今回ご紹介するのはブリリアシティ石神井公園アトラスです!

[物件概要]

売主:東京建物 旭化成不動産レジデンス URリンケージ
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:42.47㎡~100.47㎡
総戸数:844戸 ((うち、地権者住戸301戸、提携企業優先販売住戸5戸含む)他、店舗区画1区画)
規模:地上8階建て ※1~7号棟:地上8階建て、8号棟:地上7階建て
交通:西武池袋線「石神井公園」駅徒歩20~25分 西武新宿線「上石神井」駅徒歩12~16分
所在地:東京都練馬区上石神井三丁目
竣工予定:2023年6月下旬

駐車場:平置き(平置式232台、大型平置式9台、身障者用平置式5台、電気自動車充電対応平置式8台、管理用平置式5台、カーシェア用平置式3台、来客用平置式2台を含む。地権者住戸用台数未定):264台
駐輪場:2段式 、平置式 、子供用平置式、レンタサイクル20台、来客用30台含む:1526台
サイクルポート:36区画
バイク置場:62台
店舗用自転車置場:15台

地図はこちらです↓

画像出典:ブリリアシティ石神井公園アトラス公式HP

1967年(昭和42年)竣工、9棟構成で5階建て、総戸数490戸という歴史ある石神井公園団地の建て替え事業となります。(マンモスクラスの総戸数ではないですがかなり広い土地です)

駅からは離れますが石神井川(建設地の周りはハザードマップで若干色が付いています)と石神井公園がすぐ近くにあり、交通量が多い通りからは程よく中へ入った自然環境豊かな住宅街立地となります。建設地は第一種中高層住居専用地域と第一種住居地域となりますから8階建て(8号棟は7階建て)とできているのですが東・南・西側は一低層となるのも大きな魅力の一つとなります。

西武池袋線の石神井公園駅と西武新宿線の上石神井駅へは気になるほどの高低差はなく、駅は駐輪場が充実(一時利用であれば基本止められる台数がある)していますから自転車で行き来も容易ですし石神井公園駅や荻窪駅等への路線バスも充実しています。

通学校の石神井小学校(1年ほど前に新校舎となった)はすぐ近くですし、小学校の北側には図書館もあります。

日常の買い物に関しては駅前以外にもライフといなげやが徒歩10分圏内などこちらも自転車利用であれば容易ですね。敷地内にはミニスーパー(まいばすけっとを予定、一般の方も利用可能)も入る予定です。休みの日には大泉学園のリヴィンオズや吉祥寺などへ自転車で遊びに行ける距離であるなど自転車を多用する方のほうが駅への行き来だけでなく日常の買い物や休日も楽しめそうな立地です。駅から離れる物件で大規模商業施設隣接ではないですから日常の生活は徒歩がほとんどという方には合ってこないでしょう。(そもそも足回りの良さを最優先する方が選ぶ物件ではなく、住環境などを第一に考えつつも郊外には行きたくない方に合っている)

ブリリアブランドの団地建替えとしてはブリリア多摩ニュータウン(諏訪2丁目団地)が有名ですね。還元率100%(もともともっていた面積は無償)、販売坪単価は約150万円、平均専有面積約80㎡と住んでいた人も新たに購入する人もハッピーなビックプロジェクトでした。

今回のブリリアシティ石神井公園アトラスに関しても当時は総戸数490戸で平均専有面積約56㎡であったものが総戸数844戸で65㎡台~70㎡台が中心になるということで建て替えだからこその魅力が多くなりそうです。

公式HPを見た瞬間に鳥肌が立ちまくったことがあります。マ?と。

それは…全戸南方位ということです…これってこの土地面積、総戸数としてはすんごいことなのです。もんげーです。一般的には部屋数を増やしたいですし、南向き以外があることで価格抑えめの部屋を設定しやすくなるためパンダ住戸的なのを広告に使えますから東向きや西向きも設けることがほとんどです。そんな中で全戸南方位とは…かなりのかなりしびれます。物件概要からの単純計算でしかないですが容積率からすれば東向きもしくは西向きも設定できた(使い切っていない)感じはあるのですが。この全戸南方位を実現できたからこそ選ばれた売主たちということなのでしょうか。

全戸南方位とすることでどの部屋を購入しても南からの採光を得られるという室内目線での居住性だけでなく外から見た際にも東西に抜けが出ますから周辺へ与える圧迫感を大きく減らせますから空を近くに感じることができます。

