今回ご紹介するのはザ・パークハウス早稲田です!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス
施工:不二建設
価格:6423万円~16826万円
専有面積:53.01㎡~104.89㎡
総戸数:115戸(事業協力者住戸36戸含む)
規模:地上10階地下1階建て
交通:東京メトロ東西線「早稲田」駅徒歩6分 東京メトロ副都心線「西早稲田」駅徒歩9分
所在地:東京都新宿区戸山3丁目
竣工:2020年5月

駐車場:30台(機械式29台、身障者用1台※内11台は事業協力者の優先選定となります)(月額)29000円~35000円
自転車置場:115台(月額)300円~1500円
バイク置場:2台(月額)2000円
トランクルーム:115区画(月額)1440円~2880円

管理費(月額)17605円~33375円
修繕積立金(月額)7960円~15740円

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウス早稲田公式HP

メゾンドール早稲田という昭和46年竣工の民間分譲マンションとその隣地にあった国家公務員宿舎の建て替え事業となります。

東西線の早稲田駅から緩やかな上り坂で徒歩6分、副都心線の西早稲田から緩やかな下り坂で徒歩9分、けして駅近というわけではないのですが東西線の早稲田→大手町方面は逆からの電車に比べると混雑率もそこまでではないですし、電車に乗ってしまえば10分ほどですから大手町勤務の方などにも便利です。諏訪通りに面していますからタクシーをつかまえるのも容易です。

余談とはなりますが東西線の大手町駅は丸の内側だけでなく八重洲側にもサクッと出れるのが魅力です。地下鉄の大手町まで近くても東京駅の八重洲側勤務の方だと「歩くんだよな~」と思われるかもですが東西線は限りなく八重洲側に近く、さらには日本橋駅も利用できますから首都高側に職場があっても容易です。京葉線の東京駅はJR各線とめちゃ離れているけどそれゆえ有楽町、丸の内のJPタワー付近、八重洲の南側に勤めている方からすればむしろ近いみたいなものですね。職場が動かない方は最寄り駅名だけを見ずに、その路線の出入口(駅の位置)がどれだけ自分の職場に寄っているかを見てみることをおすすめしています。

話をザ・パークハウス早稲田に戻して。

立地面での最大の特徴としては戸山公園隣接であることです。南面からの眺望が素敵なことは言うまでもありませんが実際の室内から見ると東面の低層もいいですね。早稲田駅方面に向かってグランドレベルが下がるため低層階にしては緑から先が抜けて見えました。

外観デザインに関しては良い意味で最近の新築マンションらしくない落ち着いたものとなっています。最初からヴィンテージ感あるといいましょうか。十数年経過しても色あせない面持ちです。諏訪通り沿いに外階段(中央にも一つあり)となってしまっているのを公式HPで確認して不安に思ったのですがその外階段部分を白系のアルミルーバーで覆っておりむしろそこが見た目の良さの付加価値となっていました。

エントランスホールはこじんまりとしているものの手前には石のオブジェを配したインナーコート、ホール内は色合いが白に変わりさらにその先のラウンジがブラウン系の色となるなど歩く時間は短いものの楽しませてくれるデザインとなっています。

共用部としては屋上(8階部分のため7階から出入り)にルーフガーデンを設けています。そのため戸山公園ビューを購入しなかった方でも戸山公園の緑からの新宿ビル群の眺望を楽しむことができます。

価格と間取りの一部を共有いたします!

A-55E1タイプ 1LDK+S 59.34㎡ 管理費(月額)18040円 修繕積立金(月額)8910円

画像出典:ザ・パークハウス早稲田公式HP

5階 6781万円 坪単価377万円

A-50A 2LDK 53.01㎡ 管理費(月額)16120円 修繕積立金(月額)7960円

画像出典:ザ・パークハウス早稲田公式HP

5階 6423万円 坪単価400万円

B-90C(MENU PLAN4) 3LDK 94.05㎡ 管理費(月額)28600円 修繕積立金(月額)14110円

画像出典:ザ・パークハウス早稲田公式HP

2階 12355万円 坪単価434万円

B-100Cr(MENU PLAN2) 3LDK 104.89㎡ 管理費(月額)31890円 修繕積立金(月額)15740円

画像出典:ザ・パークハウス早稲田公式HP

9階 16826万円 坪単価530万円

平均坪単価は約425万円です。

完売してからのキャンセル住戸となります。消費税分を除けば価格変更なしです。津田沼ザ・タワーのキャンセル住戸もそうでしたが地所レジさんは優しいですね~。この価格だと1LDK+Sと2LDKはソッコーで売り切れでしょう。(先着順)

6月27日から先着順受付ということで早ければ今週中、遅くとも来週には売り切れてしまうでしょう。億超え住戸は単価にすれば割高感ないのですが億超え住戸を検討される方ほど慎重になる市況ですからこちらは少し時間がかかるかもしれないですね。

