今回ご紹介するのはザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜です!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス 三菱倉庫
施工:東亜建設工業
価格:未定
専有面積:57.76㎡~117.62㎡
総戸数:187戸(募集対象外住戸2戸含む)
規模:地上14階地下2階建て
交通:東武東上線「大山」駅徒歩7分
所在地:東京都板橋区大山町
竣工予定:2023年10月下旬

駐車場:60台(平置4台、機械式55台、身障者用1台)※優先権付駐車場12台含む、他に来客用平置4台
自転車置場:311台※募集対象外住戸優先区画1台、レンタサイクル平置8台を含む
バイク置場:18台(バイク置場6台、ミニバイク12台)

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜公式HP

※ウェビナーは質問タイムなし、敷地配置図の配布なしのため公式HPから読み取れる情報で書いております

ザ・パークハウス東陽町翠賓閣(すいひんかく)と同じく読み方に迷いました。大楠ノ杜(おおくすのもり)と読むそうです!!

東武東上線の大山駅からハッピーロード商店街を経由して徒歩7分、道中のほとんどが屋根ありとなります。

サクッと完売したのが記憶に新しいザ・パークハウス板橋大山(以下、前作)の背中側となります。

前作に関しては「駅から川越街道を超えるが南西方向は住宅街で静か、眺望も抜けてきてカーテンいらず」であったのに対して今作は「駅から川越街道を超えないが南西方向は川越街道、多くの住戸が東向き」ということで単純な駅動線では今作のほうが魅力なのですが眺望の抜け感や採光に関しては前作のほうが魅力でした。

どちらもメリデリあるわけですが今作は川越街道に面しており敷地が南北に長いというデメリットをカバーするべく日本庭園を意識、高低差を活かした(グランドサロンの窓から見るとほどよく中庭が低い位置となる)中庭が設けられます。

最初にお断り申しておきますが明治神宮、神宮外苑、新宿御苑、代々木公園などに近いパークコート神宮北参道ザタワーと比べちゃだめですよ(笑)

大山にこんな素敵なマンションできることに価値があるのですから!!

話を戻して。中庭は1000㎡ほどの広さがあり、植栽豊かなだけではなく井戸の吐水口から水が流れる水景、その小川の横には立派な景石、そして小川の上には橋が架かるなど入場料をとってもおかしくないような素敵な空間となっています。クスノキ、灯篭、井戸などはもともとあったものを再活用、従前のお屋敷を継承することとなります。外周部の植栽も豊かですし、東側(福地蔵尊通り)には遊歩道を設けるなど全体的に緑豊かです。屋上も緑化しています。桜の木もありますし、一年中色が変わりますから飽きないでしょうね~。すごい。

その中庭を望める屋内共用部も充実しています。

エントランスホールの先には大窓から中庭を望めるグランドサロン「景」があります。

エントランスホールとエレベーターホールよりもあえて奥まらせているというのがこのマンションらしいところですね。楓館の1階部分にはゲストルーム「泉」、コモンハウス「和」があります。ゲストルームは140㎡超とかなり広く、中庭を望めるジャグジーバスがあるのですがこれは真っ裸でOKなのでしょうか(笑)コモンハウスは予約制ではなく自由に使えるのですが和室のキッズルームという感じでしょうか?

中庭には独立したマルチルーム「蔵」があります。防音設計となっており楽器の演奏やリモートワークとしても利用可能です。

外観デザインとしては顔となる楓館の側面窓が豊かなものとなっていますし、ハッピーロードを抜けた先、正面にくる風除室も組格子や蔵扉のようにすることで目に入った瞬間から庭園への入口と思わせるようなものとなっています。

背中側のエレベーターホールもしっかりと独立型としています。おそらくですが計4基です。楓館に向かい合う形で2基、桜館に同じく向かい合う形で2基となるようです。全館外廊下ですが桜館と楠館はサンドイッチ型のため重なる階は吹き抜けのある屋内廊下風となります。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※ざっくりなものであったため参考までにです
※あくまでそれぞれのスタート価格(最低価格)想定です

