テンションMAX!!パークタワー晴海のモデルルーム再訪問となります!!

まず最初に前回の記事公開後に皆様からいただいたご質問を営業さんに確認しました!

Q.名刺を貰えなかったのですが冷やかしという扱いなのでしょうか?

A.常駐社員が担当の場合は名刺をお渡ししていますがそうでない場合は名刺のご用意がないためお渡ししておりません。割り振りは公平のためご安心ください。

三井さんに限らず新築マンションのモデルルームでは直営社員さんが少ないことが一般的となっています。これはデベさんによって違うため一概には言えませんが

・直営社員
・直営契約社員
・子会社社員
・販売協力会社社員

などなど細かく分かれています。これを見極めるのは難しいですし、直営社員さんでないから知識がないかというとそんなこともありません。しっかりと勉強されている方は直営社員さんよりも詳しかったりします。ただ、一般論として販売協力会社の社員さんにあたるとけっこうガツガツしています。それは歩合制であることが多いからです。誰が担当になるかは「基本的」には運ですからあまり気になさらないほうが良いですよ!普通に考えてパークタワー晴海の規模で全員を直営社員さんにすることは人員的に無理かと思います。

Q.北側の隣接地ですが容積率などから考えられる建築可能な高さなどを教えてください

A.あくまで想定ですがご回答いたします。北側、東京都の土地は高さ80m程度まで、太平洋セメントの土地は高さ180m程度と高さ50m程度まで建設可能となっています。

BRTの車庫と言われている北側の土地は1階、2階が商業施設になる可能性もありますからパークタワー晴海に住まう方からすると期待ができます。太平洋セメントの土地はタワマンになる可能性もありますから3兄弟ではなく4兄弟+レジデンス棟となる可能性はありますね!

それでは予定価格と間取りの一部を共有いたします!

43Anタイプ 43.33㎡ 北向き

画像出典:パークタワー晴海公式HP

17階 4700万円台 坪単価358万円
27階 4800万円台 坪単価366万円

57Awタイプ 57.38㎡ 西向き

画像出典:パークタワー晴海公式HP

5階 5800万円台 坪単価333万円
17階 6000万円台 坪単価345万円
27階 6100万円台 坪単価350万円

70Aeタイプ 70.07㎡ 東向き

画像出典:パークタワー晴海公式HP

34階 7400万円台 坪単価348万円
44階 7500万円台 坪単価353万円

78Asタイプ 78.59㎡ 南向き

画像出典:パークタワー晴海公式HP

5階 8500万円台 坪単価357万円
17階 8800万円台 坪単価369万円
30階 8900万円台 坪単価373万円
44階 9000万円台 坪単価378万円

121Cseタイプ 121.14㎡ 南・東向き 角住戸

画像出典:パークタワー晴海公式HP

48階 22000万円台 坪単価599万円

気になる維持費ですが

管理費(月額) ㎡あたり333円程度
修繕積立金(月額) ㎡あたり121円程度

一例・・・54.48㎡の場合、ネット代など込みで月額合計26950円

駐車場(月額)30000円~36000円
駐輪場(月額)200円~500円
バイク置き場(月額)3000円~6000円

※価格、維持費などすべて予定です

前回のモデルルーム訪問記事を公開してから多くの問い合わせをいただきましたがほとんどの方がコンセプトを気に入ったということでした。情報社会の世の中ですから皆様パークタワー晴海があきらかに割高なことには気づいています。しかし、コンセプトの良さを考えると適正だと思う方もいることは事実で、あとはその方たちが価格(支払い)についていけるかどうかが売れ行きの鍵となるでしょう。貯金額や贈与額により違いますから一概には言えませんが、世帯年収1000万円のファミリーには厳しいマンションであることはたしかです。

またびっくりしたのは「都心3区で探している」という方からも問い合わせがあり、そのような方からするとコンセプトがどうとかではなく中央区アドレスということを考えれば安いのでは?という考え方のようです。千代田区、港区、中央区の新築マンションの中ではお安いことはたしかですからその考えも頷けます。

前回の記事でも書きましたが東京湾岸エリアでは珍しく投資目的で買う方がほぼほぼいないマンションとなるため住民の定着率は高そうですね。

東京ベイトリプルタワーPJの公式HPを見ると

・1LDK 3400万円台~
・2LDK 4400万円台~
・3LDK 5900万円台~

あの住友さんが価格勝負ですっ!!予定販売戸数9戸と記載されていますからもちろんパンダ部屋かとは思いますが投資目線でもおすすめできるのが東京ベイトリプルタワーPJの強みとなります。

画像出典:(仮称)東京ベイトリプルタワーPJ公式HP

モデルルーム見学前の午前中に周辺のレストランで朝食を食べていたのですが両隣のディンクス、ファミリーさんの会話を聞いて「ふむふむ」と感じました。(盗み聞きの趣味はないのですがこちらは一人のため自然と聞こえてきてしまいました。すいません。)

