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今回ご紹介するのはプラウドタワー池袋です！
［物件概要］
売主：野村不動産 三井住友信託銀行
施工：清水・前田建設共同企業体
価格：未定
専有面積：31.24㎡～143.76㎡
総戸数：620戸（非分譲住戸82戸含む）
規模：地上47階地下2階建て
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅徒歩3分 各線「池袋」駅徒歩10分
所在地：東京都豊島区南池袋二丁目
竣工予定：2026年11月中旬
引き渡し予定：2027年3月下旬
地図はこちらです↓
画像出典：プラウドタワー池袋公式HP
東京メトロ有楽町線の東池袋駅からデッキ経由で直結、そのデッキには屋根も設置される予定のため横殴りの雨などを除けば雨に打たれることもない快適な道のりです。
東池袋駅に直結しているタワーマンションとしてはエアライズタワー、アウルタワー、ブリリアタワー池袋、プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ、グランドシティタワー池袋がありますから駅直結であることは今作だけのストロングポイントにはならないものの南側の最前列ということで眺望面では東池袋№1と言っても違和感ないでしょう。
エアライズタワーに関しては南方面にてグランドシティタワー池袋とプラウドタワー池袋が建設中、アウルタワーに関しては東側で再開発の計画(サンパ横の仮の保健所付近)があるなど眺望面が変わってしまう(新しいタワマンを望むのも夜景としては綺麗ですが抜け感は弱くなる)中で今作は東方面だけでなく南方面も視界抜けしてきますし、それが半永久的に守られるというのはスペシャルですよね～。(お墓をどう考えるかですがよほどのことがなければなくならないのは〇)
プラウドタワー東池袋、プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ、グランドシティタワー池袋も半永久的な抜け感ある眺望ではありますがその主な方角は東方面ですからプラウドタワー池袋の『南の抜け感が守られる』というのは…すごいですよね。
しかも池袋となれば高台ですから10階相当でも十分な抜け感ですし、中層階以上になれば『都心を見下ろす眺望』になるため階数以上の満足度に期待ができます。武蔵野台地ですからハザード面などを気にされる方にも合ってきます。
池袋物件のグランドミレーニアの南方面もとんでもなくスペシャルな眺望ですがそちらに『駅直結』が加わるということになります。(池袋物件と東池袋物件のためキャラクターは異なります)
プラウドタワー池袋の南東〜南方向、10階相当でこの抜け感…高台エリアだからこそのスペシャル眺望！！
これが中層階以上になると『都心を見下ろす』眺望になります。
※豊島区役所から撮影 pic.twitter.com/NwLptKdVQh
— マンションマニア (@mansionmania) November 8, 2024
都電の線路が真下にありますし、大動脈となる大通り(側道とアンダーパスから出てくるところ)が建設中(予定では今作と近い時期にできる予定ではありますが延びる可能性は十分あるでしょう)ではあるもののJRの線路からはだいぶ離れますし首都高も真横ではないためうるさい立地ではないでしょう。ご不安であれば豊島区役所の10階のとしまの森から確認されることをおすすめいたします。
東池袋駅直結のマンションを語る際にいつもお伝えしているところではありますがマンションマニア的には『駅直結はおまけ』となってしまうくらい他がスペシャルなのですよね。
区役所直結、図書館直結、そしてなにより…サンシャインシティ直結！！
いや～毎度毎度のことですが書いていて体が震えてしまいます。(俺氏大丈夫？？無理するなよ。)
子供から大人まで楽しめるサンシャインシティに雨に打たれることなく行き来できるって…すごいですよね…(最近はカルディに立ち寄ることが多いです)
もちろん駅直結もすごいことではあるのですが『それだけじゃない！！』ってのが東池袋駅直結マンションのスペシャル要素であることは確かでしょう。
