今回ご紹介するのはザ・パークハウス市谷加賀町レジデンスです!

[物件概要]※70年の定期借地権

売主:三菱地所レジデンス
設計:IAO竹田設計
施工:フジタ
価格:未定
専有面積:49.23㎡~110.08㎡
総戸数:228戸
規模:地上7階地下1階建て

交通:
都営大江戸線「牛込柳町」駅徒歩6分
都営大江戸線「牛込神楽坂」駅徒歩8分
東京メトロ南北線・有楽町線「市ケ谷」駅徒歩11分
JR総武緩行線「市ケ谷」駅徒歩12分
都営新宿線「市ケ谷」駅徒歩12分
東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩12分
都営新宿線「曙橋」駅徒歩14分

所在地:東京都新宿区市谷加賀町1丁目
竣工予定:2021年8月中旬

駐車場:59台(機械式:54台、身障者用:1台、平置き:4台)
自転車置場:238台(下段スライド前後型:38台、平置き192台、子供用平置:8台)他にシェアサイクル:3台、来客用平置き:8台)
ミニバイク置場:5台

トランクルーム:5区画

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンス公式HP

マンションマニアにおまかせ!

出没!マンション天国

面白い物件が出てきましたね~。

市ヶ谷駅からは上り坂で徒歩11分、その他牛込柳町・牛込神楽坂・神楽坂・曙橋も容易に歩ける距離感です。どこもフラットな道のりとはなりませんが建設地は高台の住宅街となりますからアップダウンがあるだけの魅力があります。

建設地自体は住居系エリアですが南側正面は非住居系エリアとなります。とはいえ大日本印刷が市谷の杜(たまたまかもですがこちらもフジタ絡み)として開発しており、中身は工場でもぱっと見はオフィスビルと変わらず、音漏れのないような配棟としてくれますからむしろプラス材料でしょう。物件側の土地は植栽豊かな杜となりますから尚更。

総戸数228戸ですがタワーマンションではなく7階建てですから戸数以上に土地の広さを感じられるでしょう。私道含めてではありますが四面接道のため条件悪い住戸が極めて少ないのも魅力です。

逆梁を採用しており立地にふさわしい重厚感ある外観、北側のメインエントランスは大庇をせり出させてあえて中の光が見えるようにしています。細かい部分ですが共用部とエントランスホールを結ぶエレベーター付近側面を窓面(吹き抜け)とすることでエレベーターが動くたびに光が入りこむ(動いているのがわかる)のが素敵すぎます。

共用部を地下(表示は1階)としており1階(表示は2階)のエントランスホールからあえてエレベーターか階段で上り下りする導線としています。共用部には左官仕上げの壁やイタリアンタイルなどを採用したグランコリドー、その横にカッシーナ採用のラウンジ、大型プロジェクター完備のダイニングがあり歩くだけで気持ちよくさせる導線は素晴らしいですね。メールコーナーも住戸階へのエレベーターホールも共用部近くにあるため良い意味で強制的に通らされることになります。

まぁわざわざ遠回りさせられるのはめんどいっちゃめんどいかもですが駅近推しではなく都心立地でありながらも高台の静かな住環境がウリのマンションですから購入者の価値観からすればこの遠回り導線はプラス材料となることでしょう。

グランコリドー横には非常階段(通常時使用不可)があるのですがそちらもパティオとしておりエントランスホールの大窓から見て楽しむことができます。

メールコーナー近くには生鮮食品の宅配(基本的に少量)サービスクックパッドマートが導入されます。まとめ買いではなくその日の夜ご飯の材料を注文するような使い方がメインとなります。周辺にはよしややキッチンコートなどスーパーマーケットもありますがクックパッドマートであれば夜遅くとも受け取れますから共働き世代には魅力的なサービスとなるでしょう。

今回は70年間の定期借地権となります。土地持ち主はNTTです。今回は販売・引き渡しから解体まで三菱地所レジデンスへの一任スキーム(転借地権)のため一般的な定期借地権より煩わしさがありません。いつか売るときなども地所レジに声をかければいいだけです。売却時に売却価格の数パーセントの手数料が発生することもありません。

