シティハウス八千代緑が丘　価格と間取り　池と公園隣接で眺望条件◎

今回ご紹介するのはシティハウス八千代緑が丘です！

［物件概要］

売主：住友不動産
設計：長谷工コーポレーション一級建築士事務所
施工：長谷工コーポレーション
価格：4900万円～7200万円
専有面積：70.38㎡～81.37㎡
総戸数：618戸（アクアステージ：273戸、ヒルトップステージ：345戸）
規模：15階建て
交通：東葉高速鉄道「八千代緑が丘」駅徒歩4分（アクアステージ）、徒歩5分（ヒルトップステージ）
所在地：千葉県八千代市緑が丘西二丁目
竣工：アクアステージ2023年8月8日完成済、ヒルトップステージ2024年11月下旬予定
引き渡し予定：アクアステージ2025年1月下旬、ヒルトップステージ2025年4月下旬

駐車場：402台【アクアステージ：172台〔平置き12台・機械式160台〕、他に来客用平置き2台、ヒルトップステージ：230台〔平置き25台（うち身障者用1台）・機械式205台〕、他に来客用平置き2台】（月額)5000～13000円　
自転車置場：786台（アクアステージ：385台、ヒルトップステージ：401台）（月額）200～3000円　
バイク置場：31台（アクアステージ：10台、ヒルトップステージ：21台）（月額）5000円　

管理費（月額）14625円～16765円　
修繕積立金（月額）5970円～6900円

地図はこちらです↓

画像出典：シティハウス八千代緑が丘公式HP

東葉高速鉄道の八千代緑が丘駅から公園都市プラザ(飲食店や映画館が入る商業施設)を経由して徒歩3分、以前ご紹介したシティテラス八千代緑が丘から1ブロック挟んだ北側に位置しています。

私自身もマンションを購入して住んだことがある街の一つですが当時(15年くらい前)と比べた際に『住友不動産のマンションが増えたなぁ～』となるくらい住友不動産の分譲マンション供給が続いています。

日常の買い物は駅反対側になりますが駅と直結しているイオンモールはもちろんオーケー(以前はヨークマートでした)やトライアルが近くにあるため徒歩圏内で選択肢が充実しています。成田街道側へでればベルク、タイヨー(以前はマルエイでした)、ロピア、緑が丘小学校近くにベルクもできましたから自転車や車があると迷ってしまうレベルですね。

あくまで私の体感でしかないですが整備された街でありながらも八千代市らしい自然豊かな住環境、そして物価も抑え目でとても暮らしやすかったです。

ただ、どうにも行政力が今一つ感があり、通学校も現状ルールではみどりが丘小学校ではなく成田街道を超えた先の西高津小学校というのは鬼ですよね…

それだけ人口が増加しており子供も多い街であるということは人気の証ではありますが行政の動きが少々遅いのは八千代市らしいでしょうか。

それでも新設小学校(分校)の話は前進しており予定通りいけば再来年くらいには今作も新設小学校の学区に入る見込みではあります。そちらはイオンモールの南西側、パチンコサンシャイン跡地のため西高津小学校と比べればだいぶ近くなりますからお子様の小学校入学が今すぐでなければウィークポイントにはなってこないでしょう。

スポーツの杜公園や坪井近隣公園はもちろん建設地目の前も南部近隣公園になる(2026年開園予定)など公園関係も充実しています。

建設地は南北に長い土地形状で南・西・北が接道しており大通りからも線路からも離れるため駅近ながら音ネックもありません。(公園ができると子供たちの遊ぶ声は聞こえるでしょう)

今作の土地はほぼフラットですが接道に関しては南から北にかけてグラウンドレベルが下がっていくため北寄りになるとヒルトップのような位置づけになります。

南側がアクアステージ、北側がヒルトップステージと2つの敷地に分かれますが駐車場や駐輪場含めて共用施設が相互利用可能となります。

ヒルトップステージの案内も開始していますが現状購入できるのはアクアステージとなります。

アクアステージの主開口部は南向きと西向きになります。

南向きは接道向かいは背の低い建物ですがその先にシティテラス八千代緑が丘があるため日当たりは良くとも眺望の抜け感はありません。(東寄りの部屋のほうが被りにくくなってきます)