ただ、こればかりは目的地次第ではありますが『駅直結はいいけど有楽町線かぁ～』となってしまう方も少なくないでしょう。副都心線の東池袋駅計画が東京メトロ上場によってどう動くのか気になりますね。(駅開業を想定して工事しやすいような構造にはなっています)
また、東池袋駅に直結していること自体はスペシャルではあるものの朝のラッシュ時間帯の有楽町方面はすでに車内がパンパンの状態で入線するため『2億払ってセルフ駅員させられるし(押し屋はいない)満員電車かよ』となってしまわないかは事前の住むレーションで確認すべき点でしょう。
東上線や西武池袋線沿いなど東池袋以西から乗車している人からすれば『東池袋から乗ってくるなよ！』くらいの感じですからね(笑)
とはいえ今作は2億円クラスのマンションですからわざわざ混んでいる時間帯に電車乗る方は少数派ですよね…
日常の買い物に関してはマルエツプチ(エアライズタワーの足元)、西友(サンシャインシティの前)、成城石井(サンシャインシティ内)、池袋駅のデパ地下(西武は仮店舗運営が終わった後も地下に戻さないのですかね？？デパ上的な？？)など東池袋駅直結×池袋駅徒歩10分という立地ですから選択肢は多いのですが、駅と今作の間にて建設中のグランドシティタワー池袋の足元に予定通りスーパーマーケットが入ってくれると今以上に便利になります。
今作の足元部分には子育て支援施設と高齢者支援施設、従前からあった専門学校が入る予定です。2階に店舗区画的なものもありますが広くはないですね。(コンビニでも入ってくれたら便利ですがメインはグランドシティタワー池袋側の足元になります)
通学校は南池袋小学校(みないけしょう)で徒歩5分、千登世橋中学校で徒歩16分です。南池袋公園だけでなく防災公園としてイケ・サンパークが開園してくれたのは東池袋エリアにお住いの子育てファミリーにとってはかなりの好材料でしたね。
イケ・サンパークから東池袋の高層建物を望む！
数年後にはグランドシティタワー池袋とプラウドタワー池袋（予想）も並ぶことになるのかぁ〜。
楽しみすぎる！！ pic.twitter.com/WCMPNLPBEh
— マンションマニア (@mansionmania) January 25, 2024
駅とのアプローチとしては2階の新設デッキ経由が一番便利です。いわゆるサブエントランス的な位置づけにはなるものの風除室を抜けた先のスイートラウンジは広々した品の良い空間となっています。
ただ、メールコーナーが1階にあるため東池袋駅との行き来が主な方にとっては惜しい動線と言えるでしょう。(自宅ポストの位置次第ですが2階の風除室から2分くらいかかりそう)
1階のグランドエントランスに関しては二層吹き抜けでとても広々したエントランスホールに螺旋状の階段もあるなどスイートラウンジ以上にゴージャスな空間になっているのですが驚いたのが窓面の豊かさです。曲線を描く大窓に風除室の縦に伸びる窓もあるなど見せつけ感がハンパなものじゃないのです。
さらにその曲線した大窓付近には大きな車寄せと地下駐車場への車路がありますから外から見た際にかなり映える玄関口となっています。専門学校側の公開空地にかけて植栽の連続性もあるなど再開発タワマンあるあるですがマンションができることで『街さえも変えてしまう』くらいの力を感じます。
今作は別マンション扱いではあるものの実質ツインタワーですから尚更ですね。(もちろん同一マンションにしてさらなるスケールメリットがあれば嬉しかったところですが…)
共用施設は28階にパーティラウンジ、スカイラウンジ、ワークラウンジ、ゲストルーム3部屋、2階にフィットネスラウンジ、コラボレーションラウンジ(複数人可のワークスペース)、コミュニケーションラウンジ(子育て世代交流スペース)など充実はしているもののパーティーラウンジが南東角ではなく北東角であることから南東角住戸のプレミアムが高まってしまいますね。
主開口部は全方位に設定されていますが一番の目玉としてはこれまでも述べてきた通りで南東角となります。東方面はスカイツリー、南東方面は都心ビル群、南方面は新宿ビル群…これがカーテンいらずですからね…本当にすごい。
