今回ご紹介するのはプレミスト金町です!

[物件概要]

売主:大和ハウス工業 小田急不動産 三信住建
施工:大京穴吹建設
価格:2938万円~5648万円
専有面積:35.33㎡~75.47㎡
総戸数:124戸
規模:15階建て
交通:常磐緩行線「金町」駅徒歩7分 京成金町線「京成金町」駅徒歩8分
所在地:東京都葛飾区東金町3丁目
竣工予定:2022年2月下旬

駐車場:25台 月額16000円~22000円(機械式24台、身障者用平面1台)
駐輪場:239台 月額50円~600円(平置3台、2段ラック式200台、小型自転車用36台 別途、レンタサイクル2台、来客用5台)
バイク置場:4台 月額1000円~2000円

管理費:月額10000円~21300円
修繕積立金:月額4400円~9400円

地図はこちらです↓

画像出典:プレミスト金町公式HP

金町駅北口から東方向へ徒歩7分、水戸街道から分岐した307号線(東金町四丁目交差点から先岩月街道)に面してはいますが駅からの道のりは大通りを渡る必要もなく、信号もありませんから苦労のない道のりです。住宅街を通ることになるためその辺りをどう捉えるかで評価は分かれるでしょう。ただ、夜の暗さが苦手であれば南口を経由してもプラス1分程度ですからそちらを利用してもよいでしょう。

金町駅前や新宿6丁目では再開発がおこなわれていますが今回の立地はそちらとは真反対ですから動線上で恩恵を受けたい方には合わないのですが、再開発がなされるエリアに寄り添える変わらない立地を好む方には合ってきます。元々の金町民には評価高いでしょう。新参者(とくに子育てファミリー層)だと再開発エリアのほうがとっつきやすいでしょう。

駅前というわけではないのですがシングル・ディンクス向けの住戸が多くなっています。シングル・ディンクス層でもテレワークの影響か駅近にこだわらない方も増えてきていますし、もちろん本来は駅近が良いけども不動産価格高騰で手が届かないから駅距離を飲める方もいるでしょうから駅前ではないシングル・ディンクス向けマンションも増えていきそうな感じはありますね。まぁファミリータイプでは採算合いにくいという売り手側の事情も少なからずあるでしょうけども…(狭い部屋のほうが総額に影響しにくいため単価を盛りやすい)

高さ制限等の関係もありA棟からD棟までの4棟構成となっているのですが階層が異なることを活かすべきガラス手摺とルーバーがリズミカルとなっており、正面と側面ともに縦のラインも強調させるなど表情豊かな外観デザインとなっています。

エントランスホールが駅側だけでなく交差点側にもあります。駅側のメインエントランスは扉を奥まらせて接道周りは光壁(和紙のガラス合わせで物件名を照らす)や天井部木目調、庇のライン照明など住宅街から抜けて安心と所有欲を満たしてくれるものとなっていますし、交差点側のサブエントランスもしっかりと庇を設けて公開空地の植栽と合わせて素敵なものとなっています。サブエントランスはワーキングスペースと一体となっており、サブと呼ぶには申し訳ないくらい広々としています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 1LDK 35.33㎡
4階 2938万円 坪単価274万円
10階 3100万円台 坪単価290万円(予定価格)

