今回ご紹介するのはプラウド目黒洗足ガーデンコートです!

[物件概要]※70年間の定期借地権

売主:野村不動産
施工:木内建設
価格:5600万円台~12400万円台
専有面積:46.37㎡~92.16㎡
総戸数:41戸
規模:3階建て
交通:東急目黒線「洗足」駅徒歩4分
所在地:東京都目黒区洗足二丁目
竣工予定:2021年10月下旬

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド目黒洗足ガーデンコート公式HP

洗足駅から徒歩4分、目黒区にしては高低差の少ないエリアとなります。洗足駅から建設地へも気になるほどの高低差はなく、表記上の分数以上に近く感じます。

建設地横がバス通りとなっており、それなりに交通量はありますが音問題を気にするほどのものではないでしょう。ただ、歩道が狭いのを気にされる方は多いかと思います。

第一種低層住居専用地域(東接道側は近隣商業地域)ですから背の低い建物が広がっており、駅近ながらも落ち着いた住環境となります。品川区側よりも最低敷地面積が厳しいですからいわゆる狭小住宅の建設が難しく、戸建てを見てもけっこうなお値段するエリアです。

三方角地ではあるのですが接道は少なめです。ただ、南側の接道を活かしたアプローチは素敵ですね~。東寄りにエントランスホールを設けたほうが合理的ではあるのですがあえて中央にエントランスホールを設けることでアプローチを歩かせる導線としています。

インターロッキング敷き&植栽豊かなアプローチを歩いた先には大庇&1階~3階まで全面ガラス張りの廊下が出迎えてくれます。アプローチは私道のためマンションギャラリー跡地に建つもの次第では第三者の車両等も通りますからそこはデメリットとなります。

エントランスホールを抜けた先には回廊&中庭が広がります。回廊の壁面には大判タイル(エントランスホールから続いています!!)、斜めに角度をつけた庇とすることで非日常を感じられる空間としています。中庭を通らない住戸でもそれを楽しめるようにエントランスホールからも望めるようになっていますし、エレベーターホールも大窓とすることでエレベーターを降りた瞬間にガラス越しに中庭を望むことができます。内廊下ではないですが中庭があるので気持ちの良い外廊下となっています。

中庭の先には2部屋ではありますがワークラウンジ(個室)を設けています。当初のルールとしては1世帯週12時間とするようですが使用料無料(管理費で運営)、ネット予約とするようです。

東の接道側の住戸はダイレクトウィンドウを多めに、バルコニー隣戸境のコンクリートを太くすることで低層高級マンションだと一目でわかるものになりそうです。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Oタイプ 1LDK 46.37㎡

画像出典:プラウド目黒洗足ガーデンコート公式HP

2階 5648万円 坪単価402万円

Nタイプ 2LDK 54.38㎡

画像出典:プラウド目黒洗足ガーデンコート公式HP

2階 6778万円 坪単価412万円

Trタイプ 3LDK 78.07㎡

画像出典:プラウド目黒洗足ガーデンコート公式HP

3階 9880万円 坪単価418万円

Kタイプ 3LDK 74.92㎡

画像出典:プラウド目黒洗足ガーデンコート公式HP

1階 9180万円 坪単価405万円(Kgタイプ)
2階 9580万円 坪単価422万円

Rタイプ 4LDK 92.16㎡
3階 12450万円 坪単価446万円

Jタイプ 2LDK+S 61.43㎡

画像出典:プラウド目黒洗足ガーデンコート公式HP

1階 7440万円 坪単価400万円(Jgタイプ)
2階 7730万円 坪単価416万円
3階 8180万円 坪単価440万円

Hタイプ 3LDK 70.13㎡

画像出典:プラウド目黒洗足ガーデンコート公式HP

1階 8580万円 坪単価404万円(Hgタイプ)
2階 8880万円 坪単価418万円
3階 9280万円 坪単価437万円

Eタイプ 3LDK 75.63㎡
1階 8980万円 坪単価392万円(Egタイプ)
2階 9580万円 坪単価418万円
3階 10180万円 坪単価445万円

Qタイプ 3LDK 73.69㎡
2階 9140万円 坪単価410万円
3階 9680万円 坪単価434万円

Bタイプ 3LDK 71.21㎡
1階 7880万円 坪単価365万円(Bgタイプ)
2階 8230万円 坪単価382万円

Prタイプ 4LDK 91.02㎡
3階 11588万円 坪単価420万円

平均坪単価は約415万円です。

70年間の定期借地権であることと新築マンションというカテゴリで考えればこんなものでしょう。

定期借地権でなければ坪単価450万円くらいでおかしくなかったわけで定期借地権であることはしっかりと価格に反映されています。

田の字だけでなくワイドスパン住戸もあります。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機、キッチン天板天然石、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、浴室ダウンライト、ミストサウナなどなど、単価からすれば当然ではありますがしっかりとしています。

天井高は1階と2階が2550mm、3階が2650mmとしっかりと確保してあり、そしてそして…サッシ高2150mmです!!これは素晴らしいですね~。モデルルームでテンション高まりました!タワマンならよくあるサッシ高ですが板状だと少ないのですよね。(建築費がお安い時代は逆梁アウトフレーム工法&ハイサッシなども多かったですが、建築費が高い昨今は削られがち)

周辺相場を確認しましょう!

