今回ご紹介するのはルピアコート新越谷です!

[物件概要]

売主:中央住宅
施工:川口土木建築工業
価格:3098万円~5378万円
専有面積:62.81㎡~72.24㎡
総戸数:85戸(事業協力者住戸5戸含む)
規模:8階建て
交通:東武スカイツリーライン「新越谷」駅徒歩5分 JR武蔵野線「南越谷」駅徒歩6分
所在地:埼玉県越谷市南越谷一丁目
竣工予定:2019年8月下旬

管理費(月額)8800円~10120円
修繕積立金(月額)5970円~6870円

駐車場:52台(平置1台、機械式駐車場51台)
駐輪場:170台(ラック式164台・平置6台)、他にレンタサイクル2台
バイク置場:5台

地図はこちらです↓

画像出典:ルピアコート新越谷公式HP

大きなデメリットとしては線路沿いということくらいです。土地形状も綺麗ですから南向き住戸を多く設定できていますし、何より駅からの導線が素晴らしい。南越谷駅もしくは新越谷駅から高架下の商業施設内を、外に出てからはイオン前を経由できますから駅からの導線で買い物を済ますことができます。

ザ・パークハウス新越谷は信号なしで徒歩3分でしたから単純に駅距離で見れば劣りますが一般的には東口側のほうが買い物に便利ということもあり人気がありますから地元ウケも良いでしょう。

価格と間取りの一部を共有いたします!

※万円台表記は予定価格のため前後あり

[西向き]

Aタイプ 3LDK 70.96㎡
3階 3800万円台 坪単価177万円

Baタイプ 3LDK 63.58㎡
2階 3300万円台 坪単価171万円
3階 3400万円台 坪単価176万円

Bbタイプ 3LDK 63.58㎡

画像出典:ルピアコート新越谷公式HP

2階 3398万円 坪単価176万円
3階 3400万円台 坪単価176万円

Bbrタイプ 3LDK 63.58㎡
4階 3700万円台 坪単価192万円

[南向き]

Cタイプ 2LDK+S 71.98㎡

画像出典:ルピアコート新越谷公式HP

2階 4588万円 坪単価210万円
3階 4800万円台 坪単価220万円
5階 5000万円台 坪単価229万円
8階 5100万円台 坪単価234万円

Dタイプ 2LDK 62.81㎡

画像出典:ルピアコート新越谷公式HP

3階 3798万円 坪単価199万円
5階 3900万円台 坪単価205万円
8階 4000万円台 坪単価210万円

Ggタイプ 2LDK+S 70.27㎡
1階 4198万円 坪単価197万円

Ebタイプ 3LDK 70.01㎡
2階 4298万円 坪単価202万円
5階 4600万円台 坪単価217万円
8階 4800万円台 坪単価226万円

[東向き]

Jタイプ 3LDK 70.04㎡

画像出典:ルピアコート新越谷公式HP

2階 3888万円 坪単価183万円
3階 4100万円台 坪単価193万円

平均坪単価は約210万円です。ザ・パークハウス新越谷が5年ほど前の販売で坪単価180万円ほどでしたから市況の変化を考慮すれば妥当と言えます。割高感はないですね。

天井高は2400mm(1階は2500mm)と低めですが階高は3mを確保して二重床・二重天井としています。お部屋によっては8m超のワイドスパン、ルピアブランドお馴染みのピアキッチンなど間取りが単調でなかったりキッチン水栓タッチレス、出窓コンセントなどなど中央住宅ならではの細かいこだわりがあるのは魅力的です。しかしながら63㎡台の3LDKが多かったりと建築費高騰の影響は感じますね。

個人的に好きなのは行灯部屋になってしまう中洋室のリビング側にガラス窓を設けていることです。家族みんなで使えるワーク&スタディスペースとして使いたいところです。

ディスポーザーはありませんが食洗機は標準です。浴室がブラケットタイプのライトだったのは残念(1317サイズだと余計に狭く感じてしまう)ですが食器棚は標準装備、洗面台三面鏡は框付き、通風換気機能付玄関ドアなど単価からすれば十分なレベルと言えます。

南向きと東向き及び西向きとの価格差が大きくなっています。西向きに関しては線路と被る(線路の高さは4階相当)ものの半永久眺望・採光ですから個人的には狙い目と感じました。坪単価170万円ほどとなれば後発のファインシティ新越谷の価格に近付いていますから検討しやすいことでしょう。

東向きは接道していないため目の前の建物と被りがあるもののルピアキッチンでありながらも坪単価200万円を切るJタイプは狙い目です。

周辺相場を確認しましょう!

