今回ご紹介するのはリビオタワー羽沢横浜国大です!

[物件概要]

売主:日鉄興和不動産 三菱地所レジデンス
施工:熊谷組
価格:未定
専有面積:28.12㎡~83.16㎡
総戸数:357戸(募集対象外住戸7戸含む)、他に店舗等(区画数未定)
規模:地上23階地下1階建て
交通:相鉄・JR直通線「羽沢横浜国大」駅徒歩1分
所在地:神奈川県横浜市神奈川区羽沢南2丁目
竣工予定:2023年11月上旬

駐車場:144台(エレベータパーキング)
バイク置場:4台
ミニバイク置場:14台
自転車置場:500台(2段ラック式下部スライド式494台、ラック式6台)

地図はこちらです↓

画像出典:リビオタワー羽沢横浜国大公式HP

2019年11月30日に開業した相鉄・JR直通線の羽沢横浜国大駅(ハザコク)から徒歩1分、駅前広場隣接の商業一体のタワーマンションとなります。(屋根新設しないのかしら…)

現在は相鉄・JR直通線のみですから電車の運行本数は少ないのですが2022年度下期に相鉄・東急新横浜線が開通することで東急線方面へ直通する電車も同一ホームから発着となります。ざっくりですが現在の3~4倍は運行本数が増えますから入居時には今とは状況が全く異なることになる予定です。計画上はJR線直通と東急線直通合わせて平日ラッシュ時間帯で毎時14本~18本程度、その他時間帯で毎時6本~9本程度の運行本数を予定しています。

東急線直通のダイヤなどは未発表ですがおそらく都営三田線と東京メトロ南北線直通が主になると思われます。現在の日吉行きの一部が海老名などへ伸びると思っておくと大きなズレはないでしょう。

新線が開通することで一番恩恵を受けるのは神奈川県内の駅としては武蔵小杉であると以前からお伝えしています。次に日吉でしょうか。武蔵小杉に関してはJRの駅と東急線どちらの駅もあり、すでに発展した街に新線開通となれば恩恵が大きすぎますよね。

東急新横浜線・相鉄新横浜線の影響力は大きい 武蔵小杉・日吉は狙い目です!(2019.05.18)

ただ、羽沢横浜国大駅に関してはJR線直通も東急線直通も「同一ホーム」からの発着ですからここはかなりのストロングポイントとなります。武蔵小杉駅はJR線と東急線のホームが離れていますし、日吉駅や駅前でタワーマンションが建設中の綱島・新綱島に関してはJR線直通は利用できません。もちろん武蔵小杉が最強であることに変わりはないものの、同一ホームから利用できるという点に関してはリビオタワー羽沢横浜国大入居後に確実に便利と感じることでしょう。

また、東急線直通に乗車すると次の停車駅は新横浜駅となります。となれば東海道新幹線をよく利用する方にとってはめちゃくちゃ便利な立地となります。

ざっくりですが羽沢横浜国大駅から新線方面の所要時間としては新横浜駅まで約4分、新綱島駅まで約8分、日吉駅まで約11分くらいかな?と。※あくまで直線距離での計算です

西谷乗り換えで横浜、ダイレクトに渋谷・新宿、六本木一丁目、大手町…新横浜から東海道新幹線…都心方面はちょいと時間かかるもののダイレクトアクセス可能なビックターミナル駅が多いですから車を持たない世帯にも利便性高いですよね。

また、武蔵小杉や日吉よりも勝ることもあります。それは車移動です。とくに中長距離の移動。最近ご紹介したマンションとしてはパークスクエア三ツ沢公園と直線距離としては近い位置にあります。

パークスクエア三ツ沢公園 価格と間取り 建物内販売住戸訪問(2021.09.29)

首都高、第三京浜、保土ヶ谷バイパスの出入口が近いですから車での遠出もとても便利です。

新横浜駅からタクシーで2000円以内、横浜駅からでも2000円ほどとタクシー利用も便利です。

ただ、現状では何もないと言っても怒られないであろうレベルの街並みです。

2021年5月28日にドラッグストア(お肉や野菜なども取り扱う店舗。2階はクリニックモール)のクリエイトエス・ディー羽沢横浜国大駅前店がオープンしたため駅の自動販売機以外の買い物手段ができたわけですが、現状ではかなりのかなり淋しい駅前となっています。

