今回ご紹介するのはプライム川崎小島新田です!

[物件概要]

売主:京浜急行電鉄 京急不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:3890万円~5510万円
専有面積:59.45㎡~72.00㎡
総戸数:116戸
規模:7階建て
交通:京急大師線「小島新田」駅徒歩4分
所在地:神奈川県川崎市川崎区江川一丁目
竣工予定:2022年9月下旬

管理費:月額9810円~11880円
修繕積立金:月額5950円~7200円

駐車場:46台(平置、内身障者用1台、カーシェアリング用1台(予定))月額16000円・20000円
自転車置場:232台(2段ラック式:222台、平置:10台、内レンタサイクル用2台(予定))月額100円~600円
バイク置場:10台 月額2000円

地図はこちらです↓

画像出典:プライム川崎小島新田公式HP

京急大師線の始終駅となる小島新田から徒歩4分、大師線の大師橋駅(旧産業道路駅で2020年に名称変更)と小島新田駅付近は工業系の施設ばかりと思われる方が多いかもしれませんが建設地は企業の社宅跡地ですし、南側には総戸数600戸のグロスヴュースクエアがあるなど住宅が多く立ち並んでいます。建設地の西側には江川ふれあい公園がありますし、駅までの道のりも工業エリア感はないですからどちらかと言えばのんびりした住宅街という印象です。(用途地域は準工業地域)

大師線全体で見ても港町駅のリヴァリエ(日本コロムビア跡地)、東門前駅のフォレシアム(小松製作所跡地)などなど2000年以降大規模マンションが供給されてきましたから昔とは雰囲気が大きく変わっています。ただ、小島新田駅近くでの供給はお久しぶりですから「小島新田どこ?」と思われる方も多いはずです。

建設地の南側は接道挟んで大師線の線路(高架ではなく地上)となっていますが本数多くもなく(日中10分間隔・動画撮影日は初詣対応の臨時ダイヤのため本数が多かった)編成も短い(4両編成)ため一般的な線路沿いの物件よりかは影響少ないでしょう。とはいえ電車の走行音と踏切の警報音とは付き合っていくこととなります。ここは「目の前が接道と線路だから眺望と採光が守られる」とプラスに取れるかどうかでしょう。

大師線は2019年に東門前駅~小島新田駅間の地下化工事を完了(大師線の多くの区間を地下化しようという話もあるのですが今すぐにという状況ではなさそう)しています。駅の地下化としては大師橋駅(旧産業道路駅)のみで東門前駅と小島新田駅の手前から地上に出ます。そのため建設地前の線路が地下化されることはありません。駅周りの工事による囲いが取れても劇的に雰囲気が変わるわけでもありません。ただ、港町駅が整備されたように将来的には今とはまったくもって異なる姿となるかもしれません。2022年3月12日には川崎市で一番羽田空港に近い駅となるわけですから駅名含めてなんらかしらの動きがあるかもしれないですよね。

大師橋駅(旧産業道路駅)の地下化により下記の産業道路を跨ぐカオスな踏切が廃止されました。

川崎市殿町地区のキングスカイフロント(産業エリア・羽田に近いため国内のみならず海外の研究者やビジネスマンが行き来しやすい立地・世界初の水素ホテル川崎キングスカイフロント東急REIホテルもあります)と羽田空港を結ぶ多摩川スカイブリッジ(歩行者と自転車も通れます)が2022年3月12日に開通することで川崎と羽田がグッと近くなります。

羽田側の羽田イノベーションシティ(2020年夏に一部開業済み)、羽田エアポートガーデン(2020年4月開業予定から延期。開業日未定)も近くなりますから羽田側もよく行くけども川崎市側に住みたいという方にとっては魅力が大きいことでしょう。コロナ禍の影響で羽田エリア全体が現状としては厳しいですがいつかまた賑わうとなった際には羽田エアポートガーデン(大きなホテルやSPAもあります)が集客を引っ張ってくれそうですよね。駐車場台数も充実しているため車で行けるお出かけスポットとしても集客できそうです。

首都高と産業道路が近いことは車移動を主とする方にはとても便利ですがそうでなければ街全体の空気感としてはマイナスですね。(建設地周りは首都高の存在などは感じにくいですが少し歩くと~という意味です)

外観デザインとしてはメインとなる南向きが横に長く続きますがガラス手摺や吹付の色を変えるなどして単調にならないようにしてくれています。角面に大きな特徴がない点は少々残念には感じました。ダイレクトウィンドウにして庇を伸ばすか、バルコニーをL字にするなどしてくれるとより高級感が出たとともに角住戸に住まう方も窓面が充実したのですが。(見た目の部分は好みですが角住戸の窓が少ないことは多くの方がデメリットと感じるはずです)

