今回ご紹介するのはルフォンリブレ大島です!

[物件概要]

売主:サンケイビル
施工:鍜治田工務店
価格:2640万円~6040万円
専有面積:28.15㎡~62.87㎡
総戸数:65戸(事業協力者住戸7戸含む)
規模:14階建て

交通:都営新宿線「大島」駅徒歩4分 同線「西大島」駅徒歩6分 JR総武線「亀戸」駅徒歩14分
所在地:東京都江東区大島4丁目
竣工予定:2020年1月下旬

管理費(月額)9500円~21200円
修繕積立金(月額)3380円~7550円

駐車場:6台[平置き5台(内、事業協力者住戸用1台含む)、身障者用1台] 月額:29000円~30000円
バイク置場:7台 月額:2000 円
駐輪場:84台 月額:200 円・300 円

地図はこちらです↓

画像出典:ルフォンリブレ大島公式HP

大通り沿いですから地図で見たときの印象はあまりよろしくないのですが大通りの南側に位置しており、さらには約10.8mセットバックをするため大通り沿いという利便性を得つつも一歩中へ入って静かな環境を得ることができます。北向き住戸もありますが先に述べたセットバックがあるためただの大通りに面しているお部屋とはわけが違います。また、北側の道路向かいは児童遊園となっているため視界が抜けます。(児童遊園の隣ではマンションが建設されますがさほど被ってきません)

南側も接道しており背の低い建物ばかりですから4階程度でも眺望、採光に恵まれることになります。

セットバック部分は平置き駐車場とエントランスホールへのアプローチですから外から見た時にも目に留まりやすいわけですが外観デザインにこだわっているためぱっと見で分譲マンションとわかるものとなっています。小規模ながらもエントランス前には庇を設けて上部を木目調に、あえてホール内のラウンジが見えるよう大通りに向けて大きな窓を設けています。それでいながらも風除室はクランクインさせてエレベーターホールは外から見えないようプライバシー性にも配慮しています。

ごみ置き場についてもエントランスホール横にあるのですがしっかりと前室を設けています。

駐輪場もエントランスホール横にあり建物下ですから利便性、セキュリティ性ともに抜群です。

1階のエントランス周りには天然石、2階と3階はコンクリート&ガラス手摺(北向き)、4階以上はガラス手摺とすることで高級感がありながらも重たすぎないようにしています。

ルフォンリブレ大島は外観やランドスケープだけでなく共用部、専有部にもしっかりと力を入れています。

内廊下を採用しているのですがなんちゃって内廊下ではなくタワマンのようにカーペット敷きを採用、各戸玄関横にはLEDライトを縦に設けて邸宅感を出しています。共用廊下の幅にもゆとりがあり(エレベーターに近いお部屋はしっかりと玄関を奥まらせています)、総戸数65戸の戸数からすれば贅沢なものとなっています。

エレベーターは鍵をタッチしなければ動かないようになっていますし、各戸玄関前にもカメラ付きインターホン、各戸セコムを採用するなどセキュリティ面も充実しています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[北向き]

Aタイプ 1DK 28.15㎡

画像出典:ルフォンリブレ大島公式HP

3階 2640万円 坪単価310万円
7階 2730万円 坪単価320万円
12階 2830万円 坪単価332万円

Bタイプ 1LDK 32.58㎡

画像出典:ルフォンリブレ大島公式HP

2階 3050万円 坪単価309万円
5階 3160万円 坪単価320万円
7階 3190万円 坪単価323万円
10階 3250万円 坪単価329万円
12階 3290万円 坪単価333万円

[南向き]

Cタイプ 2LDK 53.29㎡

画像出典:ルフォンリブレ大島公式HP

2階 4950万円 坪単価307万円
5階 5110万円 坪単価317万円
7階 5160万円 坪単価320万円
8階 5190万円 坪単価322万円
9階 5220万円 坪単価323万円
10階 5250万円 坪単価325万円
12階 5310万円 坪単価329万円
14階 5430万円 坪単価336万円

Dタイプ 1LDK 36.68㎡
3階 3550万円 坪単価319万円
4階 3570万円 坪単価321万円
6階 3610万円 坪単価325万円
7階 3630万円 坪単価327万円
9階 3680万円 坪単価331万円
12階 3740万円 坪単価337万円