羽沢横浜国大駅の隣にはJR貨物とJR東日本の横浜羽沢駅(旅客取り扱いなし)があり、そちらは営業していますから東京でいうところの西大島のアリオや東京スイートレジデンスが建った小名木川駅跡地(貨物線の線路は一部残っています。もっと昔まで遡れば新宿駅なども貨物駅があった。)みたいな大規模開発があるわけではない(関西だとうめきたの開発がすごいですよね)のですが今後バンバンタワマンが建設されていくような街ではないですから駅前に住みつつものどかな環境で暮らしたい方に合うことでしょう。

神奈川県内で貨物駅と言えば東高島駅周辺の再開発も楽しみですよね~!!

(仮称)東高島駅北地区C地区棟計画 タワーマンション3棟建設へ(2018.01.18)

東高島駅の開発のほうが海には近いのですが羽沢横浜国大駅付近は横浜駅周辺と比べた際にグラウンドレベルがグッと高くなります。ハザードマップで色は付かないですし(駅周り内水では色が付く)、階数以上に眺望の抜け感を感じやすくなります。ただし、エリア内では丘下感もあります。

駅からの動線上に屋根がなさそうなのは残念ですが住宅のエントランスも駅前広場に寄っていますからかなり近いですね。

23階建て(高さ約92.5m)とタワーマンションにしては背が高いわけではないものの1階から4階は商業施設等となりますし、基壇部の1階から4階はレンガ調デザインとなっており、その上に住戸棟となりますから存在感は出ますね。最長部のウィング(夜はライトアップ)も特徴的です。(周りに高層ビルなどがないので余計に)

下駄に関しては1階が商業店舗、2階が商業店舗と子育て支援施設、3階が商業店舗と大学活動支援施設、農業活動支援施設と屋上庭園、4階が商業店舗と医療施設を予定しています。商業用の駐車場が129区画あるようですからスーパーマーケットが入ってくれる可能性も高そうです。スーパーマーケットが入らないとなれば車を持たない方にはけっこう厳しいものとなりますから誘致するとのことです。スーパーマーケットが入るならば駅から離れた戸建てから買い替えるシニア層にもウケることでしょう。商業施設の開発・運営は寺田倉庫株式会社となります。歴史ある会社ですが複合商業施設の運営は初とのことです。天王洲エリアで有名な会社ですが羽沢にも大きな倉庫がありました。

エントランスホールは二層吹き抜け、共用部として5階にアクティブラウンジが設けられます。アクティブラウンジはWEB会議などにも利用できる個室ブース、バルコニーに椅子とテーブル(共用部としては珍しいですね)、キッチンスタジオ(パーティールーム、可変ドアで独立可能)となります。

共用廊下はエアコン完備の内廊下、各階ごみ置場もあります。構造は制震です。

室内の設備仕様に関しても神奈川県内スペックとしてくれるのではないでしょうか。(一概には言えませんが都内と神奈川県内の検討者はスペックにもうるさいため埼玉県内と千葉県内のタワマンよりもスペック高くなることが多い)

トイレ手洗いカウンターはあるようですし(2LDK以上?)、サッシ高も2150mm(最上階は2300mm)とそこそこ頑張ってくれています。ディスポーザーなしというギャグもないことでしょう。スマホでオートロックを解除できるようです。

リビオタワーブランドとしてはリビオタワー川口ミドリノ、リビオタワー板橋、リビオタワー小田急相模原レジデンスに続く4作目となりますが板橋のみディスポーザーありです。まぁさすがに今作は付けてくるでしょう。

間取りに関してもワイドスパンが多く、柱もしっかりと外に出せています。角住戸はしっかりとダイレクトウィンドウです。(外から見た際もかっこいいですよね)

旅客線の線路は地下ですが貨物線は地上ですし、環状2号線も通っていますからのどかな街並みではありますが音問題がないわけではありません。

街一体をハザワバレーとして開発していくわけですが武蔵小杉のようになるわけではありません。のどかながらも駅前に必要な施設を設けてコンパクトシティ化する。でも都心や横浜へ出るのも容易というのが羽沢横浜国大駅の魅力となります。

さぁ…価格ですが予想が難しいですね(笑)

周辺相場を確認しましょう!