・ライオンズステーションプラザ新越谷 1998年築 南越谷4 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約120万円

・ライフピア新越谷プレジール 2014年築 南越谷1 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約155万円

ザ・パークハウス新越谷 2014年築 南越谷4 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約185万円

上記相場からルピアコート新越谷の将来価値を予想すると

Jタイプ 3LDK 70.04㎡ 3階 4100万円台 坪単価193万円(新築時) → 3200万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

【住むレーション】

[スカイツリーライン]

新越谷 8:10発
草加 8:14着
西新井 8:20着
北千住 8:26着
牛田 8:29着
堀切 8:30着
鐘ヶ淵 8:32着
東向島 8:35着
曳舟 8:36着
とうきょうスカイツリー 8:41着
浅草 8:46着

[スカイツリーライン→半蔵門線]

新越谷 8:04発
草加 8:08着
西新井 8:14着
北千住 8:20着
曳舟 8:27着
押上 8:32着
錦糸町 8:36着
住吉 8:38着
清澄白河 8:43着
水天宮前 8:47着
三越前 8:50着
大手町 8:52着
神保町 8:55着
九段下 8:57着
半蔵門 9:00着
永田町 9:02着
青山一丁目 9:04着
表参道 9:07着
渋谷 9:10着

[スカイツリーライン→日比谷線]

新越谷 8:03発
蒲生 8:04着
新田 8:06着
獨協大学前 8:08着
草加 8:11着
谷塚 8:14着
竹ノ塚 8:17着
西新井 8:20着
梅島 8:22着
五反野 8:24着
小菅 8:26着
北千住 8:29着
南千住 8:33着
三ノ輪 8:36着
入谷 8:38着
上野 8:41着
仲御徒町 8:43着
秋葉原 8:45着
小伝馬町 8:48着
人形町 8:50着
茅場町 8:52着
八丁堀 8:54着
築地 8:57着
東銀座 8:59着
銀座 9:01着
日比谷 9:02着
霞ヶ関 9:05着
神谷町 9:08着
六本木 9:11着
広尾 9:15着
恵比寿 9:18着
中目黒 9:21着

[武蔵野線]

南越谷 8:00発
東川口 8:04着
東浦和 8:08着
南浦和 8:13着
武蔵浦和 8:15着
西浦和 8:18着
北朝霞 8:23着
新座 8:26着
東所沢 8:30着
新秋津 8:34着
新小平 8:39着
西国分寺 8:43着
北府中 8:46着
府中本町 8:48着

南越谷 8:05発
越谷レイクタウン 8:08着
吉川 8:11着
吉川美南 8:13着
新三郷 8:16着
三郷 8:18着
南流山 8:21着
新松戸 8:24着
新八柱 8:28着
東松戸 8:31着
市川大野 8:34着
船橋法典 8:37着
西船橋 8:40着
市川塩浜 8:48着
新浦安 8:51着
舞浜 8:54着
葛西臨海公園 8:57着
新木場 9:01着
潮見 9:03着
越中島 9:06着
八丁堀 9:09着
東京 9:11着

都心までの距離はそこそこあるもののスカイツリーラインと武蔵野線が利用できますから交通利便性が高いですね。駅前に商業施設もありますし、隣駅は越谷レイクタウンですから休日の楽しみも多いことでしょう。小学校は徒歩12分ですが中学校が徒歩28分と距離があります。

【総評】

ポラスのお膝元(本社が物件の近くにあります)ですから売れないマンションはつくらないですよね。価格設定含めて無茶な感じは一切なし。郊外にしては苦戦することなく動くでしょう。

南向きに関しては越谷価格ではありませんが駅近×南向きと好条件が揃っていますから順調に売れていくと感じました。(西向きと東向きほどのスピード感はないと思いますが)

1点残念だったのはごみ置き場です。エントランスホールの日常導線に扉を設けてしまっているのですよね。。。通常であればエントランスホールにごみ置き場があったとしても日常導線外に扉を設けるのですが。

駐車場設置率は約60%。駅近でこの割合なら大抽選会にはならないでしょう。ただし1台を除いて機械式駐車場のためハイルーフ区画は抽選になるでしょう。

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