A-55E1タイプとA-50Aタイプは諏訪通り方面の北向きとなりますが前面道路に幅があるため圧迫感はありませんでした。ただ、A-50Aは下がり天井も多いため選べるうちは角住戸(角面は学習院方面)のA-55E1が良いでしょう。S表記なのは弱点となりますがそれゆえ単価安となっています。(S表記の部屋の窓面は学習院方面を向くのですが前に建物はありません)

設備仕様はディスポーザー、食洗機、食器棚、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットなど単価なりではあるのですが億超え住戸目線からすると物足りないでしょう。1グレードのため天カセになったりはしないですし、基本天井高が2400mm~2450mm(1階は2650mm)でサッシ高もいまひとつなため室内だけ見てしまうと億超え住戸感はありません。ただ、外を眺めれば素晴らしすぎる眺望ですから眺望代と割り切ることもできますが、笑

構造は二重床・二重天井です。

周辺相場を確認しましょう!

・ブリリア早稲田諏訪通り 2016年築 西早稲田2 新築時の坪単価約325万円 現在の坪単価約375万円

上記相場からザ・パークハウス早稲田の将来価値を予想すると

A-55E1タイプ 1LDK+S 59.34㎡ 5階 6781万円(新築時) → 6400万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

地下1階にごみ置き場があるため通常の動線で生活感出ないのはいいですね。(捨てに行くのはめんどいですが)

全戸分のトランクルームが地下1階にあります。こちらは有料ですが契約しないことも可能です。

駐車場は設置率約26%、身障者用を除くと機械式で屋根なしです。出入口にチェーンゲートがあるのはいいのですが作業中に雨に濡れるのは億超え住戸を選ぶ方からすると「うぐぐ…」ですよね。億超え住戸がある割には駐車場設計に愛がないこともあってか駐車場契約者はそこまで多くなく、キャンセル住戸どれを選んでも1区画確保することができます。(一概には言えませんが車所有者は駐車場設計に愛があるマンションを選びがち)

管理費は㎡単価月額約304円、ディスポーザーありで地下階へ向かうエレベーター(駐輪場も地下)もあることを考慮すれば違和感ないでしょう。

修繕積立金は最初から㎡単価月額約150円とすることでできる限り長期にわたり値上がりがないようにしています。

【住むレーション】

[東西線]

早稲田 8:02発
高田馬場 8:05着
落合 8:08着
中野 8:12着

早稲田 8:00発
神楽坂 8:02着
飯田橋 8:05着
九段下 8:08着
竹橋 8:10着
大手町 8:12着
日本橋 8:14着

[副都心線]

西早稲田 8:07発
雑司が谷 8:09着
池袋 8:12着

西早稲田 8:07発
東新宿 8:08着
新宿三丁目 8:13着
北参道 8:17着
明治神宮前 8:19着
渋谷 8:21着

日常の買い物施設としては早稲田駅前に三徳、西早稲田駅前にオリンピックがあります。

通学校は東戸山小学校で徒歩11分、新宿中学校で徒歩21分です。小学校までそれなりに距離はあるのですが戸山公園内を通ることができます。

【総評】

ん~地所レジさん優しいなぁ~。サクッと売れた部屋のキャンセル住戸でも価格そのままとは!しかもオプションが入っていても価格への上乗せなしです。

もちろん白紙解約とは限りませんから手付金を回収できているので定価のまま!ということもあるかもですが営利企業なわけで欲が出ても不思議ではないのですけどね~笑

これではサクサクっと売れてしまうでしょう。(1LDK+S、2LDKの2部屋)

建て替え事業だとどうしても地権者優先にはなってしまうため価格面を抑えるコストコントロールをする必要もでてきたりの大変な中では外観デザインなどは売主側の強いこだわりも見受けられますし、室内の窓面不足などは残念であるものの何といっても戸山公園ビューという大きな魅力があるわけで平均坪単価約425万円ならそりゃ竣工前完売するよなぁ~と思います。

ザ・パークハウス東陽町翠賓閣の現物を見た時もそうでしたが青田売りの際には「ここまでこだわるなら内廊下してほしかった」と思っていても現物を見ると「これだけこだわった外廊下ならありだわ!」となりました。エレベーターホールの壁はただの吹付やパネルではなくデザイン性とっていますし、途中内廊下風になるところは窓面を設けたりと歩いていて心地よい外廊下です。

動画もご覧ください!

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2 件のコメント

  • いつも楽しく記事を見させていただいてます。
    こちらとても素敵な物件だと思うのですが、早稲田周辺は将来の資産価値的にいかがでしょうか。私自身は丸の内勤務なので東西線は非常に便利ですし、近くに神楽坂などあるのも魅力なのですが、プロの目からみた評価お聞かせいただけると嬉しいです。
    よろしくお願いいたします。

    • マンションビギナー様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      マンションカウンターにてアドバイス可能です!!
      ぜひご利用ください!!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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