今回ご紹介するのはパークコート南麻布です!

[物件概要]※2019年4月16日時点の先着順販売概要

売主:三井不動産レジデンシャル
施工:西武建設
価格:112,774,547円・134,898,832円
専有面積:65.25㎡・75.08㎡
総戸数:143戸
規模:15階建て
交通:都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅徒歩5分 東京メトロ南北線「白金高輪」駅徒歩9分
所在地:東京都港区南麻布1丁目
竣工予定:2020年6月下旬

管理費:月額25770円~29660円
修繕積立金:月額9400円~10810円

駐車場:機械式28台 敷地内平面1台 月額39000円~45000円
駐輪場:148台 月額100円~300円
バイク置場:4台 月額2000円

地図はこちらです↓

画像出典:パークコート南麻布公式HP

パークコートブランドかつ港区南麻布ですから本来ならマンションマニアが見学できるレベルの価格帯ではない(長年の読者様であればご存知の通り買える価格帯でなければ見学しないため3Aなどの超都心、ブランドで言えばパークコートの記事は極めて少ない)のですが今回はパークコートブランドでありながらも26㎡や30㎡など狭めのお部屋が多めということで表面上の価格としては目に優しいものとなっているのです。

パークコートブランドでありながらも26㎡があるとなれば高価格帯のお部屋を購入する方からすると属性が大きく変わってくることには若干の抵抗があるかとは思いますが広めのお部屋が多くなる11階以上にはフロアセキュリティ(10階以下の鍵では玄関前に行けない)を設けるなど配慮はなされていました。

大通り沿いとはいえ東町小学校が近く、ファミリー層のウケも良い立地ですからもう少しファミリータイプが多くても良かったとは思いますが条件の良い狭めのお部屋があるということは逆にシングル層からすれば狙い目マンションとなるわけです。

15階建てではありますが高さは49.94mと高く(15階建てなら基本は45m)なっていますし、1階のエントランス前には水盤を設けて高級感を演出、さらには屋上にスカイヴィラとして水盤やソファを設けて水盤を2つ抱える贅沢さ。スカイヴィラは8時から22時まで利用可能でお酒以外であれば飲食も可能です。事前に予約すれば貸し切ることもできます。

1階部分にはスタディルームとしても利用可能なサロンを設けており、先に述べたスカイヴィラ含めて当然ながら全住戸平等に使える権利があるわけですから4000万円くらいでパークコートブランドを手にして高級感ある共用施設も利用できるというのは素晴らしすぎますね。スタディスペースは5つの半個室がありサロンとの間に扉がありますから集中して勉強や仕事をしたいときなどに重宝することでしょう。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※消費税の関係で価格は約です 例・・・9346万円→93460033円等

[西向き]

57Aタイプ 57.74㎡ 管理費(月額)22810円 修繕積立金(月額)8310円

画像出典:パークコート南麻布公式HP

9階 9244万円 坪単価529万円
10階 9346万円 坪単価535万円

57Bタイプ 57.03㎡ 管理費(月額)22530円 修繕積立金(月額)8210円

画像出典:パークコート南麻布公式HP

4階 8643万円 坪単価501万円
5階 8745万円 坪単価506万円
6階 8847万円 坪単価512万円
7階 8949万円 坪単価518万円
8階 9050万円 坪単価524万円
9階 9152万円 坪単価530万円
10階 9254万円 坪単価536万円

40Aタイプ 40.34㎡ 管理費(月額)15930円 修繕積立金(月額)5810円

画像出典:パークコート南麻布公式HP

2階 6270万円 坪単価513万円
3階 6300万円 坪単価516万円
4階 6330万円 坪単価518万円
5階 6360万円 坪単価521万円
6階 6390万円 坪単価523万円
7階 6420万円 坪単価526万円
8階 6450万円 坪単価528万円
9階 6480万円 坪単価531万円
10階 6510万円 坪単価533万円

30Aタイプ 30.10㎡ 管理費(月額)11890円 修繕積立金(月額)4330円

画像出典:パークコート南麻布公式HP

2階 4570万円 坪単価501万円
3階 4600万円 坪単価505万円
4階 4630万円 坪単価508万円
5階 4660万円 坪単価511万円
6階 4690万円 坪単価515万円
7階 4720万円 坪単価518万円
8階 4750万円 坪単価521万円
9階 4780万円 坪単価525万円
10階 4810万円 坪単価528万円

