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今回ご紹介するのはプレミアムレジデンス武蔵浦和です！
［物件概要］第1期1次先着順販売戸数35戸
売主：三信住建 パナソニックホームズ 中央日本土地建物 大和地所レジデンス
設計：プラスデコ一級建築士事務所
施工：菊池建設
価格：5148万円～6578万円
専有面積：61.80㎡～70.20㎡
総戸数：177戸
規模：15階建て
交通：
JR埼京線・JR武蔵野線「武蔵浦和」駅徒歩14分
JR京浜東北線「南浦和」駅徒歩17分
所在地：埼玉県さいたま市南区根岸五丁目
竣工予定：2026年1月中旬
引き渡し予定：2026年3月中旬
駐車場：107台（月額4500円～15000円）機械式100台（月額4500円～14000円） 平置式7台 プライベートパーキング4台（月額15000円）、身障者用1台（月額15000円）、来客者用1台（使用料50円/1時間）、カーシェアリング用1台
サイクルポート：4区画（月額100円）
マルチポート：5区画（月額100円）
洗車スペース：（使用料100円/1時間）
バイク置場：11台（月額2000円・2500円）
自転車置場：295台［2段ラック式上段121台（月額使用料：200円/台）、下段ラック式174台（月額300円）］
レンタサイクル置場：3台（使用料50円/1時間）
インターネット使用料：2475円（月額）
町内会費：100円（月額）
管理費（月額）9500円～10700円
修繕積立金（月額）11740円～13340円
地図はこちらです↓
画像出典：プレミアムレジデンス武蔵浦和公式HP
JR埼京線とJR武蔵野線が交差する武蔵浦和駅から中山道側へ徒歩14分、その中山道から一歩中へ入った西友南浦和店跡地の根岸アドレスとなります。(埼京線が開通する前は南浦和駅が最寄り駅であったため店名も南浦和)
周辺の分譲マンションは2023年築のイニシア南浦和根岸(平均坪単価約255万円)のように●●南浦和根岸を謳うケースも多いのですが武蔵浦和を謳ったほうが売りやすいという判断かと思います。(武蔵浦和駅からも遠いですが武蔵浦和感を醸し出す売り方)
武蔵浦和をフルに使い倒したいという方には合わない(今作と同じ価格で武蔵浦和駅前も購入できてしまう)のですが根岸アドレスのためJR京浜東北線とJR武蔵野線が交差する南浦和駅も徒歩17分と自転車であれば日常使いしやすい距離に位置しており使い分けもしやすいですね。
オーケー側と異なり武蔵浦和駅へも南浦和駅へも大きな高低差なく行き来できるのも魅力の一つとなります。それゆえハザードマップではがっつりと色がついてしまっています。
日常の買い物はベルクが徒歩2分、高低差はありますがオーケーが徒歩9分、白幡食肉卸売センターMEATMeetが徒歩10分、武蔵浦和駅のマルエツやオリンピック、南浦和駅のまるひろ(ヤオコー)など選択肢が豊かですがなにより目の前にベルクがあるのはとても便利ですね。
通学校は南浦和小学校で徒歩6分、白幡中学校で徒歩11分です。
建設地は中山道から一歩中へ入っている点は評価されるところではありますが南西側に県営住宅が聳え立っているのが気になってきますね。(そちらが壁になることでより中山道が気になりにくくはなりますが…)
建設地が横に長いため南東向きと南西向きのような一般的なL字配棟にすることができず2棟に分けて主開口部を東(エアリーグランデ)と南東(ブライトグランデ)に設定しています。
南東向きは接道挟んでトヨペットとレクサスの駐車場のため現状では視界抜けしてきます。ただ、用途地域は今作と同じく準工業地域のため将来リスクはあります。
東向きは南東向きの棟との被りが気になる列とそうでない列で眺望や日当たりの差が大きいですが向かいが戸建てとマンションが混在しているため低層階でも苦しくないですし上層階になるとグッと視界抜けしてきます。(イニシア南浦和根岸などが見えてきますが壁のようにはならない)
また、その2棟の間にセンターガーデンとして中庭を設けているため『南東向きの棟と被る列のほうが中庭をより楽しめる』といううまいカバーをしてくれています。
中庭と連動するように植栽豊かな車寄せがあるのも雰囲気が良いですね。