Bタイプ 3LDK 75.47㎡

画像出典:プレミスト金町公式HP

3階 5398万円 坪単価236万円
6階 5648万円 坪単価247万円

Cタイプ 2LDK 49.21㎡
2階 3648万円 坪単価245万円
5階 3838万円 坪単価257万円
10階 4008万円 坪単価269万円

Dタイプ 2LDK 57.78㎡
5階 4478万円 坪単価256万円

Eタイプ 1LDK 37.57㎡
3階 3098万円 坪単価272万円

Fタイプ 1LDK 37.57㎡
4階 3148万円 坪単価277万円

Iタイプ 2LDK 47.66㎡
3階 3728万円 坪単価258万円
5階 3838万円 坪単価266万円

Jタイプ 3LDK 64.38㎡
2階 4398万円 坪単価225万円

Kタイプ 2LDK 55.9㎡

画像出典:プレミスト金町公式HP

2階 4018万円 坪単価237万円

Lタイプ 2LDK 55.64㎡
3階 4138万円 坪単価245万円

Lrタイプ 2LDK 55.64㎡
5階 4498万円 坪単価267万円

Pタイプ 2LDK 49.84㎡

画像出典:プレミスト金町公式HP

4階 3898万円 坪単価258万円

Qタイプ 2LDK 48.16㎡
2階 3498万円 坪単価240万円

平均坪単価は約255万円です。

全体的に詰込み感あるためスパンが物足りないですね。バルコニーが狭めですがシングル・ディンクスからすれば気になりにくいでしょうか。それよりかは全体的に窓が少ないのが気になるでしょう。ただ、一つ一つの窓は横幅取れていないことが多くとも浴室やトイレに窓が付いていたりと合計すると違和感ないものとなってきます。

東の接道向かいにマンションはありますが全体的に囲まれ感は薄いため眺望や採光に期待できる住戸が多いです。花火大会の日は屋上を開放する予定です。

縦に伸びたカウンターキッチンの間取りだとキッチン前まで床暖房を伸ばしてくれています。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板フィオレストーン、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ&人感センサー、玄関電子錠などシングル・ディンクス向け住戸が多い割にはファミリータイプ物件並みかそれより上のものとしてくれています。浴室がブラケットライトなのと可動式ルーバー面格子がないのは少し残念なのと一部住戸ですが食洗機や床暖房がなくなります。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2500mm前後です。

周辺相場を確認しましょう!

・ライオンズガーデン金町 2000年築 金町2 金町駅徒歩9分 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約175万円

・ダイアパレス金町グランノーヴァ 2000年築 東金町6 金町駅徒歩8分 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約180万円

・ルミナス金町 2001年築 金町6 金町駅徒歩2分 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約250万円

・藤和シティホームズ金町レクシア 2003年築 東金町1 金町駅徒歩7分 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約145万円

・コニファーコート金町エアーレジデンス 2004年築 金町1 金町駅徒歩8分 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約140万円

・ミディオン 2005年築 南水元3 金町駅徒歩12分 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約140万円

・エクセレントシティ金町ブリエ 2006年築 金町1 金町駅徒歩8分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約160万円

・グローベルガーデン柴又レジデンス 2007年築 柴又3 金町駅徒歩13分 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約140万円

・ライオンズステーションプラザ金町 2007年築 金町6 金町駅徒歩4分 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約220万円

・ヴィナシス金町タワーレジデンス 2009年築 金町6 金町駅徒歩2分 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約240万円

・プラウドシティ金町ガーデン 2010年築 東金町1 金町駅徒歩7分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約195万円

・プラウドシティ金町アベニュー 2010年築 東金町1 金町駅徒歩7分 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約195万円

・レジデンシャル金町 2012年築 金町6 金町駅徒歩3分 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約200万円

・パレステージ金町 2014年築 東金町6 金町駅徒歩13分 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約160万円

・オーベル金町エアーズ 2015年築 柴又3 金町駅徒歩10分 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約200万円

・オーベル金町レジデンス 2015年築 新宿6 金町駅徒歩11分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約185万円

・シティタワー金町 2016年築 新宿6 金町駅徒歩12分 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約235万円

・シティテラス金町 2021年築 新宿6 金町駅徒歩10分 新築時の坪単価約225万円 新築販売中

上記相場からプレミスト金町の将来価値を予想すると

Bタイプ 3LDK 75.47㎡ 3階 5398万円(新築時) → 4480万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は身障者優先を除くと機械式で設置率約20%、機械式は屋内かつ住戸との動線上に庇があるため作業中も住戸との行き来も濡れることがないですから車持ちにも魅力が大きいでしょう。