エントランスアプローチは風除室を少し奥まらせて庇をせり出させることで接道への出やすさと安全性(クランクイン)、そして分譲マンションらしい高級感のバランスが取れています。

高さ20m弱に対して7階建てとしているため階高3m切りではあるのですが6階建てにするよりかは空地率は高くなりますから接道(三方角地)面だけでなく接道していない建物外周部、中庭も植栽豊かなものとできていますし、全区画平置き駐車場(設置率40%弱なので足りないかもですが)とするなど背中側にもゆとりをもたすことができています。

とくにテレワークやスタディスペースとしても利用可能なラウンジの大窓から望める景石&木々は戸数以上に魅力あるものと感じました。

価格と間取りの一部を共有いたします!

※一部販売済みの部屋も含みます

[南向き]

Aタイプ 3LDK 72㎡

画像出典:プライム川崎小島新田公式HP

2階 5060万円 坪単価232万円
7階 5550万円 坪単価254万円

B1タイプ 3LDK 68.4㎡

画像出典:プライム川崎小島新田公式HP

5階 4950万円 坪単価239万円

B3タイプ 3LDK 68.4㎡
7階 5060万円 坪単価244万円

B4タイプ 3LDK 68.4㎡
4階 4790万円 坪単価231万円

D1タイプ 2LDK 61.2㎡

画像出典:プライム川崎小島新田公式HP

5階 4480万円 坪単価242万円

Eタイプ 3LDK 70.8㎡

画像出典:プライム川崎小島新田公式HP

5階 5370万円 坪単価250万円
6階 5430万円 坪単価253万円
7階 5510万円 坪単価257万円

[東向き]

Fタイプ 2LDK 59.45㎡
2階 3890万円 坪単価216万円

G1タイプ 3LDK 67.2㎡

画像出典:プライム川崎小島新田公式HP

4階 4580万円 坪単価225万円

平均坪単価は約230万円です。

南向きは電線を超える5階から価格がグッと高くなります。1階はハザードマップの関係か価格抑えめです。東向きは建設中の戸建てを超えてくる4階から価格がグッと高くなります。

間取りは田の字が主となっていますし、角住戸の窓面も物足りないですね。ただ、収納は多めに設定してくれています。

リビング横の洋室ウォールドアがハイタイプでないのが残念でした。ただ、内蔵梁のため下がり天井は少なめです。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、浴室ダウンライト、浴室扉タオルバーダブル、トイレはタンクを隠したものでウォシュレットリモコン壁掛け、引き戸はすべて下レールなし&ソフトクローズありなど悪くはありません。ただ、可動式ルーバー面格子はありませんでした。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2420mmです。音対策として南向きのバルコニー側は二重サッシ、東側のバルコニー側はT-3サッシとしています。

ラウンジにはStore600(コーヒーメーカーの専用ポーションも購入可能)とコーヒーメーカーが設置されます。

メールボックスが少し大きなサイズとなっているのは良いですね。宅配ボックスに入れるほどでないAmazon系の荷物などをメールコーナーへ配達してくれます。

周辺相場を確認しましょう!

[港町駅]

・リヴァリエA棟 2013年築 駅徒歩1分 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約235万円

・リヴァリエB棟 2015年築 駅徒歩2分 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約240万円

・リヴァリエC棟 2017年築 駅徒歩2分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約245万円

[鈴木町駅]

・パークホームズグランファースト ブロードコート 2011年築 駅徒歩3分 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約215万円

・シティテラス川崎鈴木町ガーデンズ 2015年築 駅徒歩5分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約210万円

・レーベン川崎鈴木町グランネクス 2016年築 駅徒歩4分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約200万円

・シティテラス川崎鈴木町シーズンズ 2018年築 駅徒歩3分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約235万円

[川崎大師駅]

・エグゼプリュート 2006年築 駅徒歩3分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約185万円

・シャリエ川崎大師 2011年築 駅徒歩5分 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約200万円

・パークホームズ川崎大師表参道 2013年築 駅徒歩2分 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約220万円

[東門前駅]

・ザクス 2007年築 駅徒歩4分 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約160万円

・フォレシアム 2009年築 駅徒歩3分 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約205万円

・ウェリス川崎大師 2014年築 駅徒歩7分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約195万円

[大師橋駅]

・グレーシアシティ川崎大師 2016年築 駅徒歩4分 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約195万円

