今回ご紹介するのはルピアコート大宮フィオーレです!

[物件概要]

売主:中央住宅 ファーストコーポレーション
設計:ファーストコーポレーション 長谷建築設計事務所
施工:ファーストコーポレーション
価格:3998万円~6598万円
専有面積:67.20㎡~86.69㎡
総戸数:75戸
規模:7階建て
交通:各線「大宮」駅徒歩12分
所在地:埼玉県さいたま市大宮区大成町二丁目
竣工:2021年2月下旬

管理費(月額)10420円~13370円
修繕積立金(月額)6930円~8890円

駐車場:45台(平置き駐車場6台、機械式駐車場39台)月額6900円~12900円
駐輪場:150台(スライドラック式、下部スライドラック式・上部ラック式)月額200円~350円、他に子どもサイクルスペース(無料)
バイク置場:平置き3台 月額3000円

地図はこちらです↓

画像出典:ルピアコート大宮フィオーレ公式HP

「こんなところに分譲マンション建設する土地あったっけ?!」というくらい戸建てなど低層住宅が多いエリアです。もともと戸建てなどがあった場所ですが地権者住戸はありません。

最寄り駅はビックターミナル駅の大宮、駅徒歩12分ではありますが最寄り駅がマイナー駅ではなく大宮駅なのは大きな魅力ですね。

駅からは東日本総合車両センター横を歩くことになりますが建設地は西に折れた先となりますし、中山道手前のため静かな環境となっています。

接道面がとても少ないのは気になりますね。南側も公道ではあるもののよその家の横を通り抜ける形ですし、エントランスホールが周りからまったく見えないというのは珍しいでしょう。エントランスホール自体はこじんまりとしているものの天井部を木目調&フラットライン照明、アプローチ部分に素敵な植栽と分譲マンションらしいものとなっています。

外観に関しては南向きの最上階をサンルーフ、全戸バルコニー隣戸境はトールタイプの隔て板、黒フレームのガラス手摺として目立つからこそのデザインとなっています。

接道面が少ないながらも北側の駐車場出入口には石積みのゲートに豊かな植栽(物件名がフィオーレだけのことはあります)としており「接道少なく見えない部分も多いけども見えないところ見えるところすべてにおいて手を抜いていない」というのは大きく評価すべき点でしょう。

残念なのはごみ置き場ですね。駐車場側にあり住戸との動線に屋根がないですし、一旦セキュリティエリア外(駐車場内ではありますがシャッターゲートなどはなし)に出なければならないのは今どき珍しいでしょう。駐車場にまもるんスペースという機械式駐車場操作時に子供たちの安全を確保できる場所を設けているのにごみ置き場は容赦なく駐車場内という矛盾が私には理解に苦しむ点でした。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[西向き]

Aタイプ 3LDK 75.09㎡ 管理費(月額)11640円 修繕積立金(月額)7740円
2階 5068万円 坪単価223万円

Bタイプ 3LDK 67.20㎡ 管理費(月額)10420円 修繕積立金(月額)6930円
1階 4388万円 坪単価215万円
2階 4438万円 坪単価218万円
4階 4638万円 坪単価228万円

Cタイプ 3LDK 67.20㎡ 管理費(月額)10420円 修繕積立金(月額)6930円
3階 4488万円 坪単価220万円
4階 4538万円 坪単価223万円
6階 4738万円 坪単価233万円

Dタイプ 3LDK 67.49㎡ 管理費(月額)10470円 修繕積立金(月額)6960円
2階 4418万円 坪単価216万円
4階 4518万円 坪単価221万円
5階 4568万円 坪単価223万円
6階 4618万円 坪単価226万円

[南向き]

Eタイプ 4LDK 81.35㎡ 管理費(月額)12610円 修繕積立金(月額)8380円

画像出典:ルピアコート大宮フィオーレ公式HP

4階 5778万円 坪単価234万円

Fタイプ 3LDK 71.29㎡ 管理費(月額)11050円 修繕積立金(月額)7350円
4階 5008万円 坪単価232万円
5階 5058万円 坪単価234万円

Gタイプ 3LDK 70.02㎡ 管理費(月額)10860円 修繕積立金(月額)7220円
3階 4618万円 坪単価218万円
4階 4918万円 坪単価232万円
5階 4968万円 坪単価234万円
6階 5018万円 坪単価236万円
7階 5068万円 坪単価239万円

Hタイプ 3LDK 71.01㎡ 管理費(月額)11010円 修繕積立金(月額)7320円

画像出典:ルピアコート大宮フィオーレ公式HP

4階 4988万円 坪単価232万円
5階 5038万円 坪単価234万円

Iタイプ 3LDK 76.09㎡ 管理費(月額)11800円 修繕積立金(月額)7840円

画像出典:ルピアコート大宮フィオーレ公式HP

3階 5098万円 坪単価221万円
4階 5248万円 坪単価228万円

Wタイプ 4LDK 86.22㎡ 管理費(月額)13370円 修繕積立金(月額)8890円
7階 6598万円 坪単価253万円

Jタイプ 3LDK 76.69㎡ 管理費(月額)11890円 修繕積立金(月額)7900円

画像出典:ルピアコート大宮フィオーレ公式HP

3階 5148万円 坪単価221万円

Sタイプ 4LDK 86.69㎡ 管理費(月額)13440円 修繕積立金(月額)8930円
5階 6568万円 坪単価250万円

Uタイプ 3LDK 78.18㎡ 管理費(月額)12120円 修繕積立金(月額)8060円
6階 5798万円 坪単価245万円

Kタイプ 4LDK 80.00㎡ 管理費(月額)12400円 修繕積立金(月額)8240円
4階 5678万円 坪単価234万円

[東向き]

Lタイプ 3LDK 67.49㎡ 管理費(月額)10470円 修繕積立金(月額)6960円
2階 3998万円 坪単価195万円

Tタイプ 4LDK 80.40㎡ 管理費(月額)12470円 修繕積立金(月額)8290円
5階 5628万円 坪単価231万円

平均坪単価は約230万円です。

間取りはさすがの中央住宅ですね!!ピアキッチンの割合も多く選ぶ楽しみが多いです。廊下に棚&扉(アクンダナ)を設けている住戸もあるのですが隠し扉的で私も最初は気が付きませんでした!