さらに一息つけるオープンコリドーとしてエアリーグランデとブライトグランデを結ぶ渡り廊下を設けていますし、車寄せから風除室を抜けるとラウンジ、半個室のワーキングスペース、パーティールーム＆キッズルーム、その先にパーティデッキなど総戸数177戸らしく共用施設も充実しています。共用部の大窓から外周部と中庭側の植栽を自然と感じられるのも嬉しいですね。
外観デザインは正面部分はガラス手摺の色合いを変えるくらいで隔て板も低いですしシンプル気味ではあるのですが妻側はモノトーンでおしゃれですし背中側(共用廊下側)もガラス手摺とするなど豪華な車寄せも相まって見た目でもオーナー満足度を高めてくれることは間違いないでしょう。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 3LDK 65.88㎡
画像出典：プレミアムレジデンス武蔵浦和公式HP
EOLタイプ 3LDK 68.04㎡
画像出典：プレミアムレジデンス武蔵浦和公式HP
Fタイプ 3LDK 64.8㎡
画像出典：プレミアムレジデンス武蔵浦和公式HP
G2タイプ 3LDK 64.8㎡
2階 5348万円 坪単価272万円
Hタイプ 3LDK 70.2㎡
画像出典：プレミアムレジデンス武蔵浦和公式HP
Iタイプ 3LDK 68.04㎡
画像出典：プレミアムレジデンス武蔵浦和公式HP
平均坪単価は約300万円です。
専有面積としては今どきで少々狭いのですがオープンエアリビング、オープンエアスペース、ビッグウォークインクロゼットなど大和地所レジデンスらしさをしっかりと感じられるプランもあります。
ハザードリスクが大きいため1階住戸は売りにくい(買いにくい)なかで中庭に面するプランだけでなく電気自動車充電対応のプライベートパーキングとマルチポート(自転車をテラスの前に置けます)という戸建て感覚で暮らせるプランもあるなど『これならハザード呑んでも欲しくなる』という方も多いことでしょう。
設備仕様としてはディスポーザーがないのは総戸数からすると惜しいですね。トイレ手洗いカウンターもありません…食洗機、オープンキッチン、浴室ダウンライト、テラス付き住戸にはスロップシンクなどなど悪くはないですが駅距離ある中で坪単価300万円ほどとなればもう少し華があると嬉しかったという印象です。構造も直床(床スラブ厚210mm～230mm)・二重天井となっています。
ただ、賃貸からのステップアップという市内の一次取得者層がメインターゲットとなるはずですから違和感はないでしょう。ゼッチ基準を満たしているのも今どきで良いですね。
周辺相場を確認しましょう！
■グランシェソワ武蔵浦和
2009年築 武蔵浦和駅徒歩12分
新築時の坪単価約190万円
現在の坪単価約190万円
動き一例
約70㎡
新築時4100万円台
中古時4100万円台
■ザ・パークハウス南浦和根岸
2013年築 南浦和駅徒歩15分
新築時の坪単価約160万円
現在の坪単価約195万円
動き一例
約67㎡
新築時3200万円台
中古時3900万円台
■プラウドタワー武蔵浦和マークス
2013年築 武蔵浦和駅徒歩2分
新築時の坪単価約230万円
現在の坪単価約315万円
動き一例
約69㎡
新築時4300万円台
中古時6400万円台
上記相場からプレミアムレジデンス武蔵浦和が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Aタイプ 3LDK 65.88㎡ 7階 5728万円 → 4400万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は敷地北側屋外の機械式でプライベートパーキング合わせて設置率60％弱です。
駐輪場は屋外で設置率約166％、三輪車などが置けるキッズポートもありますが一世帯2台以上がマストであればマルチポートがある1階住戸を選んでおいた方が確実でしょう。
管理費は㎡単価月額約154円、ディスポーザーなしの外廊下とはいえ植栽豊かなランドプランでエレベーターも3基ありますからしっかりと抑えられておりコストパフォーマンス良いですね。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■グランシェソワ武蔵浦和 総戸数28戸 管理費㎡単価月額約210円
■ザ・パークハウス南浦和根岸 総戸数80戸 管理費㎡単価月額約182円
■プラウドタワー武蔵浦和マークス 総戸数309戸 管理費㎡単価月額約285円
【住むレーション】
［埼京線］
武蔵浦和 8:06発
赤羽 8:15着
