プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはプラウドタワー東池袋ステーションアリーナです！

［物件概要］

売主：野村不動産
施工：前田建設工業
価格：未定
専有面積：44.30㎡～130.06㎡
総戸数：248戸 (うち非分譲住戸55戸)
規模：地上36階地下2階建て
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅徒歩1分　各線「池袋」駅徒歩10分
所在地：東京都豊島区東池袋四丁目
竣工予定：2022年2月下旬

地図はこちらです↓

画像出典：プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ公式HP

東池袋駅4件目の駅直結タワマンとなります。

駅直結の中では最南端となりますから池袋駅までは一番離れますがそれでも表記上10分は取れていますし、最南端がゆえに半永久的に眺望が守られる住戸が多いことは大きな強みとなります。文京区方面に向けてグラウンドレベルが低くなるため低層階でも開放感ある眺望が恵らえれるのは武蔵野台地×最南端(東池袋駅直結として)の特権と言えるでしょう。

また、駅直結というだけでなくサンシャインシティにも直結しているのはいいですね。夜は22時50分、朝は7時から通行できます。夜は池袋駅で下車してサンシャイン60通りのお店を見つつ東急ハンズ横から地下に降りてそのままずっと屋根ありで自宅へ…という素晴らしきルーティンも可能となります。私ならアニメイトとゲームセンターに立ち寄り放題となるわけですが財布の中身が不安です(笑)

池袋は住むイメージが湧きにくいという方も多いかと思いますが南池袋公園、近夏できる防災公園(イケ・サンパーク)の整備などなど子育て環境としても魅力が大きくなっているエリアです。ハレザができた付近も綺麗になりましたね～。そもそもこちらは池袋というよりかは環境も取れる東池袋エリアですから池袋駅徒歩圏内がいいけど環境も重視したいという方に向いています。文化や芸術にも力を入れており街全体が明るくなってきましたよね。

池袋エリアの開発はこちらの記事が情報量多めです　→　山手線内側で狙い目のエリアは池袋・東池袋（2019年1月の記事です）

そして今回大きく評価したいのが「改札階と住戸階がダイレクトアクセス」ということです。

駅直結(ペデストリアンデッキ経由除いた話です)のマンションは数多くある中で、ほとんどのマンションは一旦駅のエレベーターにて地上部まで出たり、マンションのグランドエントランス階に出たりと直接住戸階に行ける駅直結マンションはかなり少なくなっています。とくに地下鉄の駅直結となれば尚更です。また、駅直結を謳っていても改札までけっこう長い距離歩かされるマンションもあるわけですが今回は改札も近いです。(東池袋駅は改札が二か所あり過去の3マンションとは違う改札口となります)

改札階を出て4番出口へ進みそのままマンション内に入りエレベーターへ乗り込めば自宅階…これはなかなかすごいことでしょう。

ただ、それゆえデメリットもあります。駅のエレベーターに頼らないマンションのため自分たちで管理する面が大きくなります。住戸階へ向かうエレベーターとは別に地上部、下駄の商業施設へ向かうエレベーターも2基あります。こちらは一般の駅利用者も使うわけですが管理はマンション側となるそうです。つまりは維持費も負担。例えばですが駅利用者がエレベーターを汚してしまった…駅員さんは掃除してくれません。あくまでマンション＆商業施設のエレベーターです。

4番出口の通路自体は境界線があるためすべてマンション負担ではないですが境界線の先に一般の方も利用するエレベーター、エスカレーターがあるためおおよその管理はマンション側となります。

まぁ元駅員目線でお話しすると私が勤めた駅でもオフィスビル管理の出入口、エレベーターというのはたくさんありました。そこは駅側としてはノータッチでいいのですがそこで急病人が出たから無視するかと言えばけしてそうではなく対応はします。ただ、何か修繕が必要な時は本社レベルでのやりとりで鉄道事業者負担ではないですよ～という話です。また、境界線を越えたオフィス側で吐き出しものがあっても自分はやってあげることもありました。忙しいときはビルの管理者に連絡してまかせてしまってましたが。(駅と出入口管理のオフィス、商業、マンションの防災センターとは連携プレーとなることが多く、現場では臨機応変な対応をしています。)

シャッターはどちらが開閉するのですかね。私が勤めた駅では当然監督責任はあるので開いたこと、閉まったことは確認しますがビル側の警備員さんが開閉していることもありました。メトロの係員さんが開閉するとは思います。当然ながら終電後も1階のエントランスから出入りできます。

今回改札階から住戸階へダイレクトアクセスが可能になっているがゆえに自分たちの管理部分が多いということは維持費という面ではデメリットとはなるでしょう。

なので今回は駅直結というよりかは駅に住む感じですね(笑)

