直近の販売では「当たればラッキー」というくらいの人気となった晴海フラッグ、2年半前(2019年)は無抽選住戸も多かった中でここまで人気が過熱するのは晴海フラッグ自体に魅力があるのはもちろんですが下記2つも大きな要因でしょう。

①一都三県の新築マンション(エリアによっては中古も)が大きく値上がりしている中で晴海フラッグの価格は2年半前から据え置き

関連記事 → 晴海フラッグと同じくらいの価格で買える新築マンションは? 晴海フラッグの価格妥当性は?

上記記事にあるマンションに魅力がないとはまったくもって思いません。素敵なマンションばかりです。でも同じくらいの価格なら駅から遠くても東京都中央区のスペック高いマンションですよね~となるのはとても理解できます。晴海フラッグは共用部の充実やゆとり、室内の設備仕様も高いため晴海フラッグを見学した後に同価格帯の新築マンションを見ると目が肥えていない人でも「ん~…」となりやすいですからね。とくに自分では変えられない各階ごみ置場などを気に入ってしまうとより他へ検討を移すのが難しくなってきます。

②東京湾岸エリアは中古も高い(こちらも2019年よりも大きく値上がりしている)

晴海参考相場 → ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス(2013年築) 2019年の坪単価約335万円 現在の坪単価約390万円

豊洲参考相場 → ・スカイズタワー&ガーデン(2014年築) 2019年の坪単価約330万円 現在の坪単価約385万円

晴海フラッグは周辺相場に比べるとお安いです。それでも周辺中古は値下がるどころか値上がっています。駅距離が違うことや入居時期が異なるため晴海フラッグ検討者とはそこまでバッティングしていません。晴海フラッグの価格抑え目の部屋を検討中の人が晴海エリアの中古を検討したくても手が届かない状況です。有明、豊洲、東雲だってお高いですから同じ予算だと2LDKになりがちです。

そんな状況ではありますが次回の販売も価格据え置きのようです。

高いお金を出してでも晴海フラッグが欲しい人には残念ですし、当たればラッキー状態でもいいからお安く買いたいという人には嬉しいことでしょう。ここは意見が分かれて当然ですね。まぁ多くの人が手の届く価格で販売するのはオリンピックレガシーらしいことなのかもですが…例えば子育て世代は優遇倍率、中央区で賃貸住まいの人は優遇倍率みたくするのも良いと思うのですがそれはそれで反発があるでしょうからね~…

関連動画 → 晴海フラッグは値上げするのか ※ラジオ感覚でお聴きください(2021/04/19)

前回の販売はお得感あるため投資家や業者、さらには戸数制限もないため3倍の優遇倍率のある実需層までが複数部屋申し込みということでより倍率が高くなってしまいました。1世帯1戸までにしたところで倍率高くなることに変わりないもののパークタワー勝どきのように戸数制限は設けたほうが良いとは思いますがどうなるか。

今回はお久しぶりにPARK VILLAGEも供給となります。

SUN VILLAGE 第一工区 第1期2次予告物件概要

予定販売価格:4900~10700万円台 ※100万円単位
予定最多販売価格帯:6400万円台 ※100万円単位
専有面積:61.06㎡~106.57㎡
間取り:2LDK~4LDK

管理費(月額)18970円~33040円
修繕積立金(月額)9530円~17800円

駐車場:530台(機械式406台、タワーパーキング100台、車椅子使用者用6台、来客用12台、荷捌き用6台 ※第二工区分31台含む。月額使用料:28500円~36000円)他に管理用4台、ゴミ収集用6台、カーシェアEV用3台、カーシェアFCV用1台、カーシェアPHV用1台、EV充電兼メンテナンススペース6台
自転車置場:1643台(ラック式1629台、平置14台※月額使用料:300円~1200円)、シェアサイクル44台 
バイク置場:95台(第二工区分37台含む/月額使用料:3000円)

