今回ご紹介するのはライオンズ中浦和フォレストフォートです!

[物件概要]

売主:大京 大栄不動産
設計:安宅設計
施工:斎藤工業
価格:3920万円~5970万円
専有面積:66.07㎡~77.37㎡
総戸数:111戸
規模:7階建て
交通:JR埼京線「中浦和」駅徒歩7分 JR埼京線・JR武蔵野線「武蔵浦和」駅徒歩18分
所在地:埼玉県さいたま市南区関2丁目
竣工予定:2023年8月1日

駐車場:55台(屋外平地式8台、屋外機械式47台)月額9000円~15000円
バイク置場:8台 月額2000円(一部都市計画道路内)
自転車置き場:227台 年額1200円~3600円

管理費:月額15880円~18180円
修繕積立金:月額8060円~9440円

地図はこちらです↓

画像出典:ライオンズ中浦和フォレストフォート公式HP

JR埼京線の中浦和駅から徒歩7分、駅から一直線とわかりやすい道のりですが志木街道のため歩道は狭かったりガードレールが細かったりという点は気になることでしょう。

用途地域は住居系ではあるものの近くに倉庫や配送センターがありますし、志木街道は背中側ですが線路(手前が貨物線、奥が武蔵野線)もそこそこ近い距離(エリア内としてはもっと線路に近い物件もあります)となります。日常の買い物は中浦和駅前の西友、フレッシュ市場マルフクへ徒歩9分、西浦和のダイエーや自転車で武蔵浦和へ行き来しやすいなど選択肢はありますが通学校の大里小学校(今作は南区アドレス)で徒歩16分、白幡中学校で徒歩21分と学校が遠いのもウィークポイントとなります。

立地面では大きな強みはありません…

そんなことは売り手側も百も承知。建物で勝負してきています。

東、北の二面接道(西側の一部は水路に面しています)で西向き、南向き、東向きのコの字配棟となりますが北側の志木街道に面している幅が長いことを活かしてどでかいエントランスアプローチとできています。

風除室から伸びる天井部木目調の庇、石積みのデザインウォール、街道沿いに続く豊かな植栽、ライオン像が置かれる部分は階段状となっておりそちらにもシンボルツリーが配されます。志木街道から中庭側が見えるのですが両サイドの階段はしっかりとルーバーでお化粧しているなど「都内の坪単価400万円の新築マンションです」と言われても何の疑いももたないほど良い意味で中浦和らしくない外観デザイン、ランドスケープとなっています。

外廊下ではありますが中庭側も外壁タイル&ガラス手摺でおしゃれなものとしていますし、中庭の中心にも木々を配し、景石&照明計画で癒しだけでなく大人な雰囲気としています。

エントランスホールは戸数なりの広さですが正面の大窓、メールコーナー付近の窓からも中庭を自然と望める…これはたまらんですね…エレベーター周りも呼び出しボタン付近に木目調パネルをはってくれていますし(ボタン付近が吹付のマンションも多い)、各戸玄関のインターホン付近も同じくパネルとしてくれています。美しい…

同ブランドだとライオンズ川口並木グランゲートと同じような見せ方ですね。立地としては売りにくいことはわかっています。だからこそ特別な商品で勝負します!と。

かっこいいマンションに住みたいという方にとってはかなり魅力に映ることでしょう。(立地で勝負できるならここまでやらないでしょう)

ただ、素敵なエントランスアプローチは志木街道の拡張部分に入っており、そちらが実現するとほとんどの部分が歩道へと変わってしまいます。もちろんタダでもっていかれるわけではなく管理組合にお金は入りますが見た目への影響は大きいものとなります。歩道が広がるわけでマイナス面ばかりではないですけども。ライオン像の部分はぎりぎり残ります。そこはちゃんと考えてくれています。

余談ですが私もライオンズマンションを購入したことがあり、好きなブランドの一つです。ストラップなどなどグッズも持っています。昔はライオンズマンションだらけでしたからね。「ライオンズマンションと、暮らしています」を謳っていた時代も好きでした。ライオン像はそこに住まう方にとって大きな存在となってくれるはずです。(パワーもらえると思います!!)

角住戸部分もL字窓に側面木目調、正面部分もダブルマリオンの間を木目調、最上階の軒裏も木目調とするなど単調なものとはなっていません。

ラウンジスペースのブース席もおしゃれな空間となっておりワークスペース等として利用可能です。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Fタイプ 2LDK 67.92㎡

