今回ご紹介するのはファインシティ新越谷です!

[物件概要]

売主:京阪電鉄不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:31,446,000円~51,402,000円
専有面積:68.42㎡~83.87㎡
総戸数:179戸
規模:8階建て
交通:東武スカイツリーライン「新越谷」駅徒歩10分 JR武蔵野線「南越谷」駅徒歩9分
所在地:埼玉県越谷市大字西方上手
竣工予定:2020年8月下旬

管理費(月額)11700円~14300円
修繕積立金(月額)5820円~7130円

駐車場:108台(平置:66台(来客用1台、身障者用1台含む)機械式:42台)月額2400円〜12000円
自転車置場:サイクルポート:179区画 月額使用料0円
バイク置場:9台 月額3000円

地図はこちらです↓

画像出典:ファインシティ新越谷公式HP

多摩市に移転した長谷工コーポレーション技術研究所跡地となります。

長谷工マンションミュージアムに行ってきました!

越谷市では有名なマンションであるガーデンシンフォニー新越谷の西側となります。それゆえガーデンシンフォニーの西向き住戸は目の前にファインシティ新越谷となってしまいますが。。。

ファインシティ新越谷自体も眺望が抜けるお部屋は少なく、数少ない南向き住戸の目の前にはマンション、主となる西向き住戸の目の前にもマンション(西棟の南側はマンションと被りません)となかなか厳しいものはあります。

接道は西側一面で北から南に敷地が長くなっており、マンション用地としてはお世辞にも優れてはいないのですが土地の形は綺麗ですので背中側には全戸分のサイクルポートを設けることができています。駐車場は設置率約60%で約6割が平置き、約4割が機械式となります。立地からすると足りないようには思えてしまいますね。ただし、駐車場は先着順ですからまだ平置き区画を確保することも可能です。

駅から徒歩9分ではありますがフラットな道のりですし最寄り駅が駅力のある新越谷・南越谷ですからマイナー駅から徒歩10分とは訳が違います。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[シーズナルスクエア 西向き]

C3タイプ 3LDK 68.42㎡

画像出典:ファインシティ新越谷公式HP

2階 3145万円 坪単価152万円
3階 3175万円 坪単価153万円
6階 3277万円 坪単価158万円

C5タイプ 3LDK 68.42㎡
3階 3196万円 坪単価154万円
6階 3288万円 坪単価158万円
8階 3400万円 坪単価164万円

B9タイプ 3LDK 70.21㎡
8階 3521万円 坪単価165万円

B10タイプ 3LDK 70.21㎡

画像出典:ファインシティ新越谷公式HP

2階 3246万円 坪単価152万円

[シャイニースクエア 南向き]

Dタイプ 4LDK 83.87㎡

画像出典:ファインシティ新越谷公式HP

2階 4855万円 坪単価191万円
8階 5141万円 坪単価202万円

Gタイプ 3LDK 75.18㎡

画像出典:ファインシティ新越谷公式HP

1階 4175万円 坪単価183万円(Ggタイプ)
2階 4073万円 坪単価179万円

Hタイプ 4LDK 82.56㎡

画像出典:ファインシティ新越谷公式HP

6階 4632万円 坪単価185万円
8階 4733万円 坪単価189万円

設備仕様に関してはディスポーザーを完備しています。南向き住戸は食洗機と食器棚が標準ですが西向き住戸はオプションとなります。キッチン収納にソフトクローズ機能なし、引き戸が下レール、トイレが一昔前のタンク式(リモコンも壁ではない)、浴室の照明がブラケット(しかも1個・・・)、可動式ルーバー面格子がなかったりとそこそこなコストカットは見受けられました。

ただしキッチン形状のセレクトが無償ででき、マントル型もあるのは魅力的でした。ノータイムでマントル型がおすすめです。浴室扉のタオルバーが2つ、バルコニー側の洋室にホスクリーン、バルコニーにプランターフック・グリーンカーテンフックがあったりと細かい配慮もあります。構造は直床・二重天井です。天井高は1階と2階が2550mm、3階以上が2500mmとなっています。

収納術を体感できるショールーム型モデルルームのため見学していて楽しかったです。全戸に付いてくるファミリーウォールにはコンセント(USBコンセントもあり!!)がありますからスマホ置き場としても活躍しそうです。同じようなものを後付けすることもできますがどうしても出っ張ってしまいますから最初から付いているとちゃんと奥まっており生活感も出にくくなりますからいいですね。

南向き住戸は共用廊下側の洋室もアウトフレームとしていますが西向き住戸は非アウトフレームです。設備仕様含めて南向きと西向きではけっこうな差を付けてきています。もちろんその分の価格差も付けてきてはいますからリセールバリューとしては南向きが優れているとも言えません。西向き住戸の坪単価150万円くらいのお部屋を購入しておいたほうが価格維持率にも期待できるくらいの差はありますから満足度を取るか価格維持率を取るかですね。

共用施設はパーティラウンジ、ブックラウンジ、キッズラウンジ、リラックスラウンジ、スタディラウンジ、ゲストルームなどを1階部分にまとめており、防災用品やDIYのシェア倉庫を含めると5部屋分のスペースを使っていますから総戸数から考えると贅沢なものとなっています。共用部の造りこみなどはディスカバテラスなどもそうでしたが京阪さんうまいですよね~。西側にマンションや工場があること自体はマイナスポイントではあるのですが西側にシーズンコリドーを設けて植栽豊かなものとしていますから窮屈感はないでしょう。ガーデンシンフォニー新越谷と合わせて街並みが綺麗になります。

周辺相場を確認しましょう!

