ブリリア曳舟　予定価格と間取り　水戸街道沿い×防災街区整備事業

今回ご紹介するのはブリリア曳舟です！

［物件概要］

売主：東京建物　首都圏不燃建築公社
設計：松田平田設計
施工：松井建設
価格：未定
専有面積：34.22㎡～83.73㎡
総戸数：99戸（（販売戸数72戸、提携企業優先住戸1戸、地権者住戸25戸、募集対象外1戸）他町会会館1区画）
規模：10階建て
交通：東武スカイツリーライン・亀戸線「曳舟」駅徒歩4分　京成押上線「京成曳舟」駅徒歩7分
所在地：東京都墨田区東向島二丁目
竣工予定：2026年11月下旬
引き渡し予定：2027年2月中旬

駐車場：機械式17台（地権者住戸用9台含む）・平置き1台（身障者用1台含む）：18台
駐輪場：平置式13台（町会会館用1台含む）・ラック式128台：141台
ミニバイク置場：10台

地図はこちらです↓

画像出典：ブリリア曳舟公式HP

東武スカイツリーライン・亀戸線の曳舟駅から信号なしで徒歩4分、水戸街道沿いではありますがその水戸街道を超える必要がないため体感としてはより近く感じます。

京成押上線の京成曳舟駅も徒歩7分、東武線と京成線を使い分けできるため多くの方が職場まで乗り換えなしを実現することができるでしょう。

曳舟と言えばザ・パークハウス曳舟の記憶が新しいところですが同じ水戸街道沿いても東向島寄りでしたし、水戸街道と明治通りの交差点＆線路沿いというクセ強立地でしたから多くの方が今作のほうが『より良い立地だね！』という評価になるでしょう。

日常の買い物は明治通り沿いのコモディイイダが徒歩2分、駅からの通り道のまいばすけっとが徒歩3分、東武線高架下のフレッシュ&クイックが徒歩4分、駅間のイトーヨーカドーが徒歩5分、京成線高架下のオーケーが徒歩7分など選択肢が充実しています。

イトーヨーカドーしかないと不安な時代ですが、抜きにしても選択肢は充実していますから心配ないでしょう。

東京スカイツリーも徒歩17分と身近な存在ですし、エリア柄ハザードマップで色は付きますが隅田川沿いへも出やすいなど墨田区らしい住環境が整っています。

通学校は第一寺島小学校で徒歩3分、墨田中学校で徒歩10分、京成曳舟駅前に大きな図書館があるなど子育て環境としての魅力も大きなものになっています。

建設地は南東の一部・南西・北西・北東(睦稲荷神社がある路地)が接道した角地で従前は消防車が入れないくらい戸建てが密集していました。

今作は災害に強い街づくり『防災街区整備事業(ブリリア初)』として誕生するマンションのため売主に首都圏不燃建築公社も名を連ねています。(いわゆる補助金事業)

主開口部は北西、南西、南東の設定です。

一番条件が良いのは南東・南西角です。(合意形成がうまくいかなった土地の影響で敷地形状が歪なため奥まった側の南東・南西角住戸もありますがそちらではなく手前側の部屋)

接道向かいは背が低い建物ばかりで日当たり抜群、スカイツリーを望むことができます。

ただ、一番条件良い列がゆえに多くの部屋を地権者が取得しており選択肢は少なめです。

南西向きの水戸街道寄りになると正面で東京建物による12階建ての賃貸マンション(ブリリアイスト)が建設中のため被ってはきますが低層階でもスカイツリーを望めますし、ブリリアイストはバルコニーが水戸街道側になるためこんにちはにはなりません。(妻側の小さい窓は見えます)

※賃貸棟は1年半ほど早く竣工予定

北西向きは水戸街道側のため音ネックはありますが(二重窓で対策)現状としては向かいの建物の背が低いため視界抜けしてきますし、将来背が高い建物が建設されてもしっかりした離隔は確保できます。

接道からすぐに建物となるためエントランスアプローチ自体は短いものの風除室手前を二層吹き抜けとしてアートコリドーとエントランスホールを経由してからのエレベーターホールになるため中に入ってからは分譲マンションらしく長めです。