建物竣工予定時期:2023年秋
入居予定時期:2024年3月下旬

設計:三菱地所設計、前田建設工業
施工:前田建設工業
街区管理会社:三菱地所コミュニティ

販売予定時期:2022年3月中旬

PARK VILLAGE第一工区 第2期予告物件概要

予定販売価格:6000万円台~10400万円台 ※100万円単位
予定最多販売価格帯:7900万円台 ※100万円単位
専有面積:66.85㎡~91.73㎡
間取り:2LDK~3LDK

管理費(月額)20920円~28880円
修繕積立金(月額)9570円~13120円

駐車場:457台(機械式431台、車椅子使用者用6台、来客用14台、荷捌き用6台 ※第二工区分24台含む/月額使用料:28500円~36000円)  他に、管理用4台、ゴミ収集用6台、カ―シェアEV用3台、カ―シェアFCV用1台、カ―シェア用PHV1台、EV充電兼メンテナンススペ―ス2台
自転車置場:1482台(ラック式1,369台、平置113台/月額使用料: 300円~1200円)、シェアサイクル48台
バイク置場:102台(内ミニバイク置場6台※第二工区分31台含む/月額使用料: 3000円)

建物竣工予定時期:2023年秋
入居予定時期:2024年3月下旬

設計:日建ハウジングシステム、三井住友建設
施工:三井住友建設
街区管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス

販売予定時期:2022年3月中旬

下記が公式HP掲載中の間取りと予定価格です。

※画像出典:晴海フラッグ公式HP

[SUN VILLAGE]

敷地全体と方角

第1期2次ご案内住戸一覧配置図

5B106A-R 4LDK 106.57㎡

14階 10400万円台 坪単価322万円

5C106-R 4LDK 106.57㎡

16階 10700万円台 坪単価331万円

5C92-R 3LDK 92.78㎡

16階 9300万円台 坪単価331万円

5B92-R 3LDK 92.52㎡

14階 8900万円台 坪単価318万円

5A92 4LDK 92.48㎡

9階 10400万円台 坪単価371万円

5C91B 4LDK 91.16㎡

9階 7200万円台 坪単価261万円

5F83C 3LDK 83.56㎡

9階 7000万円台 坪単価276万円

5F83B 3LDK 83.50㎡

9階 6800万円台 坪単価269万円

5B78 3LDK 78.97㎡

9階 6500万円台 坪単価272万円

5B75 3LDK 75.80㎡

9階 6100万円台 坪単価266万円

5F73C 3LDK 73.58㎡

9階 6200万円台 坪単価278万円

5F73D 3LDK 73.58㎡

9階 6200万円台 坪単価278万円

5B72A 3LDK 72.88㎡

9階 6000万円台 坪単価272万円

5B72B 3LDK 72.88㎡

9階 5900万円台 坪単価267万円

5B72C 3LDK 72.88㎡

9階 5900万円台 坪単価267万円

5C61B 2LDK 61.18㎡

9階 5100万円台 坪単価275万円

5C61C 2LDK 61.18㎡

9階 5100万円台 坪単価275万円

5D61A 2LDK 61.06㎡

9階 5500万円台 坪単価297万円

平均坪単価は約285万円です。

一番条件良いのはレインボーブリッジを真正面に望むA棟となります。少しですが供給住戸もあります。その他は直近の販売期と似た住戸が多いですね。販売する棟は同じです。

眺望を楽しみたいなら北西向き、採光を得たいなら南東向きというのが基本的な選び方となります。

[PARK VILLAGE]