管理会社変更となった際も間には入ってくれますがそもそも変更されないように物件価格帯からすると目に優しい管理費にはなっています(笑)

今回は前払い地代ではなく権利金が本体価格に含まれているため満額住宅ローン控除適用となりますから実需組みからすればありがたい話でしょう。

定期借地権は相続時の財産評価も低くなるため相続が絡んでくる方にもウケが良くなってきていますね。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[セントラルコート 東向き]

C80C 3LDK 81.53㎡
3階 8600万円台 坪単価348万円
6階 9400万円台 坪単価381万円
7階 9500万円台 坪単価385万円

C60A3 2LDK 60.37㎡
8階 7300万円台 坪単価399万円

C60B 2LDK 60.37㎡
2階 6900万円台 坪単価377万円
3階 6900万円台 坪単価377万円
4階 7000万円台 坪単価383万円
5階 7100万円台 坪単価388万円

[セントラルコート 西向き]

C60F1 2LDK+S 68.16㎡
2階 7500万円台 坪単価363万円(C60F1t)
3階 7500万円台 坪単価363万円
4階 7600万円台 坪単価368万円
5階 7800万円台 坪単価378万円
6階 7900万円台 坪単価383万円

C80H2r 3LDK 83.45㎡

画像出典:ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンス公式HP

7階 11500万円台 坪単価455万円

[ウエストコート 西向き]

W70D 3LDK 71.91㎡
2階 7900万円台 坪単価363万円
3階 8200万円台 坪単価377万円
4階 8300万円台 坪単価381万円
5階 8500万円台 坪単価390万円
6階 8700万円台 坪単価399万円
7階 8900万円台 坪単価409万円
8階 9100万円台 坪単価418万円

[サウスコート 南向き]

S70A2 3LDK 70.75㎡

画像出典:ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンス公式HP

6階 10000万円台 坪単価467万円
7階 10100万円台 坪単価471万円

S80B2 3LDK 81.22㎡

画像出典:ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンス公式HP

6階 11300万円台 坪単価459万円
7階 11500万円台 坪単価468万円

S80D 3LDK 82.10㎡

画像出典:ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンス公式HP

3階 10400万円台 坪単価418万円
4階 10600万円台 坪単価426万円
5階 10800万円台 坪単価434万円
6階 10900万円台 坪単価438万円
7階 11100万円台 坪単価446万円

S90A1 4LDK 91.82㎡

画像出典:ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンス公式HP

3階 12500万円台 坪単価450万円
4階 12900万円台 坪単価464万円
5階 13000万円台 坪単価468万円

S110Ar 4LDK 110.08㎡

画像出典:ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンス公式HP

8階 16000万円台 坪単価480万円

[イーストコート 東向き]

E60D2 3LDK 66.00㎡

画像出典:ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンス公式HP

4階 8000万円台 坪単価400万円
5階 8200万円台 坪単価410万円
6階 8400万円台 坪単価420万円
7階 8500万円台 坪単価425万円
8階 8800万円台 坪単価440万円

E80L 4LDK 87.08㎡
1階 9300万円台 坪単価353万円(E80Lt)
2階 9800万円台 坪単価372万円
3階 10100万円台 坪単価383万円
4階 10400万円台 坪単価394万円
5階 10500万円台 坪単価398万円

E80Ft 3LDK 83.39㎡
1階 8900万円台 坪単価352万円

平均坪単価は約400万円です。

市谷の杜にバルコニー面が向く南向き住戸はそこそこな単価となります。それでも最上階ルーバル住戸が16000万円台、70㎡超えでも1億円前後となれば条件良い割には買いやすい価格と言えるでしょう。所有権のウエリス市谷加賀町は坪単価600万円ほどですから。

ただ、1億円くらいの住戸を買える方からすると天カセでないことは気になるはずです。億に近づくほど天カセを求めますからね。(買い替えだと現居が天カセだったりする)

60㎡台のあるセントラルコートのみ内廊下となっています。セントラルコートの東向きはイーストコートの共用廊下(柵はしっかりとトールタイプかつ見えにくいものですが)を望むため眺望と採光は望みにくくなります。