しかも外周部から見える風除室、アートコリドー、エレベーターホール手前の3カ所にアートを配しているのも総戸数以上の凝った動線となっています。

水戸街道の都市計画道路分は当初からセットバックするため歩道もゆとりを感じることができます。敷地内に睦稲荷神社の祠があるのも墨田区曳舟らしさを感じられて良い雰囲気ですね！

外観に関しても江戸小紋をイメージした木調デザインが美しいですし、風除室周りの基壇部は御簾をイメージして柱が強調、壁面後退と沿道緑化も相まって目を引くものとなっています。

ハザードエリアということもあって1階に住戸は設けておらず小上がり和室があるコミュニティラウンジ、町会会館(セキュリティラインは別)が設けられます。(町会会館は町会が所有)

また、屋上にはスカイツリーを望める屋上テラスが設けられます。(屋上テラスは20時までの利用を想定・花火開催日は特別運用の可能性あり)

しかしながらこれだけかっこいい外観なのに隔て板がショートタイプなのは惜しいですよね…

さらに、ザ・パークハウス曳舟が内廊下であったのに対して今作は外廊下になってしまっています。

検討者層の属性を考えると内廊下のほうがウケは良かったと思うのですが…(敷地形状が歪がゆえのG型配棟のため外からはほぼ見えない外廊下ではあります)

さらにのさらにディスポーザーもなし…

地権者さんの意見も反映されているのかもしれませんがザ・パークハウス曳舟と比べた際に『立地以外は劣っている部分も多い』と言っても怒られないでしょう。(ザ・パークハウス曳舟が頑張りすぎていたとも言える)

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

A1タイプ　1LDK　34.22㎡
2階　4300万円台　坪単価415万円
8階　4600万円台　坪単価444万円

A2タイプ　1LDK　34.22㎡

画像出典：ブリリア曳舟公式HP

次期以降供給予定

Bタイプ　2LDK　50.11㎡
6階　5800万円台　坪単価382万円　※6階は提携企業優先販売住戸ですが5階は同価格帯で一般販売対象予定

C2タイプ　2LDK　48.51㎡

画像出典：ブリリア曳舟公式HP

2階　5300万円台　坪単価361万円
6階　6100万円台　坪単価415万円

Dタイプ　3LDK　70.12㎡
6階　11000万円～11999万円　坪単価518万円～坪単価565万円

Gタイプ　3LDK　71.58㎡

画像出典：ブリリア曳舟公式HP

2階　9600万円台　坪単価443万円
6階　10300万円台　坪単価475万円

Kタイプ　3LDK　83.73㎡

画像出典：ブリリア曳舟公式HP

9階　12000万円～12999万円　坪単価473万円～坪単価513万円

平均坪単価は約440万円です。(すべて予定)

コンパクト住戸が約半数を占めています。

間取りに関しては34㎡台の1LDKはグロスが抑えらているため賃貸からのステップアップとしてもウケが良いことでしょう。

ただ、3.6畳の洋室にPSも大きいなどベッドの配置がしにくく、さらにはウォールドアを完全開放できないなど実需組からすれば『ん～もう少し広ければ…』となってはしまいやすいでしょう。

48㎡台の2LDKに関しては2LDKとしては狭いですがスライドドアを開放して広めの1LDKとしても暮らせるため『いざとなったら2LDKとして暮らせる1LDK』と割り切れるならとっつきやすいことでしょう。スカイツリービューにこだわらないなら50㎡台の2LDKを検討しても良いでしょう。

71㎡台の3LDKに関してはリビングの柱が食い込んでいるのは気になるところではありますがクランクイン玄関で妻側洋室の開口部も大きいなど角住戸らしさを感じることができます。

今作の中で一番広い83㎡台の3LDKに関してはリビング側が三面開口となるなど土地形状が歪なことを活かしたプランニングとなっています。

しかしながら1億円支払ってディスポーザーなしはしんどいですね…

設備仕様としては繰り返しになりますがディスポーザーがありませんしトイレも横に手洗いカウンターがないキャビネットタイプであるなどもう少し頑張ってくれると嬉しかったでしょうか。

ただ、全戸に食洗機、2LDK以上はキッチン天板フィオレストーン、ゼッチ基準を満たしておりリビングだけでなく主寝室想定の洋室にも床暖房が設置されているのは今時で嬉しいところですね。

