今回ご紹介するのはザ・レジデンス四谷です!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス 西松建設
施工:大成建設
価格:6000万円台~29000万円台(予定)※1000万円単位
専有面積:34.19㎡~136.93㎡
総戸数:60戸(地権者住戸34戸、事業協力者住戸2戸含む)
規模: 地上6階建て・7階建て

交通:JR中央快速線・JR中央総武緩行線・東京メトロ丸ノ内線・東京メトロ南北線「四ツ谷」駅徒歩3分

所在地:東京都新宿区四谷1
竣工:2020年1月完成済

駐車場:24台(平置式2台、機械式22台)
バイク置き場:2台
駐輪場:90台(平面式42台、傾斜ラック式48台)
トランクルーム:ザ・レジデンス四谷アベニュー/25区画、ザ・レジデンス四谷ガーデン/16区画

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・レジデンス四谷公式HP

四ツ谷駅から徒歩3分、外堀通り沿いでもともとは小学校と公務員宿舎があった場所です。URと民間デベが協力して商業、住宅、教育、公益施設で構成される大規模再開発となります。

売主に西松建設がいるのは土地を持っていたからです。施工はすべて大成建設となります。

商業のテナントはものすごく庶民的です。

スーパーマーケットのライフ、マツモトキヨシ、セブンイレブン、キャンドゥ、はなまるうどん、ドトールなどなど。チェーン店派の私からすればたまらん!!

クリニック、郵便局、クリーニング店なども入っています。都心に住まいながらも日常の生活を住まいのすぐ近くて済ますことができるのは大きな魅力となります。

万が一の災害時に帰宅困難者の一時滞在場所とすることも目的としているため広場も多く、通常時にはオフィスで働く人、周辺にお住まいの方の憩いのスペースとなります。現地へ訪れると緑の多さに驚かされます。

そんな素敵な再開発ですが住宅はおまけ程度です(笑)

おまけ程度だかこそ希少性あるとも言えますね。アベニュー、ガーデンの2棟構成となりますが合わせても60戸、地権者住戸などを除くと販売戸数はたったの24戸!!

外観デザインとしてはガーデンは上階にいくほどセットバックしてひな壇状に、素敵な曲線に豊かな緑となかなかお目にかかれないものとなっています。2階と3階部分は緑を側面に下ろしているのも素敵ですね~。

アベニューに関しても基壇部を少しへこまして3階の住宅部分が上に乗る見た目となります。基壇部と住宅部分ではマリオンをずらしていますしバルコニー部分の縦格子が細く隙間もほどよいためプライバシー性を保ちつつもデザイン性を出せています。

どちらの棟も素敵な外観ですがそこに一体開発という付加価値があるわけでこりゃたまらんです。

住宅棟から商業施設への導線ですがどちらも地下階から繋がっており雨に濡れることはありません。住戸階と地下階はエレベーターでダイレクトです。アベニューに関しては1階のエントランスからでも雨に濡れずに行き来できます。ライフまでだとガーデンのほうが近いですがどちらも贅沢な導線です。

価格と間取りの一部を共有いたします!

※1000万円単位での予定価格のため間をとって500万円で計算しています

[アベニュー]