設備仕様はディスポーザー、食洗機、水回り天板クオーツストーン、ローシルエットトイレ&手洗いカウンターなどそれなりには高めているものの繰り返しになりますが億超え住戸を買う方からすると玄関前カメラ付きインターホンなし、三面鏡框なし、食器棚オプションなどやや物足りないと感じるのではないでしょうか。

NTT絡みの土地ですからつなぐネットではなくフレッツ、セコムではなくアルソックとなっています。一括受電もNTT絡みですね。セキュリティ面だと鍵一本で容易に設定できるセコムのほうが好きなのですが。。。(笑)

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mmです。下がり天井が少ないですし、逆梁のためサッシ高があり窓カウンターもできますから天井高の割には空間の広さを感じやすいでしょう。

1階のテラス付き住戸は半地下感ありますが大きなテラスが付いてきますし、2階のテラス付き住戸は道路面と高さがほとんど変わらずでこちらも大きなテラス付きとなりますから動きが早そうです。

周辺相場を確認しましょう!

・パークコート市谷加賀町二丁目 2001年築 加賀町2 新築時の坪単価約330万円 現在の坪単価約325万円

・フォルム市谷加賀町 2009年築 加賀町2 新築時の坪単価約325万円 現在の坪単価約335万円

・ヴィークコート市谷加賀町 2012年築 加賀町2 新築時の坪単価約365万円 現在の坪単価約365万円

・ザ・パークハウス市谷加賀町 2014年築 加賀町2 新築時の坪単価約360万円 現在の坪単価約385万円

・ウエリス市谷加賀町 2021年竣工予定 加賀町2 新築時の坪単価約660万円 新築販売中

上記相場からザ・パークハウス市谷加賀町レジデンスの将来価値を予想すると

E60D2 3LDK 66.00㎡ 4階 8000万円台(新築時) → 7600万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地周辺動画
建設地周辺動画(建設地から牛込柳町駅まで)
建設地周辺動画(市ヶ谷駅周辺から建設地まで)

駐車場設置率は約25%、地下1階(共用部と同じ階)に機械式となりますが機械式駐車場自体も操作する場所も吹き抜けのため作業中雨に濡れますからこちらも億超え住戸を狙う方からすれば不満に感じやすいのではないでしょうか。全幅も1950mmなんですよね~。月額33000円前後となっています。

管理費は月額㎡単価約241円とコンシェルジュサービスあり(8時~18時)の割には抑え目です。定期借地権のため解体費(今回初回のまとめ払いなし)と地代がかかるため70㎡で月額4万円ちょっとと思っておけば大きなズレはないであろうとのことでした。モデルルームで見せてもらえる地代は小規模宅地の特例反映前の想定金額です。

一例・・・71.75㎡の場合

管理費:17300円
修繕積立金:6460円
インターネット:1980円
地代:18323円(特例未反映)
解体準備金:5889円

合計:49952円(特例反映されると約4万円になる想定)

【住むレーション】

[大江戸線]

牛込柳町 8:01発
若松河田 8:02着
東新宿 8:04着
新宿西口 8:07着
都庁前 8:10着

牛込神楽坂 8:01発
飯田橋 8:03着
春日 8:05着
本郷三丁目 8:07着
上野御徒町 8:10着

[有楽町線]

市ヶ谷 8:01発
飯田橋 8:02着
江戸川橋 8:05着
護国寺 8:08着
東池袋 8:10着
池袋 8:12着

市ヶ谷 8:01発
麹町 8:03着
永田町 8:05着
桜田門 8:07着
有楽町 8:09着
銀座一丁目 8:12着
新富町 8:14着
月島 8:16着
豊洲 8:19着

[南北線]

市ヶ谷 8:05発
飯田橋 8:07着
後楽園 8:09着
東大前 8:12着
本駒込 8:14着
駒込 8:16着

市ヶ谷 8:02発
四ツ谷 8:04着
永田町 8:07着
溜池山王 8:09着
六本木一丁目 8:12着
麻布十番 8:14着
白金高輪 8:16着
白金台 8:19着
目黒 8:21着

[総武緩行線]