敷地全体と方角

第2期ご案内住戸一覧配置図

6C91 3LDK 91.73㎡

3階 7300万円台 坪単価263万円

6E90 3LDK 90.49㎡

9階 8600万円台 坪単価314万円

6F89 3LDK 89.05㎡

9階 7900万円台 坪単価293万円

6F88 3LDK 88.47㎡

3階 8500万円台 坪単価317万円

6F86C 3LDK 86.85㎡

6階 7400万円台 坪単価281万円

6F86D 3LDK 86.85㎡

6階 7400万円台 坪単価281万円

6F86A 3LDK 86.72㎡

2階 8200万円台 坪単価312万円

6F86B-a 3LDK 86.72㎡

9階 7900万円台 坪単価301万円

6A86A 3LDK 86.55㎡

3階 10000万円台 坪単価382万円

6A86B 3LDK 86.55㎡

9階 10100万円台 坪単価385万円

6A86C 3LDK 86.55㎡

9階 10100万円台 坪単価385万円

6F85 3LDK 85.42㎡

2階 7600万円台 坪単価294万円

6C83A 3LDK 83.44㎡

10階 6700万円台 坪単価265万円

6C83B 3LDK 83.44㎡

16階 7700万円台 坪単価305万円

6E83A 3LDK 83.39㎡

9階 7300万円台 坪単価289万円

6B80A 3LDK 80.19㎡

12階 6400万円台 坪単価263万円

6C78A 3LDK 78.56㎡

9階 6500万円台 坪単価273万円

6C78B 3LDK 78.56㎡

17階 8100万円台 坪単価340万円

6A78 3LDK 78.07㎡

3階 9100万円台 坪単価385万円

6F75C 3LDK 75.57㎡

6階 6900万円台 坪単価301万円

6B75A-c 3LDK 75.46㎡

15階 6400万円台 坪単価280万円

6E75A 3LDK 75.46㎡

9階 6700万円台 坪単価293万円

6E75B 3LDK 75.46㎡

9階 6500万円台 坪単価284万円

6C72 2LDK 72.46㎡

12階 6000万円台 坪単価273万円

6E69 2LDK 69.20㎡

8階 6100万円台 坪単価291万円

平均坪単価は約305万円です。

一番条件良いのはレインボーブリッジを真正面に望むA棟となりますがF棟にもレインボーブリッジを望める住戸があります。

オーシャンビューも得たいけど採光も欲しい!という人にもウケの良いF棟とE棟の南東向きも供給されます。E棟の端のほうになるとSEA VILLAGEが気になってくるためできるだけ西寄りを選んでおくとより満足度に期待できるでしょうか。

個人的にはB棟の二層吹き抜けで大窓から中庭を望めるエントランスホールが好きなのですが中庭眺望の住戸が多く、オーシャンビューだとA・F・Eのほうが選択肢多いなどSUN VILLAGEと同じく良い意味で迷いますね~。屋上テラスはF棟にあります。こちらはSUN VILLAGEのB棟にある屋上テラスと同じく街区を跨いだ相互利用はできません。

晴海客船ターミナルから撮影

次期販売も値上げなしということで今の時代としては割安感がありますからいわゆる宝くじマンションです。

宝くじマンションに関しては当たった人は最高にハッピーですが当然ながら当たる可能性が低くなります。お得なマンションを無抽選で…なんて美味しい話は基本ないですからね。

二次取得層であれば子供の成長は待ってくれないとはいえ一次取得層よりは無駄が少ない(新居を買うまでの間も現居のローン残債が減っていくのとすでに満足度高い住まいで暮らしている)のでチャレンジし続けることをおすすめいたしますが一次取得だと悩ましいですね。最終的に買えないリスクをとってでも宝くじマンションへチャレンジし続けるのか、エリアを変えるなどして非宝くじマンションの中から自分たちにとって最高の出物を手にするのか。

将来のことはわからないものの晴海フラッグの中古は新築時の価格では出てこない可能性も高く、新築時のターゲットと中古時のターゲットが変わってきそうですよね。(一概には言えませんが新築時に予算ぎりぎりの人が中古で出てきた晴海フラッグに手が届くかは微妙)

そのあたりは下記動画、記事でも語っていますのでご覧いただけますと幸いです

関連動画 → ご注文は宝くじマンション?高値だけど確実に買えるマンション?バランス型マンション?(2021/11/27)

※ラジオ感覚でお聴きください

関連記事 → お便り返し その250「晴海フラッグ落選。周辺中古マンション高い。」(2021.11.27) ※外部サイト「スムログ」に飛びます

もちろんこれだけお得感ある晴海フラッグですが自分たちにとって合うのかどうかをちゃんと理解した上で前へ進まれることをおすすめいたします。(どんなマンションでもそうですが一応)