画像出典:ライオンズ中浦和フォレストフォート公式HP

3階 4630万円 坪単価225万円
4階 4890万円 坪単価238万円

G1タイプ 3LDK 67.31㎡

画像出典:ライオンズ中浦和フォレストフォート公式HP

1階 4130万円 坪単価202万円

J2タイプ 3LDK 70.01㎡

画像出典:ライオンズ中浦和フォレストフォート公式HP

3階 4730万円 坪単価223万円
4階 4850万円 坪単価229万円

K2タイプ 3LDK 67.32㎡

画像出典:ライオンズ中浦和フォレストフォート公式HP

3階 4550万円 坪単価223万円
4階 4670万円 坪単価229万円

M2タイプ 3LDK 76.25㎡

画像出典:ライオンズ中浦和フォレストフォート公式HP

2階 5180万円 坪単価224万円
3階 5350万円 坪単価231万円
6階 5660万円 坪単価245万円

平均坪単価は約235万円です。

田の字が主ですが連窓サッシで開口部が豊かなのは嬉しいですね。サッシ高は2070mm(1階住戸は2170mm)と板マンにしては頑張っています。

東側はコスモ(分譲マンション)があり住戸によってはこんにちはとなります。西側は斜め向かいにローヤルコーポ(分譲マンション)があるものの目の前は戸建で志木街道が斜めに走っているため東側に比べれば抜けてきます。南側はアパートと青空駐車場のため低層階でも採光に期待ができますし、中層階以上であれば線路も超えて抜けてきます。

設備仕様としてはディスポーザーはないですが食洗機は付いています。トイレ手洗いカウンターもないなど室内グレードはそこまで高くないものの通気ルーバー付き扉、換気機能付き玄関ドア、バルコニーグリーンカーテン用フック、可動式ルーバー面格子など風通しには気を使ってくれています。構造は直床・二重天井です。

1階のメールコーナーは住戸専用の宅配ボックス一体型のライオンズマイボックスをいつも通り採用、さらに風除室は顔認証セキュリティサービス(鍵か交通系ICカードをタッチでもOK)、エレベーターも顔認証セキュリティサービス&ボタンタッチレスなど今どきの設備も採用してくれています。どうせなら玄関も電子錠にしてくれると嬉しかったのですが。

周辺相場を確認しましょう!

・レーベンハイム中浦和フォートエターナル 2006年築 桜区西堀6 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約130万円

・ダイアパレス武蔵浦和モリノ 2007年築 桜区田島3 中浦和駅徒歩9分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約140万円

・プラウド別所沼公園ディアージュ 2013年築 中央区大戸1 中浦和駅徒歩3分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約230万円

・プラウド別所沼公園トレサージュ 2016年築 南区鹿手袋2 中浦和駅徒歩4分 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約230万円

・オハナ中浦和 2021年築 桜区田島3 中浦和駅徒歩12分(西浦和駅徒歩8分) 新築時の坪単価約180万円 直近売り出し事例なし

・エクセレントシティ中浦和 2022年8月竣工予定 南区鹿手袋3 中浦和駅徒歩5分 新築時の坪単価約260万円 新築販売中

上記相場からライオンズ中浦和フォレストフォートの将来価値を予想すると

J2タイプ 3LDK 70.01㎡ 4階 4850万円(新築時) → 3800万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外機械式中心で設置率約49%、機械式は地上5段で全幅1850mm、ノーマルルーフ区画も多くハイルーフ区画でも車両重量2000kgまでであるなど愛は感じませんでした。ただ、機械式駐車場の周りを壁で囲い建物の美しさを損なわない工夫がなされています。

駐輪場は屋外で設置率約204%、出入口はオートドアとしてくれています。

管理費は㎡単価月額約240円、エレベーターは2基(南棟と東棟側)ありますがディスポーザーはないためもう少しお安いと嬉しかったですね。オハナ中浦和の管理費は㎡単価月額約196円でした。

建設地

【住むレーション】

[埼京線]

中浦和 7:53発
武蔵浦和 7:56着
北戸田 7:59着
戸田 8:01着
戸田公園 8:03着
浮間舟渡 8:06着
北赤羽 8:09着
赤羽 8:12着
十条 8:15着
板橋 8:18着
池袋 8:22着
新宿 8:28着
渋谷 8:34着
恵比寿 8:36着
大崎 8:40着

中浦和 8:02発
南与野 8:04着
与野本町 8:06着
北与野 8:08着
大宮 8:12着

[国際興業バス]

田島 7:33発
関 7:35着
中浦和駅 7:37着
別所沼公園 7:38着
附属中学校 7:39着
県庁前 7:41着
埼玉会館 7:43着
浦和駅西口 7:48着

浦和駅西口 20:25発
~中略~
中浦和駅 20:31着
関 20:32着

※浦和駅方面からの田島停留所は建設地と離れているため関停留所で降りたほうが早いです

公立校は遠いものの別所沼公園が近いですし、少し足を延ばせば秋ヶ瀬公園もありますから公園関係は恵まれています。

【総評】

私みたいにハコにうるさい人にはハマってきますね。とにかく美しい。

マンションを買うにあたり「かっこいいマンションじゃなきゃ嫌だ!!」という方は要チェックです。単価以上すぎます。

ただ、けして不便ではないものの中浦和は中古でもそこまでお高くないエリアですし、今作は学校が遠い、志木街道沿いである(だからこそのアプローチですが)など立地面と価格としては「中古でいいじゃん」となってしまいます。それでも商品勝負の新築マンションのためハコにこだわる方には合ってくるでしょう。

動画もご覧ください!

■ライオンズ中浦和フォレストフォート 建設地周辺レポート

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