今回ご紹介するのはサンクレイドル大宮公園レジデンスです!

[物件概要]

売主:アーネストワン
設計:スペース・コム
施工:小川建設
価格:3198万円~5298万円
専有面積:55.87㎡~84.73㎡
総戸数:93戸
規模:4階建て
交通:東武アーバンパークライン「大宮公園」駅徒歩3分 JR「大宮」駅から国際興業バス約7分「寿能住宅」バス停より徒歩3分
所在地:埼玉県さいたま市大宮区寿能町1丁目
竣工予定:2021年11月下旬

駐車場:64台(機械式駐車場64台)月額8500円~11000円、他に来客用平置駐車場1台
バイク置場:7台 月額1000円
自転車置場:190台(上部ラック下部スライドラック式屋根付100台、スライドラック式屋根付20台、上部ラック下部スライドラック式屋根付61台、スライドラック式(3人乗用)屋根付9台)月額100円~350円

管理費(月額)11340円~16710円
修繕積立金(月額)5030円~7630円

地図はこちらです↓

画像出典:サンクレイドル大宮公園レジデンス公式HP

東武アーバンパークラインの大宮公園駅から信号なしの徒歩3分、2016年に駅舎が新しくなり大宮盆栽村の最寄り駅らしいものとなりました。風致地区ですし、そもそも戸建てメインのエリアですから駅近で築浅の分譲マンションというのはありません。(築古はあります)

大通りを超えれば社宅や県営住宅などはあるものの、駅近で大通りを超えない立地ということでかなりの希少性があります。

現地は静かな住宅街となっています。送電線は視界に入るもののそれほど気にならないかと思います。個人的にはそれよりかは駅からエントランスアプローチまでの細い路地上部の電線のほうが気になりました。

接道面は少なめですが駅側のエントランスアプローチは石積み&庇、植栽といつものアーネストワン物件に比べると気合い入っていますね。間取りに工夫がない(使いやすいとも言える)のと共用廊下にゆとりがないのはいつものアーネストワンらしい点ではあります。

4階建ての低層レジデンスなだけにバルコニー隣戸境を背の高い隔て板としてくれるともっとレジデンス感が出たのですが企業コンセプトからしてできる限りコストをかけずに買いやすい価格を目指しているわけでそこを求めてはいけませんね。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Pタイプ 2LDK 55.87㎡
2階 3198万円 坪単価189万円

R’タイプ 3LDK 62.93㎡

画像出典:サンクレイドル大宮公園レジデンス公式HP

2階 3598万円 坪単価189万円

Iタイプ 4LDK+WIC 84.73㎡

画像出典:サンクレイドル大宮公園レジデンス公式HP

2階 5298万円 坪単価206万円

Ggタイプ 3LDK 70.4㎡

画像出典:サンクレイドル大宮公園レジデンス公式HP

1階 3998万円 坪単価187万円

J’タイプ 3LDK 66.41㎡
4階 4498万円 坪単価223万円

Nタイプ 3LDK 70.41㎡
4階 4748万円 坪単価222万円

Oタイプ 3LDK 77.28㎡
4階 5298万円 坪単価226万円

平均坪単価は約210万円です。

希少性ある立地ですしこのくらいの単価になるのはわかりますが広域集客はなかなか難しいでしょう。地縁なければシントシティなど選択肢は豊富ですからね。もちろんシントシティのほうがもうちょい高いものの少し背を伸ばせば手が届いてしまいます。

また、大宮場面から見た際に東武アーバンパークで離れていくのとJR線で離れていくのでは後者のほうがとっつきやすさがあります。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機はあります。トイレは古めかしいタンク式であったりキッチンコンロがホーローだったりとコストコントロールは多いですが単価からすれば今の時代としてはそんなものでしょう。

構造は二重床・二重天井、サッシはT-2であったりと構造面でも単価なりに仕上げてきています。

周辺相場を確認しましょう!

・セレナハイム大宮公園寿能町 2002年築 寿能町2 新築時の坪単価約155万円 直近売り出し事例なし

・大宮寿能パークヒルズ 2002年築 寿能町2 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約125万円

・ローヤルシティ大宮公園 2006年築 寿能町2 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約90万円

・ライオンズ大宮寿能 2007年築 寿能町2 新築時の坪単価約160万円 直近売り出し事例なし

・モナークレジデンス大宮公園 2011年築 寿能町2 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約130万円

上記相場からサンクレイドル大宮公園レジデンスの将来価値を予想すると

Nタイプ 3LDK 70.41㎡ 4階 4748万円(新築時) → 3660万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は住戸コの字型配棟の中心に機械式で設置率約68%、出入りは大通り沿いからとなります。

共用部はエントランスホール横にキッチンスタジオ、東側接道面に提供公園があります。

建設地

【住むレーション】

[東武アーバンパークライン]

大宮公園 8:00発
大和田 8:02着
七里 8:05着
岩槻 8:08着
東岩槻 8:11着
豊春 8:14着
八木崎 8:16着
春日部 8:18着

大宮公園 8:03発
北大宮 8:05着
大宮 8:08着

[大宮から湘南新宿ライン]

大宮 8:12発
浦和 8:20着
赤羽 8:31着
池袋 8:43着
新宿 8:49着

[大宮から上野東京ライン]

大宮 8:20発
さいたま新都心 8:23着
浦和 8:27着
赤羽 8:37着
尾久 8:42着
上野 8:49着
東京 8:56着

日常の買い物としては駅前に東武ストアがあります。

通学校は大宮東小学校で徒歩16分、大宮北中学校で徒歩5分です。

大宮公園が近いという魅力はもちろんですが個人的には土呂駅から大宮公園駅までの道のりも好きなのですよね~。土呂駅から大宮公園駅までは徒歩15分ほどですから少し早い時間に帰れて夕暮れ時などは土呂駅で降りて緑を眺めつつ帰宅というのも良いかと。路地(最短ルートでない道)に入るとまた違う景色があったりで。見学の際は大宮公園駅と建設地だけでなく大宮公園駅と土呂駅も歩かれることをおすすめいたします。

【総評】

希少性ある立地ですし、駅近ながら住環境の良さも得られますから条件良いマンションであることはたしかです。

ただ、大宮駅から先のアーバンパークラインで5000万円前後となると重たいのですよね。専有面積抑えている部屋であれば4000万円前後のラインナップもあるのですがそうなれば「この立地でこの広さはなぁ…」となりがちなんですよね。

これが建築費お安い時代であれば坪単価170万円ほどで売り出しできたわけでそれなら広さも確保できて手が出しやすいのですが。(もちろんここが坪単価170万円で供給できた時代は浦和や新都心ももっと安かったわけですがエリアごとの壁というものはいつの時代も存在する)

タラれば話をしてもどうしょうもないものの、近郊郊外エリアでビックターミナル駅からさらに乗り換える沿線沿いでは新築マンションというそのものが難しい時代になってきていますよね。

北与野や大宮、アーバンパークラインが舞台の「弱キャラ友崎くん」放送中です!!

動画もご覧ください!

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