今回ご紹介するのはリビオレゾン綾瀬ステーションプレミアです!

[物件概要]※第一期販売17戸

売主:日鉄興和不動産
設計:飯島建築設計事務所
施工:南海辰村建設
価格:3268万円~6378万円
専有面積:30.13㎡~60.79㎡
総戸数:60戸
規模:13階建て
交通:東京メトロ千代田線「綾瀬」駅西口よりサブエントランスまで徒歩2分、メインエントランスまで徒歩3分
所在地:東京都足立区綾瀬四丁目
竣工予定:2023年2月下旬

駐車場:5台〔身障者用1台、普通車用1台、小型車3台〕月額21000円・23000円
バイク置場:2台 月額1500円
自転車置場:72台 月額200円・300円

管理費(月額)9700円~19570円
修繕積立金(月額)2410円~4860円

地図はこちらです↓

画像出典:リビオレゾン綾瀬ステーションプレミア公式HP

綾瀬駅の西口から北方面へ信号なしの徒歩2分、駅前から続く道を少し中へ入るため駅前かつ商業エリアながらも静かな住環境です。

サンポップビルとエトセトラビル跡地は住友不動産のタワーマンションや駅前広場として動き出しましたし、綾瀬小学校の建て替え(2022年4月から駅前の元々の土地に戻ってきます。仮校舎もすぐ隣ではあります。)、将来的にはイトーヨーカドーなど駅周辺の建物も綺麗になっていくでしょうから綾瀬駅の将来性も楽しみが大きいですね。

同時期に供給しているシティハウス綾瀬は駅の南方面へ徒歩4分ですからリビオレゾンのほうが駅には近いのですがシティハウスは歩道がしっかりとした道のりですし、住居系エリアであるなどの魅力がありますから新築比較としては駅近を優先するならリビオレゾン、道のりの綺麗さと住居系エリアの落ち着きを優先するならシティハウスという選択となりそうです。(リビオレゾンにも狭めの3LDKがあることから子育てファミリーでも比較検討する方はいそうです)

南と北の二面接道で駅寄りの南面はやや細い道、北面は一般的な道幅で明るい道となっているのですが両面から出入り可能なダブルアプローチとしてくれています。メインアプローチは北側でアプローチを斜めにとり周りに植栽、エントランスホールは戸数なりにこじんまりとしているものの台形の折り上げ天井にカーペット敷きで一人用のソファを設けてラウンジとして利用することも可能としてくれています。通り道なのでラウンジとして使うにはちょいと抵抗あるかもですが…。リビオブランドお馴染みの無人コンビニStore600が設置されます。

駅近ながらも上層階は南方面と北方面の囲まれ感が薄いこともあってか屋上テラスを設けており隅田川の花火も楽しめそうです。

サブエントランスは自転車置場の動線ともなっています。サブエントランスとはいえ駅にはこちらからのほうが近いですから利用頻度高そうです。壁面もパネル張ってくれたりと北側のメインアプローチほどではないもののサブだから手を抜いている感はまったくありませんでした。

綾瀬駅北側はマンション等が数多く立ち並んではいるのですがリビオレゾンから駅方面と北方面はリビオレゾンほどの背の高さの建物がありませんから苦しいほうではないです。上層階であればスカイツリーも望めます。それでも眺望の抜け感としてはシティハウスのほうが圧倒的に優れています。

外観デザインとしては白基調としながらもバルコニーのブラックラインがとてもおしゃれです。北側も南側も同じような見た目としてくれています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

画像出典:リビオレゾン綾瀬ステーションプレミア公式HP

Aタイプ 3LDK 60.05㎡

画像出典:リビオレゾン綾瀬ステーションプレミア公式HP

4階 5399万円 坪単価297万円
7階 5599万円 坪単価308万円
13階 6378万円 坪単価351万円

Bタイプ 2LDK+S 60.79㎡
4階 5348万円 坪単価290万円
7階 5699万円 坪単価309万円
10階 6099万円 坪単価331万円

Cタイプ 1LDK 31.8㎡

画像出典:リビオレゾン綾瀬ステーションプレミア公式HP

3階 3268万円 坪単価339万円
4階 3299万円 坪単価342万円
7階 3499万円 坪単価363万円
10階 3599万円 坪単価374万円

Dタイプ 1LDK 30.13㎡
4階 3099万円 坪単価340万円
7階 3299万円 坪単価362万円
10階 3399万円 坪単価372万円

Eタイプ 1LDK 34.43㎡
4階 3528万円 坪単価338万円
7階 3699万円 坪単価355万円
10階 3799万円 坪単価364万円

平均坪単価は約340万円です。

1フロア5戸、南向きは3LDK2部屋、北向きは1LDK3部屋のサンドイッチ型で内廊下、1LDKの中住戸1列を除く部屋は角住戸となります。

Aタイプ3LDKに関しては60㎡ほどとリビオブランドらしい狭めの3LDKではあるものの約7.9mのワイドスパンとして水回りを共用廊下側に逃がして水回りのプライバシー性を確保しています。居室はすべてリビングinとなるため好みは大きく分かれそうですが内廊下ながらも行灯部屋なしというのは良いですね。角住戸ながらも角面の窓は大きなものではないものの左右は抜け感ないですから違和感ないでしょう。

1LDKは30㎡~34㎡とこちらもリビオブランドらしい狭い1LDKではあるものの縦に長い賃貸風間取りが1つもなく、行灯部屋もありません。狭いながらも賃貸からの脱1LDKを叶えてくれる間取りとなっています。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが3LDKは食洗機が付いてきます。トイレ手洗いカウンターはない(古めかしくないタンク式)ですし特別豪華というわけではないのですが引き戸は上吊りであったりと細かいところまでコストカットしているわけではありません。いつもの安定したリビオレゾンといったところですから一般的な賃貸からの初購入となれば満足度の高さに期待できることでしょう。

IOTを導入しており外出先で訪問者の対応や履歴確認、エアコンや床暖房、照明のオンオフが可能です。エレベーターにもセキュリティがかかっています。(鍵がないとボタンが押せない)

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2500mmです。

周辺相場を確認しましょう!