S-81Aタイプ 81.07㎡ 管理費(月額)32020円 修繕積立金(月額)11670円
11階 13886万円 坪単価566万円

[南西角]

75Aタイプ 75.08㎡ 管理費(月額)29660円 修繕積立金(月額)10810円
3階 12063万円 坪単価531万円
5階 12471万円 坪単価549万円
7階 12776万円 坪単価562万円

S-75Aタイプ 75.08㎡ 管理費(月額)29660円 修繕積立金(月額)10810円

画像出典:パークコート南麻布公式HP

11階 13489万円 坪単価593万円

[南東角]

65Aタイプ 65.25㎡ 管理費(月額)25770円 修繕積立金(月額)9400円

画像出典:パークコート南麻布公式HP

5階 11073万円 坪単価561万円
6階 11277万円 坪単価571万円
7階 11379万円 坪単価576万円
8階 11481万円 坪単価581万円
9階 11583万円 坪単価586万円

E-92Aタイプ 92.89㎡ 管理費(月額)36690円 修繕積立金(月額)13380円

画像出典:パークコート南麻布公式HP

12階 18977万円 坪単価675万円
14階 19486万円 坪単価693万円

[東向き]

26Aタイプ 26.07㎡ 管理費(月額)10300円 修繕積立金(月額)3750円

画像出典:パークコート南麻布公式HP

2階 4120万円 坪単価522万円
3階 4120万円 坪単価522万円
4階 4120万円 坪単価522万円
5階 4180万円 坪単価530万円
6階 4180万円 坪単価530万円
7階 4180万円 坪単価530万円
8階 4240万円 坪単価537万円
9階 4240万円 坪単価537万円
10階 4240万円 坪単価537万円

37Aタイプ 37.08㎡ 管理費(月額)14650円 修繕積立金(月額)5340円

画像出典:パークコート南麻布公式HP

2階 5740万円 坪単価511万円
3階 5770万円 坪単価514万円
4階 5800万円 坪単価517万円
5階 5830万円 坪単価519万円
6階 5860万円 坪単価522万円
7階 5890万円 坪単価525万円
8階 5920万円 坪単価527万円
9階 5950万円 坪単価530万円
10階 5980万円 坪単価533万円

麻布十番駅が開業してからはエリア内で比べたときの高台と低地の評価に大きな差はなくなっていますし、仙台坂上などの高台にこだわらなければパークコート南麻布みたく駅までフラットな道のりとなりますから便利です。

各階ごみ置き場がなかったり免震や制振を採用してはいませんが総合的に見ても割高感というものはありません。

外観に関しては逆梁工法としているため高級感があります。狭いお部屋でも隣戸境はコンクリートのみかコンクリート&下部隔て板とできています。基本天井高2500mmと天井高は一般的ですがサッシ高が2300mmと高くなっていますからバルコニーがガラス手すりではなくコンクリート(逆梁工法のため)ですが空を感じやすくなっています。

設備仕様は4パターンに分かれています。大きな違いとしては30㎡まではディスポーザーと食洗機が付かず、コンロも2口です。37㎡からはディスポーザー、食洗機が付き水回り天板もフィオレストーンとなります。シングルの方でも予算が許すのであれば37㎡以上を購入したほうが満足度は高いでしょう。ただし設備仕様は賃料に大きな差を生んでくれませんから逆に考えると26㎡、30㎡は維持費がかかりにくく投資にも向いているということになります。

天カセは2LDK以上から付きます。

1階のごみ置き場はエレベーターの近くにありながらもしっかりと前室を設けています。サブエントランスが麻布十番駅寄りにあるのもいいですね。数十メートルではありますが駅までの道のりが近く感じるでしょう。

駐車場設置率は約20%。狭めのお部屋が多いとはいえ車を所有する方も多いエリアですからちょいと少ないですね。広めのお部屋に優先抽選権がありますから非優先住戸購入者が駐車場を確保するのはほぼほぼ無理ということになります。

管理費は㎡約394円。コンシェルジュサービスもありますし、空調付きの内廊下、先にご紹介した共用施設があることを考えると思っていたよりお安いです。

周辺相場を確認しましょう!