画像出典：プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ公式HP

負担は大きいですが利便性も大きいです。

外観デザインに関しては日建系を採用しておりかっこいいものとなっています。ややペンシル型なのですがそれゆえ角のダイレクトウィンドウ部分が多く(中住戸が少ないので目立つ)、下駄の商業部分は日建系らしい色合いの石張りで高級感出ています。商業部分は調剤薬局、クリニック、子育て支援施設を予定しています。こちらは区分所有だそうです。大きめのスーパーマーケットが入る可能性があるのは次の開発となる南池袋二丁目C地区市街地再開発となります。現状でも西友、マルエツプチ、サンシャインシティ内の成城石井などスーパーマーケットは多いのですがもう少し大きくて新しいのができるとより暮らしやすくなるのでこの先に期待したいところです。

再開発事業だけあり空地も多く、二か所に広場、全体的に歩道を広げています。今は首都高側から見ても圧迫感ありますが白い囲いが取れるとセットバック部分もありますし、補助81号線の整備もありますから首都高沿いですが首都高からは少し離れるポジションとなります。(そもそも反対車線)

1階部分のエントランスホールは白を基調として二層吹き抜け、エレベーターホールは黒を基調として壁面ライン照明を用いることでエントランスホールとエレベーターホールで印象がグッと変わるのが魅力に感じました。

共用施設は25階にスカイラウンジとゲストルームのみとシンプルです。スカイラウンジはスタディルーム的な利用が主となります。サンシャインシティを望みながら勉強したりできるのはいいですね～。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

※価格はざっくりとした予定
※維持費も予定、微調整の可能性あり

Eタイプ　3LDK　71.04㎡　管理費(月額)28690円　修繕積立金(月額)11310円

画像出典：プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ公式HP

7階　9500万円～9999万円　坪単価442万円～坪単価465万円
12階　10500万円～10999万円　坪単価488万円～坪単価511万円

Oタイプ　3LDK　73.00㎡　管理費(月額)30300円　修繕積立金(月額)11830円

画像出典：プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ公式HP

27階　11500万円～11999万円　坪単価520万円～坪単価543万円
33階　12000万円～12499万円　坪単価543万円～坪単価566万円

Jタイプ　3LDK　75.01㎡　管理費(月額)31140円　修繕積立金(月額)12160円

画像出典：プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ公式HP

12階　11000万円～11499万円　坪単価484万円～坪単価506万円
27階　12500万円～12999万円　坪単価550万円～坪単価572万円

Nタイプ　3LDK　80.01㎡　管理費(月額)33700円　修繕積立金(月額)13080円

画像出典：プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ公式HP

27階　14000万円～14499万円　坪単価578万円～坪単価599万円
33階　14000万円～14499万円　坪単価578万円～坪単価599万円

Kタイプ　3LDK　68.00㎡　管理費(月額)28240円　修繕積立金(月額)11030円

画像出典：プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ公式HP

12階　9500万円～9999万円　坪単価461万円～坪単価486万円
27階　10000万円～10499万円　坪単価486万円～坪単価510万円
33階　10000万円～10499万円　坪単価486万円～坪単価510万円

Lタイプ　2LDK　62.09㎡　管理費(月額)25790円　修繕積立金(月額)10070円

画像出典：プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ公式HP

27階　8500万円～8999万円　坪単価452万円～坪単価479万円
33階　8500万円～8999万円　坪単価452万円～坪単価479万円　

Pタイプ　2LDK　61.50㎡　管理費(月額)25760円　修繕積立金(月額)10020円

画像出典：プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ公式HP

27階　8500万円～8999万円　坪単価456万円～坪単価483万円
33階　8500万円～8999万円　坪単価456万円～坪単価483万円

Qタイプ　3LDK　100.51㎡　管理費(月額)43010円　修繕積立金(月額)16580円

画像出典：プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ公式HP

35階　16000万円～16999万円　坪単価526万円～坪単価559万円

Rタイプ　3LDK　130.06㎡　管理費(月額)56560円　修繕積立金(月額)21660円

画像出典：プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ公式HP

35階　28000万円～28999万円　坪単価711万円～坪単価737万円

Tタイプ　3LDK　118.79㎡　管理費(月額)50830円　修繕積立金(月額)19590円

画像出典：プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ公式HP

35階　20000万円～20999万円　坪単価556万円～坪単価584万円

Uタイプ　3LDK　85.00㎡　管理費(月額)36000円　修繕積立金(月額)13930円

画像出典：プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ公式HP

35階　13000万円～13999万円　坪単価505万円～坪単価544万円

平均坪単価は約520万円です。

坪単価515万円で予想していたので思っていた単価できてくれました！安くはないですが相場からすれば「あ、野村さん空気を読んだな」というものです(笑)←後ほど語ります。