Eタイプ 3LDK 62.87㎡

画像出典:ルフォンリブレ大島公式HP

3階 5580万円 坪単価293万円
6階 5730万円 坪単価301万円
7階 5760万円 坪単価302万円
9階 5820万円 坪単価306万円

維持費一例・・・Aタイプ 1DK 28.15㎡ 管理費(月額)9500円 修繕積立金(月額)3380円

全体的に間取りもいいですね。

とくに北向きのBタイプは窓面も豊かで半オープンキッチン(対面キッチン)ですからキッチン周りからも抜け感ある眺望(スカイツリー方面)が楽しめます。リビング横の洋室にも小さめですが窓があり、浴室にも窓があります。どちらもプリーツ網戸がありますから開放制限のある窓とはいえ換気ができます。

ディスポーザーはありませんが一番狭い28㎡台のお部屋でも食洗機が付いていたり、キッチン天板が御影石(2LDK以上は側面も!!)、浴室はダウンライト・横型ミラー・ミストサウナ(マイクロミスト対応)・全面パネル、トイレ手洗いカウンターなどなど単価なりのものとなっていますしルフォンブランドお馴染みのラシックプリュスという使いやすい収納となっています。また、ラシックパレットとして15種類のアクセントクロスを選べたり、キッチンキャビネット扉の面材を10種類から選べたりと新築ならではの楽しみもあります。

周辺相場を確認しましょう!

・コスモザプレイス大島(一部旧法賃借権) 2006年築 大島5 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約195万円

プラウド西大島 2009年築 大島4 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約240万円

・日神デュオステージ大島 2009年築 大島3 新築時の坪単価約305万円 現在の坪単価約260万円

・ブランズ大島 2012年築 大島4 新築時の坪単価約215万円 直近売り出し事例なし

上記相場からルフォンリブレ大島の将来価値を予想すると

Bタイプ 1LDK 32.58㎡ 5階 3160万円(新築時) → 2600万円(築10年時)

※フルローンの場合、10年後の残債は約2360万円

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画

【住むレーション】

[都営新宿線]

大島 8:01発
西大島 8:02着
住吉 8:04着
菊川 8:06着
森下 8:08着
浜町 8:10着
馬喰横山 8:12着
岩本町 8:14着
小川町 8:16着
神保町 8:18着
九段下 8:19着
市ヶ谷 8:22着
曙橋 8:24着
新宿三丁目 8:27着
新宿 8:29着

大島駅は始発、大島止まりがあるため都営新宿線の駅でも運行本数が多く、急行停車駅ですから利便性も高い駅となります。

物件周辺にはスーパーマーケットなど日常の買い物に便利な施設が点在していますし、アリオ北砂まで徒歩13分、サンストリート跡地までも徒歩10分ほどですから徒歩圏内の買い物施設が充実しています。フラットなエリアですから自転車利用も便利なわけで、屋内駐輪場というのがさらに高評価できます。

【総評】

いや~狙い目感のあるマンションです!

高額な賃料が取れるエリアではないもののAタイプに関しては中層階をフルローンで購入したとしても毎月の支払額が9万円を大きく切ります。より間取りに魅力があるBタイプの中層階でも毎月10万円ほどです。賃料よりお得に満足度の高いお部屋に住みつつも住みながら投資にて隠れたる含み益を増やせますから満足度と資産性、支払い条件のバランスがとても良いです。

シングル向けのお部屋が多いものの62㎡台の3LDKも狭いながらに綺麗な間取りですし、角住戸ですから窓面が豊富で行灯部屋もありません。小学校、中学校も近い(大島南央小学校徒歩3分、大島西中学校徒歩9分)ですから3人家族でも検討できるお部屋があります。この立地、この間取りで日当たり・眺望ともに抜群となれば狭めの3LDKを選ぶという選択肢もありなのではないでしょうか。

駐車場設置率は約9%と少なめですがすべて平置きとなっており、シングル向け住戸のお部屋が多いがゆえに借りれる可能性が高いですから車を所有したいという方にもあっています。

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