・レックスハイツ綾瀬ステーションタワー 2000年築 綾瀬4 綾瀬駅徒歩2分 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約185万円

・アールヴェール綾瀬 2000年築 綾瀬2 綾瀬駅徒歩2分 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約215万円

・マイキャッスル綾瀬 2001年築 綾瀬1 綾瀬駅徒歩1分 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約195万円

・レックスハイツ綾瀬2 2001年築 綾瀬1 綾瀬駅徒歩1分 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約165万円

・パークホームズ綾瀬ステーションプレミア 2012年築 綾瀬3 綾瀬駅徒歩4分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約235万円

・ライオンズ綾瀬ステーションレジデンス 2012年築 小菅4 綾瀬駅徒歩2分 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約220万円

・ザ・グランアルト綾瀬 2017年築 綾瀬3 綾瀬駅徒歩3分 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約265万円

・オープンレジデンシア綾瀬 2017年築 綾瀬3 綾瀬駅徒歩3分 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約275万円

・シティハウス綾瀬 2023年竣工予定 綾瀬2 綾瀬駅徒歩4分 新築時の坪単価約335万円 新築販売中

上記相場からリビオレゾン綾瀬ステーションプレミアの将来価値を予想すると

Aタイプ 3LDK 60.05㎡ 13階 6378万円(新築時) → 5000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

賃料としては月額㎡3000円弱のエリアですから相場からの計算としては利回り3.5%前後となります。

駐車場は設置率約8%、敷地内南側に平置き5台(内1台は身障者用、3台は小型車)、自転車置場は屋内で設置率約120%です。

※平置き駐車場サイズ 平置き&身障者用平置き 全長6000mm×全幅2500mm 小型用 全長5000mm×2300m

※駐輪場の下段スライドは3人乗自転車対応

管理費は㎡単価月額約322円、重ためではありますが総戸数60戸で内廊下ですからこのくらいにはなってしまいがちですね。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・レックスハイツ綾瀬ステーションタワー 総戸数100戸 管理費㎡単価月額約255円

・アールヴェール綾瀬 総戸数50戸 管理費㎡単価月額約177円

・マイキャッスル綾瀬 総戸数47戸 管理費㎡単価月額約160円

・レックスハイツ綾瀬Ⅱ 総戸数29戸 管理費㎡単価月額約152円

・パークホームズ綾瀬ステーションプレミア 総戸数65戸 管理費㎡単価月額約218円

・ライオンズ綾瀬ステーションレジデンス 総戸数47戸 管理費㎡単価月額約211円

・ザ・グランアルト綾瀬 総戸数70戸 管理費㎡単価月額約233円

・オープンレジデンシア綾瀬 総戸数48戸 管理費㎡単価月額約199円

・シティハウス綾瀬 総戸数67戸 管理費㎡単価月額約367円

【住むレーション】

[千代田線]

綾瀬 7:57発(始発)
北千住 8:00着
町屋 8:04着
西日暮里 8:07着
千駄木 8:09着
根津 8:11着
湯島 8:14着
新御茶ノ水 8:16着
大手町 8:18着
二重橋前 8:20着
日比谷 8:22着
霞ヶ関 8:24着
国会議事堂前 8:26着
赤坂 8:28着
乃木坂 8:30着
表参道 8:33着
明治神宮前 8:35着
代々木公園 8:37着
代々木上原 8:40着

[常磐緩行線]

綾瀬 8:02発(始発)
亀有 8:04着
金町 8:07着
松戸 8:13着
北松戸 8:16着
馬橋 8:18着
新松戸 8:21着
北小金 8:23着
南柏 8:25着
柏 8:30着

千代田線で大手町まで20分ほど、一部始発となっています。

首都高の出入口も近いですから車での遠出も便利です。レンタカー店が近くにあります。

日常の買い物に関してはベルクスへ徒歩2分(実質数十秒)、東急ストアへ徒歩3分、イトーヨーカドーへ徒歩4分など選択肢豊富です。

通学校は綾瀬小学校と東綾瀬中学校でどちらも徒歩7分、五兵衛公園や東綾瀬公園(U字型で全長約2キロ、野球場やテニスコートもあります)など駅前立地ながらも公園も点在しています。

【総評】

千代田線をメインに動く方にはとても魅力が大きいでしょう。綾瀬駅は接道から改札までもすぐですし、改札からホームまでもすぐですからサブエントランスを出て3分後に電車の中ということも可能です。

駅周辺には飲食店、スーパーマーケットがあるため一人暮らしでの外食や自炊も容易です。

子育てファミリーにとっても公園が多く、駅前に住んでいるのに学校も近い(しかも新校舎)など魅力が大きいでしょう。

ただ、綾瀬も高くなりましたね(笑)

それでも次は住友のタワマンですから大安売りということは考えられないですし、資産性はさておいても駅前が綺麗になることはリビオレゾン購入者にもプラスです。

モデルルームは上野の合同サロンとなっておりすべての間取りを映像にて実寸で体感できたり、イケアのような提案型のコンセプトルームがあったりと各社合同サロン化が進んでいますがリビオブランドらしいお化粧しすぎない自然な見せ方となってます。シンプルに「マンションを買うって楽しいことなんですよ~」ということを感じさせてくれる素敵なサロンでした。

動画もご覧ください!

■リビオレゾン綾瀬ステーションプレミア 建設地周辺レポート&モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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