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今回ご紹介するのはクレアホームズ越谷大袋です！
［物件概要］先着順販売概要
売主：セントラル総合開発
設計：湯本建築事務所
施工：ノバック
価格：4298万円～5578万円
専有面積：67.50㎡～77.35㎡（防災倉庫・宅配置場面積含む）
総戸数：47戸
規模：15階建て
交通：東武スカイツリーライン「大袋」駅徒歩3分
所在地：埼玉県越谷市大字袋山字根河原
竣工予定：2025年2月上旬
引き渡し予定：2025年3月下旬
駐車場：21台（屋内平置駐車場7台、屋外平置駐車場14台）月額9000円～13000円
バイク置場：3台（内ミニバイク1台）月額使用料:2000円～3000円
自転車置場：94台（屋外自転車置場 2段スライド式51台、屋内自転車置場 2段式42台、平置1台）月額100円～500円
管理費（月額）12700円～14500円
修繕積立金（月額）6750円～7740円
地図はこちらです↓
画像出典：クレアホームズ越谷大袋公式HP
東武スカイツリーラインの大袋駅東口から徒歩3分、以前ご紹介したリストレジデンス越谷大袋(駅徒歩2分・総戸数121戸・14階建て)と比べてしまうと駅距離と規模感では劣りますが15階建てとエリア内では背が高いですし、全戸南向きというストロングポイントもあります。(リストレジデンス越谷大袋は西向きというのがウィークポイントであった)
大袋駅は区画整理された西口側にロータリーがあり今作の東口側は昔ながら感が強いのですが階段上れば(エスカレーターとエレベーターもあります)すぐに改札となるなど信号なしの徒歩3分も相まって体感としてはもっと近く感じるくらいです。
日常の買い物は4号線を超えた先のスーパーバリューが徒歩7分、その先のロピアが徒歩9分、西口のジョイフーズが徒歩9分、ミートミート(以前はタジマ)が徒歩3分と駅からの通り道ではないのですが充実しています。西口側との行き来は踏切もしくは地下通路(歩行者のみ)となります。
通学校は大袋東小学校で徒歩13分、大袋中学校で徒歩23分と少々遠いですね。少し足を延ばせばしらこばと水上公園(コバトンの森！！)や越谷総合公園など大きな公園もあります。
エリア柄ハザードマップで色がついてきますが住戸は2階からとなります。
建設地は南と北が接道しており正方形の整った土地形状です。従前はパチンコ屋さん(PEARL)がありました。
用途地域は商業、近隣商業、第一種住居が混在しており建物は背の高さが出せる北側の商業系側、駐車場を南側の住居系側に配しています。
全戸南向きで目の前が敷地内平置駐車場、その先が道路、そしてその先も第一種住居地域となり背の低い建物となるため低層階でも日当たりの良さに期待ができますし、それが将来的にも守られやすいものとなっています。
まったく聞こえないわけではないにしても駅近の割には線路から離れていますし4号線からも離れているため音ネックはほとんどありません(南側の接道は車も通りますがトラックがバンバン通るような道ではないです)。
外観デザインとしては近隣商業部分が商業部分ほど背の高さを出せないこともあり一部が6階までとなっており自然と段違いになるのですがそれを活かして逆L字のコンクリートライン、その上から妻側もバルコニーとなりガラス手摺の色合いを変えつつルーバーも組み合わせるなど総戸数47戸ながらも特徴あるものとしてくれています。
オーナーも目にすることが多い背中側もルーバーとタイルを主としてチープではないですしバルコニー隣戸境もショートタイプの隔て板ではないというのも嬉しいところです。
エントランスアプローチはあえて斜めとして植栽を豊かに、さらに床面の色味に変化を加えるなどこちらも総戸数からすると贅沢なものとなっています。エントランスホールはこじんまりとしていますが折り上げ天井とアクセントウォールで上品な空間です。
敷地面積は約1,057㎡とけして広いというほどではないのですが建築面積は約467㎡と空地率が高く、異なる用途地域を活かしたランドスケープとなっているだけでなく目立つ立地なりに建物デザインやアプローチにもこだわってくれています。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Bタイプ 3LDK 67.5㎡
画像出典：クレアホームズ越谷大袋公式HP
Frタイプ 3LDK 75.42㎡
7階 5488万円 坪単価240万円
Dタイプ 4LDK 77.35㎡
画像出典：クレアホームズ越谷大袋公式HP
平均坪単価は約225万円です。
価格は高いですね…築6年のリストレジデンス越谷大袋の新築時が坪単価155万円、現在は少し下がって坪単価150万円ほどですからいくら今作の条件が良いとはいえ差が大きいです。もちろん新築マンション比較としてはけして高くはないのですが…