北東角住戸もグランドシティタワー池袋より少し出っ張るため北方面がドン被りというわけではないですし、東方面はスカイツリー方面へと抜けてきますからこちらでも十分魅力あるのですがどうしても南東角と比べてはしまいがちですよね…選べる内は。
西方面はブリリアタワー池袋の南側に高層マンションが建設される話があるもののどんなに早くても10年、実際にはそれ以上かかるでしょうからしばらくは抜け感ある眺望を楽しめることでしょう。
外観デザインに関しては基壇部を除くと比較的おとなしめな印象を受けます。坪単価からすると物足りないと言っても怒られないのではないでしょうか。ただ、塔屋のアルミカーテンウォールとマリオンはカッコいいですね。
予定価格と間取りの一部を共有いたします！
WBタイプ 2LDK 54.09㎡
画像出典：図面集
29階 13000万円～13399万円 坪単価794万円～坪単価818万円
SAタイプ 2LDK 63.21㎡
画像出典：プラウドタワー池袋公式HP
29階 17000万円～17399万円 坪単価889万円～坪単価909万円
EDタイプ 3LDK 67.35㎡
画像出典：プラウドタワー池袋公式HP
29階 18000万円～18399万円 坪単価883万円～坪単価903万円
ECタイプ 3LDK 71.49㎡
画像出典：プラウドタワー池袋公式HP
29階 19000万円～19399万円 坪単価878万円～坪単価897万円
SBタイプ 3LDK 74.23㎡
画像出典：プラウドタワー池袋公式HP
29階 21000万円～21399万円 坪単価935万円～坪単価953万円
SDタイプ 3LDK 76.33㎡
画像出典：プラウドタワー池袋公式HP
EEタイプ 3LDK 76.37㎡
画像出典：プラウドタワー池袋公式HP
29階 22000万円～22399万円 坪単価952万円～坪単価969万円
EHタイプ 3LDK 80.56㎡
画像出典：プラウドタワー池袋公式HP
40階 22000万円～22399万円 坪単価902万円～坪単価919万円
EGタイプ 3LDK 80.99㎡
画像出典：プラウドタワー池袋公式HP
EAタイプ 3LDK 82.67㎡
画像出典：図面集
29階 25400万円～25699万円 坪単価1015万円～坪単価1027万円
EIタイプ 3LDK 82.88㎡
画像出典：プラウドタワー池袋公式HP
ELタイプ 3LDK 85.65㎡
画像出典：プラウドタワー池袋公式HP
EFタイプ 3LDK 93.07㎡
画像出典：プラウドタワー池袋公式HP
40階 30000万円～30399万円 坪単価1065万円～坪単価1079万円
EKタイプ 3LDK 101.93㎡
画像出典：プラウドタワー池袋公式HP
SEタイプ 3LDK 114.51㎡
画像出典：プラウドタワー池袋公式HP
EJタイプ 3LDK 122.88㎡
画像出典：プラウドタワー池袋公式HP
EOタイプ 3LDK 136.91㎡
画像出典：プラウドタワー池袋公式HP
ENタイプ 3LDK 143.76㎡
画像出典：プラウドタワー池袋公式HP
ざっくり予定価格ですしプレミアム住戸が飛びぬけている(まだ予定価格が出ていない最上階はもっと高いでしょう)ため平均値は出しにくいのですが第一期に関しては平均坪単価900万円ほどで着地しそうでしょうか。
当然ながら内廊下なわけですが玄関部分が引っ込んでおりドア周りを木調としているのも雰囲気良さそうですね。
南東角住戸に関しては日当たりと眺望の良さを活かせるダイレクトウィンドウになっていますし各洋室もバルコニーに面しているなどとても良いのですがリビング以外の部屋の多くを東へ振っているのが少々惜しいところですね。EFタイプに関してはリビング以外はすべて東方面です。
例えば南東角住戸の場合は南向き洋室×1、東向き洋室×2になっています。もちろんそれはそれで東向きを主寝室にしやすくとくに朝は気持ちよいわけですが。
ただ、そうすることで南向きの中住戸に関しても行燈部屋なしのオール南向きを実現できています。
主にリビングが南方位であれば良いのか、リビング以外も南方位が良いのかも角にするか中にするかの判断基準の一つになってくるでしょう。
しかし個人的に残念と感じたことが2点あります。