57㎡台(2LDK東向き):5400万円~5699万円 坪単価313万円~坪単価330万円
65㎡台(3LDK東向き):6400万円~6699万円 坪単価325万円~坪単価340万円
71㎡台(3LDK東向き):7000万円~7399万円 坪単価325万円~坪単価344万円
83㎡台(3LDK南西向き):8400万円~8699万円 坪単価334万円~坪単価346万円
91㎡台(3LDKプレミアム住戸・南向き) 10400万円~10699万円 坪単価377万円~坪単価388万円
117.62㎡(4LDKプレミアム住戸・東向き) 15000万円台 坪単価435万円(15500万円で計算)

画像出典:ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜公式HP

[楓館]

画像出典:ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜公式HP

55Cタイプ 2LDK 59.66㎡

画像出典:ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜公式HP

65E2タイプ 3LDK 68.66㎡

画像出典:ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜公式HP

75Cタイプ 3LDK 77.78㎡

画像出典:ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜公式HP

80Dタイプ 3LDK 84.74㎡

画像出典:ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜公式HP

[桜館]

画像出典:ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜公式HP

65Fタイプ 3LDK 68.67㎡

画像出典:ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜公式HP

75Bタイプ 3LDK 76.52㎡

画像出典:ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜公式HP

☆プレミアム 95Arタイプ 3LDK 97.66㎡

画像出典:ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜公式HP

☆プレミアム 115Arタイプ 4LDK 117.62㎡

画像出典:ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜公式HP

[楠館]

70Cタイプ 2LDK 74.79㎡

画像出典:ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜公式HP

☆プレミアム 95Brタイプ 4LDK 98.44㎡

画像出典:ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜公式HP

スタート価格から考えると坪単価350万円くらいが平均でしょうか?(そうだとすれば前作+約10%)

間取り自体はワイドスパンも多く魅力が大きいのですが中庭を望める住戸が少ない…そこは弱みですね。

個人的には中庭を望める楠館の70Cタイプと90Aタイプの低層階が魅力に感じました。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、ミストサウナが付いているとのことです。間取り図を見るとトイレ手洗い器、可動式ルーバー面格子もあります。川越街道の音対策として最大でT-4サッシとします。 

90㎡超の12戸がプレミアムとなり洗面ダブルボウルとなるなど仕様が異なります。

プレミアム住戸の一部は基本天井高2700mmですがほとんどの住戸が基本天井高2450mmです。

周辺相場を確認しましょう!

・大山パークハウススタイリッシュタワー 2005年築 大山西町 新築時の坪単価約175万円 直近売り出し事例なし

・パークハウス大山 2009年築 大山町 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約265万円

・ルフォン板橋大山 2012年築 大山町 新築時の坪単価約205万円 直近売り出し事例なし

・ブリリア板橋大山 2012年築 幸町 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約260万円

・ブリリア大山町 2013年築 大山町 新築時の坪単価約235万円 直近売り出し事例なし

・アデニウム大山町 2014年築 大山町 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約250万円

・イニシア板橋大山 2015年築 大山西町 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約250万円(普通借地権)

・ブリリア大山パークフロント 2018年築 大山西町 新築時の坪単価約275万円 直近売り出し事例なし

・ザ・パークハウス板橋大山 2021年築 大山西町 新築時の坪単価約325万円 完売

大山物件の坪単価レコード更新は確実なものとなりそうです。まぁ住友が抜くでしょうけども(笑)

駐車場は…地下駐車場っ!!ひゃっほー!!すごーい!!しかも!!エレベーターで住戸階へ直結、待合室ありー!!やばーい!!