ディンクスさん、ファミリーさんともに朝食を食べながら「これからどこ行こうか?」という話をしているのです。中華街、横浜、雨だし豊洲のららぽーとで、南船橋、海浜幕張、ディズニー、鎌倉、横須賀、いろいろな候補地を出してお昼以降のスケジュールを決めているのですがこれって「都心近接立地ならではの会話だなぁ~」とふむふむしていました。

例えば埼玉、千葉、神奈川の都心までそれなりの距離に住んでいると「埼玉→横浜(一例)」はそれなりの距離となるため当日に・・・というのはあまり現実的ではないんですよね。今では交通網が発達していますから気軽に行くことはできるものの、さすがに当日の午前中に話して決めるという距離ではありません。前日は何も考えずに当日に出かける場所を決められるというのは都心近接立地ならではの魅力と言えるのではないでしょうか。

結果的にディンクスさんは「ビッグサンダー・マウンテン30分待ちだって!雨だから空いてるみたい!午後は雨やむかもだしディズニー行こう!」と結論を出し夢の国へ、ファミリーの方は「お父さん中華が食べたいんだって」と結論を出し横浜の中華街へ行くべくレストランを出ていきました。

逆に考えると当日にどこへでも行けるくらいの余力を残せる方以外には息苦しいとも言えますね。資金計画にゆとりを持つべきなのはどこのエリアで検討していようと同じなわけですが、仮にパークタワー晴海に住んで休日にもそこそこお金を使える状況にもっていくとなると世帯年収1000万円じゃあきらかに足りないですね。一つ注意していただきたいことはパークタワー晴海はものすごく楽しいマンションです。しかし無理して買えば生活が苦しくなってしまいます。楽しいマンションに住んで楽しい生活が送れないのでは本末転倒です。ある程度資金計画に余裕があり、パークタワー晴海のコンセプトに惚れたのであれば私は背中を押したいと思います。

前回の記事でも書きましたが、10年、20年と時が過ぎるごとにパークタワー晴海の価値は高まります。それは値上がるという意味ではなく、周辺マンションとの差別化がしっかりとできていますから指名買いが起こるということです。

歪みがない価格設定ではありますがおすすめできる間取りもあります。メールでの相談は無料で受け付けますのでお気軽にご連絡いただければと思います!

前回の記事→パークタワー晴海 予定価格と間取り モデルルーム訪問

更新記事→パークタワー晴海 予定価格第三弾と管理費等 おすすめのオプション

スムログ関連記事→パークタワー晴海×はるちゃん エキスパートインタビュー モデルルーム訪問

パークタワー晴海の物件詳細はコチラ


18 件のコメント

  • いつも拝見しています!
    「歪みがない価格設定ではありますが」とのことですが、、、ズバリおすすめできる間取りをご教示いただけますと幸いです。
    ちなみに75m2以上のファミリータイプで検討中です。

    • いつもブログなどをご覧いただきありがとうございます!

      メールにてご回答いたしましたのでご確認ください。
      引き続きよろしくお願いいたします。

  • いつも拝見しています。
    パークタワー晴海、購入したいのですが、希望の南が高すぎて買えません。
    他お勧めの間取りぜひ教えて下さい!
    できれば70平米以上の3Lで、7000万前半までと思ってます。

    • B様

      いつもブログなどをご覧いただきありがとうございます!

      メールにてご回答いたしましたのでご確認ください。南向きが予算外とのことで他の向きで個人的に良いと思えるお部屋となります。
      引き続きよろしくお願いいたします。

  • いつも楽しい記事ありがとうございます。
    10年、20年と時が過ぎるごとにパークタワー晴海の価値は高まりますとありますが、管理費修繕費等20年後には3LDK6万も視野に入ってくると思いますが、独自性あってもさすが5万超えるとかなり中古市場で購入障害として意識されると思いますがどうでしょうか?

    • みな様

      マンションマニアです!いつもブログなどをご覧いただきありがとうございます!

      修繕積立金が上がっていくのは基本的にどこも同じで、とくにタワマンの場合はその金額も大きいですからここに限らず築年数がたてば購入の妨げにはなってしまいます。だからこそ選ばれるマンションである必要があります。ようは「周辺のマンションと違う魅力があるか?」ということです。

  • マンマニさんのブログのファンです。
    待ちに待ったパークタワー晴海を購入する予定です。南は高やはり高いですね~。
    北向きが穴なのかと思っています。スカイツリーも見えそうですし。北向きを中心にお勧めの間取りぜひ教えていただけるとありがたいです。
    できれば70平米以上で7000万までと思っております。あとよろしけれは、近隣に建つ予定の階高を教えてください。何階位のもが建つのか気になります。よろしくお願いいたします。

    • 真理様

      マンションマニアです!いつもブログなどをご覧いただきありがとうございます!