ただ、間取りもいいですね～！！
ワイドスパンで共用廊下側の柱も外へ出してくれていますし、今の時代にしては専有面積もしっかりと確保されています。コロナ禍以降のクレアではお馴染みの玄関部タッチレス水栓付き手洗いボウルが設置されています。
2階～6階が1フロア4戸、7階以上が1フロア3戸と角住戸率が約59％と高くなっており南東角住戸であれば東側も背が低い建物となるため妻側の窓から朝日を取り込むことができます。門扉付きのポーチも大きな魅力の一つとなります(角住戸のみとはいえ最近なかなか見かけない)。
できればですが電線を超える階を選んでおくとこの立地の強さをより享受できることでしょう。
設備仕様としてはディスポーザーがありませんし床暖房もありません。食洗機はありますが浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式、構造は直床(床スラブ厚200mm～210mm)・二重天井と室内スペックは低めです。ゼッチマンション(越谷市初)というのは聞こえが良いのですが…
共用廊下に各戸宅配置場(ボックス)と防災備蓄倉庫(プランによってはバルコニー)が設けられています。
周辺相場を確認しましょう！
■リストレジデンス越谷大袋
2018年築 大袋駅徒歩2分
新築時の坪単価約155万円
現在の坪単価約150万円
動き一例 約70㎡
新築時3400万円台
中古時3300万円台
上記相場からクレアホームズ越谷大袋が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Dタイプ 4LDK 77.35㎡ 5階 5398万円 → 3880万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場はすべて平置きで建物下と屋外が混在、設置率は約44％です。
駐輪場も建物下と屋外混在で設置率200％です。
管理費は㎡単価月額約188円、ディスポーザーはないですし外廊下ではありますが総戸数47戸にしては抑え目です。平置駐車場の収入がありますし、それに対して維持費がかからないため利用される方もされない方もハッピーとなります。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■リストレジデンス越谷大袋 総戸数121戸 管理費㎡単価月額約177円 ディスポーザーあり
【住むレーション】
［スカイツリーライン(田園都市線直通)］
大袋 7:34発
北越谷 7:37着
越谷 7:39着
新越谷 7:42着
草加 7:47着
西新井 7:53着
北千住 7:59着
曳舟 8:08着
押上 8:15着
錦糸町 8:18着
住吉 8:20着
清澄白河 8:24着
水天宮前 8:27着
三越前 8:30着
大手町 8:32着
神保町 8:35着
九段下 8:37着
半蔵門 8:40着
永田町 8:42着
青山一丁目 8:44着
表参道 8:47着
渋谷 8:50着
大袋 8:02発
せんげん台 8:03着
武里 8:06着
一ノ割 8:08着
春日部 8:11着
北春日部 8:13着
姫宮 8:19着
東武動物公園 8:22着
和戸 8:26着
久喜 8:30着
大袋駅は区間急行と急行は通過となります。
カーアクセスは4号線が近いのは便利ですが高速道路の出入口が東北自動車道の浦和ICで約7.6キロ、外環自動車道の草加ICが約9.5キロと距離があるためバンバン遠出をしたい方にはあまり合ってきません。
【総評】
マイナー駅ではありますが駅徒歩3分で日当たりと眺望の抜け感も抜群でそれが将来的にも守られやすいということで住居としての好条件が整っています。
総戸数以上の外観デザインやアプローチへのこだわり、使いやすく今の時代にしては狭くない間取りなどなど『今の時代らしく周辺相場と比べればとんでもなく高い価格でごめんない。でも立地の良さだけでなく建物のかっこ良さや使いやすい間取りになるよう頑張りました！』という作り手の思いが伝わってきますね。
もう少し室内の設備仕様でも頑張ってほしかったなぁ～とは思うものの近郊・郊外の新築マンションは検討者の予算が伸びにくいがゆえに部屋を狭くしたりといろいろな工夫(コストカット・コストコントロール)をして本体価格を安く見せる(原価高騰で坪単価はどうにもならないため)ことが多い中では『価格は高いけども周辺中古マンションよりも優れた新築マンション』と言えるものですから価格が高いなりの納得度も高いことはたしかでしょう。
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