[小島新田駅]

・グランドステージ江川 1999年築 駅徒歩5分 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約120万円

・グロスヴュースクエア 2003年築 駅徒歩4分 新築時の坪単価約125万円 現在の坪単価約145万円

上記相場からプライム川崎小島新田の将来価値を予想すると

B1タイプ 3LDK 68.4㎡ 5階 4950万円(新築時) → 4150万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場が平置きなのは魅力(ただし全長は5000mmまで)ですが抽選となる可能性も高いことはやや買いにくいでしょうか。

駐輪場は屋外で設置率約200%です。

カーシェアとレンタサイクルが導入されます。

管理費は㎡単価月額約165円と平置き駐車場が効いてか植栽豊かな割に抑えめです。週7日勤務となっているのも良いですね。ただ、7階建てとはいえ戸数的にエレベーターを1基ではなく2基にしてくれると嬉しかったのですが。

建設地

【住むレーション】

[京急大師線]

小島新田 7:50発
大師橋 7:51着
東門前 7:52着
川崎大師 7:54着
鈴木町 7:55着
港町 7:56着
京急川崎 8:00着

[京急本線]

京急川崎 8:04発
京急蒲田 8:07着
品川 8:20着

京急川崎 8:06発
神奈川新町 8:14着
横浜 8:17着
上大岡 8:27着
金沢文庫 8:36着
金沢八景 8:38着

京急川崎 8:10発
京急蒲田 8:13着
糀谷 8:16着
大鳥居 8:18着
穴守稲荷 8:19着
天空橋 8:21着
羽田空港第3ターミナル 8:23着
羽田空港第1・第2ターミナル 8:26着

始発駅のため座って京急川崎駅まで行き来することができます。勤め先が都心方面と横浜方面へ分かれている共働き世帯にも合ってきます。

大師ICと殿町ICがすぐ近くですし、多摩川スカイブリッジも開通しますから車での遠出はとても便利ですね。アクアラインへもサクッと入れますから木更津など内房線沿いに実家があるという方にもとっつきやすいでしょう。

羽田空港が近いため飛行機はもちろん高速バスも利用しやすいためマイカーなしだとしてもあちこち動き回る方にも利便性高いと感じやすいでしょう。マイカーなしでもラゾーナ川崎や横浜へ容易へ出かけられますがこの立地であればマイカーありかマイカーなしで遠出しまくる方のほうが立地の魅力を活かしやすいでしょう。

日常の買い物に関してはグロスヴュースクエアのまいばすけっとへ徒歩3分、マルエツへ徒歩11分、島忠ホームズ・オーケーストア徒歩15分と徒歩だとやや不便です。車であればコストコへ数分です。

通学校は殿町小学校で徒歩5分、大師中学校で徒歩10分、建設地横に公園がありますし、多摩川も近い(エリア柄ハザードマップで色がつきます)など準工業地域立地としては十分住環境も取れていると感じます。

【総評】

いわゆる支線的な路線の大師線ではありますがそれゆえ川崎というビックターミナルを身近にしつつのんびり暮らせるというメリットもありますし、京急線沿いの京急物件ということで強い安心感もあります。

価格に関しては地元の方からすれば割高には感じにくく買いやすいでしょう。大師線沿いの築浅中古や築10年クラスでも人気マンションを買おうとなれば近しい価格になってしまうため「それなら新築だよね~」となるのはまったくもって違和感ないですし、私としても地元の方へはとてもおすすめしやすいです。

ただ、広域検討の方にとっては価格面の魅力が薄いなぁ~と。具体的にはあと1割お安ければ広域検討の人にもハマりやすかったでしょうね。

共用部など総合的に見れば商品力もしっかりとしているのですが広域ウケしにくい価格が広域検討者の「これなら大師線じゃなくても」に繋がってしまうのではないかなぁ~と。

私なりの評価としては

地元(地縁がある)で検討中の方へは = おすすめ!!(とくに小島新田では約18年ぶりの供給)

広域検討の方へは = おすすめできないわけではないですが他にも選択肢あるなぁ~(もちろん検討候補の一つにしてみるのは◎)

となります。

ただ、多摩川スカイブリッジができることで空港へのアクセス力がグッと高くなりますし(大通りからの路線バスも出るかも?)、コロナ禍がおさまれば羽田エリア含めて世界は変わるのでしょう。それでもコロナ禍の影響はまだまだ大きい中でもう少し目に優しい価格設定だと嬉しかったですね。

動画もご覧ください!

■プライム川崎小島新田 建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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