      メールにて返信いたしました!
      引き続きよろしくお願いいたします。

  • いつもブログ拝見しております。
    パークタワー晴海、南の低層78m2を狙ってましたが、7,500万円前後が予算ですので肩を落としております。
    ぜひ、マンマニさんのオススメの間取りを教えていただきたいです。その中に3L、75m2以上、向きは問いませんが、できれば眺望も悪くない部屋が含まれていればと淡い期待も抱いています。
    よろしくお願いいたします。

    • M様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      メールにて送信いたしましたのでご確認ください!
      引き続きよろしくお願いいたします。

  • はじめまして、いつもブログ楽しく拝見させて頂いております。
    晴海在住で、諸々ありこちら購入を検討しております。
    他のみなさんと似たような条件になってしまうのですが、おすすめの間取りを教えて頂くことは可能でしょうか?

    西向き、70m2以上、3L、予算は7500万以内です。
    お手すきの際にご連絡頂けますと大変嬉しいです。
    どうぞ宜しくお願いします。

    • こぞう様

      マンションマニアです!コメントありがとうございます!

      メールをお送りいたしましたのでご確認お願いいたします。

      引き続きよろしくお願いいたします。

  • はじめまして。

    こちらのマンションを検討しています。
    北向き、75平米前後で7000万円以下が検討候補ですが、74Anが良い間取りかと考えています。
    ただし子供部屋としたい部屋の幅が狭くベッドや机の配置が難しいため、メニュープランを使用して、2LDKにしてしまおうと考えています。この場合は適正な幅が確保でき、リビングも広くなります。
    2LDKとした場合、将来の売却などに障壁となるものでしょうか?
    またそもそも74Anの間取りについていかがお考えでしょうか?
    前建もギリギリ気にならないくらいかと考えています。
    アドバイスをよろしくお願いします。

    • いっちん様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      74An自体は各お部屋に窓がありワイドスパンとなっていますから個人的にはおすすめです!ただし、リビングが細長いため内覧会のときには「えっ?こんなに狭かったっけ?」と感じやすい間取りです。全体はワイドスパンでもリビングはワイドスパンではありませんからご注意ください。

      ただ、ご希望のように2LDKにするとリビングもワイドスパンになるため開放感は出てきます。しかし、それが将来売り易いか売りにくいかと聞かれれば売りにくいです。部屋数を求める方の需要を自ら消してしまうわけですから致し方ありません。可変性のあるドアで調整できるメニュープランはないのでしょうか?それであれば売りにくくなることはないでしょう。

      引き続きよろしくお願いいたします!

      • マンションマニア様

        ご丁寧なコメントをいただきありがとうございます。
        私もウォールドアでリビングが拡張できるプランがあればと思ったのですが、ないとのことなんです。
        マスターを除くベッドルームは横幅が2mもなく、机とベッドの併用は難しく、3LDKではおっしゃる通りリビングまで狭く感じてしまいそうでしたので、結局実需をとり2LDKへのプラン変更としました。子供一人という方も最近では多いのかと思いまして。
        ちなみにこの週末もモデルルームに伺っておりましたが、第1期では350戸くらいの売り出しを予定していて、9月くらいの第2期までで半分くらいをと見込んでるそうです。周辺と比べても値段が高いにも関わらず意外に順調に進捗しているようです。ご参考まで。

        • いっちん様

          投資のために買うわけではないですからご自身が住みやすいようにカスタマイズされるほうがいいと思いますよ!そもそも短期的な投資としては成り立たない価格設定なわけですから満足度を上げることをおすすめいたします。

          販売状況もありがとうございます!!

          パークタワー晴海は第二期以降が少々苦戦しそうですね。中央区で検討される方は価格などの歪みに敏感のためお得感あるお部屋が最初の方で売れてしまいそうな気がします。

          引き続き情報いただけたら幸いです!!これだけコンセプトが強いマンションはなかなかありませんからパークタワー晴海のファンとして注目しています!

          • マンションマニア様

            いよいよ、来週は第1期の登録となりますね。
            本日、第1期の売り出しについて、担当営業さんから連絡をもらいました。

            第1期は340戸とのことです。

            間取りによっては、今期で全て売れてしまうようです。郵送で価格表を送ったとのことでしたが、まだ手元に来ていません。

            すでにマンションマニア様は受けとられてるかもしれませんが。
            価格についてはすでにご存知の価格から一切変更はないとのことでした。

            マンションマニア様はお目当の部屋の検討は完了されましたか?

          • いっちん様

            マンションマニアです!

            まだ届いていないためなんともですが一期で340戸となるとまぁまぁのスタートでしょうか。お部屋によっては抽選必須になりそうですね!

            申し込まれるようでしたら当選されることを願います。
            引き続きよろしくお願いいたします!

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