今回ご紹介するのはブランシエラ四街道駅前です!

[物件概要]

売主:長谷工不動産 山万
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:2640万円~3980万円
専有面積:39.53㎡~66.00㎡
総戸数:68戸
規模:14階建て
交通:JR総武本線・JR成田線・JR成田エクスプレス「四街道」駅徒歩2分
所在地:千葉県四街道市四街道一丁目
竣工予定:2022年10月

駐車場:3台(平置き3台(カーシェア用1台含む))(月額:17000円)、敷地外10台(月額:7000円~11000円)※敷地外駐車場の確保は将来に渡り保証されるものではございません。
自転車置場:68台

管理費(月額)11700円~19500円
修繕積立金(月額)3560円~5940円

地図はこちらです↓

画像出典:ブランシエラ四街道駅前公式HP

四街道市×駅前としては四街道駅南口駅前のエステプラザ四街道駅前(1997年竣工)以来の24年ぶりとなります。私がマンションを見始めた2000年以降ではイトーヨーカドー横のプラーサ・ヴェール(2009年築)以来となりますでしょうか。プラーサ・ヴェールは私も個人的に購入を検討していたマンションの一つです。

余談ですが都賀や千葉北ICの東側くらいに住む人に「あ~四街道のほうですね!」と言うと「私は千葉市です!!」と怒られますのでご注意ください。←半分冗談です。それくらい四街道駅前は周りの千葉市の駅(とくに千葉都市モノレール)より栄えていたりします。イトーヨーカドーの影響も大きいですね。

ブランシエラ四街道駅前はプラーサ・ヴェールと同じく北口側となります。四街道駅は北口と南口どちらにも駅前広場(ロータリー)はありますが北口のほうが商業施設も多く、賑わいを見せています。もちろんエリア柄、駅前ですべて完結~という世界観ではないものの駅前物件である以上はイトーヨーカドーが近いことなどは魅力であることはたしかでしょう。

駅北口を出て信号を1回渡るとすぐに建設地となります。商業地域ですからお隣に夜のお店があるなどわちゃわちゃ感はありますが(建設地はもともとアミューズメント施設があった)駅前に住むことにメリットがある人には便利な立地です。

いわゆる旗竿地となっており竿の部分を戸数からすれば贅沢なエントランスアプローチとしています。両面ウォールと植栽とすることで駅前ながらも接道からすぐに建物へ入らないあたりは分譲マンションらしいものとなっておりとても素敵です。

建物は接道から離れますし、線路までも100mほど離れますから駅前にしては静かでしょう。全戸南東向きでシンプルな板状ですがマリオンを多用していますし、バルコニー隣戸境をスラブtoスラブの隔て板としてくれています。

エントランスホール(ラウンジ)は一層ではありますが折り上げ天井に明るい色の大判タイルを多用、大窓からアプローチの植栽を望める空間となっています。

アプローチやエントランスホール(ラウンジ)は単価からすれば文句ないレベルなのですが建物以外の敷地のほとんどがアプローチに取られてしまっているため駐車場設置率が四街道ながらも約3%です…まぁ駅前ですし狭い部屋もあるとはいえ…少ないですよね。そのため公式HPでも車のいらない生活を強く推しています。

全戸南東向きで低層階は前の建物が苦しく感じますが駅南口側は背の高い建物がより減ってきますし中層階以上であれば眺望も抜けてきます。プラーサ・ヴェールと同じく今作も完成すると四街道のランドマークとなるでしょう。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 66㎡

画像出典:ブランシエラ四街道駅前公式HP

2階 3690万円 坪単価184万円
5階 3950万円 坪単価197万円
14階 4780万円 坪単価239万円

Bタイプ 3LDK 61.44㎡

画像出典:ブランシエラ四街道駅前公式HP

3階 3490万円 坪単価187万円
9階 3980万円 坪単価214万円
14階 4490万円 坪単価241万円

Cタイプ 2LDK 56.06㎡

画像出典:ブランシエラ四街道駅前公式HP

3階 3140万円 坪単価185万円
7階 3490万円 坪単価205万円
9階 3610万円 坪単価212万円
10階 3670万円 坪単価216万円
12階 3960万円 坪単価233万円

Dタイプ 1LDK 39.53㎡

画像出典:ブランシエラ四街道駅前公式HP

2階 2050万円 坪単価171万円
8階 2520万円 坪単価210万円
9階 2580万円 坪単価215万円
10階 2640万円 坪単価220万円
14階 3140万円 坪単価262万円

Eタイプ 2LDK 61.6㎡

画像出典:ブランシエラ四街道駅前公式HP

1階 3330万円 坪単価178万円
2階 3430万円 坪単価184万円
5階 3670万円 坪単価197万円
8階 3890万円 坪単価208万円
11階 4270万円 坪単価229万円