・グランシティレイディアントヒルズ横濱 2002年築 神奈川区羽沢南1 羽沢横浜国大駅徒歩7分 新築時の坪単価約115万円 現在の坪単価約105万円

・クリオレジダンスタワー横濱鶴ヶ峰 2007年築 旭区鶴ヶ峰2 鶴ヶ峰駅徒歩1分 新築時の坪単価225万円 現在の坪単価約235万円

・グレーシアタワー二俣川 2018年築 旭区二俣川2 二俣川駅徒歩2分 新築時の坪単価275万円 現在の坪単価約310万円

・ライオンズ横濱瀬谷ステーションスクエア 2021年築 瀬谷区瀬谷4 瀬谷駅徒歩1分 新築時の坪単価約300万円 完売

・ドレッセタワー新綱島 2023年竣工予定 港北区綱島東1 新綱島駅徒歩1分 新築時の坪単価約400万円(予定) 販売前

新綱島よりはグッとお安いでしょうけども二俣川とは大きな差がなさそうな感じもするのですよね。二俣川よりも都心寄りですし。とはいえ350戸の販売となれば広域集客も必要ですからある程度は買いやすい価格帯にしてくると考えます。

上記相場からリビオタワー羽沢横浜国大の販売価格を予想すると

坪単価約285万円 70㎡=約6000万円

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

綱島や瀬谷と異なり広域集客が多く必要となれば「70㎡=6000万円」にしないと厳しいと思うのですよね。いくら駅前とはいえ今後もどでかい開発が続くエリアではないですから「70㎡=7000万円」だといくら都内が高いとはいえ厳しいと思うのですよね。とはいえ「70㎡=5000万円」は安すぎますから間をとって「70㎡=6000万円」なら納得度高いなぁ~と感じます。

駅の広告 ここも通り抜けられるようになります

【住むレーション】

[相鉄線・JR線直通]

羽沢横浜国大 8:08発
西谷 8:10着
二俣川 8:17着
大和 8:25着
海老名 8:33着

羽沢横浜国大 8:06発
武蔵小杉 8:23着
西大井 8:28着
大崎 8:32着
恵比寿 8:37着
渋谷 8:39着
新宿 8:45着
池袋 8:52着

[西谷駅から相鉄本線]

西谷 8:18発
横浜 8:26着

羽沢横浜国大駅は相鉄とJR東日本の共同駅ですが管理は相鉄のためJRの特急券等は購入できません。

新横浜線が開通することで西谷方面の本数も増えますから入居時点では西谷駅での乗り換え待ち時間も少なくなるでしょう。

駅名にもなっている横浜国立大学ですが駅前にあるわけではなく、そこそこ離れています(徒歩15分ほど)。起伏も激しいエリアですし、駅ができたとはいえ横浜駅からバスやタクシー等で通学する方も多いでしょう。(大学の敷地自体がめちゃくちゃ広いので学部によって駅距離が大きく変わってきます)

通学校はおそらく上星川小学校からの保土ヶ谷中学校です。小学校までは1キロほどで上り坂、中学校までは1.5キロほどで起伏が激しいです。(そもそも坂が苦手な方には合わない街です)

周りはのどかだけども駅前に住めて足元には商業施設+αということで価格次第では広域検討の方にも響くでしょうね~!ただ、価格次第ではそっぽ向かれてしまいます。価格がお高いならあえての羽沢という選択肢を選びにくいと思う方がほとんどでしょう。

どうしても「価格次第…」が付きまとうプロジェクトではあるのですがそれゆえ現実的な価格で販売となれば住んでからの満足度としては価格以上のものが期待できますし、中古になればバンバン売り出しが出るほどの戸数ではなく、存在自体が広告となるエリア№1マンションとなればリセールバリューにも期待できます。

どうにか「70㎡=6000万円」でお願いしたいところですがどうなるか!!モデルルームオープンが楽しみですね!!

動画もご覧ください!

■リビオタワー羽沢横浜国大 建設地周辺レポート

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