・プラウド目黒洗足 2008年築 洗足2 新築時の坪単価約370万円 現在の坪単価約330万円

一例・・・新築時9300万円台→中古時8300万円台

・クラッシィハウス目黒洗足(普通借地権) 2011年築 洗足1 新築時の坪単価約270万円 現在の坪単価約310万円

・リベラージュ目黒洗足 2015年築 洗足2 新築時の坪単価約365万円 現在の坪単価約375万円

上記相場からプラウド目黒洗足ガーデンコートの将来価値を予想すると

Eタイプ 3LDK 75.63㎡ 2階 9580万円(新築時) → 8000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は10区画で身障者優先を除くと機械式です。屋外ですから作業中も雨に濡れてしまいます。全幅も1900mmもしくは1950mmと価格帯からすると残念でしかありません。豪華な車寄せもないのですよね。月額29500円~35000円です。

駐輪場も屋外かつ謎の駐車場を通る導線(ここは分けるべきです)です。ん~価格帯からすればこの辺りもう少し頑張ってほしいですよね。

管理費㎡単価月額約315円、地代と解体準備金合わせて㎡単価月額約280円、修繕積立金を合わせた当初合計が㎡単価月額約770円を超えてきますからけっこう重たいですね。もちろん土地の固定資産税がかからないのですが、それを考慮したとしても70㎡で実質月額5万円を超える維持費はなかなかな重たさです。

~70.13㎡の場合の維持費(当初月額)~

管理費:22230円
修繕積立金:12270円
地代:14470円
マスターリースフィー:770円
解体準備金:5170円

計54910円

マスターリースフィー=地主さんとのやりとりを野村不動産が代行、その手間賃

マンションギャラリーと建設地

【住むレーション】

[東急目黒線]

洗足 8:02発
大岡山 8:03着
奥沢 8:05着
田園調布 8:07着
多摩川 8:09着
新丸子 8:11着
武蔵小杉 8:12着
元住吉 8:15着
日吉 8:18着

[東急目黒線→都営三田線]

洗足 7:56発
西小山 7:58着
武蔵小山 8:00着
不動前 8:05着
目黒 8:08着
白金台 8:11着
白金高輪 8:13着
三田 8:16着
芝公園 8:18着
御成門 8:20着
内幸町 8:21着
日比谷 8:23着
大手町 8:25着
神保町 8:28着
水道橋 8:30着
春日 8:32着

[東急目黒線→東京メトロ南北線]

洗足 8:01発
西小山 8:03着
武蔵小山 8:05着
不動前 8:10着
目黒 8:13着
白金台 8:16着
白金高輪 8:18着
麻布十番 8:21着
六本木一丁目 8:24着
溜池山王 8:27着
永田町 8:29着
四ツ谷 8:31着
市ヶ谷 8:33着
飯田橋 8:35着
後楽園 8:38着
東大前 8:41着

[東急バス]

区立九中前 8:01発
原町交番前 8:03着
洗足学園前 8:03着
円融寺前 8:06着
月光原小学校前 8:06着
清水庚申 8:08着
清水 8:12着
中央町 8:12着
水道局目黒営業所前 8:15着
目黒中央中学校 8:15着
祐天寺 8:16着
けこぼ坂上 8:17着
目黒区総合庁舎前 8:20着
正覚寺前 8:21着
代官山駅入口 8:24着
鉢山中学校東 8:25着
並木橋 8:26着
渋谷駅東口 8:32着

洗足駅は急行が通過するため武蔵小山などと比べると運行本数が減ります。

本数はそこまで多くはないものの物件目の前のバス停から渋谷駅へ出ることもできます。(洗足駅始発)

日常の買い物は洗足駅前の東急ストア、ドラックストア、コンビニなど駅前で済ますことができます。

通学校は原町小学校で徒歩8分、第九中学校で徒歩4分です。

【総評】

価格に関しては高いとか安いとかでは語れないですね。語るなら「高い」としか言いようがないものの出物が少ないエリアですから洗足で探していた方は予算が届くなら買いです。総戸数からして売れるでしょう。

ただ、ブリリア旗の台みたくその街を知らない方にもおすすめできるかと言えば難しいですね。地代など含めて総支払で見ればなかなかな重たさです。

(というかブリリア旗の台が安すぎ…)

一概には言えませんが購入者層の平均年齢は一般的なマンションより高くなるのではないでしょうか。お若い方からすれば価格が重たすぎますし、他にも選択肢豊富な支払い額です。

売り手側もそれをわかっているのは当然のことで、洗足で探している(もしくは洗足のような落ち着いた街を好む)方にハマる商品としています。落ち着いた街、落ち着いたマンションで暮らしたいけど便利な立地を好む方にはハマるでしょう。もちろんお金のゆとりは必要ですね。

立地もマンションスペックも魅力があるわけで価格は高いけど売れる理由(買う理由)がある新築マンションだと感じました。

動画もご覧ください!

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