市ヶ谷 8:00発
四ツ谷 8:01着
信濃町 8:03着
千駄ヶ谷 8:05着
代々木 8:07着
新宿 8:09着

市ヶ谷 8:03発
飯田橋 8:06着
水道橋 8:08着
御茶ノ水 8:11着
秋葉原 8:13着

[新宿線]

市ヶ谷 8:02発
曙橋 8:04着
新宿三丁目 8:07着
新宿 8:09着

市ヶ谷 8:01発
九段下 8:03着
神保町 8:05着
小川町 8:07着
岩本町 8:09着

[東西線]

神楽坂 8:02発
早稲田 8:03着
高田馬場 8:07着
落合 8:10着
中野 8:13着

神楽坂 8:01発
飯田橋 8:03着
九段下 8:05着
竹橋 8:07着
大手町 8:10着
日本橋 8:12着

通学区は市谷小学校です。新宿区は小学校の選択制を廃止しましたから通学校が市谷小学校であるというだけでもけっこうな引き合いになることでしょう。中学校はお隣の牛込第三中学校です。新宿区は待機児童が少ないのもいいですね。

私立も多いエリアですから受験の選択肢が広がります。

【総評】

定期借地権らしい単価設定でしょう。

過去の定期借地権物件を見ても中古市場でも十分良い動きをしています。値上がっている物件も多いですね。

今回70年定期借地権ですから仮に20年住んで売却することになっても次の方は「50年分の価値」を購入することができます。では50年分の価値とはどれくらいなのか?このエリアで築20年クラスの70㎡を借りようとなれば25万円ほどはします。そこから維持費などを考慮して70%で計算しても年間で210万円。それを50年で計算すると1億円を超えてくる価値が残っていることになります。

20年後の相場はわかりませんけどもリセールバリューは悪くないでしょう。定借を売却するときは残りの価値がわかりやすいため思いのほか高く売れるのですよね。

今回はNTTと地所レジ(地所本体の絡みもあったりするのかな?)の良い意味でズブズブ感(お互い信頼し合っているという意味もあります)があり一括での転借地権ですから地所レジからすれば今回のマンション供給で大儲けするというよりかは現実的な単価で大苦戦にならないようにすればその後の収入もあるはず(なんなら70年後にまた一緒に事業ができるかもしれない)なわけで、それは購入者からすればなんのデメリットもなくプラス材料ばかりですからNTTも地所レジも購入者も全員がハッピーなプロジェクトとなっていると評価します。

NTTと地所レジというお堅いコンビだからこそ短期的な目線ではなく長期的目線で事業化できており、それが購入者にとってもメリットなわけで狙い目のマンションだと言えるでしょう。

今後定期借地権の物件は増えるかもしれません。ただ、定期借地権は土地の希少性があってなんぼです。なんちゃって定借(土地の価値も低いエリアなど)もでてくるかもですがそこは要注意ですね。ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンスのような定期借地権物件ならリセールバリューも悪くないためおすすめしやすいです。

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~2020年7月2日追記~

第一期販売開始です!

販売戸数:118戸
販売価格:6,030万円~16,080万円
最多価格帯:8,500万円台(6戸)(100万円単位)
間取り:1LDK~4LDK
専有面積:49.23m2~110.08m2(810号室はトランクルーム2.51m2含む)

その月賃料:12,572円~28,111円(月額)
その他の費用:解体準備金:4,041円~9,035円(月額) 保証金:226,296円~1,100,800円(引渡時一括払い)

管理費(月額)11,870円~26,530円(月額)
修繕積立金(月額)4,430円~9,910円(月額)
修繕積立基金 492,300円~1,100,800円(引渡時一括)
駐車施設59台(機械式:54台、身障者用:1台、平置:4台):31,000円~38,000円(月額)
自転車置場238台(下段スライド前後型:38台、平置き192台、子供用平置:8台)、他にシェアサイクル用平置:3台、来客用平置8台:400円~800円(月額)
ミニバイク置場5台:2,500円(月額)
トランクルーム5区画(1.41m2~1.68m2)2,820円~3,360円(月額)
インターネット利用料:1,980円(月額)


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