Ⅲ-301 3LDK 93.89㎡ 管理費(月額)43130円 修繕積立金(月額)25910円

画像出典:ザ・レジデンス四谷公式HP

3階 19500万円 坪単価686万円

Ⅲ-303 2LDK 61.42㎡ 管理費(月額)28210円 修繕積立金(月額)16950円

画像出典:ザ・レジデンス四谷公式HP

3階 12500万円 坪単価672万円

Ⅲ-503 2LDK 65.67㎡ 管理費(月額)30170円 修繕積立金(月額)18130円

画像出典:ザ・レジデンス四谷公式HP

5階 12500万円 坪単価629万円

Ⅲ-601 3LDK 81.27㎡ 管理費(月額)37340円 修繕積立金(月額)22430円

画像出典:ザ・レジデンス四谷公式HP

6階 17500万円 坪単価711万円

Ⅲ-405 3LDK 85.88㎡ 管理費(月額)39450円 修繕積立金(月額)23690円

画像出典:ザ・レジデンス四谷公式HP

4階 16500万円 坪単価635万円

Ⅲ-407 3LDK 81.07㎡ 管理費(月額)37240円 修繕積立金(月額)22370円

画像出典:ザ・レジデンス四谷公式HP

4階 15500万円 坪単価632万円

Ⅲ-308 3LDK 100.10㎡ 管理費(月額)45980円 修繕積立金(月額)27620円

画像出典:ザ・レジデンス四谷公式HP

3階 20500万円 坪単価677万円

Ⅲ-701 3LDK 81.50㎡ 管理費(月額)37440円 修繕積立金(月額)22490円

画像出典:ザ・レジデンス四谷公式HP

7階 18500万円 坪単価750万円

Ⅲ-703 1LDK 42.02㎡ 管理費(月額)19310円 修繕積立金(月額)11600円

画像出典:ザ・レジデンス四谷公式HP

7階 7500万円 坪単価590万円

Ⅲ-705 3LDK 125.78㎡ 管理費(月額)57780円 修繕積立金(月額)34700円

画像出典:ザ・レジデンス四谷公式HP

7階 26500万円 坪単価696万円

[ガーデン]

I-303 3LDK 124.59㎡ 管理費(月額)57910円 修繕積立金(月額)36250円

画像出典:ザ・レジデンス四谷公式HP

3階 25500万円 坪単価676万円

I-301 1LDK 47.24㎡ 管理費(月額)21960円 修繕積立金(月額)13750円

画像出典:ザ・レジデンス四谷公式HP

3階 8500万円 坪単価594万円

I-502 3LDK 84.53㎡ 管理費(月額)39300円 修繕積立金(月額)24600円

画像出典:ザ・レジデンス四谷公式HP

5階 17500万円 坪単価684万円

I-501 1LDK 34.19㎡ 管理費(月額)15900円 修繕積立金(月額)9950円

画像出典:ザ・レジデンス四谷公式HP

5階 6500万円 坪単価628万円

I-304 2LDK 136.93㎡ 管理費(月額)63650円 修繕積立金(月額)39840円

画像出典:ザ・レジデンス四谷公式HP

3階 29500万円 坪単価712万円

I-503 2LDK 76.91㎡ 管理費(月額)35760円 修繕積立金(月額)22380円

画像出典:ザ・レジデンス四谷公式HP

5階 14500万円 坪単価623万円

平均坪単価は約660万円です。

高単価の割には柱の食い込みが気になる住戸が多いですが種類は豊富ですから好みの間取りには出会いやすいでしょう。

眺望面としてはガーデンの南西側がコモレビの広場を望むことになりその先も抜けてきます。北側も東側(販売はなし)も抜けますから眺望面ではガーデンのほうが魅力的です。ただし南側の狭めの住戸はオフィスとドン被りとなるため眺望も日当たりもほとんどありません。ただ、オフィスの被る部分の窓は白色系でどちらからも見えないようになっています。そのためある意味ではカーテン入らずです(笑)

アベニューに関しては全戸南向きでセットバックしていますから狭い住戸含めて日当たり良好です。

設備仕様に関しては全戸にディスポーザー、食洗機はI-402、I-501を除いて標準、キッチン水栓は浄水別、キッチン・洗面天板天然石、ガーデンはリビング天カセ&洋室1壁掛けエアコン、アベニューはリビングと洋室1に壁掛けエアコン標準、トイレ手洗いカウンター、LOW-E複層ガラス、玄関前カメラ付きインターホンなど単価なりに充実しています。地権者住戸は仕様が落ちるため賃貸に出ているのをネットで先に見た方は「安心してください!!」となります(笑)私も賃貸のを最初に目にしたので「?!」となりましたが分譲のは別仕様になっていて安心しました。

エアコン付きの内廊下など高単価らしい部分も多いのですが各階ごみ置き場がないことを気にされる方も多いでしょうか。地下2階へ捨てに行くことになります。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は住戸により大きく異なり2400mm~2600mmです。

駐車場は出入口が一般利用と同じのため時間によっては誘導員さんが立っており優越感はんぱないです。この立地に住まう方なら優越感という表現ではなく優雅な…ですかね、笑(勇敢な恋のセレナーデ~♪)

地下格納型の機械式駐車場で50台シェアですから待ち時間は少ないでしょう。(タワマンだと100台シェアも平気である)

今回の販売住戸が確保できるのは平面×1、機械式×6の計7台です。広い部屋から優先順位が付けられています。

もし確保できなくとも一般利用の機械式駐車場で月極を募集しているためそちらを借りることもできそうです。

周辺相場を確認しましょう!