東西に長い敷地で全戸南方位、東と西に門を設けたゲーテッドコミュニティ(棟の間の道は住民しか入れない)としながらも空が近い…記事を書いていても鳥肌が立っています。

これまでに鳥肌立ちまくりのブリリアブランドの板状大規模マンションとしてブリリアシティ横浜磯子、ブリリア多摩ニュータウン(団地からの建て替え事業、石神井公園よりも規模が大きい)があったわけですがそれに追加される作品となりそうです。

ゆとりという面では平置き駐車場も大きいですね。住戸棟と住宅棟の間に設置率約31%ですべて平置き、駐車場と住戸棟との間には道を設けてくれますから棟との間とはいえできる限り気にならないようにしてくれています。(住戸棟と住宅棟の間に自走式立体駐車場や機械式駐車場を設置する大規模マンションも多いものです)

駐車場出入口は3ヵ所、すべてシャッターゲートが付きます。駐輪場はサイクルポート区画入れても200%切ってしまいそうですね。地権者住戸にお住まいの方の年齢層も考慮してのものかと思いますが200%あるとより安心でした。ただ、レンタサイクルを20台設置してくれます。

そして豊かな植栽!!北側の一般開放する緑道、接道面、そして棟ごとの外周部にこれでもかと!!植栽豊かな大規模マンションは数多くありますけども植栽が途切れないってのはなかなかお目にかかれないですよね。

そしてそして!!ゆとりはまだ続きますよー!!

棟ごとにエントランス&ラウンジ、メールコーナー、ごみ置場があるのです!!

事業主として利益を追求するのであれば上記は1ヵ所もしくは2ヵ所ほどとしてしまったほうが効率いいのですよね。そのため大規模マンションで棟ごとに独立させることは少ないのです。最近だと晴海フラッグが同じ感じですね。あちらもゆとりを追求したランドスケープですから似ています。(晴海フラッグと異なり各階にごみ置場はないです)

もちろん1ヵ所にどでかいエントランスホールやラウンジがあるのも素敵なのですがブリリアシティ石神井公園アトラスもゲートデザインとしていますから二度楽しめるわけですし(棟によっては接道からダイレクトも可)、メールコーナーやごみ置場が住戸から離れすぎていないほうが便利ですから多くの方にとってプラス要素と感じられることでしょう。

8棟構成となるのですが1号棟~8号棟という名称がまた素敵ですね。粋です。(公式HPではレジデンス~ですが号棟で呼ぶ方が多いはず)

西側は上石神井駅を利用される方に便利(徒歩12分なので現実的な距離)、中央は上石神井駅と石神井公園駅への距離バランスと利便性(5号棟に共用施設とミニスーパー)、東側は石神井公園駅を利用される方に便利(バス停も徒歩4分と近くなる)、その他にも南東向きが好きなのか南西向きが好きなのかなど含めて好みが分かれることでしょう。

共用施設は5号棟(中央の南側)にまとめられるようです。

スタディルーム(個室あり)、パーティールーム、キッズルーム、ゲストルーム×2(和・洋)、そしてミニスーパーも5号棟です。ちょいと賑やかな棟となりますが一番便利な棟ともなります。

中庭はイベント(お祭り等)もできるような設計となっています。キッチンカーなども入ってこれます。多くの子供たちがこのマンションで成長していく…歴史ある団地の建て替えだけに感慨深いですよね。団地で育った子供たちが大人になり購入という人もいそうですよね。もともとの住民さんの6割ほどが戻ってくるわけで近居という選択肢もあるでしょう。

エレベーターは8号棟が1基で他の棟は2基のようです。ゆとりある設置率です。豊かな植栽と合わせて維持費には影響しそうですが平置き駐車場ですから現実的な単価になるといいですね。

外観デザインとしてはバルコニー手摺の色を変えたりはしていますが一部を除いて隔て板も低いですしシンプル感はありそうです。ただ、ゲートデザインは凝ったものとなっていますし、背中側もガラス手摺っぽいのですよね。そして雁行型となっていますから規模感合わせて竣工すると目立つでしょうね~。

周辺相場を確認しましょう!