・グランスイート南麻布 2008年築 南麻布1 新築時の坪単価約330万円 現在の坪単価約400万円
 
・シティタワー麻布十番 2009年築 三田1 新築時の坪単価約485万円 現在の坪単価約650万円

・パークコート麻布十番ザタワー 2010年築 三田1 新築時の坪単価約470万円 現在の坪単価約610万円

・ブランズ麻布十番 2011年築 南麻布1 新築時の坪単価約345万円 現在の坪単価約450万円

・クレヴィア南麻布 2011年築 南麻布2 新築時の坪単価約315万円 現在の坪単価約410万円

・パークホームズ南麻布ザレジデンス(50年間の定期借地権) 2013年築 南麻布2 新築時の坪単価約285万円 現在の坪単価約380万円

・パークナード南麻布 2014年築 南麻布1 新築時の坪単価約385万円 現在の坪単価約460万円

・シティハウス南麻布一丁目 2015年築 南麻布1 新築時の坪単価約510万円 現在の坪単価約540万円

30Aタイプ 30.10㎡ 5階 4660万円→ 4300万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画

【住むレーション】

[大江戸線]

麻布十番 8:03発
六本木 8:05着
青山一丁目 8:08着
国立競技場 8:10着
代々木 8:13着
新宿 8:15着
都庁前 8:17着
西新宿五丁目 8:19着

麻布十番 8:02発
赤羽橋 8:04着
大門 8:07着
汐留 8:09着
築地市場 8:12着
勝どき 8:14着
月島 8:16着
門前仲町 8:19着
清澄白河 8:21着

[南北線]

麻布十番 8:02発
六本木一丁目 8:04着
溜池山王 8:06着
永田町 8:08着
四ツ谷 8:11着
市ヶ谷 8:13着
飯田橋 8:15着
後楽園 8:18着
東大前 8:21着
本駒込 8:23着
駒込 8:25着

麻布十番 8:15発
白金高輪 8:16着
白金台 8:19着
目黒 8:21着
武蔵小山 8:24着
大岡山 8:28着
田園調布 8:32着
多摩川 8:34着
武蔵小杉 8:38着
日吉 8:43着

[三田線]

白金高輪 8:01発
三田 8:04着
芝公園 8:05着
御成門 8:07着
内幸町 8:09着
日比谷 8:11着
大手町 8:13着
神保町 8:16着
水道橋 8:18着
春日 8:20着
白山 8:22着
千石 8:24着
巣鴨 8:25着

大使館の多いエリアですから警察官がうろちょろしている(もしくは立ち止まっている)ことが多く、駅から大通り沿いを歩きますから女性の一人暮らしでも安心感のある立地条件でしょう。コンセプトは大使別邸です。

バス便も充実しておりすぐ近くにあるバス停から新橋、渋谷などへアクセスすることができます。

【総評】

お若い方にもチャレンジしていただきたいです。

南麻布のパークコートを4000万円ちょっとで手にすることができるのです。坪単価計算するとけしてお安くはありませんが適正価格での販売ですし、麻布十番、白金高輪周辺では再開発の計画もありますから大きく下がることもないでしょう。ほとんどが狭いお部屋のパークリュクスではなく、パークコートということはとてもとても強いです。パークコートの中のシングル向け住戸・・・これは魅力的ですよ。

26㎡となれば狭いですが立地の良い賃貸であれば同じくらいの広さで10万円超を支払っている方も多いのではないでしょうか。それならシングル時代の住みかとして購入しておき、もし将来的に結婚などで広いお部屋に越す際には貸すという選択肢も十分可能です。

もちろんファミリー向けの広さのお部屋もおすすめですが数が少ないためすぐに売れてしまうでしょう。

ディンクス層なら57Bなどの2LDKも魅力的ですね。ただ、こちらもサクサクっと売れてしまうことでしょう。

パークコート南麻布において一番気になったマイナス点としては窓面の豊かさがないことです。ほとんどの間取りにおいて窓面が連窓サッシになっておらず、せっかくのハイサッシが活かしきれていないなぁ~と。

全体的に見ればおすすめしやすいマンションですからなるはやで見学されることをおすすめいたします。

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2 件のコメント

  • 実需への売却が難しいことから、例え好立地であっても新築ワンルームの資産価値を維持することは難しいのでしょうか?

    • ダイスケ様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      オーナーチェンジでなければ実需も狙えます。
      一部ローンの制限はありますが中古になっても実需で組める金融機関はございます。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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