・パークハウス四谷見附 2001年築 四谷1 新築時の坪単価約320万円 現在の坪単価約465万円

・パークハウス四谷 2005年築 若葉1 新築時の坪単価約320万円 現在の坪単価約420万円

・プレミスト四谷ソシアコート 2013年築 三栄町 新築時の坪単価約340万円 現在の坪単価約415万円

・パークホームズ四谷ザレジデンス 2018年築 三栄町 新築時の坪単価約450万円 現在の坪単価約520万円

・アトラス四谷 2019年築 四谷本塩町 新築時の坪単価約460万円 現在の坪単価約580万円

上記相場からザ・レジデンス四谷の将来価値を予想すると

I-301 1LDK 47.24㎡ 3階 8500万円(新築時) → 8230万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

利回りとしては固く見ると4%を切る部屋も多いですが今の時代の都心新築マンションとしては違和感ないでしょう。

維持費は管理費が㎡単価月額約460円前後、住宅棟自体は24時間有人管理ではないですしコンシェルジュサービスなどもありませんがそもそもの戸数も少なく、緑豊かであったりと(植栽は商業などと一体管理ではありますが)致し方なしでしょうか。

タワーマンションで㎡単価460円もの管理費を払えば豪華な共用施設やコンシェルジュサービスなど払ったなりの見返りがあるわけで、そこは小規模マンションのデメリットとはなります。まぁ商業部分などを共用施設と思えるのであればむしろコストパフォーマンス良いわけですが(笑)

修繕積立金は当初からそこそこな単価としてくれています。(個人的には修繕積立金が最初に安すぎるのは好きではありません)

【住むレーション】

[中央快速線]

四ツ谷 8:01発
新宿 8:06着

四ツ谷 8:02発
御茶ノ水 8:07着
神田 8:09着
東京 8:11着

[総武緩行線]

四ツ谷 8:03発
市ヶ谷 8:05着
飯田橋 8:07着
水道橋 8:09着
御茶ノ水 8:12着
秋葉原 8:14着

[丸ノ内線]

四ツ谷 8:00発
四谷三丁目 8:01着
新宿御苑前 8:03着
新宿三丁目 8:05着
新宿 8:06着
西新宿 8:08着

四ツ谷 8:01発
赤坂見附 8:03着
国会議事堂前 8:06着
霞ヶ関 8:08着
銀座 8:10着
東京 8:12着
大手町 8:14着

[南北線]

四ツ谷 8:03発
市ヶ谷 8:04着
飯田橋 8:06着
後楽園 8:09着
東大前 8:12着

四ツ谷 8:02発
永田町 8:04着
溜池山王 8:06着
六本木一丁目 8:08着
麻布十番 8:11着
白金高輪 8:13着
白金台 8:17着
目黒 8:19着

日常の買い物施設としてはコモレ四谷内はもちろんアトレ四谷に成城石井も入っています。

立地的に私立派も多いでしょうけども公立でも四谷小学校と四谷中学校が通学校ですからすぐ近くとなります。

【総評】

「とりあえず1戸持っておきたい」という所有欲をくすぐられる物件ですね。

オフィスなどとの一体開発でありながらも住宅はごくわずか。しかしそのごくわずかへのこだわりがすごい。動線も考え抜かれています。地下で商業施設などへもつながるため利便性もプライバシー性も抜群です。

交通利便性としても複数路線利用可能な四ツ谷駅から徒歩3分ですから言わずもがなの利便性です。

都心に住むと気軽に使えるスーパーマーケットが少ないのがデメリットでしたが最近は一体開発により現実的なスーパーマーケットが都心部にも進出しているため都心で暮らすにはセレブリティでなくてはいけないということもなく庶民派(高級食材が口に合わないのです…)の私にとっては嬉しい話です。はなまるうどんもあるし最高!物件価格は庶民的ではないですが…

タワマンは苦手だけど都心の駅近×一体開発に住みたいという方はこのチャンスを逃がすわけにはいかないでしょう。

予定価格が1000万円単位であることからコロナ問題で高単価帯が動かないことを売り側が気にしている感はありますね。この戸数なら全戸一斉供給とはなるはずですが時期が時期ですから倍率も現実的なものになるのではないでしょうか。コロナ問題があったから大きく値下げして販売はないにしても倍率面では落ち着くでしょうから絶対欲しいという方にはむしろありがたい話(当然コロナ問題自体はありがたくないですが)なのではないでしょうか。

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