・モアグランデ南越谷 1996年築 西方 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約115万円

ガーデンシンフォニー新越谷 2006年築 西方 新築時の坪単価約115万円 現在の坪単価約115万円

上記相場からファインシティ新越谷の将来価値を予想すると

C5タイプ 3LDK 68.42㎡ 6階 3288万円(新築時) → 2480万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画

【住むレーション】

[スカイツリーライン]

新越谷 7:58発
草加 8:02着
西新井 8:08着
北千住 8:14着
牛田 8:17着
堀切 8:18着
鐘ヶ淵 8:20着
東向島 8:23着
曳舟 8:24着
とうきょうスカイツリー 8:31着
浅草 8:35着

[スカイツリーライン→半蔵門線]

新越谷 8:04発
草加 8:08着
西新井 8:14着
北千住 8:20着
曳舟 8:27着
押上 8:32着
錦糸町 8:36着
住吉 8:39着
清澄白河 8:44着
水天宮前 8:47着
三越前 8:50着
大手町 8:52着
神保町 8:55着
九段下 8:57着
半蔵門 9:00着
永田町 9:02着
青山一丁目 9:04着
表参道 9:07着
渋谷 9:10着

[スカイツリーライン→日比谷線]

新越谷 7:59発
蒲生 8:00着
新田 8:02着
獨協大学前 8:04着
草加 8:07着
谷塚 8:10着
竹ノ塚 8:13着
西新井 8:16着
梅島 8:19着
五反野 8:20着
小菅 8:23着
北千住 8:25着
南千住 8:29着
三ノ輪 8:31着
入谷 8:34着
上野 8:36着
仲御徒町 8:38着
秋葉原 8:40着
小伝馬町 8:43着
人形町 8:45着
茅場町 8:48着
八丁堀 8:50着
築地 8:52着
東銀座 8:54着
銀座 8:56着
日比谷 8:58着
霞ヶ関 9:01着
神谷町 9:03着
六本木 9:07着

[武蔵野線]

南越谷 8:00発
東川口 8:04着
東浦和 8:08着
南浦和 8:13着
武蔵浦和 8:15着
西浦和 8:18着
北朝霞 8:23着
新座 8:26着
東所沢 8:30着
新秋津 8:34着
新小平 8:39着
西国分寺 8:43着
北府中 8:46着
府中本町 8:48着

南越谷 7:59発
越谷レイクタウン 8:02着
吉川 8:05着
吉川美南 8:07着
新三郷 8:09着
三郷 8:12着
南流山 8:15着
新松戸 8:19着
新八柱 8:23着
東松戸 8:26着
市川大野 8:28着
船橋法典 8:32着
西船橋 8:35着
南船橋 8:45着
新習志野 8:48着
海浜幕張 8:52着

物件のすぐ近くにベルク越谷西方店がありますから日常の買い物を近場で済ますことができます。越谷レイクタウンへも車で10分かからない距離感です。

小学校は徒歩9分とほどよい距離ですが中学校までは徒歩25分ほどとけっこうな距離感です。持ち帰り資料としても貰える周辺案内図(商談席にも置いてあります)のロケーション欄に西方小学校徒歩9分と記載があるのに対して中学校に関しては一切記載がない・・・。知られたくないことは記載しないみたいな売り方はちょっと古いですよね。正々堂々と記載するべき点でしょう。通うのが3年間とはいえファミリー向けマンションなのですから。

【総評】

ガーデンシンフォニー新越谷ではダメなのでしょうか?

というのが正直なところではあります。

2物件を比べてみましょう。

[価格]

ファインシティ新越谷 南向き 75㎡換算 約4300万円
ガーデンシンフォニー新越谷 南向き 75㎡換算 約3100万円

ファインシティ新越谷 西向き 70㎡換算 約3300万円
ガーデンシンフォニー新越谷 西向き 70㎡換算 約2300万円

[管理費・修繕積立金]

ファインシティ新越谷 管理費(月額㎡あたり)171円 修繕積立金(月額㎡あたり)85円
ガーデンシンフォニー新越谷 管理費(月額㎡あたり)177円 修繕積立金(月額㎡あたり)103円

※ガーデンシンフォニー新越谷は24時間有人管理

[駐車場]

ファインシティ新越谷 設置率約60% 機械式(月額)2400円~10400円 平置き(月額)10000円~12000円
ガーデンシンフォニー新越谷 設置率100% 自走式・平置き(月額)500円~7000円

設備仕様はどちらもディスポーザーを完備しており大きな差はありません。共用施設は総戸数534戸のガーデンシンフォニー新越谷のほうが大浴場が付いていたりと豪華です。

築年数の差は14年。そこをどう感じるかですね。価格差から見てわかるようにガーデンシンフォニー新越谷を購入して1000万円のフルリノベをしてもトントンです。仮にリフォームせずに築年数を考慮して21年ローンにしてもファインシティ新越谷を35年ローンで購入した時と比べて毎月の差はごくわずかです。

お隣にガーデンシンフォニー新越谷がある以上、そして価格差が1000万円ほどある以上はガーデンシンフォニー新越谷を購入のほうが価格維持率は高いだろうなぁ~と。もちろん元々リセール重視の方が検討するエリアではないのですが、周辺中古との価格差は大きいほうです。

立地や商品コンセプトなどなどけして悪いものではないのですがお隣に魅力ある中古マンションがあり、そちらよりそこそこ高い単価設定となればファインシティ新越谷の一番の魅力は新築ということになってしまいますから「どうしても新築」という方向けであることはたしかです。

ただ、モデルルームの収納術展示コーナーはかなりテンション上がってしまいました。皆様にもぜひあの収納術を見ていただきたいので見学はおすすめです!

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