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今回ご紹介するのはヴェレーナ大泉学園です！
［物件概要］先着順販売概要 販売戸数7戸
売主：大和地所レジデンス
設計：アアル建築計画
施工：新日本建設
価格：6698万円～8998万円
専有面積：63.91㎡～84.63㎡(全体としては55.04㎡～84.63㎡)
総戸数：42戸
規模：6階建て
交通：西武池袋線「大泉学園」駅徒歩13分
所在地：東京都練馬区大泉学園町二丁目
竣工予定：2026年2月下旬
引き渡し予定：2026年3月下旬
駐車場：10台（身障者用1台、機械式9台）月額14000円〜22000円
ミニバイク置場：2台（月額3500円）
自転車置場：84台（上段ラック式29台、下段スライド式55台）（月額100円〜400円）
管理費（月額）16810円～22260円(63.91㎡～84.63㎡)
修繕積立金（月額）7350円～9730円(63.91㎡～84.63㎡)
インターネット利用料：月額）1650円
地図はこちらです↓
画像出典：ヴェレーナ大泉学園公式HP
西武池袋線の大泉学園駅から大泉学園通りを北進、白子川(前田橋)を超えて整備中の放射7号線を超えたその放射7号線沿いとなります。
大泉学園通りにある学園橋停留所から運行本数が充実した路線バスにて大泉学園駅までアクセスすることもできますが今作から停留所までは5分ほど歩きますし、平日の朝ラッシュ時間帯は駅までの乗車時間が10分くらいはかかるため時間短縮になるというほどではないですからバス便が良いとも言えないやや駅遠な立地となります。
将来的に大江戸線が延伸したとしてもそれはもっともっと北側の学園町エリアですから開業してもものすごい恩恵があるというほどではないでしょう。(新駅想定位置まで徒歩20分弱)
大泉学園通りは歩道が整備されてはいるものの信号も多いですし毎日歩くとなると心が折れそうな道のりではあるため自転車を日常使いされる方のほうが合っている立地と言えるでしょう。(便利な屋内駐輪場なのは◎)
駅との間は若干高低差はあるものの気になるほどではありません。エリア全体として標高も高いです。ただ、建設地周りは白子川から離れ切っていないためハザードマップで少し色がついてしまうエリアである点は水害面を気にされる方にとってはウィークポイントになってしまうことでしょう。
放射7号線についてはほぼほぼ完成しているのですがお墓のところだけ揉めています。
東京都『道路部分のお墓だけが補償対象である』
善行院『いやいや、分断は困るので道路部分のお墓もまとめて補償してください』
というような状況です。
あくまで個人的な意見でしかないのですが、東京都が折れるべきだとは思うのですが、、、お役所ですから例外をつくりにくいのですかね…
最近になって揉め始めたわけではないのですが開通がいつになるのかは予測できないのですよね…
そして、今作はそのお墓部分の真横が建設地となっています。
もしも善行院が折れた場合には一部お墓が残るため西側(西向きの南寄りと南西角の妻側)は視界抜けしたままですし、東京都が折れた場合はお墓はなくなる代わりに他の建物が建設されるため採光面が変わってくる、道路が開通すれば便利になる代わりに交通量が増える(どでかい商業施設ができるような用途地域ではないですが交通量は間違いなく増える)というように将来的に環境が変わることはほぼ間違いありません。それがいつのことになるのかは分からないのですが…
日常の買い物は全日食チェーンが徒歩5分、リコスが徒歩6分ですが大きめのスーパーマーケットは徒歩12分のライフ西大泉店か駅前で徒歩14分～15分のグランエミオの食品館あおばもしくはライフ(ゆめりあフェンテ)となるため距離があります。
通学校は大泉第三小学校で徒歩14分、大泉西中学校で徒歩7分、小学校まで距離がある点は子育てファミリーからするととっつきにくいですね。
建設地は南側の放射7号線、西側から北側、東側の一部部分が接道している南北に長い土地形状です。用途地域は住居系で現状は放射7号線が未開通ですから駅から離れたなりに静かな住環境です。
主開口部は南と西です。
南向きは放射7号線未開通部分を挟んだ先も背が低い建物のため将来的な日当たりはもちろん視界抜けにも期待ができます。ただ、開通すれば音ネックは大きいでしょう。
西向きは接道向かいに3階建てのマンションがあるもののそのマンションの主開口部側ではないためそこまで気にならないでしょう。
西向きの南寄り(西向きの北寄りは高さ制限の関係で背が低くなりますが南寄りは南向きと同じく6階まである)は将来的にどうなるか分からないお墓部分となりますが北寄りは確定眺望(向かいのマンションの建て替えを除く)となっています。また、敷地内で高低差がある関係で西向きの2階は実質1階相当となります。
放射7号線が未開通であることが影響してか駅から離れた北側にメインエントランス、駅に近い南側にサブエントランスを設けています。サブエントランスはあくまで通路的な雰囲気であり、つくりこまれたのはメインエントランスになってしまう点は惜しい感じもしますが良くも悪くもメールコーナーはメインエントランス側のためメインエントランスを通らない生活になるわけではありません。
風除室手前は逆L字のキャノピーが存在感を演出していますし、エントランスホールも壁面～軒裏を間接照明ありのL字デザインとしているなど雰囲気良いですね。
外観デザインも白を基調としつつ上層部と妻側一部をブラウン系とするなどユーロ色が強いわけではないものの戸数以上の存在感となることでしょう。ただ、隔て板がショートタイプなのは惜しいところです。(一部はコンクリート)
価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 3LDK 72.3㎡
3階 7198万円 坪単価329万円