南向きは4階から抜けるため3階と4階の単価差が大きく、東向きは自己日影が厳しい住戸も多いため単価を抑えています。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機、食器棚、洗濯機上吊戸棚、玄関インナーミラー、バルコニー水栓&防水コンセント(最近減っている中でありがたい!!)など単価なりとなっています。

基本天井高は2400mmと低めですが二重床・二重天井でボイドスラブで厚み250mmとしっかりしたものとなっています。(ボイドスラブなので200mmでないのは当然として)

ボイドスラブのため小梁が少なく天高2400mmに関しては空間を広く感じやすいでしょう。ただし、7階建てで高さ約20mですから階高は今一つです。(7階建てなら高さ21mが理想)

周辺相場を確認しましょう!

・レールシティ大宮 1997年築 桜木町3 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約120万円

・大宮パークホームズシティコート 2001年築 大成町1 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約160万円

・D´グランセ大宮桜木町 2005年築 桜木町4 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約150万円

・ミオカステーロ大宮 2007年築 大成町1 新築時の坪単価約200万円 直近売り出し事例なし

・ポレスター大宮桜木町 2013年築 桜木町4 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約165万円

・プレシス大宮ヴェルデ 2018年築 大成町2 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約220万円

上記相場からルピアコート大宮フィオーレの将来価値を予想すると

Fタイプ 3LDK 71.29㎡ 4階 5008万円(新築時) → 3980万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

シントシティも手が届いてしまうことを考えると高いですね。当然ながらリセールバリューとしてはシントシティのほうが期待できますから「大宮駅徒歩圏内の新築マンション」にこだわるかでしょう。

駐車場設置率は約60%、機械式メインですが地下型のため駐車場方面を向く西向き住戸からすると圧迫感が出ませんから駐車場利用しない方もする方にもメリットが大きいです。大宮台地だからこそではありますね。

管理費は㎡単価約155円と抑えめです。駐車場収入が月額39万円(戸あたり約5200円)あるのもプラスに働いていることでしょう。

建設地

【住むレーション】

[上野東京ライン]

大宮 8:05発
さいたま新都心 8:08着
浦和 8:12着
赤羽 8:22着
尾久 8:27着
上野 8:34着
東京 8:41着
新橋 8:44着
品川 8:51着

[湘南新宿ライン]

大宮 8:05発
浦和 8:12着
赤羽 8:22着
池袋 8:33着
新宿 8:39着
渋谷 8:45着
恵比寿 8:47着
大崎 8:52着

[京浜東北線]

大宮 8:00発(始発)
さいたま新都心 8:02着
与野 8:04着
北浦和 8:07着
浦和 8:10着
南浦和 8:12着
蕨 8:16着
西川口 8:19着
川口 8:22着
赤羽 8:25着
東十条 8:28着
王子 8:31着
上中里 8:33着
田端 8:36着
西日暮里 8:38着
日暮里 8:40着
鶯谷 8:42着
上野 8:44着
御徒町 8:46着
秋葉原 8:48着

[埼京線]

大宮 8:12発
武蔵浦和 8:19着
赤羽 8:29着
十条 8:32着
板橋 8:35着
池袋 8:39着
新宿 8:45着
渋谷 8:50着
恵比寿 8:52着
大崎 8:56着

[川越線]

大宮 8:04発
日進 8:08着
西大宮 8:13着
指扇 8:17着
南古谷 8:25着
川越 8:30着

[新幹線]

大宮 7:58発
仙台 9:04着

中山道側にバス停はあるもののバス停までの歩く距離や乗車時間を考えると徒歩が現実的でしょう。

駅から歩く割には物件近くに大きなスーパーマーケットがないのは残念。大宮駅近くにはデパ地下含めて買い物施設は多いですがそこで買い物して帰るにはやや距離があります。

通学校は大成小学校で徒歩7分、大成中学校で徒歩5分とどちらも近めです。

【総評】

大宮駅周辺の開発(大宮駅グランドセントラルステーション化構想)で利便性は高まるもののそれにより資産性の影響があるかというと難しい立地ですね。

リセールバリューや駅距離重視なら同じ総額で買うこともできるシントシティがおすすめです。予算が伸びるならザ・パークハウスさいたま新都心もいいでしょう。

とはいえここは先に述べたように大宮駅徒歩圏内で新築マンションを求める方、とくに周辺の賃貸住宅にお住まいの方がターゲットですからリセールバリューにはそこまで期待できないけども住んでからの満足度ではかなり高いものとなるよう商品力に特化していますから買って後悔というのは考えにくいでしょう。競合もほとんどないですからね。

後発棟として鉄道博物館寄りにルピアコート大宮ルフーレも建設中です。そちらの販売開始はもう少し後のようです。ルフーレは大宮駅徒歩15分、鉄道博物館駅徒歩9分ほどになりそうですから鉄道博物館駅を日常使いしたい方には合っているでしょう。レールシティの近くとなります。

フィオーレの中でおすすめしやすい住戸はDタイプとなります。西向きではありますが駐車場スペースがあるため前の建物まで距離がありますし、ピアキッチンで4500万円ほどとなればリセールバリューと満足度のバランスも取りやすいです。

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