まず中住戸ですが超ワイドスパンなのは素晴らしいのですがリビングが2枚窓のプランも多いのですよね…2LDKに拡張すれば4連になるものの3LDKのままだと内覧会で少々がっかりする系かと。それもあってモデルルームも2LDKへ拡張させています。
もう1点はバルコニーのガラス手摺です。
上階の一部を除くと透明だけどグラデーション(フィルム)ありもしくはあまり透けないグレー乳白系になっているのです…
ん～もちろん『プライバシー性を優先した』と言われればそれまでではあるのですが『都心を見下ろす眺望』がウリなわけじゃないですか。多くの部屋でカーテンいらずなわけです。夜だけレースするとかでも十分なのです。
それなのに座りながらの眺望を楽しみにくいタイプのガラス手摺とは…完全乳白色というわけではないのですが…ある意味では乳白色より酷いなぁ～と。中途半端すぎて。プライバシー性を最優先するなら乳白色にするべきですし、眺望を楽しむことを優先するなら完全透明にすべきですし、その間がグラデーションなのでしょうけども…中途半端なモザイク的なことされましても…地権者さんの意見なのでしょうか…(デベがあえて売りにくくする手摺を採用するとは思えない)
そのため室内で座って眺望を楽しみたい方は自然と角住戸を選ぶことになります。逆にお墓は見たくないという方にとってはプラス材料ですからこれが売れ行きに悪い影響があるかと言えばまったくないでしょう。(当然ながら透明ガラスは私の好みでしかない)
設備仕様に関してはディスポーザー、食洗機、キッチン(側面含む)・洗面・トイレカウンター天板フィオレストーン、ミストサウナ、浴室日ポリ化工、玄関・廊下・水回り床タイル、ゼッチ基準を満たしておりリビング横の洋室も床暖房、玄関電子錠、玄関前カメラ付きインターホン、一種換気、リビング天カセなどスタンダードプランでもしっかりしたものとなっています。基本天井高も2600mmでサッシ高も2100mmはありますからよほど目が肥えた方でなければ納得できるのではないでしょうか。
プレミアム住戸になると食洗機がミーレ、主寝室想定の洋室も天カセ、基本天井高2700mm～3000mmになるなどグレードアップします。
構造は二重床・二重天井、デュアルレイヤーコア免振(いわゆる中間免振ですがデッドスペースが少ない)です。
周辺相場を確認しましょう！
■エアライズタワー
2007年築 東池袋駅直結
新築時の坪単価約245万円
現在の坪単価約660万円
販売中住戸の平均坪単価約675万円
動き一例
約70㎡
新築時5200万円台
中古時14500万円台
約83㎡ ※リノベ済み
新築時6500万円台
中古時20800万円台
■アウルタワー
2011年築 東池袋駅直結
新築時の坪単価約330万円
現在の坪単価約630万円
販売中住戸の平均坪単価約665万円
動き一例
約66㎡
新築時6500万円台
中古時12300万円台
■ブリリアタワー池袋
2015年築 東池袋駅直結
新築時の坪単価約350万円
現在の坪単価約700万円
販売中住戸の平均坪単価約1150万円
動き一例
約81㎡
新築時8400万円台
中古時16500万円台
約81㎡
新築時8400万円台
中古時17700万円台
■プラウドタワー東池袋
2019年築 東池袋駅徒歩5分
新築時の坪単価約425万円
現在の坪単価約630万円
販売中住戸なし
動き一例
約81㎡
新築時10600万円台
中古時15900万円台
■プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ
2022年築 東池袋駅直結
新築時の坪単価約520万円
現在の坪単価約720万円
販売中住戸の平均坪単価約825万円
動き一例
約68㎡
新築時10100万円
中古時16200万円
約70㎡
新築時10100万円
中古時15500万円
上記相場からプラウドタワー池袋が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
ECタイプ 3LDK 71.49㎡ 23階 18700万円～18999万円 坪単価864万円～坪単価878万円 → 17000万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は地下階で平置き1台(別に学校用の平置き区画などもあります)タワーパーキング186台(2基に分かれています)、設置率は約30％です。
