今回ご紹介するのはザ・パークハウス東雪谷フロントです!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス
施工:森本組
価格:未定
専有面積:60.75㎡~76.58㎡
総戸数:51戸(事業協力者住戸11戸含む)
規模:11階建て
交通:東急池上線「石川台」駅徒歩4分
所在地:東京都大田区東雪谷2丁目
竣工予定:2021年7月下旬

駐車場:11台(平置1台、機械式9台、身障者用1台)※事業協力者優先区画5台を含む
バイク置き場:2台※事業協力者優先区画1台を含む
ミニバイク置場:5台※事業協力者優先区画1台を含む
自転車置場:85台(スライド式:34台、2段式(下部スライド式)51台)※事業協力者優先区画18台を含む

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウス東雪谷フロント公式HP

棟内モデルルーム訪問してきました!

やはり外観デザインだけでなく共用空間や室内の質感も高めでした。

外観デザインに関しては正面、側面、背中どこから見てもかっこいいですね。タイルの貼り方、ルーバーとガラス手摺の使い分け、エレベーター部分のリズミカルなアルミルーバー、外周部の植栽計画&照明計画にゲートデザインと高単価なりのものとなっています。

エントランスアプローチの長い庇が風除室で一段下がり風除室を超えた先のホール横のラウンジが背の高いものとなっており空間の感じさせ方がうまいなぁ~と。共用廊下も外観と同じように一部が光るタイルを採用、エレベーターホールもしっかりと独立型となっています。共用廊下の手摺の背が高いため中原街道が(から)見えないようになっています。

音に関しては共用廊下に立っているとなかなか強烈でした。ただ、当然ではありますが室内に入ってしまえば共用廊下側の窓はT-2、給気口にも防音フードがありますから音は気になりませんでした。リビング側に立っていても中原街道の音はもちろん電車の音も気にならずでした。もちろん感じ方は個人差があるわけですが竣工販売で現物を確認できますから住んでから後悔はあり得ないのが良いところです。

眺望と採光は…まぁとても魅力ありますね。モデルルームは7階と10階でしたがどちらも採光抜群。駅近ながら眺望も抜けてきます。しかもそれが半永久的に変わらないというのも中原街道の南側立地だからの魅力となります。(中原街道を背負うデメリットがあるからこそのメリット)

予定価格と間取り、予定維持費の一部を共有いたします!

Gタイプ 3LDK 70.96㎡ 管理費(月額)21650円 修繕積立金(月額)8160円

画像出典:ザ・パークハウス東雪谷フロント公式HP

8階 8600万円台 坪単価400万円
9階 8600万円台 坪単価400万円
10階 8800万円台 坪単価410万円

Dタイプ 2LDK 60.75㎡ 管理費(月額)18530円 修繕積立金(月額)6990円

画像出典:ザ・パークハウス東雪谷フロント公式HP

7階 7300万円台 坪単価397万円
8階 7300万円台 坪単価397万円
9階 7400万円台 坪単価402万円
10階 7400万円台 坪単価402万円

F1タイプ 3LDK 68.32㎡ 管理費(月額)20840円 修繕積立金(月額)7860円

画像出典:ザ・パークハウス東雪谷フロント公式HP

7階 8100万円台 坪単価391万円
8階 8200万円台 坪単価396万円
9階 8200万円台 坪単価396万円
10階 8300万円台 坪単価401万円

Eタイプ 2LDK 61.60㎡ 管理費(月額)18790円 修繕積立金(月額)7090円

画像出典:ザ・パークハウス東雪谷フロント公式HP

10階 7900万円台 坪単価424万円

I1タイプ 3LDK 76.58㎡ 管理費(月額)23360円 修繕積立金(月額)8810円

画像出典:ザ・パークハウス東雪谷フロント公式HP

3階 8600万円台 坪単価375万円
4階 9000万円台 坪単価388万円

平均坪単価は約400万円です。

GタイプとF1タイプがモデルルームとなっていました。

Gタイプのキッチンあたりの下がり天井はそこそこなものですが窓面が豊かでそこからの眺望が南東側だけでなく三方すべてがひらけています。

ただ、70㎡の角住戸で廊下も長いため有効面積が中住戸の68㎡よりも少なくなりますから角住戸は子育てファミリーでもお子様2人だと厳しそうですね。主寝室は南東側のためディンクスさんには最高ですし、お子様1人ならリビング横の洋室を子供部屋にできそうですがリビングinは好みが分かれるところです。