間取りとしては行燈部屋が少ないのはいいですね。内廊下にしては頑張った間取りばかりです。

価格がざっくりしすぎていて判断が難しいですが眺望の抜ける方面に単価を盛っていることはたしかです。まだ予定価格さえ出てない住戸を含めれば坪単価450万円切るのもあるかも？です。1LDKは7000万円弱くらいでしょうか。

地権者住戸が低層階に集中しているため分譲住戸のほとんどが13階以上となります。タワマン住みたいけど低層階希望という方には選択肢が少なすぎますがそうでない方からすれば地権者住戸が多いのに高層階を選び放題というのは魅力に感じることでしょう。

今回設備仕様などはかなり頑張っています。

・ディスポーザー(蛇口から水が出ない内部処理)
・食洗機
・リビング天カセ
・インターホン横から玄関ドア開錠、施錠(気の知れた人が来た時に便利)
・キッチン天板フィオレストーン(側面も！！)
・キッチン水栓グローエ
・浴室は日ポリ化工(埋め込み型ミラー！！！！)
・トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ(スティックリモコン、オート開閉機能付き)
・洗面天板クォーツストーン、三面鏡框付き
・玄関前カメラ付きインターホン
・住戸玄関含めてラクセスキー(鍵を取り出す必要なし)

これはすごい。

基本天井高は2500mmと前作のプラウドタワー東池袋が2600mmでしたからそこは残念ではありますが一般的な高さではあります。サッシ高は前作と変わらず約2100mmです。35階と最上階は天井高が2600mm、3000mmになったり設備仕様がグレードアップしたりとプレミアムフロア扱いとなります。

隔て板は上までないタイプのものです。前作でトールタイプだったわけで今回も同じものにすればよかったのにと思ってしまいます。

構造面も頑張っています。スケルトン・インフィル＆ミライフルです。すごい。しっかりと一種換気も採用しています。

当然ながら空調ありで内廊下を採用、各階ごみ置き場(毎日回収)は前室ありで非常用エレベーターありですからごみ回収時にメインのエレベーターが管理用になることもありません。メインのエレベーターは3基、すべての階に止まります。分速は180mです。1基あたり約83戸ですから多くもなく少なくもなくといったところです。各階停止なので上の方ほどストレスにはなりやすいですね。

各階に全戸分の宅配ボックスを設置しています。重い荷物でも一旦部屋に手荷物を置いてサクッと戻り取り出せるはいいですね～。

首都高と都電の線路が近いためサッシレベルは最低でもT-3、当該方向の窓面はT-4としています。

周辺相場を確認しましょう！

・エアライズタワー　2007年築　新築時の坪単価約245万円　現在の坪単価約390万円

・アウルタワー　2011年築　新築時の坪単価約330万円　現在の坪単価約430万円

・ブリリアタワー池袋　2015年築　新築時の坪単価約350万円　現在の坪単価約540万円

上記相場からプラウドタワー東池袋ステーションアリーナの将来価値を予想すると

Lタイプ　2LDK　62.09㎡　33階　8500万円～8999万円　(新築時)　→　8800万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場はタワーパーキングで84台、設置率は約33％です。エレベーターホールからサブエントランス経由で雨に濡れることなく行き来、作業することができます。待合スペースには操作盤と自販機があります。車で飲む缶ジュースってやたら美味しく感じるので出かける前に買う派の私にとってはありがたい！リアルゴールドがあるといいな(笑)

補助81号線の完成までは迂回が必要ですが首都高の出入口も近いため車移動も便利です。駐車場サイズも高単価マンションなりに頑張っています。

駐輪場とバイク置場は4階部分にあり専用エレベーターがあります。4階部分から直接住戸階へのエレベーターへ乗り換えできます。

予定維持費は管理費㎡単価415円、コンシェルジュサービスがない割にはなかなかな単価ですが先に述べたようにこの戸数で防災センターを背負うわけで致し方ありません。

よくある24時間有人管理のマンションは「日中は管理員、夜は警備員」なのですが駅直結がゆえに「日中管理員＆24時間警備員」という体制になります。

プラウドタワー東池袋ステーションアリーナの管理費と修繕積立金、低層階のほうがお安く上層階になるほど高くなる設定！

m2割じゃないのは珍しい！！

— マンションマニア (@mansionmania) June 29, 2020

【住むレーション】

［有楽町線］

東池袋　8:04発
池袋　8:06着

東池袋　8:00発
護国寺　8:02着
江戸川橋　8:04着
飯田橋　8:08着
市ヶ谷　8:10着
麹町　8:13着
永田町　8:15着
桜田門　8:17着
有楽町　8:19着
銀座一丁目　8:22着
新富町　8:24着
月島　8:26着
豊洲　8:29着
辰巳　8:32着
新木場　8:35着