出庫予約盤設置の待合室がありますしエレベーターもすべて地下へ直通するなど駐車場事情を気にする方にも合ってきます。
野村不動産のため部屋と駐車場を同時抽選してくれるのが嬉しいですよね！(駐車場に当選したのを確認してから部屋の契約ができる)
～パレットサイズ～
ノーマルルーフ 全長5300mm×全幅2050mm×タイヤ外幅1960mm×全高1550mm×最低地上高110mm×重量2500kg 月額33000円
ミドルルーフ 全長5300mm×全幅2050mm×タイヤ外幅1960mm×全高1850mm×最低地上高110mm×重量2500kg 月額35000円
ハイルーフ 全長5300mm×全2050幅mm×タイヤ外幅1960mm×全高2100mm×最低地上高110mm×重量2500kg 月額38000円
ハイルーフ(電気自動車対応) 全長5200mm×全幅1950mm×タイヤ外幅1860mm×全高2100mm×最低地上高110mm×重量2400kg 月額41000円
ハイルーフ(バリアフリー対応) 全長5300mm×全幅2050mm×タイヤ外幅1960mm×全高2100mm×最低地上高90mm×重量2300kg 月額45000円
駐輪場は専用のウォークスルーエレベーター2基ありで3階と4階、設置率は約161％です。
エレベーターは低層用3基(分速210m)、高層用3基(分速210m)、共用施設が多い28階はすべて止まります。
6基中4基が細長タイプなのは惜しいところですが低層用ですら分速210mは素晴らしいですね。もちろん各階ごみ置場からのごみ回収時などにも使用される非常用もあります。
管理費は㎡単価月額約510円、24時間有人管理、コンシェルジュサービス、内廊下、各階ごみ置場、ディスポーザーありですし時代的にも致し方ないとはいえグランドシティタワー池袋と同じく周辺タワマンと比べると重たいです。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■エアライズタワー 総戸数558戸 管理費㎡単価月額約305円
■アウルタワー 総戸数608戸 管理費㎡単価月額約294円
■ブリリアタワー池袋 総戸数432戸 管理費㎡単価月額約308円
■プラウドタワー東池袋 総戸数132戸 管理費㎡単価月額約298円
■プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ 総戸数248戸 管理費㎡単価月額約420円
■グランドシティタワー池袋 総戸数878戸 管理費㎡単価月額約540円
【住むレーション】
［有楽町線］
東池袋 8:02発
池袋 8:04着
東池袋 8:01発
護国寺 8:03着
江戸川橋 8:06着
飯田橋 8:09着
市ヶ谷 8:12着
麹町 8:14着
永田町 8:16着
桜田門 8:19着
有楽町 8:21着
銀座一丁目 8:23着
新富町 8:25着
月島 8:28着
豊洲 8:30着
辰巳 8:33着
新木場 8:36着
首都高5号線の東池袋出入口がとても近いため車での遠出も便利です。東池袋出入口は首都高では珍しく両方面同一入口＆出口、さらにはサンシャインシティに直結となっており大変使い勝手が良いです。(サンシャインシティで買い物しての帰宅も容易です)
ただ、今作の駐車場出入口側が一方通行道であることと建設中の道路が完成するまでは帰宅時に迂回が必要になりそうです。(プラウドタワー東池袋とプラウドタワー東池袋ステーションアリーナも補助81号線ができるまでは迂回となっており開発エリアだからこそ吞まなければいけないウィークポイント)
【総評】
いや～南東角住戸や南向きのスペシャルな眺望は…(住みたい…今マンションマニアが一番住みたいマンションはプラウドタワー池袋です…←個人的好み)
南方位狙いの方は周辺物件と比較できないですね。オンリーワンです。
南方位の眺望以外に関してはこれまでの駅直結物件と比べた際の大きな優位性というのはないですから南方位にこだわらないのであれば周辺物件と比較したほうが良いでしょう。