駐輪場は屋内と屋外混合で設置率約190%とシングル・ディンクス向け住戸多めの割にはしっかりとしています。

管理費は㎡単価月額約283円、そこそこ重たいですがディスポーザーありでエレベーターも2基(別々の場所)ですから納得はしやすいでしょう。

    

【住むレーション】

[常磐緩行線(千代田線直通)]

金町 8:00発
松戸 8:05着
北松戸 8:08着
馬橋 8:10着
新松戸 8:13着
北小金 8:15着
南柏 8:18着
柏 8:21着

金町 8:02発
亀有 8:05着
綾瀬 8:08着
北千住 8:11着
町屋 8:15着
西日暮里 8:18着
千駄木 8:20着
根津 8:23着
湯島 8:25着
新御茶ノ水 8:27着
大手町 8:29着
二重橋前 8:31着
日比谷 8:33着
霞ヶ関 8:36着
国会議事堂前 8:37着
赤坂 8:39着
乃木坂 8:42着
表参道 8:44着
明治神宮前 8:46着
代々木公園 8:48着
代々木上原 8:50着

[京成金町線]

京成金町 8:04発
柴又 8:06着
京成高砂 8:09着

[京成高砂から京成押上線(都営浅草線直通)]

京成高砂 8:12発
青砥 8:16着
押上 8:24着
本所吾妻橋 8:26着
浅草 8:28着
蔵前 8:30着
浅草橋 8:32着
東日本橋 8:33着
人形町 8:35着
日本橋 8:37着
宝町 8:39着
東銀座 8:41着
新橋 8:43着
大門 8:45着
三田 8:48着
泉岳寺 8:50着

日常の買い物は駅前に出てしまえば充実しています。

通学校は東金町小学校で徒歩7分、金町中学校で徒歩15分です。水元公園まで1キロほどですからファミリー層はもちろんドッグランを利用したい方やジョギング(川沿いと合わせて走るところが多いのでランニングでも!!)したい方にも魅力が大きいでしょう。

【総評】

全体的に詰込み感&窓の少なさが気になったもののコンセプトが尖っているのは良いですね。「中古でいいじゃん」と言わせない(お得な物件という意味ではなく類似が少ない)ものとなっています。ファミリータイプなら中古も豊富なエリアですから駅前でないとはいえシングル・ディンクス向け住戸が少ないエリアですから尚更。

時代背景から売り手側の苦しさ(ファミリータイプメインにすると総額ついてこれないのでシングル・ディンクスメインになったのだとは思います)も伝わってはくるのですがその苦しさを価格面に反映させないようにコストカットしまくっているという感じではなく、単価は重たいけどもいいものを造ろういう努力が感じられました。

ただ、シングル・ディンクス層は最終的に買うという判断をする最終局面で駅近であることが後押しとなりやすいですから「買いやすい価格だしモノが良いのはわかったけど…」と最後の最後で悩みそうではありますね。先に述べたようにテレワークの普及で以前よりは駅近志向は薄れた感じはありますが駅に近いことが最後の一押しになりがちなことはたしかでしょう。(駅徒歩7分は十分駅に近いのですがシングル・ディンクス向けとしては少し遠い)

それでも同じような総額帯で他を見て回るとそれらのほとんどが規模感なく、結果的に総戸数も多くスケールメリットもあるプレミスト金町に戻ってきて決めるという方も多そうです。

あくまで坪単価ではありますが同じ徒歩7分で再開発エリア至近のプラウドシティが築10年ちょっとで坪単価200万円、それに対して坪単価255万円となれば重たいっちゃ重たいです。もちろん部屋が狭くなれば単価が盛られるのは当然ではあるのですが。それでも金町駅周辺は再開発により街並みも綺麗になっていきますから何も進化がないというわけではないためそこも最後の後押しの一つになりそうです。

動画もご覧ください!

■プレミスト金町 建設地周辺レポート

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