［都電荒川線］

東池袋四丁目　8:00発
向原　8:01着
大塚駅前　8:06着

東池袋四丁目　8:04発
都電雑司ヶ谷　8:04着
鬼子母神前　8:05着
学習院下　8:07着
面影橋　8:09着
早稲田　8:12着

朝ラッシュ時に有楽町線で都心方面へ乗り込む際はすでに車内がパンパンであることはデメリットです。

副都心の東池袋駅構想もありますがまだ時間はかかりそうです。

都電荒川線の停留所が真横にあるのも地味に便利です。

通学校は南池袋小学校で徒歩9分、千登世橋中学校で徒歩17分です。前作のプラウドタワー東池袋が朋有小学校に近いことをウリにしていましたが今作は通学指定校としては高速を超えた先の南池袋小学校となります。

【総評】

まぁ～野村不動産は売り方がうまいですね。私みたいにうるさいやつ？にも文句言わせないですし、検討者層にも納得してもらえる単価設定、グレード感としています。

先に述べた「あ、野村さん空気を読んだな」については中古相場との価格差などです。

一概には言えないのですが一般的な新築マンションは周辺中古マンションより高いものです。少し立地が劣ったとしてもです。

しかしながらプラウドタワー東池袋ステーションアリーナはブリリアタワー池袋の中古相場より安いのです。眺望面ではステアリが優れるとはいえ区役所一体型のブリリアタワー池袋のほうが目立つ存在であることはたしかです。そうなれば築7年の差があるとはいえ中古という土俵になった際にはブリリアタワー池袋と同じ単価か少し下になる可能性もあります。それをわかってか最初からブリリアタワー池袋よりお安くしているのです。これは野村らしいですね。弱きっちゃ弱気なんですが現実を見ています。

また、グレード感もブリリアタワー池袋より高めてきています。とくに室内を標準仕様で比べるとステアリは立派なものです。

つまりは「ブリリアタワー池袋でいいじゃん」と言わせない単価、商品にしているのです。これはうまいですね。。。

「ブリリアタワー池袋でいいじゃん」と言おうとしたら「あ、あれ、新築なのにブリリアタワー池袋より安い。。」、「あ、あれ、ブリリアタワー池袋よりレベル高いところ多い。。」などなど。

また、坪単価515万円ということでお安くはないため投資家の参戦を防ぎ、実需層オンリーに絞れています。つまりは大抽選会になることなく買えるということです。

安く買いたかった実需層や転売目的のテンバイヤーさんは残念でしょうけどもできる限り確実にgetしたかった実需層にとってはちょうどよい価格でしょう。利回りもきついので投資家の参戦はまずないでしょう。（1LDKはあるかも）

北仲とか小石川みたく「もっと高くしないと投資家が参戦しすぎて実需層買えないやん」という安い（相場目線）単価ではないです。

実需層からしたら便利すぎると言っても過言ではない立地ですし、高いんだけど高いなりの価値があるわけで買って後悔するような物件ではないですよね。

後発の住友・野村ツインタワマンを待つべきかというご質問をいただくことが多いですが早くてもステアリの5年後くらいの完成になりますよね。場合によってはもう少し後かもなわけで待つには長いような？そもそも住友と野村が仲良くやるならJV物件となりますが現状では下駄は共同でも住友棟、野村棟にわかれると言われており駅直結なのは住友棟なのですよね。。。そうです。空気読まないデベです（笑）

駅直結でないほうが野村棟なのでそちらはそこまで高単価にしないかもですが駅直結でないならステアリと比べるのは難しいですし、住友棟も分譲なのか高級賃貸なのかもわかりませんからとりあえずステアリを買ってから様子を見て後発がよければ買い替えでよいのではないでしょうか。開発エリアの買い方としては基本ですよね。前作のプラウドタワー東池袋でもステアリ(当時は物件名未定)を待つべきかというご質問は多かったですが「後発は高いからとりあえず先発買って後発気に入ったら買い替えでよいのではないか」とアドバイスしました。

プラウドタワー東池袋は駅直結ではないですが東池袋駅徒歩5分(将来4分)、大塚駅と新大塚駅も徒歩10分ほどの便利な立地で坪単価425万円でしたから後発に移るにしても買った価格かそれ以上で売れるでしょう。

野村不動産はエリア内でのブランディングがうまくて先発を買った方にも後悔させない、でも後発も欲しくさせるのですよね。

この先相場が下がったとしても「高い時代にしか新築で買えなかった」と割り切れるものにしているということです。(将来の相場なんて売主側だってわからない)

動画もご覧ください！

■プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ　建設地周辺レポート