プラウドブランド縛りであったとしてもホームまでの距離でいえばプラウドタワー東池袋ステーションアリーナのほうがだいぶ近いです。駅直結にこだわらないのであれば補助81号線の恩恵が楽しみなプラウドタワー東池袋もあります。新築縛りであってもグランドシティタワー池袋がありますからね！(グランドシティタワー池袋はどんどん値上げ中です)
価格に関してはあと坪単価100万円弱お安ければなぁ～という印象でした。
ただ、それゆえ10倍…20倍…みたいな高倍率にはおそらくならないことでしょう。ある意味では実需組に寄り添ってくれる野村不動産らしいですね(笑)
私みたいに池袋が好きな人にとっては嬉しい価格設定ですし、池袋にこだわりない人には嬉しくない価格設定と言えるのではないでしょうか。
後はいつ販売スタートになるかですね。
コンクリートなど建設に必要なものの供給が追い付いておらず竣工時期が延びる可能性を考慮して販売開始が実質未定になっています。
予定では2025年1月なのですが場合によっては2025年春頃になるかもしれません。工期が決まらないとなれば当然オプション関係も決まらない(第一期の契約時点で何階まで対応になるか等)わけで販売が開始できないのですよね。
もし来春あたりまで販売が延びた際に『供給住戸を増やす』という実需組への配慮を願いたいところです。
安全に建物をつくることが最優先であることは当然であり責めることはできないもののグランドシティタワー池袋と迷っている人もいるでしょうから早めのアナウンスがあると嬉しいですね。
～マンションマニアおすすめ住戸(南方位以外)～
※正確には東向きもやや南寄り
EHタイプ 3LDK 80.56㎡
画像出典：プラウドタワー池袋公式HP
40階 22000万円～22399万円 坪単価902万円～坪単価919万円
リビングの窓面が豊かですし柱が中央付近のため2LDKに変更した際にはさらにスペシャルな窓面となります。PSもうまく逃げているためキッチンが広く横長の食器棚を置くこともできます。(もちろんラクモアがおすすめ！！)
少しではありますがステアリを超える階数であるなどより空を感じやすくなることでしょう。
部屋数が少ないプランのため南東角より人気出るかも？！ですが要チェックです！！
いや～しかしプラウドタワー池袋を見学して改めて野村不動産のブランディングは素晴らしいという印象を受けました。毎度あっぱれです。
今回の物件価格からすると買い替え組も多くなることでしょう。その中にはプラウドタワー東池袋、プラウドタワー東池袋ステーションアリーナの購入者もいることでしょう。その方々がプラウドタワー池袋を検討した際に『いいね！』となることは間違いないでしょうし、人によっては買い替えることでしょう。でも、現居が住み心地今一つだからプラウドタワー池袋へ買い替えるという人はほぼ0ではないでしょうか。『プラウドタワー池袋も良いけど我が家もいいよね！』と。
これはマンション以外もそうなのですがとくにマイホームとなれば人生で一番高い買い物ですから住んだ後に『ここを選んでよかったね』とオーナーが思えることがそのオーナーにとってはもちろんのことデベロッパーにとっても最高の幸せだと思うのですよね。
その観点からするとプラウドタワー池袋も同じ結果になるはずです。
池袋・東池袋エリアは今後もスローペースの開発が進むわけですがタワマンの建設もあるはずです。それがどこのデベロッパーになるかは最終決定まで分からないもののプラウドタワー池袋を選んだ方が『あ～後発待てば良かった』とは99.9%ならないことでしょう。
最南端、最前列というのはプラウドタワー池袋の変わらないストロングポイントなわけですから周辺相場よりお高い部分を『池袋の空代』と考えれば十分元は取れると思いますし、もしいつか手放す際も検討者の心を躍らせることができるでしょう。
東京タワービューのように分かりやすくお金に変わるかと言えばそこまでではないでしょう。
でもここでしか味わえない感動があるとなればオーナー満足度は東京タワービュー以上になってもおかしくないでしょう。『替えが効かない』わけですから。
今作の池袋の空は…別格でしょう。
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