西向きは接道向かいが石亀池と木々の保全エリア(その北側が新設公園のメイン部分)となるため低層階でも気持ちよい眺望ですし中層階になれば抜け感も得られます。(南寄りは向かいのマンションの機械式駐車場が気になってきます)

エントランスアプローチは建物をセットバックして館銘板と豊かな植栽で気持ちが良いですし、二層吹き抜けの横に長いエントランスホールの大窓と風除室の木調斜め庇など住友不動産らしい高級感もあります。

北側のノースエントランスも二層吹き抜けですし、緑豊かなアプローチとしているなど2棟のどちらを購入してもサブ感が出ないようにしているのはさすがですよね。竣工後に実物で勝負(販売)する住友不動産らしさを感じられます。

さらに、2つの棟の間にも両サイドの植栽豊かな回廊と二層吹き抜けのセンターエントランスを設けており、そちらにヒルトップステージのメールコーナーを設けるなど南と北の両面アプローチの利便性のみならず『日常生活で無駄のない動線』かつ『駅から離れる棟を購入された方が駅と行き来する際にはメインエントランス＋センターエントランスで二度心躍らせてくれる』という飴ちゃんも付いてくると。

後発棟しか検討できないタイミングであっても『駅に近い棟のほうが良かった…』と言わせないランドスケープとなっているのです。

外観デザインとしてはバルコニーガラス手摺×白系のマリオンに加えて顔となる南向きの棟は上層部に木調の太いマリオンから連続する形で最上階軒裏を斜めにしてそちらも木調とするなど目立つなりにかっこいい建物となっています。バルコニー隣戸境もしっかりとスラブtoスラブの隔て板になっています。

共用施設はキッズルーム＆ペアレンツサロン、ゲストルーム2部屋、個別ブースもあるテレワークラウンジ、フィットネスルームなど総戸数からするとシンプルな印象ではありますが住友不動産ですから違和感はないですし駅前にいけば何でもあるような立地ですから管理費が抑えられて合理的と感じる方が多いことでしょう。

価格と間取りの一部を共有いたします！

［アクアステージ　A棟　南西向き］

A-A1tタイプ　3LDK　70.42㎡
1階　5500万円　坪単価258万円

A-B’2タイプ　3LDK　70.42㎡

画像出典：シティハウス八千代緑が丘公式HP

5階　5400万円　坪単価253万円
15階　5900万円　坪単価277万円

A-B4タイプ　3LDK　70.42㎡

画像出典：シティハウス八千代緑が丘公式HP

2階　4900万円　坪単価230万円
14階　5700万円　坪単価267万円

A-B5タイプ　3LDK　70.42㎡

画像出典：シティハウス八千代緑が丘公式HP

14階　5600万円　坪単価262万円

A-B’5タイプ　3LDK　70.42㎡

画像出典：シティハウス八千代緑が丘公式HP

14階　5500万円　坪単価258万円

［アクアステージ　B棟　南向き］

B-A1aタイプ　2LDK+S　70.42㎡

画像出典：シティハウス八千代緑が丘公式HP

2階　5300万円　坪単価248万円

B-C1タイプ　2LDK+S　70.38㎡

画像出典：シティハウス八千代緑が丘公式HP

12階　5700万円　坪単価267万円
13階　5800万円　坪単価272万円

B-C’1タイプ　2LDK+S　70.38㎡

画像出典：シティハウス八千代緑が丘公式HP

10階　5700万円　坪単価267万円
14階　5900万円　坪単価277万円

B-Dタイプ　4LDK　81.37㎡

画像出典：シティハウス八千代緑が丘公式HP

4階　7200万円　坪単価292万円

平均坪単価は約260万円です。

約2年前の販売開始時点と比べると実質2割ほど値上げされています。

～値上げ幅参考～

A-B4タイプ　3LDK　70.42㎡
2階　4900万円　坪単価230万円　←現在
6階　4400万円　坪単価206万円　←販売当初

B-Dタイプ　4LDK　81.37㎡
4階　7200万円　坪単価292万円　←現在
13階　6200万円　坪単価251万円　←販売当初

間取りに関してはいつもの住友不動産らしく田の字の金太郎飴スタイルではありますが70㎡超のため今の時代にしては狭くないですし収納力も高いですね。

設備仕様としてはディスポーザーはありますが食洗機はありませんしトイレ手洗いカウンターもありません…ただ、バルコニーにスロップシンクがあるのは嬉しいですね。池と公園隣接ということでガーデニングに興味がある方も少なくないでしょう。また、ゼッチ基準を満たしておりリビング横の洋室にも床暖房があるなど今どき感もあります。

