶ苦戦しています。しかし双日の「売れ行きよりも住んでからの満足度を高める」という方針は素晴らしいですね。そのため専有面積が広く目が痛い価格になってしまうのですが。。。

シエリア所沢の価格と間取りの一部を共有いたします!

※物件調査時には第一期販売住戸未定だったため今期販売対象外住戸も含みます

Aタイプ 3LDK 70.42㎡ 管理費(月額)12700円 修繕積立金(月額)5700円
3階 4048万円 坪単価190万円
4階 4198万円 坪単価197万円
6階 4468万円 坪単価209万円
7階 4568万円 坪単価214万円
8階 4668万円 坪単価219万円
9階 4768万円 坪単価223万円
11階 4898万円 坪単価229万円
13階 4998万円 坪単価234万円

Bタイプ 3LDK 65.04㎡ 管理費(月額)11800円 修繕積立金(月額)5300円
2階 3598万円 坪単価182万円
3階 3698万円 坪単価187万円
4階 3858万円 坪単価196万円
6階 4078万円 坪単価207万円
8階 4178万円 坪単価212万円
9階 4238万円 坪単価215万円
11階 4338万円 坪単価220万円
13階 4438万円 坪単価225万円

Cタイプ 3LDK 65.04㎡ 管理費(月額)11800円 修繕積立金(月額)5300円

画像出典:シエリア所沢公式HP

3階 3698万円 坪単価187万円
4階 3858万円 坪単価196万円
6階 4078万円 坪単価207万円
8階 4178万円 坪単価212万円
9階 4238万円 坪単価215万円
11階 4338万円 坪単価220万円
13階 4438万円 坪単価225万円

Dタイプ 3LDK 68.07㎡ 管理費(月額)12300円 修繕積立金(月額)5500円
3階 3848万円 坪単価186万円
4階 3998万円 坪単価194万円
6階 4268万円 坪単価207万円
7階 4368万円 坪単価212万円
9階 4568万円 坪単価221万円
11階 4698万円 坪単価228万円
13階 4798万円 坪単価233万円

Erタイプ 3LDK 77.55㎡ 管理費(月額)14000円 修繕積立金(月額)6300円
15階 5778万円 坪単価246万円

Frタイプ 3LDK 77.55㎡ 管理費(月額)14000円 修繕積立金(月額)6300円
15階 5598万円 坪単価238万円

平均坪単価は約215万円となります。

周辺のマンション相場を確認しましょう!

・ブリリアタワー所沢ロジュマン 2010年築 所沢駅徒歩9分 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約160万円

・アイディーコート所沢ブリエ 2011年築 所沢駅徒歩7分 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約145万円

・プラウド所沢 2012年築 所沢駅徒歩3分 新築時の坪単価約190万円 直近事例なし

・ザ・パークハウス所沢 2014年築 所沢駅徒歩5分 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約195万円

ザ・パークハウス所沢日吉町 2016年築 所沢駅徒歩3分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約205万円

・インプレスト所沢 2017年築 所沢駅徒歩4分 新築時の坪単価約210万円 新築販売中

上記相場からシエリア所沢の将来価値を予想すると

Cタイプ 3LDK 65.04㎡ 8階 4178万円 坪単価212万円(新築時) → 3200万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

65㎡の3LDKですから郊外であることを考えると狭いことはたしかですが共用廊下側もアウトフレームとしているため洋室に関しては70㎡のインフレームと体感的には大差ないかと思います。ただリビングは狭めですね。キッチンを合わせても13畳ほどしかありません。

最上階は1フロア2部屋となりルーフバルコニーが付きます。

エレベーターは1基です。

設備面ではディスポーザーがありません。構造は二重床・二重天井、床スラブ厚は約180mm~約200mmです。売主が関電不動産ということもありオール電化マンションとなっています。オール電化マンションの購入経験がありますが毎月のランニングコストは安いですね。ただガス給湯器よりも本体代が高いためトータルするとはあまり変わらない維持費かなぁ~とも思います。貯湯ユニットに水が溜まった状態のため万が一の際には利用できますから安心です。

床暖房が標準ではなくオプションなのは辛いところです。無垢の床を使ってるわけでもないのに・・・。

【住むレーション】

[池袋線(有楽町・副都心線直通含む)]

所沢 8:04発
池袋 8:36着

所沢 8:01発
飯田橋 8:59着

所沢 7:56発
新宿三丁目 8:43着
渋谷 8:49着

[レッドアロー]※指定席400円

池袋 19:00発
所沢 19:24着

[S-TRAIN]※指定席510円

飯田橋 19:16発
所沢 19:57着

[新宿線]

所沢 8:00発
高田馬場 8:38着
西武新宿 8:42着

[レッドアロー]※指定席400円

西武新宿 19:00発
高田馬場 19:04発
所沢 19:32着

[バス]

所沢駅東口 6:00発
羽田空港(第2) 7:45着

所沢駅東口 6:10発
成田空港(第1) 9:00着

【総評】

シエリア所沢よりも低い坪単価でザ・パークハウス所沢日吉町など魅力ある築浅中古マンションが買えるわけですから中古に抵抗がない方にはおすすめはしにくいですね。とはいえ新築というカテゴリで考えればこれから伸びていく街で坪単価215万円ほどですから目が痛い価格ではありません。

シエリア所沢に関しては駅から近い割には周辺が戸建てということで見晴らしの良いお部屋が多いのもウリの一つです。駅近マンション、たとえアザ・パークハウス所沢日吉町もそうですが眺望の抜け感があるお部屋が少ないですからね。そこは周辺の築浅中古マンションとは違う強みとなります。ただし線路沿いのため音に関しては妥協するほかありません。

あとはシティタワー所沢(予想)がどれだけの価格になるのか。予想としては坪単価280万円前後です。ただし住友さんですから強気の価格かもしれません。。。

いずれにせよ所沢駅周辺はまだまだ伸びます。

・東口駅ビル計画Ⅱ期
・西口再開発(シティタワー所沢とその周辺)
・所沢東町地区第一種市街地再開発事業(29階建てのタワーマンション)

少し出遅れ感はあるものの今後伸びる街に住まいを構えるというのは街の成長を楽しめることはもちろん利便性、資産性などなど期待できる部分も多く賢い選択と言えるのではないでしょうか。

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