68㎡の部屋は数字上70㎡切りであることは残念ですが単調な田の字がゆえに万人ウケしそうですからこちらはお子様2人でも合ってくるのですが、本音を言えばもう少しゆとりがほしいという方が多いでしょう。(購入できる価格に抑えるためもあってか地所レジにしては専有面積を削り気味)

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、食器棚、キッチン・食器棚・洗面天板クオーツストーン、浴室ダウンライト、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、全室ドアキャッチャー、可動式ルーバー面格子など単価なりに充実しています。直接基礎ですが内水のハザードマップでは色が付きます。二重床・二重天井です。

周辺相場を確認しましょう!

・オーベル雪が谷大塚 2005年築 石川町2 石川台駅徒歩7分(雪が谷大塚駅徒歩6分) 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約255万円

・ドレッセ南雪谷 2015年築 南雪谷1 雪が谷大塚駅徒歩3分 新築時の坪単価約285万円 現在の坪単価約320万円

・ジオ南雪谷 2018年築 南雪谷1 石川台駅徒歩5分 新築時の坪単価約340万円 現在の坪単価約355万円

上記相場からザ・パークハウス東雪谷フロントの将来価値を予想すると

Dタイプ 2LDK 60.75㎡ 7階 7300万円台(新築時) → 6500万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【総評】

新築マンションというカテゴリで比べるとけして割高感はないものの広域検討の方からすれば選択肢もそれなりに豊富な単価帯ですからもう少し価格面のインパクトがほしかったとは感じます。

第一期では条件の良い中層階以上を主とした供給ですからマンション全体としてはもう少し坪単価が下がるとは思うのですが3LDKの中住戸で8000万円を切る価格設定だとより買いやすかったのではないでしょうか。(住宅ローンとしては少しの差でも7980万円なのか8300万円なのかでは受け手の印象は大きく変わる)

これが戸数の多いマンションだと買いやすい価格帯になんとか合わせてくることが多いのですが今作は戸数も少なく、気に入った方に購入してもらえば十分さばけるということもあるのか地所レジにしては専有面積抑えた割にグロスの買いやすさには気を使っていないなぁ~と。

立地としては駅に近く日常の買い物にも困らないですし採光と眺望も良好、外観デザインや共用部、室内のスペックも高いとなれば住んでからの満足度の高さは確かなわけですが高価格帯となればもう少しグロスに気を使い、かつもう一味(例えばザ・パークハウス板橋大山のように各戸宅配ボックスなど)あれば検討者も決めやすいとは思ってしまうものの、そうする必要がないくらい立地と商品力に自信があるとも取れますから難しいところですね。(価格以外に大きなツッコミどころないのは検討されている方も同じだと思います)

これといった近隣競合物件もないですから売り手からすれば弱気(グロスの見た目に気を使う)になる必要もないですからね。

前回の記事と繰り返しになりますが住んでからの満足度には期待がしやすく、中長期的に住まうにはとても魅力が大きい出物と感じました。

動画もご覧ください!

■ザ・パークハウス東雪谷フロント 建設地周辺レポート(2021/08/05)

■ザ・パークハウス東雪谷フロント モデルルーム見学後のファーストインプレッション

チャンネル登録もよろしくお願いいたします!!

前回の記事 → ザ・パークハウス東雪谷フロント 予定価格と間取り ウェビナー参加(2021.08.05)

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