構造は直床(床スラブ厚約200mm)・二重天井、基本天井高は2500mm～2550mmです。

～暫定修繕積立金～

70.42㎡の場合(月額)

1～5年目：5970円
6～10年目：11950円
11～15年目：17920円
16～30年目：23900円

周辺相場を確認しましょう！

■アルファグランデ西八千代

1996年築　八千代緑が丘駅徒歩3分　緑が丘西2　

新築時の坪単価約175万円
直近売り出し事例なし

■カムザ・スクエア八千代緑が丘エスタシオン

1996年築　八千代緑が丘駅徒歩1分　緑が丘1

新築時の坪単価約180万円
直近売り出し事例なし

■カムザ・スクエア八千代緑が丘タワーズ

1997年築　八千代緑が丘駅徒歩2分　緑が丘1

新築時の坪単価約175万円
現在の坪単価約135万円

動き一例

約55㎡
新築時2800万円台
中古時2300万円台

■リーセントヒルズステーションフロント

2003年築　八千代緑が丘駅徒歩1分　緑が丘3

新築時の坪単価約125万円
現在の坪単価約120万円

動き一例

約83㎡
新築時3400万円台
中古時3000万円台

■APAタワーズ八千代緑が丘

2004年築　八千代緑が丘駅徒歩1分　緑が丘1

新築時の坪単価約120万円
現在の坪単価約125万円

動き一例

約55㎡
新築時1600万円台
中古時2000万円台

■サンクタス八千代緑が丘フォレストヴィラ

2009年築　八千代緑が丘駅徒歩9分　大和田新田

新築時の坪単価約150万円
直近売り出し事例なし

■パークタワー八千代緑が丘

2012年築　八千代緑が丘駅徒歩2分　緑が丘1

新築時の坪単価約160万円
直近売り出し事例なし

■レーベン八千代緑が丘LUCE

2016年築　八千代緑が丘駅徒歩3分　緑が丘西1

新築時の坪単価約160万円
直近売り出し事例なし

■シティテラス八千代緑が丘ステーションコート

2017年築　八千代緑が丘駅徒歩3分　緑が丘駅西1

新築時の坪単価約175万円
現在の坪単価約175万円

■シティテラス八千代緑が丘ブリーズコート

2021年築　八千代緑が丘駅徒歩3分　緑が丘駅西1

新築時の坪単価約170万円
現在の坪単価約185万円(中古)

上記相場からシティハウス八千代緑が丘が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

A-B5タイプ　3LDK　70.42㎡　14階　5600万円　→　4000万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外の平置きが少しありますがボリュームゾーンとしては屋外の機械式、設置率は約65％です。

駐輪場も屋外で設置率約127％、謎に少なすぎますね…(近郊・郊外の子育てファミリー向けマンションは設置率150％でさえも揉めるというのに…)

歩車分離がしっかりとしているのは嬉しいですね！

管理費は㎡単価月額約207円ほど、スケールメリットを活かして今の時代にしては抑えられています。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■シティテラス八千代緑が丘ブリーズコート　総戸数569戸　管理費㎡単価月額約169円

【住むレーション】

［東葉高速鉄道(東西線直通)］

八千代緑が丘　7:44発
船橋日大前　7:45着
北習志野　7:48着
飯山満　7:51着
東海神　7:55着
西船橋　7:59着
浦安　8:10着
葛西　8:13着
西葛西　8:15着
南砂町　8:20着
東陽町　8:23着
木場　8:26着
門前仲町　8:28着
茅場町　8:32着
日本橋　8:34着
大手町　8:36着
竹橋　8:39着
九段下　8:41着
飯田橋　8:43着
神楽坂　8:46着
早稲田　8:48着
高田馬場　8:52着
落合　8:55着
中野　8:58着