設置率は約32%、一般平置きは4区画のみですが残りの機械式もボタン押しっぱなしの昇降式ではなくタワマンでよく見かけるようなカードタッチ式と思われます。(さらに地下へ格納されていく)

パレットサイズは気になりますがプレミアム住戸は間違いなく売れますね。わかってますね~と。板橋区で億出すわけですからそりゃいい車乗っている可能性大。地下駐車場で住戸階ダイレクト、待合室となれば…十分買う理由の一つになります。もちろんプレミアム住戸は確実に駐車場を確保できます。それゆえ残りの48台(プレミアム全戸が希望した場合)を175戸ほどで争うのでプレミアム以外は当たらない可能性も出てきそうです。

駐輪場も地下階で設置率約160%、別途レンタサイクルが8台設置されます。

おそらくですがごみ置き場も地下階です。

建設地

【住むレーション】

[東武東上線]

大山 8:02発
下板橋 8:04着
北池袋 8:06着
池袋 8:08着

[国際興業バス]

大山 8:10発
サンシャインシティ 8:22着
池袋駅東口 8:27着

大山 7:57発
赤羽駅西口 8:26着

大山駅は各駅停車しか止まりませんが池袋駅までの間で急行等に抜かれることはありませんのでストレス少ないでしょう。

目の前のバス停からサンシャインシティ等へ出ることもできます。池袋で買い物した後やゲームセンターでgetしまくった帰りなどに便利です。

日常の買い物としてはハッピーロード大山商店街が目の前、サミットストア徒歩4分など利便性高めです。

通学校は第六小学校で徒歩5分、第一中学校で徒歩9分です。

【総評】※モデルルーム訪問後に再度記事化予定です

一歩中へ入ると別世界というマンションです。

同ブランドの非都心物件ですと冒頭で名前を出したザ・パークハウス東陽町翠賓閣とコンセプトが似ています。

ザ・パークハウス東陽町翠賓閣も「東陽町でこんなこだわったマンションつくっちゃうの?!」と良い意味で笑ってしまったのですがザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜も同じく「大山でこんなこだわったマンションつくっちゃうの?!」と笑ってしまいます。そりゃほっとけないよと。(楠瀬誠志郎風にカメラ目線で)

こだわっているということで当然ながらお安くはありません。もっともっとコストコントロールしてつくればもっともっとお安くできたでしょう。

ですから「そんなにこだわらなくていいからもっと価格抑えたごくごく普通のマンションが欲しい」という方には合ってきません。「周辺よりちょっと高くても(割高という意味ではありません)お金は出すから他にはないようなマンションが欲しい」という方に合ってきます。

ザ・パークハウス東陽町翠賓閣もそのこだわりようを気に入って購入された方が多いことでしょう。

ただ、翠賓閣が借景(税金で整備される横十間川親水公園)であったのに対して今作は自分たちで整備していく中庭です。植栽豊かなだけでなく水物も多く、共用施設も充実しています。管理費がどれくらいになるのか。どんなマンションでも自分たちで維持をしていくという意識をもって買う必要があるのですがそんなのは当たり前のことなので滅多に書きません。ただ、今回は書かなくちゃいけないだろうなぁ~と思ってしまうくらい特別感ある中庭等々なのです。

プレミアムの方々は気にならない維持費かもですが6000万円、7000万円の価格帯からすると維持費が重たく見えるかもしれないですね。思いのほかお安いと良いのですが。(安すぎるとそれはそれで不安ですが)

立地も良いですし、再開発のある街ですから伸びしろもあります。商品力もこれでもかというレベルの高さです。中に入ると別世界のマンションです。ただ、ほとんどの住戸が現実世界を向いています。そこを検討者がどう判断するかでしょう。

これだけこだわったマンションにはなかなかお目にかかれません。大山?どこ?という方も検討されてみてはいかがでしょうか!!(板橋区内でも高台のためハザード面等々の心配も少ないエリアです)

動画もご覧ください!

■ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜 ウェビナー後のファーストインプレッション&建設地周辺レポート

チャンネル登録もよろしくお願いいたします!!

更新記事 → ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜 予定価格と間取り モデルルーム訪問

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