平均坪単価は約210万円です。

時代を感じる専有面積ではありますが広い部屋を求めるならプラーサ・ヴェールがあるわけで差別化はなされています。もちろん専有面積を削りたくて削ったわけではないでしょう。四街道のマンションは4000万円超えて動くことはほとんどない(プラーサ・ヴェールの100㎡超えくらい)ので3000万円台を意識した専有面積です。

全体的に柱が食い込んでいたり角住戸でも窓面少なかったりと間取りの特別感はないもののDタイプの1LDKが玄関前に巨大収納がありリビング形状も整っており使いやすそうですね。40㎡を少しだけ切ってはいますがプラーサ・ヴェールでも2500万円前後というグロスは難しいですしシングル層には狙い目感あります。

設備仕様としてはディスポーザーはないですし浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式、可動式ルーバー面格子なし、直床・二重天井など良い意味の目立つ部分はありません。なんとか床暖房があって良かったです。

ハザードマップにかかるような立地ではありませんが震災時の対策としてスマート・ウォーター・タンクを採用。屋上から雨水を集めて地下に貯めこみ万が一の際は生成して飲料水として利用します。この辺りは戸建てメインのエリアだからこそより評価されそうです。

周辺相場を確認しましょう!

・プラーサ・ヴェール 2009年築 四街道駅徒歩7分 中央 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約130万円

上記相場からブランシエラ四街道駅前の将来価値を予想すると

Eタイプ 2LDK 61.6㎡ 8階 3890万円(新築時) → 2800万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は敷地内屋外平置きで3台、内1台はカーシェア用となります。外部の駐車場を紹介してくれますが駐車場マストならプラーサ・ヴェールのほうが買いやすいでしょう。

駐輪場は敷地内屋外で設置率100%です。

管理費は㎡単価月額約296円、駐車場収入が少ないことが影響してか重たいです。

~周辺分譲マンションの管理費を確認しましょう!~

・ヒューマンスクエア四街道ピアンテ 総戸数52戸 管理費㎡単価月額約170円

・サンクレイドル四街道 総戸数43戸 管理費㎡単価月額約114円

・プラーサ・ヴェール 総戸数524戸 管理費㎡単価月額約166円

建設地

【住むレーション】

[総武快速線]

四街道 8:04発
物井 8:08着
佐倉 8:12着
酒々井 8:24着
成田 8:31着
空港第2ビル(成田第2・第3ターミナル) 8:46着
成田空港(成田第1ターミナル) 8:49着

四街道 7:59発
都賀 8:02着
千葉 8:08着
船橋 8:22着
錦糸町 8:39着
馬喰町 8:43着
新日本橋 8:45着
東京 8:48着
新橋 8:53着
品川 8:59着

[特急しおさい・成田エクスプレス]

四街道 7:11発
千葉 7:19着
錦糸町 7:50着
東京 8:00着

四街道 8:16発
千葉 8:22着
東京 9:03着
品川 9:12着

グリーン車や特急に課金しての通勤等も可能です。

日常の買い物としてはイトーヨーカドーへ徒歩5分、業務スーパーとわくわく広場は徒歩10分ちょっとです。

通学校は四街道小学校で徒歩10分、四街道西中学校で徒歩15分です。

【総評】

久しぶりの新築マンションですし、立地としては駅前ですから気になっていた方は多いでしょうけども久しぶりがゆえに高値マーケット慣れしていないでしょうからけっこう驚く坪単価ではあるでしょう。ただ、坪単価で考える人は少ないでしょうからグロスとしてはプラーサ・ヴェールに負けていません。

・ブランシエラ四街道 2022年築 駅徒歩2分 南東向き 56.06㎡ 7階 3490万円 坪単価205万円

・プラーサ・ヴェール 2009年築 駅徒歩7分 南東向き 75.44㎡ 6階 3180万円 坪単価139万円(記事作成時点で売り出し中)

並べて比べるとわかりやすいですよね。グロスとしてはそこまで負けていないのですが広さが…そして駐車場やディスポーザーが…という違いが出てきます。

ただ、プラーサ・ヴェールはイトーヨーカドー横とはいえ駅徒歩7分ですからそこはブランシエラ四街道のほうが圧倒的に強いですから先に述べたように「四街道の駅前に住むことのメリットが大きいか」での判断で良いでしょう。駅前に住むことにメリットを感じにくいのであればプラーサ・ヴェールでしょう。

毎日の通勤・通学だけでなく、駅徒歩2分だからこそ千葉駅を日常の買い物スポットとして利用できるのは大きな魅力です。

既存の良質な中古マンションが駅前にあるわけではありませんから高値市況×郊外新築マンションというつらい時代ではありますが買いやすさ(買う理由の見つけやすさ)はあると感じました。

動画もご覧ください!

■プラーサ・ヴェール 四街道№1マンション!! 現地周辺レポート

■ブランシエラ四街道駅前 建設地周辺レポート

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