十条 8:18着
板橋 8:21着
池袋 8:25着
新宿 8:31着
渋谷 8:36着
恵比寿 8:39着
大崎 8:42着
武蔵浦和 8:08発
中浦和 8:10着
南与野 8:12着
与野本町 8:15着
北与野 8:16着
大宮 8:20着
［武蔵野線］
武蔵浦和 8:03発
西浦和 8:05着
北朝霞 8:11着
新座 8:15着
東所沢 8:19着
新秋津 8:22着
新小平 8:27着
西国分寺 8:32着
北府中 8:35着
府中本町 8:37着
武蔵浦和 7:58発
南浦和 8:01着
東浦和 8:05着
東川口 8:09着
南越谷 8:13着
越谷レイクタウン 8:16着
吉川 8:19着
吉川美南 8:21着
新三郷 8:24着
三郷 8:26着
南流山 8:29着
新松戸 8:32着
新八柱 8:36着
東松戸 8:39着
市川大野 8:42着
船橋法典 8:45着
西船橋 8:49着
南船橋 8:58着
新習志野 9:01着
幕張豊砂 9:03着
海浜幕張 9:06着
［しもうさ号］
武蔵浦和 8:12発
大宮 8:20着
［京浜東北線］
南浦和 8:02発
浦和 8:04着
北浦和 8:06着
与野 8:09着
さいたま新都心 8:11着
大宮 8:13着
南浦和 7:52発
蕨 7:56着
西川口7:59着
川口 8:02着
赤羽 8:05着
東十条 8:08着
王子 8:11着
上中里 8:13着
田端 8:16着
西日暮里 8:18着
日暮里 8:20着
鶯谷 8:22着
上野 8:24着
御徒町 8:26着
秋葉原 8:28着
神田 8:30着
東京 8:33着
有楽町 8:35着
新橋 8:37着
浜松町 8:40着
田町 8:42着
高輪ゲートウェイ8:44着
品川 8:46着
［空港リムジンバス］
※浦和駅周辺から来る便のため始発ではありません
武蔵浦和駅西口4番のりば 5:00発
羽田空港第2ターミナル 5:50着
羽田空港第1ターミナル 5:55着
羽田空港第3ターミナル 6:05着
満員電車はご愛嬌ですが埼京線の通勤快速も利用できるのが武蔵浦和のストロングポイントの一つとなります。武蔵浦和駅を出ると次の停車駅は赤羽です。
その埼京線は最終電車が早いのが惜しいところですが今作の立地であれば終電が遅い南浦和駅を利用することも容易です。(赤羽駅場面で比べると30分ちょっと京浜東北線のほうが終電が遅い)
徒歩3分のところにある中山道沿いの根岸五丁目停留所から路線バスで南浦和駅まで10分ほど、浦和駅まで15分ほどでアクセスすることもできます。
外環浦和と首都高浦和南まで3キロ前後のため車での遠出も便利です。
プラウドシティ武蔵浦和ステーションアリーナ！！
かっちょえ〜！！ pic.twitter.com/3FYzu4bzbJ
— マンションマニア (@mansionmania) June 26, 2024
【総評】
一般的なL字配棟にできないことで配棟計画がとても難しくなるわけですがその弱みを強みに変えるようなランドプラン(中庭や車寄せ)になっているのがとても好印象でした。
さらに大和地所レジデンスとのJV物件(主幹事は三信住建のためプレミアムレジデンス冠)だからこその面白みある間取りも嬉しいですね。
駅距離は気になってきますが不便な駅遠というわけではないため自転車などでカバーできる新築オンリー検討の方であれば呑みやすいことでしょう。(武蔵浦和は駅が近い分譲マンションがたくさんあるため新築にこだわらない方からすると今作を選ぶメリットが薄い)
価格に関しては新築としては違和感ないですが周辺相場と比べるとかなりお高いですね。
『周辺の築10年～築15年ほどの中古マンションは坪単価200万円ほどだけども今作は新築なので坪単価300万円ほど』
『駅からペデストリアンデッキで直結している築10年ほどのタワーマンションとほぼ同じ価格の駅徒歩14分物件』
というところをどう考えるかでしょう。
築10年ほどの中古マンションでよろしければ同じような立地条件であれば坪単価100万円ほどお安く購入できてしまいますし今作と同じ価格を出せば駅からデッキ直結のスペシャル立地も手が届くと。
つまりは『新築マンションということにどれだけ価値を感じるのか』で評価が大きく分かれてくる物件となります。
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