Bタイプ 3LDK 71.2㎡
画像出典：ヴェレーナ大泉学園公式HP
Dosタイプ 3LDK 55.04㎡
画像出典：ヴェレーナ大泉学園公式HP
E1タイプ 3LDK 63.91㎡
画像出典：ヴェレーナ大泉学園公式HP
Erタイプ 3LDK 63.91㎡
画像出典：ヴェレーナ大泉学園公式HP
Fタイプ 2LDK+S 63.91㎡
画像出典：ヴェレーナ大泉学園公式HP
Gタイプ 3LDK 70㎡
画像出典：ヴェレーナ大泉学園公式HP
6階 7698万円 坪単価363万円
Iosタイプ 3LDK 68.87㎡
画像出典：ヴェレーナ大泉学園公式HP
Josタイプ 3LDK 72.33㎡
画像出典：ヴェレーナ大泉学園公式HP
Lrタイプ 4LDK 84.63㎡
画像出典：ヴェレーナ大泉学園公式HP
平均坪単価は約340万円です。
間取りに関してはヴェレーナブランドらしいオープンエアスペースプランもありますし、全体的に収納力が高めなのも嬉しいですね。
ただ、オープンエアプランを除くと連窓サッシになっていないですし、リビング側の柱が食い込んでいるプランもあります。さらにはリビング横の洋室ウォールドアが完全開放できないなど気になる点も少なくありません。
設備仕様としてはディスポーザーはないですが食洗機、キッチン天板御影石、キッチンサイドパネル、ミストサウナ、アグアクリーン(活水)、ウルトラファインバブル熱源機、構造は二重床(床スラブ厚200mm)・二重天井など単価帯からすればしっかりしてるほうでしょう。
ただ、総戸数からしてディスポーザーがないことに違和感はないのですがトイレ手洗いカウンターがないのは惜しいですね。
周辺相場を確認しましょう！
■プラウドシティ大泉学園
2005年築 大泉学園駅徒歩11分
新築時の坪単価約195万円
現在の坪単価約250万円
動き一例
約75㎡
新築時3900万円台
中古時5400万円台
約76㎡
新築時4500万円台
中古時5900万円台
■ウェルフェアステージ大泉学園通り
2008年築 大泉学園駅徒歩18分
新築時の坪単価約205万円
現在の坪単価約170万円
動き一例
約106㎡
新築時6100万円台
中古時5400万円台
■プラウドタワー大泉学園
2015年築 大泉学園駅徒歩1分(デッキ経由で直結)
新築時の坪単価約295万円
現在の坪単価約490万円
動き一例
約70㎡
新築時5900万円台
中古時9700万円台
約94㎡
新築時11900万円台
中古時14800万円台
上記相場からヴェレーナ大泉学園が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Bタイプ 3LDK 71.2㎡ 4階 7198万円 → 5680万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は身障者優先の屋外平置き1台と屋外機械式9台、設置率は約23％と駅距離の割には少なめです。
また、放射7号線が開通するまではメイン通りから駐車場出入口の道まで迂回が必要な点は注意が必要です。
駐輪場は高低差を活かして快適な屋内、1世帯2台は確保できます。
管理費は㎡単価月額約263円、ディスポーザーなしの外廊下ですから少々お高くは感じてしまいますが総戸数42戸ですから致し方ないでしょう。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■プラウドシティ大泉学園 総戸数403戸 管理費㎡単価月額約143円
■ウェルフェアステージ大泉学園通り 総戸数17戸 管理費㎡単価月額約175円
■プラウドタワー大泉学園 総戸数168戸 管理費㎡単価月額約358円
【住むレーション】
［西武池袋線(有楽町線・副都心線直通)］
大泉学園 8:04発
石神井公園 8:06着
池袋 8:23着
大泉学園 7:49発
石神井公園 7:52着
練馬 7:57着
新桜台 8:02着
小竹向原 8:05着
千川 8:09着
要町 8:11着
池袋 8:13着
東池袋 8:17着
護国寺 8:19着
江戸川橋 8:22着
飯田橋 8:25着
市ヶ谷 8:28着
麹町 8:30着
永田町 8:32着
桜田門 8:35着
有楽町 8:37着
大泉学園 8:15発
石神井公園 8:17着
練馬 8:22着
新桜台 8:25着
小竹向原 8:28着
池袋 8:36着
新宿三丁目 8:43着
明治神宮前 8:47着
渋谷 8:49着
大泉学園 8:03発
保谷 8:05着
ひばりヶ丘 8:08着
東久留米 8:12着
清瀬 8:15着
秋津 8:17着
所沢 8:21着
お隣の石神井公園駅と比べてしまうと運行本数が少なくなってしまうものの通勤準急に乗車すれば2駅で池袋へ着きます。
大泉JCTがすぐ近くのため関越道を利用されることが多い方にはとても便利ですね！(都心方面へは美女木経由になるため遠回りです)
【総評】
不確定要素が大きく、将来的な環境面の変化は必ず起こるでしょうけどもどう転んでも悪くなる一方ということはありません。(開通すれば音ネックはあれど便利。お墓がなくなると眺望が変わるがお墓の独独の雰囲気はなくなる。等々)
かと言って資産性にプラスに働くほどのことも起きないでしょうからあくまで現状として見てあげるべきですね。
その現状として見た際にはやはり駅距離ネックはあるわけですがその駅距離ネックが反映された価格設定にはなっていますし、商品力としても単価なりもしくはそれ以上の物にはなっている印象を受けましたから駅距離を呑める方で新築縛りの方には検討しやすいのではないでしょうか。
基本的には地元や地縁があり、リセールバリューをあまり気にせず新築縛りで探されている方向けの出物と言えるでしょう。(慣れた地元で資産性ではなく幸せを買うという考え方)
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