・プラウドシティ大泉学園 2005年築 東大泉2 大泉学園駅徒歩11分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約220万円

・ブリリアシティ石神井台 2017年築 石神井台4 上石神井駅徒歩10分 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約250万円

上記相場からブリリアシティ石神井公園アトラスの販売価格を予想すると

坪単価265万円 = 70㎡ 5600万円

となります。

あくまで今の相場での予想ですので参考までにお願いいたします。

上記くらいの販売価格であれば今の時代の新築マンションとしては目に優しいですし、価格以外の強みも多いわけで引き合い多くなるでしょう。

間取りはどの棟にも同じような面積、形状があるようです。そのためまずは求める面積を決めてから棟を選んだほうが迷わなそうです。

建設地

【住むレーション】

[路線バス(西武)]

JA東京あおば 7:46発
禅定院前 7:49着
石神井公園 7:50着
石神井公園駅南口 7:56着

JA東京あおば 7:45発
~中略~
上井草駅入口7:50着
~中略~
荻窪駅 8:20着

[西武池袋線]

石神井公園 8:07発
ひばりヶ丘 8:13着
所沢 8:23着

石神井公園 8:12発
池袋 8:27着

[S-TRAIN]

石神井公園 8:59発
飯田橋 9:25着
有楽町 9:36着
豊洲 9:46着

[西武池袋線→東京メトロ副都心線]

石神井公園 8:04発
練馬 8:07着
新桜台 8:10着
小竹向原 8:13着
池袋 8:20着
新宿三丁目 8:27着
渋谷 8:35着

[西武池袋線→東京メトロ有楽町線]

石神井公園 7:54発
練馬 7:58着
新桜台 8:02着
小竹向原 8:05着
千川 8:09着
要町 8:11着
池袋 8:13着
東池袋 8:17着
護国寺 8:19着
江戸川橋 8:22着
飯田橋 8:25着
市ヶ谷 8:28着
麹町 8:30着
永田町 8:32着
桜田門 8:35着
有楽町 8:37着
銀座一丁目 8:39着
新富町 8:41着
月島 8:44着
豊洲 8:46着
辰巳 8:49着
新木場 8:52着

[空港リムジンバス]

石神井公園駅北口 4:30発
和光市駅南口 4:50発
羽田空港第2ターミナル 5:40着
羽田空港第1ターミナル 5:45着
羽田空港第3ターミナル 5:55着

[西武新宿線]

上石神井 8:00発
鷺ノ宮 8:06着
高田馬場 8:19着
西武新宿 8:23着

通学校は石神井小学校からの上石神井中学校です。井草森公園も自転車でサクッと行き来できます。こちらも素敵な公園です(リーフィアレジデンス杉並井草森公園の動画でご紹介しています)。

まぁ~とにかく環境面に関してはとてつもなく恵まれていますし(超いい感じですよ。笑)、最寄り駅がマイナー駅ではなく速達電車も停車、沿線内の駅としては駅前利便も高いわけで駅距離を飲めればですね。

いつもお伝えしているところですが「駅から遠くて価格だけ安いマンションはできるだけ買わないほうがいいけども駅から遠くて価格が安く駅から離れただけの価値があるならおすすめできる。」という視点で見れば駅から離れるけどもおすすめできるポイントはかなり多いですね。住環境だけでなくマンション自体のスケールメリットや各所のゆとりなどなど。

ただ、私の読者様へお伝えできることとすれば一次取得の住宅購入検討者のほうが合ってくると思います。

もちろん100㎡超えの部屋もありますし、二次取得層にまったくもって合わないというわけではないのですがディスポーザーはないですし、70㎡前後が主と特別広いわけではないですから目が肥えた人だと刺さりにくい部分も多いかな~と。

一次取得層であれば基本的には普通の家から見る分譲マンションとなるためハードル低い(ディスポーザーないとか隔て板低いとかを気にしにくい)のですが二次取得層となれば分譲マンションからの分譲マンションとなるわけで次の住まいへ求めるインパクトが大きく変わってくるのですよね。

同じ駅遠でも晴海フラッグであれば二次取得層にも刺さる部分は多いのですけどね。

設備仕様に関しては大きな期待ができなさそうではありますが駅から離れただけの住環境、価格、そしてスケールメリットなどなど子育てファミリーにとっては注目すべき物件と言えるでしょう!!

動画もご覧ください!

■ブリリアシティ石神井公園アトラス 建設地周辺レポート

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