玄関前カメラ付きインターホンと玄関のラクセスキーはオプション対応となります。

基本天井高は2450mm、構造は二重床(床スラブ厚200mm～)・二重天井です。

周辺相場を確認しましょう！

■イーストコア曳舟

2008年築　曳舟駅徒歩1分

新築時の坪単価約230万円
現在の坪単価約450万円

動き一例

約72㎡
新築時5700万円台
中古時9800万円台

■アトラスタワー曳舟

2015年築　京成曳舟駅徒歩3分

新築時の坪単価約255万円
現在の坪単価約530万円

動き一例

約55㎡
新築時4000万円台
中古時9400万円台

■ザ・パークハウス曳舟

2023年築　東向島駅徒歩5分

新築時の坪単価約335万円
現在の坪単価約400万円

動き一例

約55㎡
新築時5600万円台
中古時6600万円台

上記相場からブリリア曳舟が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

C2タイプ　2LDK　48.51㎡　6階　6100万円台　→　6000万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は南西側からの出入りで屋内の身障者優先平置き1台とターンテーブル利用の屋外機械式17台、設置率約18％と少なめですが1LDKと2LDKが多いため違和感はないでしょう。

水戸街道から右折できない時間帯が多い点は注意が必要です。(一つ先の交差点で左折するなどして迂回)

～機械式駐車場サイズ～

全長5300mm×全幅1900mm×全高1550mm/2100mm×重量2300kg

駐輪場は屋内で設置率約141％、1LDKと2LDKも多いため3LDK検討の子育てファミリー層であれば2台目を確保できそうではあります。

自転車があると利便性がグッと高まるエリアのため屋内であることは評価されることでしょう。

管理費と修繕積立金は未定でしたが合わせて㎡単価600円くらいになる可能性もあるとのことで、今の時代らしく高くなりそうな点は総支払額に大きく影響するため注意が必要です。

エレベーターは1基のため一度逃すとそれなりに待つことになります。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・イーストコア曳舟一番館　総戸数273戸　管理費㎡単価月額約277円

・アトラスタワー曳舟　総戸数233戸　管理費㎡単価月額約290円

・ザ・パークハウス曳舟　総戸数99戸　管理費㎡単価月額約279円

【住むレーション】

［スカイツリーライン］

曳舟　8:06発
とうきょうスカイツリー　8:08着
浅草　8:14着

曳舟　7:58発
北千住　8:05着
西新井　8:10着
草加　8:16着
新越谷　8:21着
越谷　8:24着
せんげん台　8:30着
春日部　8:35着
東武動物公園　8:40着
和戸　8:44着
久喜　8:48着

［半蔵門線直通］

曳舟　8:02発
押上　8:05着
錦糸町　8:08着
住吉　8:11着
清澄白河　8:14着
水天宮前　8:17着
三越前　8:20着
大手町　8:22着
神保町　8:25着
九段下　8:27着
半蔵門　8:30着
永田町　8:32着
青山一丁目　8:34着
表参道　8:37着
渋谷　8:40着

［有料特急］

曳舟　6:04発
とうきょうスカイツリー　6:06着
浅草　6:10着

［亀戸線］

曳舟　8:01発
小村井　8:03着
東あずま　8:04着
亀戸水神　8:06着
亀戸　8:08着

［京成押上線(浅草線・京急線直通)］

京成曳舟　8:04発
押上　8:07着
本所吾妻橋　8:09着
浅草　8:11着
蔵前　8:13着
浅草橋　8:15着
東日本橋　8:16着
人形町　8:18着
日本橋　8:20着
宝町　8:22着
東銀座　8:24着
新橋　8:26着
大門　8:29着
三田　8:31着
泉岳寺　8:34着
品川　8:36着

［京成押上線(北総線直通］

京成曳舟　8:01発
八広　8:03着
四ツ木　8:05着
京成立石　8:07着
青砥　8:09着
京成高砂　8:11着
新柴又　8:14着
矢切　8:16着
北国分　8:22着
秋山　8:24着
東松戸　8:26着
松飛台　8:28着
大町　8:30着
新鎌ヶ谷　8:33着
西白井　8:36着
白井　8:38着
小室　8:41着
千葉ニュータウン中央　8:44着
印西牧の原　8:48着
印旛日本医大　8:52着