これは完全に個人の話ですが私自身は2019年の第一回目販売で申し込み落選、その後検討を続けていましたがオリパラ延期に伴う販売休止&入居時期変更の間に別のマンションを購入、先日の再販売の際に再度見学して「買うぞー!!!!!(やっぱり晴海フラッグいいー!!!!!)」となったものの私自身の状況や10件目の引き渡し(晴海フラッグに当選すれば10件目を売却する必要がある)との兼ね合いで購入は見送りました。(モデルルーム見学後のファーストインプレッションではめちゃテンション高くなったのですが駐車場は?10件目すぐに売るのもったいなくない?など悩みに悩み、そして悩みに悩みまくり←朝5時に寝るなんて当たり前に… 見送りました)

私と同じように当初の販売から流れた月日の間に状況が変わり購入を見送る人もいれば入居時期が近付くにつれて新たな検討者も増えていくでしょうから完売まで人気が絶えることはなさそうな感じもありますね。(タワー棟を除くと販売中盤戦を過ぎて後半戦へと入っていきます)

晴海フラッグを値上げしないなら近郊・郊外の新築マンション価格をもっと値下げしてほしいですよね。苦笑

最後に同価格帯で「晴海フラッグ検討者が気に入る可能性の高い同価格帯のおすすめ新築マンション」を共有いたします。

晴海フラッグがお好きということは駅から距離あることは飲めるはずです。そこを飲めない人にはいくら都心に近いとはいえ晴海フラッグはNGでしょうから。

そして晴海フラッグがお好きということは大規模マンションが苦手ではないはずです。低地、高台も気にされないかと。子育て世代にとって魅力かどうかもできるだけ考慮しています。

※物件名をクリックすると当該物件の記事へ飛びます

【東京23区】

アトラスシティ世田谷船橋 坪単価約280万円

ブリリアシティ石神井公園アトラス 坪単価約265万円??(予定価格出ましたがほぼ正解かと思います!!)

【埼玉県】

シントシティ 坪単価約250万円

【千葉県】

ザ・パークハウス新浦安マリンヴィラ 坪単価約225万円

幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー 坪単価約240万円

【神奈川県】

リビオタワー羽沢横浜国大 坪単価約285万円??(予定価格出ていないため当たるかはわかりません) 

一例ですがいかがでしょうか。

もちろん中古へシフトすれば選択肢はぐっと増えます。

大規模マンションでなくても良ければパークホームズ志村坂上ザテラスがおすすめとなりそうです。

都営三田線の志村坂上駅から徒歩4分で小豆沢公園隣接、武蔵野台地ですが駅まではフラットアプローチ(地下駅です)、病院が近いのと中山道も近いため救急車の音は気になることがあるかもですが線路は地下ですし中山道からはしっかりと中へ入っているためそこまで気にならないでしょう。

1年半前の記事では坪単価約280万円と予想していますが少し上振れして坪単価300万円ほどにはなりそうですが70㎡前後の3LDKが6000万円前後で購入できるとのことですから(ウェビナー開催中)晴海フラッグ検討者であれば十分手が届きます。

竣工済みですから入居も2022年6月と近いです。

ちなみに販売開始時期は2022年2月~3月を予定、晴海フラッグよりも少し早いか同じくらいとなりそうです。

晴海フラッグほどの人気やお得感はなくとも良質な新築マンションや中古マンションはたくさんあります。私は「一次取得層は早く買うことに意味がある」と考えます。これは私自身の体験談として15年以上思い続けていることですし、ブログを開始した10年前からもこの思いは変わっていません。

倍率下げ工作をするつもりは一切ないですが「ポジションセット」を意識した住まい探しをおすすめしています。

もちろん二次取得層はどんどん宝くじマンションへ突撃していきましょう。(買い替えることにメリットがある場合)

動画もご覧ください!

■晴海フラッグ 2022年最初の販売も価格据え置き!!

チャンネル登録もよろしくお願いいたします!!

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2 件のコメント

  • いつも楽しく拝見しています!

    マンマニさんは自家用車問題が無ければ前回も今回もチャレンジされていたのでしょうか
    ハルフラじゃないにしても11件目の購入記も楽しみにしています(気が早い)

    • 名無し様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      駐車場2台確定なら何が何でも買いに走っていたかと(笑)
      周辺で借りるのが現状難しいのですよね…

      11件目探しております!!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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